LE-1988-183
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1990-03-06 |
| Publisert: | LE-1988-00183 |
| Stikkord: | Morarenteloven |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Dom av 6. mars 1990 i ankesak nr. 183/88, hl.nr. 284/88. |
| Parter: | Ankende part: Bent Harris Evandt (Prosessfullmektig: Advokat Øyind Miller, Drammen). Motpart: Landsbanken A/S (Prosessfullmektig: Advokat Erik Nøkleby, Drammen). |
| Forfatter: | Lagdommer Georg Lund, formann. Lagdommer Johannes Smit. Ekstraord. lagdommer Finn Midtskaug |
| Lovhenvisninger: | Forsinkelsesrenteloven (1976), Tvistemålsloven (1915) §180 |
Ved utleggsforretning avholdt 16. desember 1983 ervervet Landsbanken A/S, Drammen, pant i eiendommen Jarlshus, gnr. 53 bnr. 63 i Holmestrand, for kr 14.589,34. Beløpet utgjorde bankens resttilgodehavende av et gjeldsbrevlån på kr 20.000 som Bent Harris Evandt hadde tatt opp i banken, inklusive renter og omkostninger. 8. mars 1985 begjærte Drammen Inkassobyrå tvangsauksjon over eiendommen på vegne av banken med grunnlag i utleggsforretningen. Jarlsberg Eiendomsselskap A/S, et selskap som i sin helhet var eiet av Evandt, hadde grunnbokshjemmel til eiendommen, men da selskapet var slettet i handelsregisteret, ble auksjonen fremmet mot Evandt. Etter 3. gangs tvangsauksjon ble Landsbankens bud på kr 268.202 stadfestet ved Holmestrand namsretts kjennelse 11. november 1985. Budet dekket de foran stående heftelser.
I slutten av januar 1987 solgte Landsbanken eiendommen til Bjørn Ludvigsen, som hadde opptrådt som takstmann for banken, for kr 370.000, som dekket bankens utlegg i anledning kjøpet og resttilgodehavende etter nevnte gjeldsbrevlån med en mindre fortjeneste til dekning av administrasjon m.v.
Bent Harris Evandt mente at eiendommen, som bestod av et bolighus på en vel 7 da. stor tomt, var vesentlig mere verd, bl.a. gjennom den utparselleringsmulighet som forelå. Han hevdet at han tidligere hadde gitt uttrykk for at han ønsket å få eiendommen tilbakeskjøtet ved å dekke bankens utlegg og omkostninger etter de retningslinjer som førte til at tilbudet fra Ludvigsen ble akseptert. På denne bakgrunn gjorde Evandt gjeldende at banken ved sin begunstigelse av Ludvigsen hadde opptrådt rettsstridig overfor ham og fremmet erstatningssak mot banken ved stevning av 3. juni 1987 til Drammen byrett. Byretten avgjorde saken ved dom 7. mars 1988 med slik domsslutning:
"1. Landsbanken A/S frifinnes.
2. Bent Harris Evandt dømmes til innen to uker fra dommens forkynnelse å betale til Landsbanken A/S kr 18.000,- - attentusenkroner - i saksomkostninger."
Bent Harris Evandt har i rett tid påanket byrettens dom til lagmannsretten. Anken gjelder bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen.
Landsbanken har tatt til gjenmæle.
Saksforholdet fremgår av byrettens domsgrunner og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.
Ankeforhandling ble holdt i Drammen 20. og 21. februar 1990.
Bent Harris Evandt og banksjef Thor Lier, sistnevnte som medlem av avdelingsstyret, ble avhørt som parter. Videre ble det avhørt 5 vitner og foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.
Bent Harris Evandt har i det vesentlige gjort gjeldende:
Allerede før budet var blitt antatt hadde Evandt gjennom sin advokat overfor banken foreslått frivillig salg gjennom megler og oppgjør av sin gjeld til banken. Da banken ikke godtok dette, men antok budet, henvendte Evandt seg i desember 1985 til bankens saksbehandler om tilbakekjøp og fikk inntrykk av at dette kunne ordnes dersom banken fikk dekket sine utlegg og omkostninger. I april 1986 henvendte Evandts advokat seg telefonisk til Drammen Inkassobyrå, som hadde representert banken under tvangsauksjonen, med forespørsmål om tilbakekjøp, men fikk opplyst at banken ikke ønsket å selge.
Senhøstes 1986 ble Evandt klar over at det ikke lenger var aktuelt å anlegge en planlagt riksvei over eiendommen med derav følgende muligheter for utparsellering av boligtomter fra eiendommen. Han henvendte seg til advokat Huseby, som var nabo, og ba ham undersøke mulighetene for tilbakekjøp. Advokat Huseby henvendte seg til en annen bank om finansiering og fikk råd om å fremkomme med kjøpstilbudet i eget navn. På denne bakgrunn kontaktet han Drammen Inkassobyrå telefonisk i januar 1987 om kjøp som dekket bankens engasjement samtidig som han opplyste at henvendelsen skjedde i forståelse med Evandt. Han fikk tilbakemelding om at slikt kjøp nok ville gå i orden, men at banken ville beregne seg noe mer enn ren dekning av sitt engasjement for administrasjon o.l., noe advokat Huseby sa seg innforstått med. Det erkjennes at det ikke ble inngått noen avtale om kjøp, idet banken senere skulle komme tilbake til saken. Dette var situasjonen da Evandt mottok underretning om at eiendommen var solgt til en annen.
Landsbanken måtte etter dette ha vært klar over Evandts interesse i tilbakekjøp. Da det sentrale for banken ved å opptre som byder på auksjonen var å få dekket sitt tilgodehavende, burde banken ha avklart henvendelsen fra advokat Huseby med dette siktepunkt før den solgte eiendommen til bankens takstmann. Ved dette salget ble det avtalt en kjøpesum som lå betydelig under eiendommens verdi på bakgrunn av den utparselleringsmulighet som forelå. Dette var såvel kjøperen som bankens saksbehandler klar over etter de undersøkelser som i felleskap ble foretatt før salget ble avtalt, hvilket også innebar at kjøperen ble kjent med den pris som var blitt antydet overfor advokat Huseby.
Dette viser at det forelå en bevisst disponering fra bankens saksbehandler for å spille advokat Huseby og derved også Evandt ut over sidelinjen til fordel for et usedvanlig rimelig kjøp på takstmannens hånd. Det var på denne bakgrunn klart i strid med vanlig bankpraksis ikke å underrette advokat Huseby og i stedet favorisere sin egen takstmann.
Ved at Evandt ikke å bli gitt anledning til å kjøpe eiendommen tilbake for den pris som takstmannen hadde tilbudt, har banken handlet i strid med de ulovfestede regler om lojalitet i kontraktsforhold med bakgrunn i den tidligere lånekontrakt som lå til grunn for den utleggsforretning som tvangsauksjonen bygget på. Det er vist til Rt-1984-28 og RG-1982-330.
Evandt må etter dette ha krav på å få erstattet det tap han har lidt ved ikke å få tilbakekjøpt eiendommen og har beregnet sitt tap slik:
Fradeling av 5 tomter a kr 250.000 kr 1.250.000
Boligen på gjenværende tomt " 500.000 kr 1.750.000
Kjøpesum ved tilbakekjøp " 370.000 kr 1.380.000 som er begrenset til kr 1.000.000.
Bent Harris Evandt har lagt ned slik påstand:
1. Landsbanken A/S v/styrets formann dømmes til å betale Bent Harris Evandt kr 1.000.000,- med tillegg av 18 % årlig rente fra 1. mai 1987 til betaling skjer.
2. Bent Harris Evandt tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.
Landsbanken A/S har henholdt seg til byrettens dom, som finnes riktig i såvel resultat som begrunnelse. Den har i det vesentlige anført:
Banken var etter det stadfestede bud eier av eiendommen og det forelå ingen plikt til å selge denne til Evandt. De henvendelser om dette, som måtte ha funnet sted, ble aldri fulgt opp.
Ved den siste henvendelse valgte Evandt å skjule seg bak advokat Huseby slik at det for bankens ansvarlige fremsto to bydere da salget ble besluttet, nemlig advokat Huseby med kr 350.000 og Ludvigsen med kr 370.000. På bakgrunn av budgivningen på auksjonen og de foreliggende bud hadde banken intet grunnlag for å anta at prisen var uforsvarlig lav. Dersom bankens saksbehandler og taktsmann var kjent med dette, foreligger utroskap mot banken, men ikke mot Evandt.
Det bestrides at det foreligger noen forpliktende praksis for en bank, som har kjøpt en eiendom på tvangsauksjon, til å selge eiendommen til den tidligere långiver. Det kan heller ikke utledes en slik plikt av den lånekontrakt som foranlediget utlegget og tvangsauksjonen basert på de ulovfestede krav om lojalitet i kontraktsforhold.
Subsidiært bestrides den tapsberegning som er foretatt av Evandt.
Landsbanken A/S har lagt ned slik påstand:
1. Byrettens dom stadfestes, med den endring at Bent Harris Evandt betaler 18 % rente av saksomkostningsbeløpet fra 23. mars 1988 til betaling skjer.
2. Landsbanken A/S tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten og kan tiltre dennes begrunnelse når det gjelder den ankegrunn som Bent Harris Evandt har gjort gjeldende under ankeforhandlingen.
Gjennom det stadfestede bud ble Landsbanken eier av eiendommen og står som sådan fritt til å disponere rettslig over denne ved salg. Selv om budgivningen var ment å sikre bankens eget engasjement, kan det ikke derav følge en plikt til tilbakesalg til låntager basert på dekning av bankens tilgodehavende med tillegg av utlegg og omkostninger foranlediget av auksjonskjøpet. Dersom salget til Ludvigsen medførte at denne fikk et urimelig gunstig kjøp på grunn av tilbakeholdte opplysninger overfor bankens ansvarlige, representerer dette utroskap mot banken som Evandt ikke kan bygge noe erstatningskrav på.
Selvom Evandt gjennom sine henvendelser til banken har fått forventninger om å få tilbakekjøpt eiendommen, kan han ikke uten et rettslig grunnlag gjøre krav på erstatning fordi han skuffes i disse forventninger. Med den erfaring banken hadde til Evandts betalingsevne, var det ikke naturlig å vurdere tilbakesalg når Evandt ikke fulgte opp med et uttrykkelig tilbud med tilfredsstillende garanti for betaling av kjøpesummen. Henvendelsen fra advokat Huseby om kjøp i eget navn fremkom som en henvendelse fra en utenforstående selv om han skulle ha opplyst at denne skjedde i forståelse med Evandt, så lenge han ikke uttrykkelig fremkom med hvilke forpliktelser han hadde påtatt seg overfor Evandt.
Evandt har forankret sitt erstatningskrav i de ulovfestede regler om lojalitet i kontraktsforhold basert på det låneforhold som var bakgrunn for tvangsauksjonen. Lagmannsretten er enig med byretten i at dette låneforhold ikke medførte noen spesiell lojalitetsplikt for banken til å gi Evandt adgang til å kjøpe eiendommen. En slik lojalitetsplikt må eventuelt knyttes til den låneavtale som forelå, og da tvangsauksjonen og dermed tilbakekjøpet var foranlediget av den panterett banken hadde ervervet seg, i utnyttelsen av denne panterett. Da panteretten ble ervervet ved utleggsforretning på basis av en personlig låneavtale uten panterett, må det være klart at låneforholdet ikke kan begrunne noen slik lojalitetsplikt som nevnt.
Den påberopte høyesterettsdom i Rt-1984-28 gjaldt gyldigheten av en inngått forpliktelse, og finnes ikke anvendelig på det forhold som er til behandling i nærværende sak.
Byrettens dom blir etter dette å stadfeste, idet lagmannsretten også slutter seg til byrettens omkostningsavgjørelse. Derved forfalt det tilkjente omkostningsbeløp i overensstemmende med byrettens slutning og med den morarente som følger av morarenteloven 17. desember 1976. På bagrunn av ankemotpartens påstand gis dette uttrykk i domsslutningen.
Da anken har vært forgjeves, blir ankende part å pålegge å erstatte ankemotpartens saksomkostninger for lagmannsretten i medhold av hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd. Ankemotpartens prosessfullmektig har fremlagt omkostningsoppgave som viser et salærtilgodehavende på kr 15.500. Lagmannsretten legger omkostningsoppgaven til grunn for erstatningsfastsettelsen.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Drammen byretts dom av 7. mars 1988 stadfestes med den endring at Bent Harris Evandt dømmes til å betale 18 % årlig rente av det tilkjente saksomkostningsbeløp fra 23. mars 1988 til betaling skjer.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten dømmes Bent Harris Evandt til å betale til Landsbanken A/S 15.500 - femtentusenfemhundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.