LE-1988-46
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1989-11-30 |
| Publisert: | LE-1988-00046 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Overskjønn av 30. november 1989 i overskjønn nr. 46/88, hl.nr 793/88. |
| Parter: | Saksøker: Oslo kommune, (Prosessfullmektig: Kommuneadvokaten v/advokat Helge Skaaraas, Oslo). Saksøkte: 1. Takst nr. 1. Kjell Arne Kolstadbakken 2. Takst nr. 3. Kolbjørn Brambani 3. Takst nr. 4. Ester og Charles Holmgrens dødsbo 4. Takst nr. 6. Haldor Gudmundsson, Trond Haugen, Lisbeth Graaberget og Jens H. Deunk 5. Takst nr. 7. Olav Aasgaard 6. Takst nr. 8. Nina og Jon Olav Viste, (Prosessfullmektig: Advokat Carsten Roshauw, Oslo). |
| Forfatter: | Lagdommer Georg Lund. Skjønnsmenn: Murmester Anfinn Hansen, Oslo. Bygg-, tømmermester Fred E. Borg, Oslo. Eiendomsmegler Nils H. Kittilsen, Oslo. Eiendomsmegler Wenche Nygaard, Oslo |
| Lovhenvisninger: | Grunnloven (1814) §105, Fylkeskommuneloven (1961)5-§2, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Plan- og bygningsloven (1985) §35, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a, §10, §4, §25 |
I medhold av plan- og bygningsloven §35 nr. 1 vedtok Oslo bystyre 10. september 1986 å foreta ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan for utvidelse av Mosseveien ved avkjøringen til Alvheimveien og sydover med tilknyttet gang- og sykkelvei og fremføring av Skrenten, stadfestet 2. juli 1955 (S-604) og 12. november 1982 (S-2635) (etappe 1), samt for utvidelse ved krysset Nordstrandsveien/Mosseveien stadfestet 12. desember 1939 (S-204) og 27. april 1959 (S-772) (etappe 2).
Skjønnsbegjæring ble fremmet av Kommuneadvokaten for Oslo byrett 9. mars 1987 og ble gitt saksnummer 663/87 - XV - 7. Skjønnet, som gjaldt 8 saksøkte, ble avhjemlet 31. mai 1988 med slik slutning:
"1. Saksøkeren betaler erstatninger til de saksøkte med de beløp som er nevnt foran og med 15 - femten - prosent årlig rente fra de tidspunkter saksøkeren har tatt de eksproprierte arealer i besittelse.
2. Saksøkeren betaler de lovbestemte utgifter ved skjønnet.
3. Saksøkeren betaler saksomkostninger til de saksøkte ved advokat Carsten Roshauw med kr 31.000 - trettientusen 00/100.
4. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra skjønnets forkynnelse."
Ved begjæring 30. juni 1988 har advokat Carsten Roshauw på vegne av eieren av takstnr. 3, Kolbjørn Brambani, begjært overskjønn for dette takstnummer i sin helhet. Takstnummeret omfatter 2 eiendommer under etappe 1 og den berørte eiendom under etappe 2, slik dette fremgår nedenfor.
Ved begjæring av 20. juli 1988 har Kommuneadvokaten begjært overskjønn vedrørende slutningens punkt 1 for takstnr. 1, 3, 4, 6, 7 og 8. Dette innebærer at erstatningsfastsettelsene for disse takstnummer i sin helhet er bragt inn for overskjønnsbehandling, inklusive fastsettelsen av avsavnsrenten i slutningen.
Hovedforhandling med befaring ble holdt 6.-8. november 1989.
Samtlige saksøkere var representert ved advokat Carsten Roshauw, mens Kommuneadvokaten møtte med advokat Helge Skaaraas.
Rettsboken viser hvem som var til stede og ble avhørt som part eller vitne, og hvilken dokumentasjon som ble foretatt.
De alminnelige skjønnsforutsetninger er de samme som under underskjønnet, og er som følger:
"1. Grunn til trafikkområder (bygningsloven §25 nr. 3) eksproprieres til eiendom som angitt på ekspropriasjonskartet.
Skråninger/skjæringer anlegges i tilfelle utenfor ekspropriasjonsgrensen mot ulempeerstatning, dersom betingelsene for det er til stede.
2. Nødvendig flytting av gjerder eller oppsetting av nye gjerder må foretas av vedkommende grunneier. Eventuell erstatning for dette fastsettes av skjønnet. Gjerdene anbringes i ekspropriasjonsgrensen med mindre særlige forhold nødvendiggjør en annen plassering.
3. Kommunen påtar seg intet arbeid utenfor sin egen grunn, unntatt hvor dette blir uttrykkelig angitt. Vedlikeholdsplikten påligger i så fall under enhver omstendighet grunneieren.
4. Hvis den grunn som eksproprieres er bevokst, har eieren anledning til å fjerne og beholde trær, busker og planter. Dette må være gjort innen et tidspunkt som for anleggsarbeidets skyld fastsettes av kommunen.
5. Taksten omfatter enhver erstatning i anledning av ekspropriasjonen. Tilfeldige og uberegnelige skader og ulemper ved selve anleggsarbeidet holdes utenfor skjønnet. Slike skader og ulemper erstattes i tilfelle etter overenskomst eller ved skjønn.
6. Nødvendig tilknytning for bestående private avkjørsler foretas av kommunen i samsvar med de spesielle forutsetninger.
7. Eksisterende private vann- og kloakkledninger omlegges om nødvendig av kommunen, hvis ikke plikt til omlegging påhviler eieren. Fremtidige reparasjoner og vedlikehold påhviler i alle fall eieren.
8. Spesielle forutsetninger for de enkelte takstnummer vil eventuelt bli supplert under saksforberedelsen og befaringen.
9. Kommunen sørger for oppmåling og utferdigelse av målebrev for den grunn som eksproprieres. Utgifter til stempel, tinglysing, pantekreditorers behandlingsgebyr for å tinglyse påtegninger om pantefrafall etter ekspropriasjon samt gebyr for ajourføring av målebrev betales av kommunen."
Det er ikke fremkommet innsigelser mot de alminnelige skjønnsforutsetninger. Disse blir derfor å legge til grunn for skjønnet. I tillegg til de alminnelige skjønnsforutsetningene er det under skjønnsforhandlingene for såvel byretten som lagmannsretten oppstilt spesielle skjønnsforutsetninger for de enkelte takstnummere. Disse gjengis under det enkelte takstnummer neden for i sin endelige form.
Lagmannsretten bygger sitt skjønn på skjønnsforutsetningene og hva som ble iakttatt under befaringen, samt på det dokumenterte materialet, avgitte forklaringer og partenes anførsler og prosedyre. For øvrig får lov av 6. april 1984 om vederlag ved oreigning av fast eigedom (vederlagsloven) og de rettsregler som kan utledes av Grunnlovens krav om full erstatning i §105, anvendelse.
Bortsett fra Mosseveien 149 og 151 under takstnr. 3, dreier skjønnet under etappe 1 seg om avståelse av striper av bebygde villaeiendommer langs offentlig vei eller for fremføring av offentlig vei (takstnr. 1). For de nevnte eiendommer under takstnr. 3 dreier det seg om fullstendig avståelse for anlegg av parkeringsplass og vinteropplagsplass for båter. På angjeldende strekning vil Mosseveien bli opparbeidet til 3-felts vei i en bredde av 11 m. Ved at fortauet langs tidligere Mossevei legges inn i kjørebanen og erstattes med separat gang- og sykkelvei delvis utenfor reguleringslinjen for Mosseveien, vil biltrafikken komme noe nærmere bebyggelsen. Veien utstyres imidlertid med en 2,6 m høy støyskjerm, som i det vesentlige vil forbedre støyforholdene på strekningen. En eventuell senere utvidelse av Mosseveien frem til reguleringslinjen omfattes ikke av dette skjønn, slik dette er angitt under det enkelte takstnummer. Arbeidene tar sikte på å bedre fremkommeligheten og trafikksikkerheten på strekningen med en øket hastighetsbegrensning fra 60 til 70 km/t. For å oppnå dette er utkjøringen fra Alvheimveien til Mosseveien stengt og trafikken henvist til nyanlagt forlengelse av Skrenten nordover. Samtidig er de private avkjørsler fra Mosseveien stengt og erstattet med kjøreadkomst over gang- og sykkelveien frem til Alvheimveien.
Når det gjelder takstnr. 6, 7 og 8 er gang- og sykkelveien lagt noe utenfor reguleringsgrensen i henhold til avtale med eierne, som for takstnr. 6 og 7 innebærer at det ikke skal tilkjennes erstatning for denne heftelse ved skjønnet. For takstnr. 8 dreier det seg om beslagleggelse av ca 5 m2 som skal medtas ved vederlagsfastsettelsen.
For etappe 2 dreier skjønnet seg om avståelse av stripe langs Mosseveien som delvis er benyttet som byggegrunn for 2 eldre bygninger, som i dag benyttes til lager. Bygningene blir revet av veivesenet som vil grovplanere byggegrunnen. Etter inngrepet vil eiendommen i det vesentlige fremstå som en boligeiendom.
Eksisterende avkjørsel fra Mosseveien blir stengt og erstattes med mer trafikksikker adkomst fra Nordstrandsveien, som blir opparbeidet av veivesenet.
Avståelsene under etappe 1 ble gjennomført i løpet av høsten 1987 slik dette fremgår under det enkelte takstnummer nedenfor.
Ved verdsettelsen legges tidspunktet for tiltredelsen til grunn.
Inngrepet er ikke gjennomført for etappe 2 og her legges tidspunktet for avhjemlingen av nærværende skjønn til grunn. Det vises til vederlagsloven §10.
Saksøkeren har i det vesentlige anført:
Erstatningen for avståelse av striper fra de bebygde eiendommer må baseres på verdidifferanseprinsippet, slik dette fremgår av Sandefjord-kjennelsen i Rt-1976-1507. Hvor grunnerstatningen baseres på salgsverdien, må denne settes til forskjellen mellom verdien av eiendommen før og etter ekspropriasjonsinngrepet. For de eiendommer hvor de meget trafikkfarlige avkjørsler fra Mosseveien blir erstattet med ny trafikksikker adkomst, vil den fordel som derved oppstår representere en særfordel som må trekkes inn ved differanseberegningen. Differanseberegningen må foretas konkret etter arealets nytte for eiendommen. Utnyttelsen av tomten til byggeformål påvirkes ikke av de gjennomførte stripeavståelser. Det vil derfor være uriktig å basere denne på arealets antatte strøkspris som nettopp reflekterer byggemuligheten.
Når det gjelder de to eiendommer som i sin helhet eksproprieres under takstnr. 3, vil vederlaget måtte baseres på bruksverdien ved utleie av eksisterende bebyggelse eller på salgsverdien på avståelsestidspunktet. Sistnevnte verdifastsettelse reguleres av vederlagsloven §5 slik at en må finne frem til den pris som en vanlig kjøper ville betale for en eventuell fremtidig anvendelse av eiendommen til byggeformål basert på naturlig og påregnelig utnyttelse og under hensyntagen til utnyttelsesgrad, byggelinjer og adkomstmuligheter. Det gjøres gjeldende at en kjøper ikke ville kunne basere adkomsten i forbindelse med et nybygg på eksisterende veisystem med tidligere utkjøring i Mosseveien fra Alvheimveien. Han ville derfor måtte regne med betydelige veiopparbeidelsesomkostninger, idet det må sees bort fra den verdiøkning som måtte være forårsaket av kommunens nå gjennomførte planer om å videreføre Skrenten nordover for tilknytning til Mosseveien via Ormsundveien, jfr. vederlagsloven §5, fjerde ledd.
Saksøkeren godtar som utgangspunkt at vederlaget for avståelsen under etappe 2 baseres på bruksverdien av den eldre bebyggelse som må rives. Den eksisterende bebyggelse medfører at eiendommen er fullt utbygget med den utnyttelsesgrad som er påregnelig.
Eiendommens verdi som byggetomt overstiger i vesentlig grad bruksverdien av eksisterende bebyggelse. Man må derfor konstatere at eksisterende bebyggelse er saneringsmoden og at det vil være mest lønnsomt for eieren å rive bebyggelsen og selge arealet som ubebygget eller selv foreta utbygging på eiendommen.
Da eieren i forhold til tapsberegningen er forpliktet til å innrette seg på en økonomisk fornuftig måte, må arealet som avståes verdsettes som ubebygget del av et tomteareal med den verdireduksjon avståelsen dermed måtte medføre. Det er vist til Høyesteretts kjennelse av 29. september 1989 i sak Lnr. 152B/1989.
Det bestrides at de berørte eiendommer påføres ulemper ved ekspropriantens bruk av de avståtte arealer som gir grunnlag for erstatning. Dels mangler den nødvendige årsakssammenheng fordi forholdene gjennom de tiltak som er eller blir truffet vil bli bedre enn de tidligere har vært og, om det kan dokumenteres en forverring, dels fordi ulempene ikke overstiger den naborettslige tålegrense etter den påregnelige utvikling for et område som dette. Det bestrides at anleggsulempene har ført til noe økonomisk tap.
Saksøkeren har lagt ned slik påstand:
"Overskjønnet fremmes."
De saksøkte har i det vesentlig anført:
Vederlaget for avståelse av striper under etappe 1 må baseres på verdidifferanseprinsippet etter en konkret vurdering av forskjellen mellom eiendommens salgsverdi før og etter avståelsen.
Avhengig av stripens betydning for eiendommens karakter vil denne kunne ligge over eller under antatt strøkspris. De avståtte striper har tidligere tjent som avskjermingsområde mot offentlig vei, delvis opparbeidet som have og med levegetasjon som ga et skjermet inntrykk selv i et så vidt trafikkbelastet område som her.
Det erkjennes at flere eiendommer har fått noe bedre adkomst etter at avkjørslene fra Mosseveien ble stengt og adkomsten ble overført til den anlagte gang- og sykkelvei, men det gjøres gjeldende at denne endring ikke reprensenterer noen målbar verdiøkning for de berørte eiendommer.
Det kreves ulempeserstatning for nærføring av Mosseveien eventuelt Skrenten og av gang- og sykkelveien med derav følgende støy, forurensning, innsyn, søppel og uestetisk inntrykk, sistnevnte særlig knyttet til den svært stygge broløsning som ble valgt for den søndre del av gangveien. Mosseveiens kjørebane er forskjøvet mot bolighusene og utbedringen vil føre til større trafikk og høyere hastighet. For takstnr. 4 kommer også ulempene fra den parkerings- og båtopplagsplass, som blir anlagt på naboeiendommen. Det er den kumulative effekt av ulempene som er avgjørende, jfr. Rt-1983-329, og denne overstiger nabolovens tålegrense.
Anleggsperioden har av budsjettmessige grunner strukket seg over uvanlig lang tid med mange dødperioder, og det vil fortsatt ta tid før arbeidene er avsluttet. Dette har medført betydelige ulemper for beboerne bl.a. når det gjelder adkomsten.
Når det gjelder de eiendommer under takstnr. 3 som skal avstås i sin helhet, må vederlaget baseres på salgsverdien, som ansees høyest, eventuelt leieverdien av den bebyggelse som eksisterte.
Salgsverdien knytter seg til påregnelig utnyttelse av eiendommen som tomt til næringsbygg basert på en relativ høy utnyttelsesgrad og med en påregnelig dispensasjon fra byggelinjen såvel mot Mosseveien som Skrenten slik terrenget er. Det erkjennes at det må sees bort fra eventuell verdiøkning som skyldes planene om fremføring av Skrenten til Ormsundveien og at adkomstforholdene i noen grad vil påvirke den pris som ville kunne oppnås.
All den stund avståelsen fra eiendommen under etappe 2 vil medføre rivning av to hus, kreves leieverdien av disse lagt til grunn for vederlagsfastsettelsen. Det vises til fremlagt oppgave over leieinntektene. Tilpasningsplikten kan ikke gå så langt at eieren må forutsettes å gjennomføre en omgående utbygging av eiendommen med den risiko som er forbundet med dette, bl.a. når det gjelder eksisterende prisnivå. Den av saksøkeren påberopte høyesterettsavgjørelse gjaldt forskyvning av et utparselleringsfelt og kan ikke få anvendelse på nærværende forhold.
De saksøkte har lagt ned slik generell påstand:
"1. Overskjønnet fremmes.
2. Oslo kommune tilpliktes å betale saksomkostninger."
Lagmannsretten skal bemerke:
Som nevnt ovenfor knytter ekspropriasjonen seg til avståelse av striper langs eksisterende offentlig vei for de fleste takstnummeres vedkommende. Bortsett fra takstnr. 3 (etappe 2) baseres verdsettelsen av de avståtte arealer seg på salgsverdien etter vederlagsloven §5 da denne verdi anses å være høyere enn bruksverdien, jfr. loven §4. Da de striper det her gjelder ikke har noen selvstendig omsetningsverdi, må erstatningsfastsettelsen baseres på en verdidifferansebetraktning, slik dette har fått uttrykk i Sandefjord-kjennelsen, Rt-1976-1507.
Erstatningen skal da settes til forskjellen mellom salgsverdien av den enkelte eiendom med det areal som avstås, og verdien uten dette areal. Ved fastsettelsen av denne forskjell må det bygges på den nytte som en vanlig kjøper av eiendommen realistisk ville regne med å få av arealet som grunnlag for den pris han vil betale for eiendommen. Slik arealene er beliggende ville de ikke kunne anvendes som selvstendig byggegrunn eller del av utskilt byggetomt. Nytten vil derfor være knyttet til en anvendelse av arealet som perifer del av tomten og som skjermsone mot offentlig vei og naboeiendom, hvor arealets verdi særlig vil avhenge av opparbeidelse, av eksisterende levegetasjon og områdets beliggenhet i forhold til boligeiendommens oppholdsrom ute og inne.
Ved anvendelse av verdidifferanseprinsippet vil det vanskelig kunne trekkes et skarpt skille mellom verdien av selve stripen og de ulemper ekspropriasjonen medfører for den gjenværende eiendom. Lagmannsretten finner derfor å burde medregne de særulemper som skal erstattes fullt ut selv om de ikke overskrider nabolovens tålegrense, i erstatningen for grunnavståelsen. De ulemper som således er inkludert i grunnavståelseserstatningene for det enkelte takstnummer knytter seg til eventuell verdireduksjon som følger av det estetiske inntrykk av den del av veianlegget som er anlagt på det avståtte areal, mens ulemper knyttet til selve veitrafikken regnes som en ulempe av allmenn karakter, som holdes utenfor grunnavståelsesposten og behandles særskilt under nærføringsposten.
Takstnr. 4, 6 og 7 har gjennom etableringen av den kjørbare gang- og sykkelvei fått en bedring av adkomsten til eiendommene i forhold til tidligere adkomst som for takstnr. 4 og 6 var basert på en meget trafikkfarlig avkjørsel fra Mosseveien.
Takstnr. 7 hadde ingen kjørbar adkomst. Lagmannsretten ser denne bedring av adkomsten som en særfordel, som det er tatt hensyn til ved den verdidifferanseberegning som ligger til grunn for grunnavståelseserstatningene.
De gjennomførte ekspropriasjoner har for Mosseveiens vedkommende medført en utvidelse til 3-felts kjørevei i og med at fortauet mot vest er flyttet til den særskilte gang- og sykkelvei. Økte ulemper ved den derav følgende trafikkendring anses å være forårsaket av ekspropriasjonen, men vil som en allmenn ulempe kun bli å erstatte dersom den overstiger nabolovens tålegrense og da avhengig av om ulempen kan sies å være urimelig på bakgrunn av hva som er påregnelig på angjeldende sted, jfr. naboloven §2. Da det dreier seg om et fra før sterkt trafikkbelastet område langs en av Oslos hovedinnfartsårer, kan det etter dette bare i unntakstilfellene bli tale om å tilkjenne erstatning for ulemper av nevnte karakter, selv om det skal tas hensyn til den kumulative effekt av slike ulemper som støy, forurensning, søppel, innsyn m.v. Det er foretatt støyberegning for 3 av bolighusene som viser at støyforholdene gjennom planlagt støyskjerm og de fasadetiltak som fremgår av de spesielle skjønnsforutsetninger vil bedre seg i forhold til tidligere og at de stort sett vil ligge under de veiledende støygrenser utarbeidet av Miljøverndepartementet.
De saksøkte har fremsatt krav om erstatning for ulemper under anleggstiden. Selv om det dreier seg om en upåregnelig lang anleggsperiode, kan lagmannsretten ikke se at det er lidd noe økonomisk tap som kan kreves erstattet.
Det foreligger forhåndstiltredelse av ekspropriasjonsarealene under etappe 1. De saksøkte har da krav på erstatning for tap ved å få utbetalt erstatningene etter tiltredelsestidspunktet, i medhold av vederlagsloven §10. Retten legger til grunn at dette tap tilsvarer det rentetap som foreligger ved at de saksøkte ikke har kunnet plassere erstatningsbeløpene i rentebærende innskudd i kredittinstitusjon. Med de beløp det her dreier seg om, finner retten å burde fastsette det gjennomsnittlige rentetapet til 14% p.a., som også inkluderer muligheten for rentes rente.
Retten går så over til å behandle de enkelte takstnummer som er omfattet av overskjønnet og benytter den samme takstnummerering som ved underskjønnet.
Takstnr. 1
Eiendom: gnr. 197 bnr. 573,
Alvheimveien 5
Eier: Arne Kolstadbakken samme adresse
Avståelse: ca 180 m2 eksproprieres ca 19 m2 innløses ca 199 m2
Opprinnelig areal: 604 m2
Tiltredelsesdato: 2. november 1987
Spesielle skjønnsforutsetninger: Ingen
Saksøktes kravspesifikasjon:
1. Erstatning for grunnavståelse
2. Erstatning for ulemper ved nærføring av Skrenten.
Retten bemerker:
Det avståtte areal dreier seg om vel 30% av opprinnelig eiendom og utgjør en skråning nedenfor en vertikalt delt to-mannsbolig mot en bensinstasjon. Skråningen var ikke opparbeidet og var bevokst med løvskog som virket som levegetasjon mot bensinstasjonen og den bortenforliggende Mossevei. Arealet er utnyttet til videreføring av offentlig vei over fylling og anlegg av gang- og sykkelvei som går i tunnel under veien. Bruken av veiene antas ikke å overskride tålegrensen etter naboloven.
Erstatning
1. Grunnavståelse kr 100.000
2. Nærføringsulemper 0
Takstnr. 3 (etappe 1)
Eiendom: gnr. 197 bnr. 83
Mosseveien 149 og gnr. 197 bnr. 84,
Mosseveien 151
Eier: Kolbjørn Brambani
Nordstrandveien 3
1170 Oslo 11
Avståelse: Eiendommene i sin helhet - 3919 m2
Tiltredelsesdato: 1. september 1987
Spesielle Skjønnsforutsetninger: Ingen
Saksøktes kravspesifikasjon
Erstatning for grunnavståelse.
Retten bemerker:
Det avstås 2 opprinnelige boligeiendommer bebygget med 2 hus med diverse uthus bortleiet av eieren til beboelse og næringsformål.
Eiendommene er ikke regulert, men det antas påregnelig at de ville kunne godtas utnyttet som tomteareal for næringsbygg med en utnyttelsesgrad på 0,6 plassert mot fjellskrenten opp til Skrenten med en rimelig dispensasjon fra byggelinjene.
Lagmannsretten legger salgsprisen til grunn for erstatningsfastsettelsen. Basert på antatt utbyggbart gulvareal og tomtegrunnens kalkulatoriske andel av et ferdig næringsbyggs verdi, settes tomtenes samlede salgsverdi ved tiltredelsen til kr 3.000.000. Det er tatt hensyn til de prispåvirkende faktorer som en vanlig kjøper ville ta i betraktning, herunder kostnadene med å etablere adkomst frem mot Ormsundveien og påregnelig tidspunkt for realisering av prosjektet sammenholdt med de leieinntekter som i mellomtiden ville kunne inntjenes fra eksisterende bebyggelse.
Det er sett bort fra prisøkning som skyldes kommunens planser om fremføring av Skrenten, jfr. vederlagsloven §5 fjerde ledd.
I henhold til avtale om forhåndstiltredelse har kommunen 11. august 1987 utbetalt et forskudd på kr 1.500.000. Differansen forentes fra tiltredelsesdatoen.
Erstatning:
Grunnavståelse kr 3.000.000.
Takstnr. 3 (etappe 2)
Eiendom: gnr. 182 bnr. 8,
Mosseveien 196
Eier: Kolbjørn Brambani
Nordstrandveien 3
1170 Oslo 11
Avståelse: ca 215 m2
Opprinnelig areal: 2623 m2
Tiltredelsesdato: Ikke ennå
Spesielle skjønnsforutsetninger:
1. Opprinnelig adkomst til Mosseveien stenges av veivesenet. Ny adkomst, kjørbar fra eksisterende gårdsplass til Nordstrandveien, opparbeides av veivesenet. Bredde 4 m, hvorav 3 m med asfalt.
2. 2 hus rives av veivesenet, planeres til terrengnivå.
3. Veivesenet sørger for og bekoster nødvendig omlegging av vann- og avløpsledninger samt strømforsyning i luftstrekk i forbindelse med rivingen.
Saksøktes kravspesifikasjon:
1. Erstatning for 2 bygninger
2. Erstatning for oppsetting av nytt panel på søndre skur.
Retten bemerker:
Det avstås stripe langs Mosseveien som delvis er benyttet som byggegrunn for 2 eldre hus, som må rives. Husenes karakter fremgår av underskjønnet, som det vises til. De hus som må rives har i det vesentlige vært benyttet til utleie som lagerlokale.
En mindre leilighet står tom og kan ikke påregnes utleiet uten påkostninger som hensett til husets stand neppe er regningssvarende. Noe er også benyttet som lagerlokale for eieren. Yttervegg mot Mosseveien benyttes til reklameplakater.
Eieren har fremlagt en oppstilling over leieinntekter på kr 108 900. Med antatte utgifter med grunnlag i oppgave, antas nettoinntekten å ligge på ca kr 90.000.
Lagmannsretten legger bruksverdien av de berørte hus til grunn for erstatningsfastsettelsen. Etter husenes standard antas disse å være saneringsmodne i forhold til eiendommens verdi som byggegrunn, idet en bebyggelse på resteiendommen vil nødvendiggjøre rivning av eksisterende bebyggelse ut fra den utnyttelsesgrad som er påregnelig. Med den forutsetning om rimelig og fornuftig opptreden fra ekspropriatens side ved tapsberegningen som er fastsatt i rettspraksis, bl. ved Høyesteretts kjennelse 29. september 1989, finner lagmannsretten at erstatningen for tapte leieinntekter må begrenses til en rimelig områingstid for utnyttelse av eiendommen for nybyggingsformål. På bakgrunn av den usikkerhet som gjelder på eiendomsmarkedet og med den tid som vil gå med til å utvikle et utbyggingsprosjekt baseres erstatningen på en områingstid på ca 10 år. Da avståelsen ikke sees å påvirke utnyttelsen av eiendommen som byggetomt, fastsettes erstatningen for tap av nevnte periodes leieinntekter til kr 500.000 etter en neddiskontering til nåverdi etter en rentefot på 10% og hensyn tatt til nødvendig paneling av søndre skur.
Erstatning
Grunnavståelse kr 500.000
Takstnr. 4
Eiendom: gnr. 197 bnr. 304
Mosseveien 153
Eier: Ester og Charles Holmgrens dødsbo
Avståelse: ca 200 m2
Opprinnelig areal: ca 1649 m2
Tiltredelsesdato: 4. september 1987
Spesielle skjønnsforutsetninger:
1. Veivesenet setter opp gjerde i reguleringslinjen mot gang- og sykkelveien og langs privat vei fram til avkjørsel. Det benyttes 1 m høyt flettverksgjerde med overligger. Fremtidig vedlikeholdsplikt påhviler eieren.
2. Opprinnelig adkomst til Mosseveien stenges av veivesenet. Ny adkomst, kjørbar til gang- og sykkelveien, opparbeides av veivesenet.
3. Mosseveien utvides i henhold til veivesenets plan av 24. mai 1989, ajourført 2. november 1989. Hvis det senere blir aktuelt å utvide Mosseveien til reguleringslinjen, fastsettes ulempeerstatning for dette ved overenskomst eller, eventuelt ved nytt skjønn.
Saksøktes kravspesifikasjon
1. Erstatning for grunnavståelse.
2. Erstatning for ulemper som følge av parkeringsplass/båtopplag.
3. Erstatning for ulemper ved nærføring av Mosseveien, støv - eksos - lukt.
4. Erstatning for ulemper som følge av gang- og sykkelvei.
5. Erstatning for anleggsulemper.
Retten bemerker:
Det avståtte areal dreier seg om opparbeidet have med en del frukttrær og lebeplanting. Erstatningen for grunnavståelsen baseres på verdidifferanseprinsippet, jfr. de generelle bemerkninger ovenfor.
Selv om det kan være noe tvilsomt om mulige ulemper fra parkeringsplass og båtopplag kan medtas ved skjønnet fordi denne utnyttelse ikke er en følge av det veianlegg det eksproprieres til, finner retten at sammenhengen mellom utnyttelsen til parkering og båtopplag og gangveiens formål er så vidt nær at ulempen medtas ved skjønnet. Retten finner imidlertid at den kumulative effekt av ulempene fra dette området og fra bruken av veianleggene ikke overstiger den naborettslige tålegrense, jfr. de generelle bemerkninger ovenfor.
Erstatning:
1. Grunnavståelse kr 100.000
2. Nærføringsulemper 0
3. Anleggsulemper 0
Takstnr. 6
Eiendom: gnr. 197 bnr. 162
Mosseveien 155
Eier: Haldor Gudmundsen (seksjon 1 - 1. etg.)
Trond Haugen (seksjon 2 - 2. etg.)
Lisbeth Graaberget og Jens H. Deunk (seksjon 3 - 3. etg.)
Avståelse: ca 50 m2
Opprinnelig areal: 642 m2
Tiltredelsesdato: 4. september 1987
Spesielle skjønnsforutsetninger:
1. Veivesenet setter opp gjerde i reguleringslinjen mot gang- og sykkelveien. Det benyttes 1 m høyt flettverksgjerde med overligger. Fremtidig vedlikeholdsplikt påhviler eieren.
2. Opprinnelig adkomst til Mosseveien stenges av veivesenet. Ny adkomst, kjørbar til gang- og sykkelvei, opparbeides av veivesenet.
3. Veivesenet har i 1987 finansiert fasadeisolering/vegger + vinduer på 3 av husets vegger, kostnad ca kr 220.000.
4. Mosseveien utvides i.h.t. veivesenets plan av
24. mai 1989 ajourført 02. november 1989. Hvis det senere blir aktuelt å utvide Mosseveien til reguleringslinjen, fastsettes ulempeserstatning for dette ved overenskomst eller, eventuelt ved nytt skjønn.
Saksøktes kravspesifikasjon
1. For seksjon nr. 1, 2 og 3 a. Erstatning for grunnavståelse b. Erstatning for ulemper ved nærføring av Mosseveien, støv - eksos - lukt. c. Erstatning for ulemper som følge av gang- og sykkelvei. d. Erstatning for anleggsulempe.
2. For seksjon nr. 3
Erstatning for støyulempe som følge av nærføring av
Mosseveien.
Retten bemerker:
Det avståtte areal fremstod som skjermsone mot offentlig vei.
Bebyggelsen består av et 3 etasjes bolighus med tilsvarende antall leiligheter, som er seksjonert. Slik tomten er utnyttet, finner lagmannsretten at erstatningen må fastsettes ut fra avståelsens innvirkning på den enkelte seksjons omsetningsverdi basert på avskjermingssonens betydning for leilighetenes innemiljø. På denne bakgrunn finnes grunnavståelsen kun å gi grunnlag for erstatning til eieren av seksjon 1 - 1. etg. Erstatningen baseres på verdidifferanseprinsippet, jfr. de generelle bemerkninger ovenfor.
Lagmannsretten finner ikke at de samlede nærføringsulemper overstiger nabolovens tålegrense. Med de skjermingstiltak som gjennomføres vil støyforholdene for 1. og 2. etasje bli bedre enn tidligere og vil ikke overstige Miljøverndepartementets retningslinjer. For 3. etasje er ekvivalent støynivå innendørs etter den fasadeutbedring som er beskrevet i de spesielle skjønnsforutsetninger beregnet til 40 dbA, som ligger over de veiledende normer. Også dette støynivå ligger imidlertid lavere enn antatt innendørs støynivå tidligere med et beregnet støynivå utendørs for 3. etasje på 77 dbA og erfaringsmessig støydempning med tidligere fasade på ca 30 dbA. Retten finner etter dette at nærføringsutgiftene heller ikke for denne seksjon overstiger nabolovens tålegrense.
Erstatning:
1. Grunnavståelse
Seksjon 1 (1. etg.) kr 30.000
Seksjon 2 (2. etg.) 0
Seksjon 3 (3. etg.) 0
2. Nærføringsulemper 0
3. Anleggsulemper 0
Takstnr. 7
Eiendom: gnr. 197 bnr. 395
Mosseveien 157
Eier: Olav Aasgaard samme adresse
Avståelse: ca 50 m2
Opprinnelig areal: 695 m2
Tiltredelsesdato: 4. september 1987
Spesielle skjønnsforutsetninger:
1. Veivesenet setter opp gjerde mot tnr. 6 som erstatning for det gjerdet som ble ødelagt under anleggsarbeidene.
Det benyttes 1 m høyt flettverksgjerde uten overligger.
Fremtidig vedlikeholdplikt påhviler eieren.
2. Opprinnelig gangbar adkomst med trapp til Mosseveien stenges av veivesenet. Ny adkomst, kjørbar til gang- og sykkelvei, opparbeides av veivesenet.
3. Veivesenet skifter 2 stk. vinduer i boligen (konf. støyrapport).
4. Mosseveien utvides i.h.t. veivesenets plan av
24. mai 1989 ajourført 02. november 1989. Hvis det senere blir aktuelt å utvide Mosseveien til reguleringslinjen, fastsettes ulempeserstatning for dette ved overenskomst eller, eventuelt ved nytt skjønn.
Saksøktes kravspesifikasjon:
1. Erstatning for grunnavståelse
2. Erstatning for ulemper ved nærføring av Mosseveien, støv - eksos - lukt.
3. Erstatning for ulemper som følge av gang- og sykkevei.
4. Erstatning for anleggsulempe.
Retten bemerker:
Det avståtte areal dreier seg om opparbeidet have med levegetasjon som fungerte som skjermsone mellom bolighusets inngangs parti og offentlig vei. Gang- og sykkelveien er på denne sterkning lagt på bro med sprinkeldekke, et arrangement som virker sterkt skjemmende fra inngangspartiet. Erstatningen fastsettes etter differanseprinsippet, jfr. de generelle bemerkninger ovenfor.
Nærføringsulempene antas ikke å overstige nabolovens tålegrense.
Erstatning:
1. Grunnavståelse kr 75.000
2. Nærføringsulemper 0
3. Anleggsulemper 0
Takstnr. 8
Eiendom: gnr. 197 bnr. 90
Dalheimveien 1
Eier: Nina og Jon Olav Viste samme adresse
Avståelse: ca 30 m2 (herav 5 m2 utenfor reguleringslinjen)
Opprinnelig areal: 1811 m2
Tiltredelsesdato: 4. september 1987
Spesielle skjønnsforutsetninger:
1. Veivesenet setter opp gjerde i reguleringslinjen mot gang- og sykkelveien mellom broen og innkjørselen til eiendommen. Det benyttes 1 m høyt plankegjerde.
Fremtidig vedlikeholdsplikt påhviler eieren.
2. Mosseveien utvides i.h.t. veivesenets plan av 24. mai 1989, ajourført 2. november 1989. Hvis det senere blir aktuelt å utvide Mosseveien til reguleringslinjen, fastsettes ulempeserstatning for dette ved overenskomst eller, eventuelt ved nytt skjønn.
Saksøktes kravspesifikasjon:
1. Erstatning for grunnavståelse.
2. Erstatning for ulemper ved nærføring av Mosseveien, støv - eksos - lukt.
3. Erstatning for ulemper som følge av gang- og sykkelvei.
4. Erstatning for anleggsulempe.
Retten skal bemerke:
Det avståtte areal dreier seg om opparbeidet have med levegetasjon som fungerte som skjermsone mellom bolighusets inngangsparti og offentlig vei. Gang- og sykkelveien er på denne strekning lagt på bro med sprinkeldekke, et arrangement som virker sterkt skjemmende fra inngangspartiet. Erstatningen fastsettes etter differanseprinsippet, jfr. de generelle bemerkninger ovenfor.
Nærføringsulempene antas ikke å overstige tålegrensen.
Erstatning:
1. Grunnavståelse: kr 50.000
2. Nærføringsulemper: 0
3. Anleggsulemper: 0 - - - - - -
Da overskjønnet for samtlige takstnummer som er behandlet av lagmannsretten, er begjært av Oslo kommune som saksøker, skal denne erstatte de saksøktes nødvendige utgifter i anledning overskjønnet, jfr. skjønnsloven §54 sammenholdt med §54a.
De saksøkte har vært representert ved advokat Carsten Roshauw, som har inngitt omkostningsoppgave visende et samlet tilgodehavende på kr 45.000 i salær. Lagmannsretten legger oppgaven til grunn for fastsettelsen av saksomkostningene.
De lovbestemte utgifter ved overskjønnet blir å dekke av saksøkeren.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. De saksøkte tilkjennes slike erstatninger som fremgår av de enkelte takstnummer i overskjønnet med tillegg av 14 - fjorten - prosent årlig rente fra tiltredelsen.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Oslo kommune til de saksøkte i fellesskap 45.000 - førtifemtusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dette skjønn.
3. Oslo kommune dekker de lovbestemte utgifter ved overskjønnet, herunder rettens behandlingsgebyr og utgiftene til skjønnsmennene.