LE-1988-40

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1990-05-29
Publisert:	LE-1988-00040
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Overskjønn av 29. mai 1990 i overskjønn nr. 40/88, hl. nr 759/88.
Parter:	Fredrikstad kommune - Edvardsen m.fl. Saksøker: Fredrikstad kommune (Prosessfullmektig: Advokat Lars Tobiassen, Fredrikstad) Saksøkt: 1. Takst nr. 2 Kristen Edvardsen 2. Takst nr. 6 Olle Johnny Olsen 3. Takst nr. 7 Tommy Larsen 4. Takst nr. 9 Kolbjørn Tolfsen 5. Takst nr. 11a Agnes Gjølberg 6. Takst nr. 11b Arne Thorbjørnsen 7. Takst nr. 12 Herman Olsen 8. Takst nr. 13 Nils Chr. Smith (Prosessfullmektig: Advokat Kjell Nygård, Sellebakk).
Forfatter:	Lagdommer Eva Nygaard Ottesen, formann. Skjønnsmenn: Byggeleder Rolf Kristensen, Svinndal. Byggmester Leif Søland, Fredrikstad
Lovhenvisninger:	Fylkeskommuneloven (1961)5-§2, Plan- og bygningsloven (1985) §35, Grunnloven (1814) §105, Tvistemålsloven (1915) §52, Skjønnsprosessloven (1917) §54, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, §8

I medhold av bygningsloven §35 fattet Fredrikstad bystyre 7. mai 1987 vedtak om å begjære skjønn til fastsettelse av erstatning for grunn i forbindelse med gjennomføring av reguleringsplan for riksvei 111, Sarpsborgveien, fra Grårudveien til Borge grense. Reguleringsplanen gjaldt gang- og sykkelvei langs riksveien. Reguleringsplanen var vedtatt av Fredrikstad bystyre 24. juni 1986. Planen var godtatt av fylkesmannen i Østfold 29. juli 1986.

Skjønn ble begjært overfor Fredrikstad byrett som 28. juni 1988 avhjemlet skjønn i sak B 29/87. Underskjønnet gjaldt 14 takstnummer.

Advokat Kjell Nygård har på vegne av 8 av de saksøkte i rett tid begjært overskjønn. Advokat Wilhelm Mordt har på vegne av Fredrikstad kommune inngitt tilsvar 14. september 1988. Advokat Lars Tobiassen har senere overtatt som prosessfullmektig for Fredrikstad kommune.

Overskjønnsforhandlingen med befaring fant sted den 10. mai 1990. Fra Fredrikstad kommune møtte advelingsingeniør Lars Øyvind Nilsen, formelt som vitne, og advokat Lars Tobiassen.

For de saksøkte møtte advokat Nygård. Under befaringen møtte Olle Johnny Olsen for takst nr. 6. Rettsboken viser hva som ble dokumentert.

Det er ikke innkommet noen formelle innvendiger mot overskjønnets fremme. Til grunn for overskjønnet legges de samme alminnelige skjønnsforutsetninger som for byretten. Det vises til byrettens skjønn side 3 til 8 der de alminnelige skjønnsforutsetninger er inntatt. I tillegg til de alminnelige skjønnsforutsetninger er det under skjønnsforhandlingene oppstilt spesielle skjønnsforutsetninger. Disse gjengis i sin endelige form under det enkelte takstnummer nedenfor.

Etter overskjønnsbegjæringen har takst nr. 9, Kolbjørn Tolfsen, og takst nr. 11a og b, Agnes Gjølberg og Arne Thorbjørnsen, trukket overskjønnsbegjæringen tilbake etter inngått forlik med Fredrikstad kommune. Videre er det opplyst at takst nr. 12, Herman Olsen, ikke er berørt av gang- og sykkelveien fordi traseen er blitt noe endret i forhold til underskjønnet. Krav om avståelse av grunn og dermed skjønn er derfor frafalt overfor ham. For disse 4 takstnummer blir derfor overskjønnet å heve. Gjenstående takstnummer for overskjønnet er takst nr. 2, takst nr. 6, takst nr. 7 og takst nr. 13.

Gang- og sykkelveien er anlagt. Tiltredelse fant sted i oktober 1988. Det er ikke begjært overskjønn over avsavnsrenten, som blir stående som fastsatt av byretten. Endelig oppmåling av det avståtte arealet har funnet sted. De arealer som avstås er gjennomgående mindre enn det som ble lagt til grunn av byretten.

Lagmannsretten bygger sitt skjønn på skjønnsforutsetningene, det som ble påvist og iakttatt under befaringen, det dokumenterte materiale og partenes anførsler og prosedyrer. Erstatningene er fastsatt under iakttagelse av lov av 6. april 1984 om vederlag ved oreigning av fast eiendom og de rettsregler som kan utledes av grunnloven krav om full erstatning i §105.

Fredrikstad kommune har nedlagt slik påstand:

"1. Overskjønnet fremmes.

2. Fredrikstad kommune tilkjennes saksomkostninger for overskjønnet."

De saksøkte har generelt nedlagt påstand om full erstatning og saksomkostninger. Det er også nedlagt spesifiserte påstander for det enkelte takstnummer. Disse refereres under det enkelte takstnummer nedenfor.

Fredrikstad kommune har for lagmannsretten gjort gjeldende:

Det eksproprierte areal er striper av bebygde eiendommer, bortsett fra takst nr. 2, som ikke er bebygget. Erstatningen må baseres på det såkalte verdidifferanseprinsipp. Erstatningen skal fastsettes til forskjellen mellom verdien av eiendommen med det areal som avstås og verdien uten dette areal. Kommunen mener at byrettens rettsoppfatning og rettsanvendelse på dette punkt er riktig.

De erstatningsfastsettelser som byretten har foretatt er riktige, de er i hvert fall ikke for lave. Kommunen vil imidlertid ikke hevde at underskjønnets erstatningsfastsettelser skal reduseres.

Når det gjelder nærføringsulemper mener kommunen at byretten også har vurdert disse spørsmål riktig. Riksveien har ikke kommet nærmere eiendommene. Støy og støv fra riksveien er som tidligere.

Kommunen har endelig anført at samtlige av de saksøkte, også de som dette overskjønnet gjelder, har fått tilbud om makeskifte med kommunal eiendom på baksiden av sine eiendommer frem til parallellveien med Sarpsborgveien. Denne veien er nå adkomstvei til eiendommene.

De saksøkte har for lagmannsretten generelt gjort gjeldende:

Fredrikstad kommune har virret fra den ene planen til den andre, slik at grunneierne langs veien ikke har hatt mulighet til å forholde seg til disse.

Kommunen har heller ikke opplyst til de saksøkte i dette overskjønnet hva de andre grunneierne har oppnådd under forhandlinger med kommunen. Takst nr. 3 og 4 har fått oppsatt forstøtningsmur og har i tillegg fått erstatning for verdireduksjonen. For takst nr. 6 og 7 vil det ikke være mulig å sette opp forstøtningsmur, men det forhold at det er satt opp forstøtningsmur et annet sted, må få betydning for fastsettelse av verdireduksjonen for disse eiendommene. Byretten har vurdert dette spørsmål uriktig.

Videre har byretten tatt feil når de har lagt til grunn råtomtpris for takst nr. 2. Overskjønnsretten må uttale seg om hva slags eiendom dette gjelder.

Lagmannsretten bemerker:

Ekspropriasjonen gjelder i sin helhet avståelse av striper langs eksisterende vei. Ved behandlingen av overskjønnet var veiomleggingen gjennomført gjennom forhåndstiltredelse. Verdien på ovetagelsestidspunktet, oktober 1988, skal legges til grunn for erstatningsfastsettelsen.

Verdsettelsen av de arealer som avstås skal baseres på salgsverdien etter ekspropriasjonserstatningsloven §5. Retten fastsetter erstatningen etter "differanseprinsippet" slik det har kommet til uttrykk i Sandefjord-kjennelsen i Rt-1976-1507. Differanseprinsippet innebærer at erstatningen skal fastsettes til forskjellen i eiendommens salgsverdi med og uten inngrepet. Ved fastsettelsen av denne forskjellen må det bygges på den nytte en vanlig kjøper av eiendommen ville regne med å få av arealet som grunnlag for den pris han ville gi for eien dommen.

De stripene som avstås utgjør ikke i noe tilfelle selvstendig byggegrunn. Nytten av arealet vil henge sammen med dets betydning som uteareal og som buffersone mot veien.

For ett takstnummer, takst nr. 2, gjelder avståelsen ubebygd areal. Lagmannsretten antar at "diferanseprinsippet" får anvendelse også her. Ekspropriatens tap svarer imidlertid ikke nødvendigvis til strøkpris for ubebygde tomter, idet tapet utgjør den prisreduksjon som oppstår ved at tomtens areal blir redusert.

Det er for enkelte takstnummer krevet erstatning for nærføringsulemper ved at gang- og sykkelveien er kommet meget nær bolighusene. Etter ekspropriasjonserstatningsloven §8 er vilkåret for slik erstatning at ulempene er av en slik størrelse at den vurdert etter vesentlighets- og urimelighetskriteriet i naboloven §2, anses å overstige tålegrensen. Retten drøfter dette spørsmål under de aktuelle takstnummer.

De enkelte takstnummer:

Takst nr. 2, Kristen Edvardsen.

Eiendom: Gnr. 303 bnr. 1445, Sarpsborgveien 121.

Areal: 743,1 m2,.

Bebyggelse: Ubebygget. Hele tomten innenfor byggeforbudsbeltet.

Spesielle skjønnsforutsetninger: Ingen.

Påstand:

"1. Takst nr. 2, Kristen Edvardsen, tilkjennes full erstatning for

a) avståelse av 41,8 m2 byggetomt eller

b) avståelse av råtomt på 41,8 m2.

2. Takst nr. 2, Kristen Edvardsen, tilkjennes fulle saksomkostninger hos saksøkeren."

Det avstås 41,8 m2 fra dette takstnummer. Fredrikstad kommune har anført at denne eiendommen i sin helhet ligger innenfor byggeforbudsbeltet, og at det er tvilsomt om det vil blitt gitt dispensasjon fra dette forbudet. Det må både fysisk og juridisk være mulig å bygge på tomten for at det skal kunne gis erstatning som byggetomt. Byretten har ikke trukket de fulle konsekvenser av at tomten ligger innenfor byggeforbudsbeltet, men kommunen vil ikke påstå den erstatning som byretten fastsatte redusert.

Advokat Nygård har anført at eiendommen må vurderes som byggeklar tomt, og at erstatningen må fastsettes i tråd med strøkprisen for slike tomter i distriktet. Han har fremlagt priseiereksempler på tomteavståelser i Fredrikstad og tilstøtende kommuner. Ved avståelse av ca 7 dekar til Block Watne på Rolvsøy var kvadratmeterprisen ca kr 84,-, og i Grålumåsen i Tune kommune er kvadratmeterprisen satt til kr 36,-. Advokat Nygård har anført at byretten ikke har uttalt noe om hva slags eiendom dette gjelder, og at lagmannsretten må uttale seg om dette.

Lagmannsretten viser til at hele tomten ligger innenfor byggeforbudsbeltet. Bebyggelsen på denne tomten vil imidlertid eventuelt bli liggende i linje med den øvrige bebyggelse langs denne delen av Sarpsborgveien. Lagmannsretten har ikke grunnlag for å vurdere hvorvidt dispensasjon fra byggeforbudsbeltet vil bli gitt her. Lagmannsretten antar imidlertid at denne ekspropriasjonen ikke vil redusere muligheten for å få eventuell dispensasjon fra byggeforbudet. Tomten har fortsatt en størrelse og form som gjør det mulig å bebygge den, så fremt dispensasjon oppnås. Lagmannsretten anser ekspropriasjonsinngrepet for bare i ubetydelig grad å redusere tomtens verdi.

Kommunen har ikke ønsket byrettens erstatningsfastsettelse redusert. Erstatningen fastsettes etter differanseprinsippet til kr 20,- pr m2.

Erstatning:

Grunnavståelse: 41,8 m2 a kr 20,-.

Takst nr. 6, Olle Johnny Olsen.

Eiendom: Gnr. 303 bnr. 945, Sarpsborgveien 129.

Areal: 427 m2.

Bebyggelse: Bolighus.

Beplantning: Hekk og busker.

Spesielle skjønnsforutsetninger: Avkjørsel til riksvei 111 er stengt. Eksproprianten setter opp fotmur for gjerde og 1 meter flettverksgjerde i hele tomtens fasade mot gangveien.

Påstand:

"1. Takst nr. 6, Olle Johnny Olsen, tilkjennes full er statning for grunnavståelse, for ulemper, støy, innsyn og verdiforringelse av gjenværende eiendom.

2. Takst nr. 6 tilkjennes fulle saksomkostninger hos saksøkeren."

Det avstås 29,6 m2 fra denne eiendom.

Eieren av eiendommen har ved erklæring tinglyst 13. august 1970 forpliktet seg til å legge om avkjørsel fra tillatt oppført garasje til parallellvei med Sarpsborgveien, så snart denne er ferdig opparbeidet.

Fredrikstad kommune har anført at Olle Johnny Olsen ervervet denne eiendommen i oktober 1985 for kr 120.000,-. Han burde på det tidspunkt ha undersøkt om kommunen hadde planer om gangog sykkelvei i området. Kommunen anser det ikke relevant for vurderingen av erstatningen til dette takstnummer at kommunen har oppført forstøtningsmur på andre takstnummer. Det har ikke vært aktuelt å oppføre forstøtningsmur på Olsens eiendom.

Kommunen er enig i at gangveien går meget tett inn på huset/fasaden, men kommunen er enig i underskjønnets vurdering av ulempeserstatningen og mener kr 30.000,- er en god erstatning.

Advokat Nygård har anført at Olle Johnny Olsen ikke visste at det skulle eksproprieres da han kjøpte eiendommen i 1985. Slik gang- og sykkelveien er anlagt kan alle trafikanter se inn i huset fra gangveien. Det lar seg ikke praktisk gjennomføre å sette opp forstøtningsmur på denne eiendommen, men verdireduksjonen må være vesentlig større enn den byretten har kommet frem til. Det var et aktivum at eiendommen lå 6,5 meter fra trafikken og skjermet med vegetasjon. Nå er det 1,7 meter mellom huset og gang- og sykkelveien.

Olle Johnny Olsen har prøvet få solgt huset, men han har ikke fått kjøpere.

Lagmannsretten bemerker:

Underskjønnet la til grunn at gang- og sykkelveien ville ligge ca 1,75 meter fra husveggen. Avstanden til husveggen er ikke oppmålt for overskjønnet, men lagmannsretten legger etter befaringen til grunn at avstanden er blitt noe større. Gang- og sykkelveien går imidlertid svært nær huset og skjermende vegetasjon er fjernet. Olsen kjøpte eiendommen ved skjøte tinglyst 25. oktober 1985. Han har opplyst at han da ikke kjente til planene om gang- og sykkelvei. Saksøkte har frafalt sitt krav om innløsning av hele eiendommen.

Lagmannsretten finner at gang- og sykkelveiens plassering har medført ulemper for Olsen som overstiger tålegrensen i naboloven §2. Retten vil imidlertid bemerke at riksvei 111 ikke er kommet nærmere huset etter ekspropriasjonen, og at støy og støvplagene fra veien er de samme som før inngrepet. Lagmannsretten fastsetter etter en totalvurdering den samlete erstatningen til kr 30.000,-.

Erstatning:

For grunnavståelse 29,6 m2 og for ulemper kr 30.000,-.

Takst nr. 7, Tommy Larsen.

Eiendom: Gnr. 303 bnr. 946, Sarpsborgveien 131.

Areal: 570,3 m2.

Bebyggelse: Bolighus.

Beplantning: Gress.

Spesielle skjønnsforutsetninger: Avkjørsel til riksvei 111 blir stengt. Eksproprianten setter opp fotmur for gjerde og 1 meter flettverksgjerde i hele tomtens fasade mot Sarpsborgveien, men påtar seg ikke det fremtidige vedlikehold.

Påstand:

"1. Takst nr. 7, Tommy Larsen, tilkjennes full erstatning for avståelse av grunn, for ulemper, støy, innsyn og verdiforringelse av gjenværende eiendom.

2. Takst nr. 7 tilkjennes fulle saksomkostninger hos saksøkeren."

Det avstås 33,2 m2 fra denne eiendom. Situasjonen er her likeartet som for takst nr. 6. Tommy Larsen kjøpte sin eiendom i mars 1986 for kr 90.000,-. Han burde på dette tidspunkt ha vært kjent med kommunens planer om gang- og sykkelvei. Også her har saksøkte frafalt sitt krav om innløsning. Gangveien kommer her enda nærmere huset/fasaden enn på takst nr. 6.

Etter en totalvurdering av de ulemper saksøkte påføres, finner lagmannsretten, som byretten, at verdien av resteiendommen er blitt redusert med kr 30.000,-.

Erstatning:

For grunnavståelse 33,2 m2 og for ulemper kr 30.000,-.

Takst nr. 13, Nils Chr. Smith.

Eiendom: Gnr. 303 bnr. 961, Sarpsborgveien 165.

Areal: 3174,31 m2.

Bebyggelse: Bolighus med dobbeltgarasje.

Beplantning: Hekk og et stort tre.

Spesielle skjønnsforutsetninger: Ingen.

Påstand:

"1. Takst nr. 13, Nils Chr. Smith, tilkjennes full erstatning for avståelse av 54,4 m2 byggegrunn, for tap av dobbeltgarasje etter gjenanskaffelsespris, for utgifter til ny hekk, gjerde, for levegg, vegetasjon, for økte ulemper, støy og for verdiforringelse av gjenværende eiendom.

Erstatningen gis etter legitimerte kostnader.

2. Takst nr. 13 tilkjennes fulle saksomkostninger hos saksøkeren."

Det avstås 54,4 m2 av denne eiendom.

Den dobbeltgarasje som sto på eiendommen er flyttet. Ny garasje er oppført. Kommunen har anført at det man skal frem til her er hvor meget det foretatte inngrep har redusert eiendommens verdi, inkludert tap av garasje. Kommunen har anført at Smith har flyttet dobbeltgarasjen inn på naboens eiendom og har oppført ny garasje på egen eiendom. Kommunen anser det meningsløst at ikke garasjen ble omplassert på egen eiendom. Kommunen har ikke inngått noen avtale med Smith om oppføring av ny garasje.

Forutsetningen var at garasjen skulle rives og at erstatning skulle fastsettes ut fra dette. Det var dette underskjønnet la til grunn.

Advokat Nygård har på vegne av Smith anført at Smith kunne velge om garasjen skulle rives eller flyttes. Fredrikstad kommune var innstilt på å rive garasjen, og har akseptert dette. I steden for at garasjen ble revet, kunne den imidlertid flyttes inn på naboens eiendom. Det var vanskelig å omplassere garasjen på egen eiendom. Smith mener at han har legitimert hva det koster å utbedre det inngrepet har ført med seg, ved å fremlegge regninger for hva det har kostet ham å oppføre ny dobbeltgarasje.

I tillegg til tap av garasjen er eiendommen verdiforringet.

Dette skal også erstattes.

Lagmannsretten bemerker:

Under befaringen ble det opplyst at den dobbeltgarasje som sto på eiendommen, og som er oppgitt å være ca 36 m2, er flyttet til naboeiendommen og gitt naboen uten vederlag. Samtidig er det oppført ny garasje på Smiths eiendom. Lagmannsretten finner at den nye plassering av garasjen har gitt eiendommen en bedre innkjørsel enn den hadde tidligere. Det grunnareal som er avstått har på grunn av bolighusets plassering, etter lagmannsrettens oppfatning ikke medført noen verdiforringelse av betydning.

Lagmannsretten stiller seg uforstående til at ikke garasjen er flyttet på egen eiendom, i steden for at den er gitt bort og erstattet med ny. Den nye garasjen har høyere standard enn den gamle med bl.a bedre elektrisk anlegg. Lagmannsretten stiller seg også tvilende til nødvendigheten av utgiftene til arkitekt, samt til om de oppgitte utgiftene til fundamentering har vært nødvendige. Ved erstatningsfastsettelsen legger lagmannsretten vekt på at kommunen ikke har påstått den erstatning som er fastsatt av byretten, redusert. Kommunen har allerede utbetalt kr 110.000,- a konto til Smith.

Lagmannsretten finner, som byretten, at verdien av eiendommen etter inngrepet er redusert med kr 120.000,-.

Erstatning:

For grunnavståelse 54,4 m2, samt riving av garasje, kr 120.000,-.

De saksøkte har ikke oppnådd noen bedre avgjørelse ved overskjønnet og må bære sine egne omkostninger for lagmannsretten.

Lagmannsretten finner ikke at betingelsene etter skjønnsloven §54a, første ledd, litra b er til stede. Fredrikstad kommune har påstått seg tilkjent saksomkostninger av de saksøkte, men lagmannsretten finner ikke at det har vært åpenbart urimelig av de saksøkte å begjære overskjønn og finner ikke tilstrekkelig grunn til å pålegge de saksøkte å erstatte kommunen dens omkostninger, jfr. skjønnsloven §54, nest siste ledd. Etter dette bærer hver av partene sine omkostninger for lagmannsretten.

De lovbestemte utgifter ved overskjønnet, herunder utgifter til skjønnsmenn, må bæres av dem som har begjært overskjønn, d.v.s. de saksøkte. Disse utgifter kommer i tillegg til omkostninger ved egen juridisk bistand.

Advokat Kjell Nygård har innlevert omkostningsoppgave som viser et samlet tilgodehavende på kr 31.945,-, hvorav kr 30.000,- er salær. Foranlediget av denne finner retten grunn til å vise til tvistemålsloven §52 om at såvel parten som prosessfullmektigen kan begjære godtgjørelsen fastsatt av retten. Begjæring om dette må fremsettes innen 1 måned etter overskjønnets slutning.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Overskjønnet heves for takst nr. 9, Kolbjørn Tolfsen, takst nr. 11 a, Agnes Gjølberg, takst nr. 11 b, Arne Thorbjørnsen og takst nr. 12, Herman Olsen.

2. Ekspropriasjonen gjennomføres etter de alminnelige og spesielle skjønnsforutsetninger mot erstatninger som fremgår av det ovenstående.

3. Hver av partene bærer sine egne omkostninger for lagmannsretten.

4. De lovbestemte utgifter bæres av de saksøkte i fellesskap.