LE-1988-161
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1989-02-10 |
| Publisert: | LE-1988-00161 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Dom av 10. februar 1989 i ankesak nr. 161/88, hl.nr. 252/88. |
| Parter: | Ankende part: A/S Udjus & Co (Prosessfullmektig: Advokat Otto J. Berg, Oslo). Motpart: Star Tour A/S (Prosessfullmektig: H.r.advokat Arne Meltvedt, Oslo). |
| Forfatter: | Lagdommer Nils Moe, formann. Lagdommer Emil Harboe Eriksrud. Ekstraordinær lagdommer Finn Midtskaug |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §35, §3, Tvistemålsloven (1915) §180, §172 |
Saken gjelder tvist angående krav om økning av husleien for lokaler i Nedre Vollgt. 3, Oslo, leiet av Star Tour A/S (nedenfor Star Tour) i henhold til leiekontrakt av 11. oktober 1984 med A/S Udjus & Co (nedenfor Udjus).
Oslo husleierett avsa dom i saken den 2. mars 1988 med slik domsslutning:
"1. Med virkning fra 1. oktober 1986 fastsettes det vederlag Star Tour A/S skal betale til A/S Udjus & Co. i henhold til leieavtalen pkt. 3 annet ledd til kr 570 000 pr. år.
2. Saksomkostninger ilegges ikke."
Udjus har i rett tid påanket byrettens dom og for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
"A/S Udjus & Co v/styrets formann frikjennes og tilkjennes saksomkostninger for husleierett og lagmannsrett."
Star Tour har tatt til gjenmæle og har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
"Husleierettens dom stadfestes, dog slik at Star Tour A/S tilkjennes saksomkostninger for begge instanser."
Ankeforhandling ble holdt i Oslo den 19. desember og 20. desember 1988. For den ankende part møtte Per Bomann-Larsen, assisterende direktør i Nydalens Compagnie A/S som nå er under fusjonering med A/S Udjus & Co, med prosessfullmektig. For Star Tour møtte selskapets administrerende direktør Per Tandberg, likeledes med prosessfullmektig. Det ble avgitt forklaringer av begge de møtende partsrepresentanter samt av fire vitner. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken. Sakforholdet forøvrig fremgår av husleierettens dom og av det som er anført nedenfor:
Den ankende part, Udjus, har i hovedtrekk gjort gjeldende:
Husleieretten har tatt feil ved å legge til grunn at kontraktens §3 ikke gir adgang til å foreta en omvurdering av leienivået opp til markedsleie og bare tillater en til - fra - ordning med utgangspunkt i den avtalte årsleie på kr. 471 600. Riktig fortolket må kontrakten forståes slik at den gir adgang til en omvurdering som nevnt. I denne situasjon må Star Tour, dersom selskapet vil bestride lovligheten av leieforhøyelsen til kr. 650 000, kreve nedsettelse av leien etter husleieloven §35. Det er i saken ikke grunnlag for å kreve noen slik nedsettelse. I et husleiemarked som det foreliggende kreves en betydelig forskjell mellom leiekrav og markedsnivå før leien kan nedsettes, jfr. Rt-1987-1386, og her ligger leiekravet godt innenfor det som er rimelig markedsnivå. Leien er basert på eiendomsmegler Per Årslands takst av 13. juni 1986 som er forsiktig ansatt og som dessuten er godtatt av samtlige de andre leieboere i eiendommen. Den påberopte feil ved arealoppgaven i leiekravet kompenseres ved at arealet etter ny oppmåling viser seg å være større enn forutsatt i Årslands takst.
Star Tours påberopte investeringer i lokalene er uten betydning for leiekravet, både fordi de i det vesentlige er ensidig relatert til leietakeren og derfor uten særlig verdi for eieren, og også fordi de gir selskapet mulighet for avskrivninger.
Ankemotparten, Star Tour, hevder at husleierettens dom er riktig, men slik at saksomkostninger skulle vært tilkjent. Selskapet har for lagmannsretten frafalt sin prinsipale ugyldighetspåstand, men har for øvrig i det vesentlige fremkommet med de samme anførsler som for husleieretten. Selskapet har i hovedtrekk gjort gjeldende: Husleieretten har riktig lagt til grunn at bestemmelsene i avtalens §3 om leiesummen og den tilhørende reguleringsadgang er avgjørende for retten til forhøyelse av leien. Husleieretten har også riktig fortolket den nevnte bestemmelse dithen at den ikke gir adgang til en omvurdering av leien til markedsnivå, men alene til en økning av den avtalte leiesum i takt med leiestigningen i andre tilsvarende lokaler.
Ved vurderingen av hva som er lovlig leieforhøyelse, må legges til grunn at den avtalte årsleie på kr. 471 600 var en lav leie, som lå klart under markedsnivået pr. kontraktsinngåelsen. At den var lav hadde sammenheng med at betydelige investeringer (ca. kr. 4 millioner) var påkrevet for å bringe lokalene i brukbar stand og også med den lange kontraktstid (10 år) som selskapet hadde forpliktet seg til.
Den lovlige leieøkning kan ikke baseres på Årslands takst av 13. juni 1986, både fordi denne feilaktig har forutsatt at Star Tours tidligere leie, i likhet med de tidligere leier for de andre leieboere i gården, baserte seg på et 1983-nivå og også fordi arealoppgavene i taksten er feilaktige.
I mangel av andre opplysninger om den leieprisstigning som det vises til i kontraktens §3, og som Udjus burde ha skaffet til veie, må man ved vurderingen av denne se hen til utviklingen i konsumprisindeksen i det aktuelle tidsrom. I følge noteringene henholdsvis pr. 15. september 1984 (163.4) og pr. 15. september 1986 (187.7) har konsumprisindeksen steget med ca 14,4 %. Da stigningen for kontorleier i Oslo sentrum antas å ha vært en del høyere enn dette, er Star Tour villig til å akseptere et noe større leietillegg enn hva stigningen i konsumprisindeksen skulle tilsi, nærmere bestemt en stigning til kr. 570 000 pr. år, tilsvarende en økning på 20,8 %. Etter omstendighetene er det ikke grunnlag for å tillate en sterkere stigning i leien enn dette.
Subsidiært gjøres gjeldende at den forhøyede leie på kr. 650 000 må kunne kreves redusert i medhold av bestemmelsen i husleieloven §35.
Lagmannsretten skal bemerke:
Som husleieretten er også lagmannsretten kommet til at den omtvistede leie må bli å fastsette til kr. 570 000 pr. år med virkning fra 1. oktober 1986. Lagmannsretten finner også i det vesentlige å kunne tiltre husleierettens begrunnelse, men med følgende tilføyelser:
Det må etter omstendighetene anses klart at den leie som ble avtalt ved Star Tours kontrakt og som tilsvarte leien i følge Årslands takst fra august 1983, var lavere enn markedsleien på kontraktstidspunktet pr. oktober 1984. I følge taksten tilsvarte leien "rimelig pris etter dagens forhold", det vil si etter forholdene pr. august 1983, og i tiden fra dette tidspunkt og frem til kontraktstidspunktet var markedsleien steget. I følge de to takster fra Årsland som er fremlagt i saken, utgjorde stigningen i de av ham foreslåtte leier for tiden fra takst nr. 1 pr. august 1983 til takst nr. 2 pr. juni 1986 kr. 178 400 (kr. 650 000 - kr. 471 600) eller 37,8 %. Med en jevn stigningstakt for hele perioden tilsvarer dette en stigning fra august 1983 til oktober 1984 på 15,6 % eller kr. 73 600. Den her nevnte prisutvikling antas å gi et tilnærmet riktig bilde også av utviklingen i markedsleien i det angjeldende tidsrom.
Når den avtalte leie således var lavere en markedsnivået, må det også være klart at en forhøyelse av leien til det som var markedsleie pr. 1. oktober 1986, vil innebære en større økning enn den som var hjemlet i kontraktens §3. Som retten ser det, fremgår det klart av bestemmelsens tekst at denne alene hjemler forhøyelse av den avtalte leie i takt med leieprisutviklingen for tilsvarende lokaler i det aktuelle tidsrom, noe som innebærer at også den forhøyede leie vil måtte ligge lavere en markedsleien. Den forståelse av kontrakten som Udjus gjør gjeldende, at denne gir adgang til en omvurdering til markedsleie, støttes ikke verken av kontraktens tekst eller av andre relevante opplysninger i saken.
Når lagmannsretten således er kommet til at kontraktens §3 ikke hjemler adgang til forhøyelse av leien til markedsleie, blir det ikke aktuelt for retten å ta standpunkt til det subsidiære spørsmål, om den omtvistede leie kan kreves redusert med hjemmel i husleieloven §35.
Den stigning av årsleien til kr. 570 000 som Star Tour har godtatt, representerer en økning på kr. 98 400 eller 20,9 % av den avtalte leiesum på kr. 471 600. Dette tilsvarer en stigning på 140 % av økningen i konsumprisindeksen, 14,9 %, (ikke som feilaktig regnet av Star Tour 14,4 %) for tiden 15. september 1984 til 15. september 1986. Udjus har etter rettens mening ikke fremkommet med opplysninger i saken som er egnet til å svekke riktigheten av Star Tours anførsel om at den her nevnte økning tilsvarer økningen i leieprisen for kontorlokaler i Oslo sentrum i det aktuelle tidsrom. Lagmannsretten legger derfor til grunn at det ikke er grunnlag for å godta en større forhøyelse av årsleien enn en økning til de nevnte kr. 570 000.
Punkt 1 i husleierettens dom blir etter dette å stadfeste.
Anken har ikke ført frem. I medhold av hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd må Udjus erstatte Star Tour saksomkostninger for lagmannsretten idet det ikke sees å foreligge særlige grunner som tilsier fritakelse for omkostningsansvaret. Udjus bør også i medhold av tvistemålsloven §172 første ledd betale sakens omkostninger for husleieretten.
Star Tours prosessfullmektig har fremlagt omkostningsoppgave hvorav fremgår at omkostningene for husleieretten andrar til kr. 24 460 hvorav kr. 24 000 er salær og at omkostningene for lagmannsretten andrar til kr. 24 240 hvorav likeledes kr. 24 000 er salær. Lagmannsretten har ikke noe å bemerke til omkostningsoppgaven og legger denne til grunn for omkostningsavgjørelsen.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Punkt 1 i husleierettens dom stadfestes.
2. A/S Udjus & Co dømmes til innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse å betale til Star Tour A/S 24.240 - tjuefiretusentohundreogførti - kroner i saksomkostninger for lagmannsretten og 24.460 - tjuefiretusenfirehundreogseksti - kroner i saksomkostninger for husleieretten.