LE-1988-257 (1)
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1988-10-24 |
| Publisert: | LE-1988-00257 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kjennelse av 24. oktober 1988 i Kjæremål nr. 257/88 hl.nr 841/88. |
| Parter: | Kjærende part: Sameiet Hauchs gate 6. (Prosessfullmektig: Advokat Per Tangen, Oslo). Kjæremotpart: Samuel Olsen (Prosessfullmektig: Advokat Knut Sannem, Oslo). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Sverre Bjørnsen, formann 2. Lagdommer Erik Smedsrud 3. Lagdommer Emil Eriksrud ***** |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §6, §7, Husleieloven (1939), Domstolloven (1915) §148, §38, Tvistemålsloven (1915) §180, §176 |
Det ble avsagt Kjennelse:
I sak mellom Sameiet Hauchsgate 6 v/Gunnar Lundgaard som saksøker og Samuel Olsen som saksøkt om utkastelse fra leilighet avsa Oslo namsrett den 30. august 1988 kjennelse med slik slutning:
"1. Begjæringen om utkastelse tas ikke til følge.
2. Sameiet Hauchs gate 6 v/Gunnar Lundgaard tilpliktes å betale 3200 - tretusentohundrede kroner i saksomkostninger til Samuel Olsen innen 2 - to uker fra forkynnelsen av denne kjennelse."
Sameiet Hauchsgt.6 v/prosessfullmektig advokat Per Tangen har i rettidig kjæremålserklæring datert 16. september 1988 påkjært namsrettens kjennelse. Sameiet har lagt ned slik påstand:
"1. Begjæringen om utkastelse taes til følge.
2. Den kjærende part tilkjennes saksomkostninger for alle retter."
Samuel Olsen v/prosessfullmektig advokat Knut Sannem har tatt til gjenmæle i prosesskrift av 3. oktober 1988. Samuel Olsen har lagt ned slik påstand:
"1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. Den kjærende part tilpliktes å betale sakens omkostninger for namsrett og lagmannsrett med tilsammen kr. 4.300,-."
Sameiet Hauchsgt. 6 har anført:
"Denne kjennelsen ble forkynt for meg den 5. september 1988 og påkjæres herved til lagmannsrett i sin helhet. Begrunnelsen for kjæremålet er at namsretten har lagt en for streng vurdering til grunn for begrepet "oppsigelsen kommet fram", og at den må ha tatt feil m.h.t. tidsfrister.
Begrunnelsen for rettens standpunkt synes å være at leietaker ikke selv har mottatt oppsigelsen eller at den ikke har kommet til hans kunnskap. Den kjærende part vil her anføre at det ble sendt sedvanlig oppsigelse den 1. oktober 1987 som rek.post til leietakers eneste kjente adresse. Denne har aldri varslet eier eller bestyrer om at han skulle ha en annen midleridig adresse. Pr.d.d. er utleier ikke kjent med annen off.adresse enn Hauchsgt. juni Den ovenfor nevnte oppsigelse var dessuten oppsigelse nr.2, idet hans tidligere advokat ved Svein Erik Hallgrens kontor fikk tilsendt formell oppsigelse forut for dette. Mot denne oppsigelse ble det ikke reist søksmål. At utleier sender ny oppsigelse, direkte til leier, skulle ikke annulere virkningen av den første til fullmektigen, qua advokat for parten. Derimot skulle dette tilsi at utleier har gjort det som er naturlig å forvente av ham for å få oppsigelsen brakt til leietakers kjennskap. Videre kan ikke den kjærende part se rimeligheten av at man skal være skjærmet for alle ubehageligheter dersom man bare passer på å få en annen oppholdsadresse enn den sedvanlige boligadressen, for på denne måten å melde seg ut av samfunnet. Ved analogisk tolkning av husleieloven §6 skulle det ikke være noe til hinder for at også en leietaker kan ha fullmektig. På denne bakgrunn må det være rimelig å anta at også barnebarnet Hege Olsen, som bebor leiligheten, måtte være bemyndiget og forpliktet til å vidresende eller motta post på sin bestefars vegne vedr.leieforholdet. Når det gjelder oppsigelse/hentefrister så skriver namsretten på side 4 i sin kjennelse at oppsigelsen er sendt som rek.sending 1 oktober 1987 Den ble returnert saksøkers prosessflm. den 3. november 87. På denne bakgrunn legger retten til grunn at saksøker ble kjent med at saktsøkte ikke hadde mottatt oppsigelsen før den såkalte 30dg. fristen var utløpt. Etter den kjærende parts regnemåte så er det 33 dg. mellom avsendelse og retur, slik at den saksøkte har hatt full anledning til å reise søksmål etter §7 i Husleieloven, når man legger til grunn en rimelig hentefrist.
Etter dette vil den kjærende part anføre at han har gjort det som kan kreves av ham for at oppsigelsen skulle komme til leietakers kjennskap. Fra rettspraksis vises til Rt-1963-254 hvor lagmannsretten fant at utleier hadde oppfylt sin opplysningsplikt ved den avsendte oppsigelse."
Samuel Olsen har anført:
"Kjæremotparten gjør gjeldende at namsrettens kjennelse er riktig, og vil for lagmannsretten gjøre gjeldende de samme anførsler som for namsretten.
Kjæremotparten vil særlig legge vekt på den kontakt det har vært mellom den kjærende part og familien til Samuel Olsen. Etter opplysninger den kjærende part selv har kommet med, ville det vært en enkel sak for den kjærende part å få bragt på det rene hvor Samuel Olsen befant seg. Advokat Per Tangen forklarte i namsretten at han selv hadde vært i kontakt med Samuel Olsens sønn. Videre hevder den kjærende part ved advokat Per Tangen, at barnebarnet bebor leiligheten. Hvis dette er riktig, ville en henvendelse til barnebarnet Hege Olsen, gitt den kjærende part de nødvendige opplysninger om hvor Samuel Olsen oppholdt seg på tidspunktet for oppsigelsen. I og med den kjærende parts viten, var det all mulig grunn til å vise særlig aktsomhet i denne saken.
Når det gjelder forholdet til barnebarnet Hege Olsen, vises det til undertegnedes prosesskrift av 2. mars 1988. Den kjærende part synes å påberope seg en tidligere oppsigelse som grunnlag for å få gjennomført denne utkastelsen. Dette kan ikke være riktig. Begjæring om utkastelse ble i denne sak fremmet på bakgrunn av oppsigelse av 01. oktober 1987. Når det sendes ny oppsigelse, må det være denne som er utgangspunktet for leietakerens rettsvern. Saksforholdet fremgår av namsrettens kjennelse og sakens dokumenter forøvrig.
Lagmannsretten bemerker:
Etter de opplysninger som foreligger, må lagmannsretten gå ut fra at Olsen ikke bodde i leiligheten da oppsigelsen ble sendt ham 1. oktober 1987, at han intet hadde gjort for å holde utleieren orientert om sitt oppholdssted og at han ikke hadde truffet tiltak for at post som kom til ham under adresse Hauchsgt.6 ble brakt til hans kunnskap. Det rekommanderte brevet av 1. oktober 1987 må derfor ansees å ha kommet frem til Olsen etter vanlig postgang. Det legges til grunn at meldeseddelen kom frem til Olsens adresse den 2. oktober Med 3 dagers hentetid bygges på at Olsen kunne ha gjort seg kjent med det rekommanderte brevet den 5. oktober, og 30 dagersfristen begynte å løpe den 6. oktober, jfr.prinsippet i domsstolloven §148 første ledd. Søksmålsfristen løp da ut den 5. november.
Utleieren mottok meldeseddelen i retur den 3. november og må samme dag ha blitt klar over at Olsen ikke var kjent med oppsigelsen. Det var da 2 dager igjen av søksmålsfristen, og utleieren burde under disse omstendigheter ha sørget for å få underrettet Olsen om oppsigelsen og gitt ham en ny frist av rimelig lengde for å anlegge sak etter husleieloven §38, jfr. §7 tredje ledd. Namsrettens kjennelse blir etter dette å stadfeste, idet lagmannsretten også er enig i dens omkostningsavgjørelse.
Kjæremålet har ikke ført frem, og Sameiet Hauchsgt.6 må i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd betale sakens omkostninger for lagmannsretten. Saksomkostninger er krevet med kr. 4.300 for namsretten og lagmannsretten. Olsen er tilkjent kr. 3200 for namsretten. Hans prosessfullmektig har for lagmannsretten skrevet et enkelt tilsvar, som han såleds har beregnet seg kr. 1.100,- for. Dette er etter lagmannsrettens syn mer enn nødvendig for å få saken betryggende utført, jfr. tvistemålsloven §176 første ledd, og saksomkostningene settes skjønnsmessig til kr. 600,-.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Sameiet Hauchsgt. 6 600 - sekshundre - kroner til Samuel Olsen innen 2 - to uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.