LE-1988-337
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1989-09-28 |
| Publisert: | LE-1988-00337 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Dom av 28. september 1989 i ankesak nr. 337/88, hl.nr. 506/88. |
| Parter: | Ankende part: Yngvar Antonsen (Prosessfullmektig: Advokat Jostein Lensebråten, Sarpsborg). Motpart: Arne Antonsen (Prosessfullmektig: Advokat John Grimstad, Moss). |
| Forfatter: | Lagdommer H. Byrkjeland, formann. Ekstraordinær lagdommer Finn Midtskaug. Tilkalt dommer, byrettsdommer Tore Stenhamar. 2 meddommere |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §78, §21, §64, §12, §19, Tvistemålsloven (1915) §172, §180 |
Saken gjelder krav om odelsløsning av eiendommen Saltnes Søndre, gnr. 124 bnr. 2 i Onsøy. Det dreier seg om et småbruk på 23 da innmark og ca 2 da utmark. Eiendommen ble kjøpt av Anton Antonsen i april 1940. Han overdro den til sin yngste sønn, Arne Antonsen, ved tinglyst skjøte av 17. oktober 1984. Anton Antonsen har fire barn i aldersrekkefølge: Ingrid Jaccobsen, Ragnar, Harald Alfred og Arne Antonsen. Ingrid Jacobsen er ikke odelsberettiget til eiendommen, da hun er født før 1. januar 1965, jfr. odelsloven §78.
Anton Antonsen og hans kone har aldri bodd på Saltnes Søndre. De hadde og har eiendom på Kjærre, ca 1 km fra Saltnes Søndre der det ble drevet landhandel. Det gamle bolighuset på Saltnes Søndre ble revet i 1960 og nytt hus oppført. 2. etasje i det nye huset ble først innredet i 1974. På eiendommen er det også en driftsbygning. Arne Antonsen, som giftet seg i 1974, leide fra 1. januar s.å. 2. etasje i bolighuset, mens 1. etasje var bortleid til andre. Fra 1. mars 78 leide han imidlertid 1. etasje, mens en annen leieboer disponerte 2. etasje. Fra januar 1982 leide så Arne Antonsen hele huset, hvilket han gjorde helt til han kjøpte eiendommen.
På Saltnes Søndre har det helt siden Anton Antonsen kjøpte eiendommen hovedsakelig vært dyrket poteter og av og til noe korn.
Yngvar Antonsen, som er eldste sønn av Ragnar Antonsen, tok 9. oktober 1986 ut stevning i odelsløsningssak mot sin onkel Arne Antonsen, som gjorde gjeldende at odelsløsning burde nektes etter odelsloven §21 annet ledd. Det ble besluttet å ta opp spørsmålet om løsningsretten til særskilt behandling, jfr. odelsloven §64.
Fredrikstad byrett avsa 28. mars 1988 dom i saken med slik domsslutning:
«1. Arne Antonsen frifinnes.
2. Yngvar Antonsen betaler kr. 12.000,- kronertolvtusen - i saksomkostninger til Arne Antonsen innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse».
Yngvar Antonsen har i rett tid påanket dommen til lagmannsretten og nedlagt slik påstand:
«1. Yngvar Antonsen har løsningsrett for eiendommen gnr. 124, bnr. 2 Saltnes Søndre i Onsøy fra Arne Antonsen.
2. Arne Antonsen pålegges å betale sakens omkostninger».
Arne Antonsen har tatt til gjenmæle og har nedlagt denne påstand:
«1. Fredrikstad Byretts dom stadfestes.
2. Yngvar Antonsen ilegges å betale sakens omkostninger for lagmannsretten».
Om det nærmere saksforhold vises til byrettens dom og fremstillingen nedenfor.
Ankeforhandling i saken ble holdt 14. september 1989. Partene avga forklaring. Det ble avhørt 8 vitner, hvorav 5 er nye for lagmannsretten. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.
Den ankende part, Yngvar Antonsen, gjør gjeldende at byretten har tatt feil både med hensyn til bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen. Han har særskilt anført: Odelsløsningen i nærværende sak skiller seg ikke fra det som er vanlig i slike saker, nemlig at eieren må finne seg i de ulemper og det ubehag som følger med å måtte fravike en eiendom. Hva spesielt Arne Antonsen angår, har han ikke slik tilknytning til Saltnes Søndre at det kan legges avgjørende vekt på det. Hans tilknytning til eiendommen har først og fremst vært boligforholdet. Selv om han hadde bodd et annet sted i nærheten, f.eks. på Kjærre, ville han sikkert ha utført det samme arbeid for sin far på Saltnes Søndre som han har gjort. At han mister boligen i forbindelse med odelsløsningen, er helt irrelevant etter odelsloven §21 annet ledd.
Arne Antonsens jordbruksmessige tilknytning til eiendommen er ubetydelig. Han har gjennom årene hatt sitt yrke utenom jordbruket. Bevisførslen har ellers vist at hans innsats på eiendommen ikke har vært særlig omfattende. Hans arbeid for faren har i det alt vesentlige vært begrenset til transport av poteter i forbindelse med potetopptakingen. Annet arbeid har vært meget beskjedent. Selv om han ikke fikk direkte betaling for sitt arbeide, må det legges vekt på at han fikk en viss kompensasjon gjennom rimelig leie. Dessuten må det i denne sammenheng tillegges atskillig vekt at han utvilsomt vil få en betydelig kompensasjon ved fravikelsen av eiendommen. Han kjøpte eiendommen billig. Løsningssummen vil derfor bli vesentlig høyere enn kjøpesummen.
Ved avgjørelsen av saken må det også tas hensyn til at odelsløseren, Yngvar Antonsen, hadde berettigede forventninger om å kunne overta Saltnes Søndre når det ble aktuelt å nytte odelsretten. Han visste at han var best odelsberettiget, bortsett fra faren, og forutsatte at faren ikke ville gjøre sin rett gjeldende. Han hadde i det hele aldri fått forståelsen av at noen ville forsøke å gripe inn i hans løsningsrett. Han har for øvrig hele sitt liv vært interessert i landbruksarbeid og deltatt i dette arbeid på foreldrenes eiendom på Minge og også hos naboer. Også etter at han tok videreutdannelse og fikk yrke utenom landbruket arbeidet han i sin fritid hjemme på gården. Han har derfor en allsidig bakgrunn, som gjør han vel skikket til å overta Saltnes Søndre. Arne Antonsen burde ha vært klar over at Yngvar var interessert i å nytte sin løsningsrett. Yngvar hadde fortalt dette til sin tante, Ingrid Jacobsen, og hun har sikkert bragt det videre til Arne. Når Arne Antonsen ikke spurte Yngvar om han hadde noen innvending mot at han kjøpte eiendommen, kan grunnen bare ha vært den at han var redd for at Yngvar ville møte en slik forespørsel med å vise til at han var bedre odelsberettiget. Arne måtte for øvrig være klar over at også Torgunn Antonsen, Yngvars søster, som er utdannet sivilagronom, sto foran ham i odelsrekkefølgen. Arne for sin del kan derfor ikke ha hatt noen forventninger om å kunne overta eiendommen til fortrengsel for Yngvar og Torgunn.
Det taler ikke mot Yngvars løsning av Saltnes Søndre at han aldri har bodd på eiendommen. Han hadde ingen mulighet til det, idet han allerede som 7-åring flyttet med sine foreldre til Minge. Det taler heller ikke mot hans løsningsrett at det var Anton Antonsens ønske og også ønsket fra enkelte andre innen familien, at Arne skulle overta eiendommen, jfr. i denne forbindelse den sammenfatning av rettspraksis som er foretatt av Thor Falkanger: Odelsrett og åsetesrett, siden 137 - 138. At Yngvars far, Ragnar, selv reiste sak for å løse eiendommen fra Arne, men senere trakk søksmålet tilbake, kan ikke tas til inntekt for at han ønsket at Arne skulle overta eiendommen. Det må etter bevisførslen legges til grunn at han trakk saken i forståelse med kone og barn.
Ankemotparten, Arne Antonsen, gjør gjeldende at byrettens dom er riktig såvel i resultatet som med hensyn til bevisbedømmelse og rettsanvendelse.
Det er således riktig, som anført av byretten, at Arne Antonsen har arbeidet på gården hele sitt liv, også forut for 1974, da han flyttet til Saltnes Søndre. Uten hans innsats ville eiendommen forfalt, jfr. blant annet i den forbindelse det som er opplyst om hans grøfting av jordene og hans reparasjon av eksisterende grøfter. Faren, Anton Antonsen, hadde i 25 år hatt lungeemfysem og kunne bare i beskjeden grad delta i arbeidet på gården (traktorkjøring). Selv om det ble leid hjelp ved potetsetting og opptaking, sier det seg selv at hovedtyngden av arbeidet falt på Arne. Det er derfor direkte galt når Yngvar Antonsen hevder at Arnes arbeidsinnsats var beskjeden. Den var tvertimot betydelig. Til tross for dette fikk Arne overhodet ingen økonomisk kompensasjon for sin innsats, heller ikke i form av rimelig husleie. Han betalte således nøyaktig det samme som de andre leieboerne, dvs. markedsleie, men hertil kom at han også hadde betalt et innskudd på kr. 10.000,-. Faktisk betalte han derfor noe mer i leie enn de andre.
Det er heller ikke tvilsomt at Arne, i motsetning til Yngvar Antonsen, har en helt spesiell tilknytning til eiendommen. Den eneste tilknytning Yngvar har til Saltnes Søndre, er at hans bestefar har eid eiendommen og at han har avlagt sporadiske besøk på denne. At han da enkelte ganger - som barn - deltok i potetopptakingen, hadde mer karakter av lek enn av arbeide.
Yngvar Antonsen hadde heller ingen forventninger om å få overta eiendommen. Det var Arne som hadde berettigede forventninger om dette. Det var således et alminnelig ønske i familien at han skulle få kjøpe denne. Det er blant annet illustrerende at Ragnar Antonsen, Yngvars far, anla løsningssak mot Arne nettopp i den hensikt å hindre Yngvar i å løse eiendommen. At han senere trakk søksmålet tilbake, innebar ikke at han hadde endret oppfatning. Det er derfor ikke tvilsomt at Arne med rette gikk ut fra at han kunne overta eiendommen uten innblanding fra de bedre odelsberettigede. Det var lensmannen som vurderte hvilken pris som ville være rimelig for eiendommen, og hadde ikke lensmannen vært på det rene med at familien var enig i at Arne overtok denne, ville han neppe ha medvirket.
Det er som nevnt også et moment som taler mot løsning fra Yngvars side at han aldri har bodd på eiendommen. Det innrømmes imidlertid at dette moment har relativt liten vekt i relasjon til odelsloven §21 annet ledd.
Hva spørsmålet om landbruksutdannelse angår, er det på det rene at verken Yngvar eller Arne Antonsen kan sies å ha noen egentlig formell eller praktisk utdanning på dette felt. De står for så vidt likt. Det er imidlertid å merke at Arne har den helt spesielle erfaring som kreves for å drive Saltnes Søndre på en forsvarlig måte. Han har også teoretisk satt seg inn i det som i den forbindelse er nødvendig. Når det så gjelder Yngvar, er det etter bevisførselen høyst tvilsomt hvilken erfaring han har og hvilken interesse han i det hele har for landbruk. Etter det som er opplyst, og hensett til hans utdannelse og yrkeserfaring, synes det nærmest som om han overhodet ikke har vært interessert i landbruk, men at hans angivelige interesse har vært bestemt ut fra muligheten til å tjene penger på å overta Saltnes Søndre.
Sammenfastningsvis kan slås fast at det ville være klart urimelig om Yngvar Antonsen får adgang til å fordrive sin onkel, Arne Antonsen, fra Saltnes Søndre. Det må blant annet - som foran nevnt - legges vekt på at Arne praktisk talt hele sitt liv har arbeidet på eiendommen uten vederlag og at Yngvar når tiden kommer, kan overta morens eiendom på Minge. Han har dessuten en utdannelse og yrkeserfaring som ikke har noe med landbruk å gjøre. Hertil kommer at han aldri har vist noen interesse for landbruk.
Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn byretten og skal bemerke:
Som utgangspunkt gjelder odelsloven §12 første ledd og §19 første ledd, som innebærer at Yngvar Antonsen går foran i odelsrekken og i kraft av dette har løsningsrett overfor sin onkel Arne Antonsen. Etter loven §21 annet ledd kan imidlertid Yngvar nektes i å gjøre løsningsretten gjeldende, men vilkåret er at resultatet ellers ville bli «klårt urimeleg». I dette ligger ikke bare et beviskrav, men også et krav til kvalifisert grad av urimelighet, gjerne formulert slik at det skal være «ei monaleg overvekt av hensyn som taler mot å tillate løysing», jfr. NOU 1972: 22 side 70 annen spalte. At Arne ved en odelsløsning må fordrives fra gården, og dette selv om han er nærmere i slekt med Anton Antonsen enn Yngvar, følger av linjeprinsippet og løsningsretten i odelsloven. Dette forhold kan da ikke i seg selv gi noe grunnlag for å nekte løsning. Det er de øvrige individuelle omstendigheter rundt odelsløsningen som må vurderes. Noen nærmere eksemplifisering av momenter, slik som i odelsloven §21 første ledd, inneholder ikke paragrafens annet ledd. Momentene i første ledds annet punktum må imidlertid kunne anvendes også i saker etter annet ledd så langt det passer.
Det er ellers i rettspraksis slått fast at det skal sterke grunner til for å nekte løsning fra den bedre odelsberettigede. Det vises til dom Rt-1978-268 (Skjerve-saken). Etter denne dommen foreligger en rekke dommer, jfr. referatet av disse hos Thor Falkanger: Odelsrett og åsetesrett, sidene 136 og 137, som alle klart trekker i retning av at §21 annet ledd må forstås som en snever unntaksregel. Dommen i Rt-1978-161, der en bedre odelsberettiget ble nektet odelsløsning overfor eieren som selv hadde odelsrett, endrer for så vidt ikke den rettstilstand som er blitt fastslått i de tidligere dommer. Dommen illustrerer bare at det avgjørende etter §21 annet ledd er om de konkrete omstendigheter er så tungtveiende i eierens favør at det ville være «klårt urimeleg» om odelsløseren fikk drive han bort.
Lagmannsretten vurderer nærværende sak med dette utgangspunkt.
Det er innledningsvis nevnt at den eiendom saken gjelder er liten, og at det gjennom årene vesentlig har vært dyrket poteter på denne. Det sier seg selv at det arbeidet som har vært forbundet med driften, må ha vært relativt beskjedent og begrenset til potetsettingen om våren og potetopptakingen om sommeren eller høsten. Arne Antonsen har forklart at han - etter at hans far Anton - hadde bearbeidet jorden ved hjelp av traktor med redskap satte potetene. Han har ellers forklart at opptakingen av poteter dels foregikk ved leid hjelp og at han så selv transporterte potetene til bestemmelsesstedet. Han har videre forklart at han med hensyn til bygningene sørget for vanlig vedlikehold. Forut for overtakelsen av eiendommen malte han også hovedbygningen. Han har endelig om sin innsats forklart at han både før og etter overtakelsen reparerte en del grøfter på eiendommen (anslagsvis en strekning på 100 - 150 m).
Lagmannsretten legger dette til grunn og også at han hjalp sin far på gården i årene 1966 til 1968, da han bodde hjemme. Det er imidlertid etter bevisførslen ikke noe holdepunkt for å anta at han tok bopel på eiendommen i 1974 nettopp for å hjelpe sin far. Det avgjørende synes å ha vært at han der kunne få bolig etter at han hadde giftet seg. Det bemerkes i denne sammenheng at han helt fra han var 19 år har hatt heldagsarbeid utenom jordbruket, først som sagbruksarbeider og senere som bygningssnekker.
Når det så gjelder Yngvar Antonsen, flyttet han fra Kjærre til gården Kolstad i Øvre Tune da han var 7 år. Han er odelsberettiget til denne eiendommen, som eies av hans mor. Det legges til grunn at han gjennom årene har deltatt i forefallende arbeide på denne gården og at han også har arbeidet noe for andre, blant annet i et gartneri. Etter at han reiste løsningssak, har han etter det opplyste også lest en del teori om landbruk, dog uten å ta noen eksamen. Hans arbeid på Saltnes Søndre må anses å ha vært meget beskjedent. Det foregikk i hans ferier da han var skolegutt. Man viser ellers om hans personalia til det som er opplyst i byrettens dom. Det kan tilføyes at han har sluttet som salgsingeniør, at han nå er uten fast arbeid og at han bor hjemme på gården Kolstad.
Lagmannsretten legger etter foranstående til grunn at partene stiller temmelig likt når det gjelder kvalifikasjoner for jordbruket.
Hva så angår tilknytning til eiendommen Saltnes Søndre, er det på det rene at Arnes tilknytning til denne er sterkere enn Yngvars. Det er imidlertid her å bemerke at Yngvar aldri har hatt noen mulighet til å bebo eiendommen. Lagmannsretten finner for øvrig - i motsetning til byretten - at Arnes innsats på eiendommen ikke er av en slik art at den i seg selv kan tillegges synderlig vekt ved vurderingen av rimelighetsspørsmålet i odelsloven §21 annet ledd. Det har av Arne vært sterkt fremhevet som et moment i hans favør, at han faktisk har betalt noe mer i leie enn de leieboere som fra tid til annen bodde på eiendommen, til tross for at han arbeidet gratis for sin far. Etter de opplysninger som foreligger, finner lagmannsretten det overveiende sannsynlig at det i forbindelse med Arnes kjøp av eiendommen for kr. 250.000,- er gitt kompensasjon for det arbeid han utførte og også for hans innskudd på kr. 10.000,-. Man legger i den forbindelse vekt på at Arne etter overtakelsen har opptatt pantelån på tilsammen kr. 335.000,-, hvilket skulle tilsi at den pris han ga for eiendommen, var lav. Ved løsning av eiendommen må man derfor kunne gå ut fra at løsningssummen blir høyere enn hva Arne ga for denne, og at han for så vidt vil få en rimelig økonomisk kompensasjon. Dette svekker betydningen av hans langvarige tilknytning til eiendommen, jfr. dommer i Rt-1980-967 og i RG-1980-703.
Når det så gjelder spørsmålet om hvilke forventninger Yngvar kan ha hatt om å kunne overta eiendommen, er det på det rene at det bare var hans far, Ragnar, som kunne hindre en slik overtakelse. Når Ragnar, som ikke har vært avhørt av lagmannsretten, trakk sitt søksmål tilbake, uvisst av hvilken grunn, må lagmannsretten etter bevisførslen gå ut fra at Yngvars forventninger er kommet til uttrykk. Han var da den best odelsberettigede og behøvde for øvrig ikke direkte gi uttrykk for noen forventninger. Det er å merke at det etter rettspraksis tillegges liten eller ingen vekt om det er overdragerens/familiens ønsker at en bestemt person skal overta eiendommen. Hva Arne angår, måtte han være fullt klar over at det var flere som sto foran ham i odelsrekkefølgen. For å være på den sikre side burde han derfor ha forespurt disse om hvordan de stilte seg til hans kjøp av eiendommen. Lagmannsretten kan derfor ikke slutte seg til byretten når det i dennes dom heter at Arne «med sin tilknytning til eiendommen hadde god grunn til å innrette seg på at han skulle overta den lenge før 1984...»
Lagmannsretten finner under henvisning til ovenstående at det ikke foreligger momenter i saken som gjør det klart urimelig at Yngvar Antonsen kan gjøre sin løsningsrett gjeldende overfor Arne Antonsen. Det vil derfor bli avsagt dom i samsvar med dette.
Anken har ført frem, og Arne Antonsen må i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §172 første ledd, jfr. §180 annet ledd, erstatte Yngvar Antonsens saksomkostninger for byretten og lagmannsretten. Yngvar Antonsens prosessfullmektig har overfor byretten oppgitt disse til kr. 14.080,-, hvorav utlegg kr. 3.280,-, og for lagmannsretten til kr. 20.740,-, herav utlegg kr. 6.740,-. Lagmannsretten har ikke noe å bemerke til oppgavene.
Dommen er enstemmig.
Slutning:
1. Yngvar Antonsen har i forhold til Arne Antonsen løsningsrett til eiendommen Saltnes Søndre, gnr. 124 bnr. 2 i Onsøy.
2. I saksomkostninger for byretten og lagmannsretten betaler Arne Antonsen til Yngvar Antonsen 34.820,- - trettifiretusenåttehundreogtyve - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.