LE-1988-43 (1)
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1988-12-02 |
| Publisert: | LE-1988-00043 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Dom av 2. desember 1988 i ankesak nr. 43/88 hl.nr. 67/88. |
| Parter: | Ankende part: Steinar Flaen (Prosessfullmektig: Advokat Helge R. Strøm, Oslo). Motpart: Kristin Krogh (Prosessfullmektig: Advokat Gunnar-Martin Kjenner, Oslo). |
| Forfatter: | Lagdommer H. Byrkjeland, formann. Lagdommer Kåre Berg. Ekstraordinær lagdommer Finn Midtskaug |
| Lovhenvisninger: | Prisloven (1953) §18, Husleieloven (1939) §48, §49, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §3, Husleiereguleringsloven (1967), Tvistemålsloven (1915) §172, §180 |
Oslo husleierett avsa den 6. november 1987 dom med slik domsslutning:
"1. Steinar Flaen dømmes til å betale Kristin Krogh 50000 -femtitusen- kroner med tillegg av 15 % rente fra 20. juni 1986 til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er 14 -fjorten- dager fra dommens forkynnelse.
2. Saksomkostninger ilegges ikke."
Dommen er avsagt under dissens, idet en av meddommerne stemte for at Steinar Flaen skulle frifinnes.
Steinar Flaen v/advokat Helge Strøm har påanket dommen til Eidsivating lagmannsrett. Kristin Krogh v/advokat Gunnar M. Kjenner har imøtegått anken og har erklært motanke.
Ankeforhandlingen fant sted i Oslo tinghus den 10. november 1988. Begge parter møtte og avga forklaring. Det ble avhørt 2 vitner og forøvrig foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.
De nærmere faktiske omstendigheter og partenes anførsler og påstander fremgår av den påankede avgjørelse og det som er anført nedenfor.
Steinar Flaen har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Den 5. oktober 1985 overdro han til Kristin Krogh en pantobligasjon pålydende kr. 25000,- med tilhørende leierett til en leilighet i Helgesensgt. 42, Oslo. Leiligheten har to rom og kjøkken samt bad. Den avtalte pris var kr. 220000,-. Saken gjelder spørsmålet om den avtalte kjøpesum var urimelig i relasjon til prisloven §18. Han gjør gjeldende at husleierettens flertall har tatt feil når det har funnet at prisen er urimelig, og at han følgelig skulle ha vært frifunnet for kravet om tilbakebetaling.
Flaen har opplyst at han kjøpte obligasjonen med tilhørende leierett i oktober 1984 for kr. 120000,-.
I september/oktober 1985 averterte han leiligheten til salgs i Aftenposten. Det var minst 100 som reflekterte. Det høyeste budet var på kr. 240000,-. Kristin Krogh, som var blant dem som deltok i visningen, skrev at hun kunne betale inntil kr. 300000,-. Hun ga dog ikke noe bindende bud på dette beløp. Hennes bud lød på kr. 220000,-. Det var flere interesserte som hadde gitt bud på samme beløp, men Flaen valgte å akseptere Kristin Kroghs bud fordi hun opplyste at hun hadde finansieringen i orden.
Flaen ville unngå at det senere skulle oppstå tvil om lovligheten av den inngåtte kontrakt, og han la derfor alle kortene på bordet. Han redegjorde blant annet for varigheten av leieforholdet.
Når det gjelder spørsmålet om hvilke rettigheter som Kristin Krogh ervervet ved inngåelsen av kontrakten, er Flaen enig i det som husleieretten har uttalt. Når boliger leies bort mot lån, skal leieren i henhold til husleieloven §48 ha en uoppsigelig leierett i minst 5 år. Partene kan imidlertid avtale at leieforholdet skal være uoppsigelig lenger enn 5 år. Det er gjort i dette tilfelle, idet leieforholdet i henhold til kontraktens §4 er uoppsigelig til 1. november 1997. Det gjøres gjeldende at leieforholdet løper videre etter den 1. november 1997, dog således at leieforholdet etter nevnte dato kan oppsies.
Det er videre fremholdt at kjøperen har rett til fremleie i medhold av husleieloven §49 siste ledd.
Videre anfører Flaen at det var 12 år igjen av leietiden da Kristin Krogh kjøpte obligasjonen med leiekontrakten. Det gjøres videre gjeldende at det var flere som ga bud på kr. 220000,-, og dette beløp må følgelig anses som markedspris.
Da gården er bygget før 9. april 1940, er husleien regulert og ligger under den leie som betales for tilsvarende leiligheter i leiegårder hvor leien ikke er regulert. Det er i denne sammenheng vist til at den leilighet saken gjelder er rehabilitert.
Flaen gjør gjeldende at Kristin Krogh i kontrakten er sikret varige særrettigheter, jfr. Høyesteretts dom i Rt-1987-750.
Steinar Flaen har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
"1. Steinar Flaen frifinnes.
2. Kristin Krogh dømmes til å betale saksomkostninger for husleierett og lagmannsrett."
Kristin Krogh har for lagmannsretten særlig fremholdt:
Før hun fikk se annonsen vedrørende den omtvistede leilighet hadde hun tatt kontakt med Vestlandsbanken for å undersøke mulighetene for finansiering for kjøp av bolig. Hun fikk tilsagn om at hun kunne få lånt inntil kr. 300000,- til boligformål. Det var imidlertid nesten ingen leilighet å oppdrive for under kr. 350000,-.
Partene snakket svært lite om de rettighetene som tillå kontrakten. Hun leste ikke kontrakten. Hun var opptatt av spørsmålet om leiligheten ble hennes. Banken sa at forholdet var greit, og hun fikk utbetalt lånet. Kristin Krogh er ikke enig i det som husleieretten har anført vedrørende spørsmålet om hvilke rettigheter som kontrakten gir. Hun er således uenig i at leiekontrakten er uoppsigelig frem til 1. november 1997. Kontraktens §4 om leieforholdets varighet er meget uklar. Den må sammenholdes med kontraktens §17. Når boliger leies bort mot lån, er det i henhold til husleieloven §48 annet ledd ikke lovlig med tidsbegrensning av leieforholdet. Det er vist til at husleieloven §48 ble endret ved lov av 14. juni 1985. Kontrakten er ikke uoppsigelig utover husleieloven minstetid på 5 år. Forsåvidt angår leieforholdets varighet, blir det understreket at leieforholdet i henhold til §4 i kontrakten utløper uten oppsigelse den 1. november 1997. Det er i denne sammenheng også vist til at leietakeren i henhold til kontraktens §14 kan kastes ut uten søksmål og dom etter §3 nummer 9 i tvangsfullbyrdelsesloven, dersom hun ikke flytter når leietiden er ute.
Selv om lagmannsretten skulle komme til at leietakeren ikke kan oppsies før 1. november 1997, har leietakeren ikke fått noen varig særrettighet. Det er ingen markedspris for slike obligasjoner som ikke gir varige særrettigheter. Selv om flere har gitt bud på kr. 220000,-, gir dette ikke uttrykk for noen markedsverdi. Det er uten betydning i saken at husleiereguleringsloven gjelder for vedkommende leilighet.
Da det ikke her er tale om varige særrettigheter, er Høyesteretts dom i Rt-1987-750 uten noen betydning i nærværende sak.
Kristin Krogh gjør gjeldende at Steinar Flaen ikke har hatt lovlig adgang til å ta en høyere pris enn obligasjonens pålydende på kr. 25000,-. Hun hevder derfor at hun har krav på tilbakebetaling av beløpet på kr. 220000,- med fradrag av obligasjonens pålydende på kr. 25000,-. Kristin Krogh har for lagmannsretten nedlagt slik endelig påstand:
"1. Steinar Flaen dømmes til å betale Kristin Krogh kr. 195000,- med tillegg av lovlig rente fra forkynnelsen av stevningen til betaling skjer.
2. Steinar Flaen dømmes til å betale sakens omkostninger til Kristin Krogh for Oslo husleierett og Eidsivating lagmannsrett."
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som husleierettens mindretall, og kan i det alt vesentlige slutte seg til dets begrunnelse. I likhet med husleieretten kan lagmannsretten ikke se at det er noen grunn til å bebreide Flaen for den fremgangsmåte som er benyttet ved salget. Han har lagt alle kort på bordet. Kristin Krogh hadde meget god tid til å studere kontraktsutkastet og konferere med sin bankforbindelse. Dersom hun ikke leste kontrakten før hun underskrev, må hun selv ta ansvaret for det.
Videre er lagmannsretten enig med husleieretten forsåvidt angår hvilke rettigheter som leiekontrakten ga leietakeren. I §4 er det uttalt blant annet at leieforholdet utløper uten oppsigelse den 1. november 1997. Det må anses klart at leieforholdet ikke kan oppsies før nevnte dato. Det fremgår imidlertid av kontraktens §17 at det ikke har vært meningen at kontrakten automatisk skal falle bort pr. 1. november 1997. Sivilingeniør Harald Osvold, som var eier av gården da leiekontrakten ble inngått, har som vitne for lagmannsretten forklart at det var forutsetningen at leieforholdet skulle fortsette etter 1. november 1997 på vanlige leievilkår. Lagmannsretten har kommet til at denne fortolkning må legges til grunn.
Ved vurderingen av vederlagets størrelse legger lagmannsretten vekt på at husleien er rimelig og at leieren har rett til fremleie slik husleieloven §49 siste ledd hjemler. Når det gjelder vederlaget, er lagmannsretten enig med husleieretten i at det ikke er noen grunn til å tvile på at Flaen fikk flere bud på kr. 220000,-. Etter lagmannsrettens oppfatning gir disse budene uttrykk for en viss markedsverdi.
Da salget fant sted høsten 1985, lå prisnivået for leiligheter meget høyt. Det hadde funnet sted en meget sterk prisstigning siden Flaen overtok pantobligasjonen og leiekontrakten. Den pris han oppnådde kan ikke lagmannsretten se var urimelig sett på bakgrunn av de bud som ble avgitt.
Det kan forøvrig føyes til at Steinar Flaen under saksforberedelsen for lagmannsretten tilbød Kristin Krogh å kjøpe leiligheten tilbake for kr. 220000,- med fradrag av de kr. 25000,- som hun har mottatt ved innløsningen av pantobligasjonen. Tilbudet er ikke akseptert.
Etter en samlet vurdering finner lagmannsretten at Kristin Krogh ved avtalen har ervervet varige særrettigheter og at prisen på kr. 220000,- ikke er urimelig i relasjon til prisloven §18. Det vises til det som er anført foran om leietidens varighet, lav husleie og rett til fremleie.
Etter dette blir Steinar Flaen å frifinne.
Kristin Krogh har tapt saken fullstendig, og bør erstatte Steinar Flaens saksomkostninger for husleieretten og lagmannsretten i medhold av hovedregelen i tvistemålsloven §172 første ledd, for ankesakens vedkommende sammenholdt med samme lov §180 annet ledd. Advokat Strøm har oppgitt omkostningene for husleieretten til kr. 9000,-. For lagmannsretten er salæret oppgitt til kr. 14000,- og utgifter til kr. 7200,-, tilsammen kr. 21200,-. Oppgaven legges til grunn.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Steinar Flaen frifinnes.
2. Kristin Krogh tilpliktes å betale saksomkostninger til Steinar Flaen med kr. 9.000,- -nitusen- for husleieretten og 21.200 - enogtyvetusentohundre - kroner for lagmannsretten. Oppfyllelsesfristen er 2 -to- uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.