LE-1988-194
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1988-09-09 |
| Publisert: | LE-1988-00194 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kjennelse av 9. september 1988 i kjæremålssak nr. 194/88 hl.nr 636/88. |
| Parter: | Den kjærende part: A (Prosessfullmektig: Advokat Espen Tøndel, Oslo). Kjæremotpart: B a/s v/dir. Walter Hammond-Hurleen (Prosessfullmektig: Advokatfirmaet Schjødt v/advokat Nils-Henrik Pettersson, Oslo). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Sverre Bjørnsen, formann 2. Lagdommer Erik Smedsrud 3. Lagdommer Emil Eriksrud |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §234, Husleieloven (1939) §39, Tvistemålsloven (1915) §180, §2 |
Det ble avsagt kjennelse:
Saken gjelder krav om utkastelse av lokaler i - - - - - -gate - - i Oslo etter tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd.
Den 1. desember 1974 bortleiet A eiendommen til B a/s for bruk til pensjonat. Leiekontrakten gjaldt til den 31. desember 1984 med rett for leietakeren til fornyelse i 10 år til den 31. desember 1994. Denne rett er benyttet. En tvist om leiefastsettelsen ble løst ved dom av 7. november 1983 av Eidsivating lagmannsrett.
Leien skulle betales forskuddsvis hver den 1. i måneden ved innsettelse på en av utleieren oppgitt bankkonto. Leiekontrakten inneholdt ingen utkastelsesklausul ved mislighold av leiebetaling.
Ved rekommandert brev av 19. januar 1988 - ett eksemplar ble også sendt som vanlig postsending - varslet A leietakeren om at leiekontrakten var hevet på grunn av vesentlig mislighold. Begrunnelsen var kontinuerlig forsinkede innbetalinger av husleie gjennom lang tid og store restanser. Det er omforenet mellom partene at samtlige leieterminer siden 1. januar 1985 på det tidspunkt var misligholdt. Forut for denne tid var også en rekke leieterminer misligholdt.
I brevet av 19. januar 1988 ble totalt skyldig leie pr. 31. desember 1987 oppgitt til kr. 279459,- hvortil kom morarenter med kr. 13672,-, tilsammen kr. 293131,-. Det heter til slutt i brevet:
"Dette brev er også å anse som påkrav i henhold til husleieloven §39. Og De bes under henvisning til den nevnte paragraf om å betale den skyldige leie inklusiv morarenter med kr. 293131,- innen 14 dager etter at påkravet er mottatt. Dersom den skyldige leie ikke er betalt innen den nevnte frist, gir utleier rett til å kreve Dem utkastet i medhold av husleieloven §39." Samtidig ble B a/s oppfordret til å fraflytte lokalene frivillig innen 3 uker "fra dags dato".
Den 8. februar 1988 innbetalte B a/s kr. 281142,-, og ved brev av 10. februar 1988 oversendte B a/s ytterligere kr. 106227,- i udatert sjekk til Det Norske Garantiselskab som førte gårdsregnskapet for A.
Den 16. februar 1988 sendte A v/advokat Espen Tøndal begjæring om utkastelse av B a/s til namsmannen i Oslo. B a/s v/advokat Nils-Henrik Pettersson protesterte og påsto at utkastelsesbegjæringen skulle avslås.
Etter forutgående muntlig forhandling avsa Oslo namsrett den 7. juli 1988 kjennelse med slik slutning:
"1. Utkastelsesbegjæringen tas ikke til følge.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke."
Om saksforholdet ellers og partenes anførsler vises til namsrettens kjennelse.
A har i rett tid påkjært namsrettens kjennelse til Eidsivating lagmannsrett og har nedlagt slik endelig påstand:
"1. Utkastelsesbegjæringen tas til følge.
2. A tilkjennes saksomkostninger."
B a/s har tatt til motmæle og har nedlagt slik påstand:
"Namsrettens kjennelse pkt. 1 stadfestes og B a/s tilkjennes saksomkostninger for Namsretten og Lagmannsretten."
Den kjærende part har anført at namsretten har tatt feil både med hensyn til bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen for deler av kjennelsen og har i det vesentlige henholdt seg til de samme anførsler som for namsretten. I hovedsak gjelder kjæremålet spørsmål om betalingsforsømmelsen er så graverende at den inneholder et vesentlig mislighold som medfører at B a/s' hjemmel til fortsatt bruk må anses åpenbart uholdbar, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd. Det henvises særlig til de utallige mislighold av husleieinnbetalinger over en lang tidsperiode og gjentatte advarsler fra den kjærende parts side. Husleierestansene har også til tider vært betydelige.
Det forhold at skriftlige purringer ikke har vært foretatt de siste to år kan ikke anføres mot den kjærende part på bakgrunn av tidligere korrespondanse og understrekninger av de alvorlige konsekvenser fortsatt mislighold kunne få. Misligholdet er så graverende at det bør overflødiggjøre domstolsbehandling.
Den kjærende part bestrider at det er noen mangel ved hans vedlikehold av eiendommen som kan påberopes av B a/s som mislighold.
Det anføres også at husleien for august måned 1988 først ble betalt den 22. august 1988. B a/s misligholder med andre ord fortsatt leieavtalen selv etter at den verserende sak er reist. Dette må være et vesentlig moment i tillegg til det som forøvrig er anført.
Kjæremotparten hevder at namsretten har truffet en riktig avgjørelse, og har vurdert spørmålet om det åpenbart foreligger vesentlig mislighold riktig. For øvrig har også kjæremotparten i det vesentlige henholdt seg til sine anførsler for namsretten.
Det fastholdes således at kjæremotpartens husleieinnbetaling i februar 1988 var rettidig.
Videre fastholdes det at det ikke foreligger "åpenbar uholdbar hjemmel" etter tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd, og at utkastelse ikke kan skje når det foreligger tvil om faktum eller jus.
Det anføres blant annet også at As økonomi er vanskjøttet, at han vedvarende har neglisjert sin vedlikeholdsplikt vedrørende eiendommen, samt at han ikke har imøtekommet B a/s' anmodninger om å få tilsendt bankgiroer for husleieinnbetalingen.
Lagmannsretten skal bemerke:
Vilkåret for utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd er at B a/s påberoper seg en åpenbar uholdbar hjemmel for sin fortsatte leierett.
Her er forholdet at partene har inngått en leieavtale for perioden 1974-1984 med opsjon for ytterligere 10 år, og at B a/s har benyttet denne opsjon.
Spørsmålet er dernest om hevingen av 19. januar 1988 av leieavtalen på grunn av vesentlig mislighold medfører at B a/s åpenbart ikke lenger kan påberope seg leieavtalen som hjemmel for sin fortsatte leierett.
Lagmannsretten er her kommet til samme resultat som namsretten og kan i det vesentlige slutte seg til namsrettens begrunnelse.
Lagmannsretten vil tilføye at det mellom partene er en klar rettslig tvist om det foreligger et vesentlig mislighold fra B a/s' side. Det langvarige mislighold av leiebetalingen er på det rene, men As reaksjon i perioden etter 1985 synes ikke entydig.
Under enhver omstendighet er denne tvist av en slik karakter at det må føre til at B a/s' fortsatte leierett ikke er åpenbar uholdbar, jfr. avgjørelse av Høyesteretts kjæremålsutvalg referert i Rt-1980-1394.
I hevingsbrevet av 19. januar 1988 fremsettes også påkrav i henhold til husleieloven §39 med varsel om utkastelse hvis ikke skyldig leie er innbetalt innen 14 dager etter at påkravet er mottatt. Slik husleie ble innbetalt i februar måned 1988. Det er omtvistet mellom partene om denne innbetaling er skjedd i tide, og - må lagmannsretten legge til grunn - også om konsekvensene for B a/s' leierettshjemmel av en rettidig, eventuelt en forsinket leiebetaling. Også denne tvist er av en slik tvilsomhet at det må føre til at tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd ikke er anvendelig. Lagmannsretten viser her til avgjørelse av Høyesteretts kjæremålsutvalg referert i Rt-1981-682.
Namsrettens kjennelse blir etter dette å stadfeste idet lagmannsretten også er enig i namsrettens omkostningsavgjørelse.
Kjæremålet har ikke ført frem. Etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §2, må den kjærende part ilegges saksomkostninger til kjæremotparten. Disse fastsettes til kr. 2200,- overensstemmende med omkostningsoppgave av 3. august 1988 fra advokat Nils-Henrik Pettersson.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Oslo namsretts kjennelse av 7. juli 1988 stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler A til B a/s 2200,- -totusentohundre- kroner innen 2 -touker fra forkynnelsen av kjennelsen.