LE-1988-55

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1989-10-17
Publisert:	LE-1988-00055
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Overskjønn av 17. oktober 1989 i overskjønn nr. 55/88, hl.nr 910/88.
Parter:	Saksøker: Asbjørn Vikerhagen (Prosessfullmektig: H.r.advokat Trond Buttingsrud, Jevnaker). Saksøkt: Åge Ånerud (Prosessfullmektig: H.r.advokat Johs. Thallaug, Lillehammer).
Forfatter:	Lagdommer Dag Stousland, formann. Skjønnsmenn: Skogbrukssjef Hans Fredrik Haug, Bruvoll. Tømrermester Finn Runi, Sagstua. Gårdbruker Henning Mangset, Skarnes. Skogbruker Ole Sverre Moss, Slåstad
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §66

Saken gjelder odelsovertakst.

Ved Vinger og Odal herredsretts dom av 29. august 1984 ble Åge Ånerud dømt til å gi Asbjørn Vikerhagen skjøte på eiendommen gnr. 65 bnr. 1, Gudbrandstuen, Ånerud i Sør-Odal mot betaling av takstsum fastsatt ved endelig odelstakst. Dommen ble av Åge Ånerud påanket til Eidsivating lagmannsrett. Ankesaken ble stanset i påvente av avgjørelse av søknad fra Ånerud om odelsfrigjøring av eiendommen. Odelsfrigjøring ble endelig avslått ved Kgl.res. av 5. september 1986. Ankesaken ble deretter satt i gang igjen, men anken trukket tilbake og ankesaken hevet ved lagmannsrettens kjennelse av 10. februar 1988.

Vinger og Odal herredsrett avhjemlet den 16. august 1988 odelstakst med slik slutning:

"1. Eiendommen Gudbrandstuen, gnr. 65 bnr. 1 i Sør-Odal, verdsettes til kr 295000,- - tohundreognittifemtusenkroner -.

2. Saksøkeren betaler de lovbestemte omkostninger i forbindelse med odelstaksten."

Overskjønn er i rett tid begjært av Åge Ånerud og Asbjørn Vikerhagen har levert tilsvar. Skjønnsforhandlingene ble holdt den 2. oktober 1989 med befaring av odelseiendommen. Partene avga forklaring og foretok påvisninger på eiendommen. Det ble ikke ført vitner. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

Saksøkeren, Asbjørn Vikerhagen, nedla slik påstand:

"Prinsipalt:

Åge Ånerud dømmes til å betale de lovbestemte utgifter ved overskjønnet og til helt eller delvis å erstatte Asbjørn Vikerhagens utgifter til juridisk bistand.

Subsidiært:

1. Åge Ånerud tilpliktes å betale de lovbestemte utgifter ved overskjønnet.

2. Asbjørn Vikerhagen frifinnes for Åge Åneruds krav om saksomkostniner."

Saksøkte, Åge Ånerud, nedla slik påstand:

"1. Odelsovertaksten fremmes.

2. Åge Ånerud tilkjennes saksomkostninger."

I det vesentlige befinner eiendommen seg i den samme stand nå som ved taksten i 1988.

Asbjørn Vikerhagen har for overskjønnet bl.a. anført:

Eiendommen er et småbruk og ligger i uregulert område. Den må takseres i samsvar med odelsloven §49, hvoretter det skal tas hensyn til den bruk som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet, og som er forenlig med at eiendommen hovedsaklig benyttes til landbruksformål. Høyesterett har fortolket bestemmelsen slik at det skal legges vekt på hva en vanlig kjøper ville gi for eiendommen, jfr. Rt-1980-233 flg.

Etter saksøkerens oppfatning har herredsretten anvendt §49 riktig. Det er tatt utgangspunkt i eiendommens omsetningsverdi som landbrukseiendom, men i betraktning av bebyggelsen og jordveiens beskjedne verdi, samt at herredsretten har anvendt et for stort areal når det gjelder skogen, er taksten for høy. Av prosessøkonomiske grunner har saksøkeren imidlertid valgt ikke å begjære overtakst.

Skogen representerer den vesentligste verdien av eiendommen. Det foreligger en nylig utarbeidet skogbruksplan som må få helt vesentlig betydning ved verdsettelsen. Planen viser at den årlige kubikkmasse som for tiden kan tas ut av skogen er ca 117 kubikkmeter netto, men det er da forutsatt at en vesentlig del, ca 25 %, skal taes ut i form av tynning. Dette er av helt avgjørende betydning for hva skogen vil kaste av seg og derved for verdien av eiendommen. Det bestrides at det kan hugges et større kvantum umiddelbart for å finansiere vedlikeholds- og investeringsoppgaver, eventuelt betjening av gjeld.

Retten kan imidlertid ikke se bort fra det prisnivå som er dannet ved omsetning av eiendommer og hvor omsetningsverdien bygger på landbruksdepartementets rundskriv M - 147/80 vedrørende verdsettingen av landbrukseiendommer. Rundksrivet og de vurderingsprinsipper som der er lagt til grunn, herunder kapitaliseringsrentefoten, vil således måtte få indirekte betydning.

Når det gjelder saksomkostningene anføres at når det gjelder en eiendom av den foreliggende størrelse hvor saksøkte har brukt alle midler for å hindre løsning, bør han betale alle omkostninger. Det er etter saksøkerens oppfatning ikke nødvendig for prosessfullmektigene å gå med under befaringen, slik at omkostningene forbundet med dette ikke er nødvendige utgifter i loven forstand.

Åge Ånerud har for overskjønnet bl.a. anført:

Det er ikke riktig slik herredsretten har gjort, å anse bygningene for verdiløse. Så godt som alle husene er bygget av tømmer og det skal da svært meget til for at de ikke lar seg restaurere. I dette tilfellet er restaurering mulig og det får den skattemessige fordel at kostnadene kan utgiftsføres.

Kostnadene med å bygge nytt våningshus f.eks., kan ikke utgiftsføres.

Jordveien har vært drevet hele tiden i sammenheng med den dyrkede marken på saksøktes hovedbruk og er i god hevd.

Når det gjelder eiendommens totale verdi, er det riktig som herredsretten har lagt til grunn at verdien av skogen utgjør den vesentligste komponent. Ved verdsettelsen må det legges til grunn at prisene på virke i Kongsvinger-distriktet er tilnærmet "Solør-priser" som ligger betydelig over prisene som ellers gjelder i Glomma-vassdraget. Det kan således trygt regnes med kr 360 pr. kubikkmeter. I henhold til oppgave fra Kongsvinger kommuneskoger opererer man der med driftutgifter på ca kr 120 pr. kubikkmeter. Basert på balansekvantumet og 6 % kapitaliseringsrentefot gir dette en verdi bare av skogen på kr 468000,-, med 7 % rentefot blir verdien 401000,-. Dette viser at herredsrettens verdsettelse er for lav.

Det samme kommer man frem til ved utelukkende å justere kjøpesummen fra 1982 i henhold til stigningen i konsumprisindeksen.

Det må også tas hensyn til at foran nevnte driftsomkostnader er basert på leiet hjelp. På et støttebruk som denne eiendommen er, vil eieren i stor grad foreta tynningen i skogen selv og han kan derved ta ut en del av sin arbeidsinntekt på denne måten.

Dette forhold representerer et klart verdipluss for eiendommen.

Herredsretten har ikke lagt nok vekt på stående kubikkmasse i hogstklasse IV og V, tilsammen 2387 kubikkmeter. En ikke ubetydelig del av denne trekapital, f.eks. 1000 kubikkmeter, kan over få år taes ut uten skade for balansekvantumet og omgjøres til egenkapital, som enten kan benyttes til vedlikehold av bygninger med de skattemessige fordeler det har, eller til nedbetaling av gjeld, med den besparelse av renteutgifter dette medfører. Det her nevnte er forhold som for en kjøper av eiendommen representerer et verdipluss.

Et ytterligere verdipluss for eiendommen er det at det i en av skogteigene finnes masser som kan utnyttes komersielt.

Ånerud møtte ikke for underskjønnet og var heller ikke representert. Vikerhagen ble derfor spart for å måtte betale hans saksomkostninger for underskjønnet. Kostnadene med at prosessfullmektigen blir med på befaringen og sammen med parten foretar påvisning av de forhold som menes å ha betydning for taksten representerer nødvendige utgifter i loven forstand. Det var praksis tidligere at prosessfullmektigene ikke ble med under befaringen, men dette er nå endret.

Lagmannsretten skal bemerke:

I premissene til underskjønnet er det gitt en beskrivelse av eiendommen som lagmannsretten viser til, idet partene er enige om at beskrivelsen i det vesentlige er riktig. Visse presiseringer må imidlertid gjøres:

Etter de foreliggende opplysninger legger lagmannsretten til grunn at eiendommens samlede areal utgjør ca 480 da., fordelt med ca 380 da. skog, ca 30 da. dyrket mark, ca 19 da. grunn til bebyggelse, tun, veier etc., og ca 49 da. skog i området rundt bebyggelsen og jordveien. Dette skogareal kan ikke sees å være tatt med i skogbruksplanen. Påstående skog her har liten verdi idag, men vil med riktig skjøtsel gi avkastning i fremtiden.

Bebyggelsen består av ialt 7 hus:

Våningshus i tømmer som er oppført i 1830. En og en halv etasje.

To rom og kjøkken i første etasje og ett rom i flukt med loftet.

Det er innlagt vann, formodentlig fra en brønn, og elektrisitet.

Takhøyden i første etasje er under 2 meter.

Stabbur i tømmer. Ukjent alder.

Låve i tømmer. Ukjent alder.

Fjøs oppført i 1912 av tømmer med en vegg dels i teglsten.

Grisehus oppført i 1933 av bindingsverk og teglsten.

Snekkerbu av tømmer, ca 60 år gammelt. Består bl.a. av ett rom hvor det har vært beboelse.

Sommerfjøs i tømmer. Ukjent alder.

Lite bolighus i tømmer, den såkalte "Maria-stua". Består av ett rom og kombinert gang og kjøkkenplass.

Samtlige bygninger bærer preg av manglende vedlikehold over lang tid. Våningshuset f.eks. ligger til dels nede i bakken med råteskader i de nederste verv til følge. Taket på flere av bygningene er "salrygget". Sommerfjøset er skakt og skjevt.

Lagmannsretten er enig med herredsretten i at stabburet har en viss verdi. Det samme finner lagmannsretten å være tilfellet med grisehuset og snekkerbua som med enkle midler kan gjøre tjeneste som redskapshus/lager. Forøvrig finner lagmannsretten at husene er i så dårlig forfatning at de er kondemnable.

Den dyrkede marken, ca 30 da., består av 4 teiger, hvorav den største er ca 20 da. De 3 andre teigene er innbyrdes omtrent like store. Jorden består dels av silt og dels av morenejord.

Grøftigen er mangelfull på noe av arealet. Etter det opplyste finnes avkastningen i 1989 for så vidt gjelder hvete, å være brukbar.

Skogen består av 4 teiger på henholdsvis 308,7, 6,8, 46,9 og 8 da., tilsammen 370 da. produktivt areal. Brutto tilvekst i hogstklasse III, IV og V er i skogbruksplanen oppgitt å være 121 kubikkmeter, mens netto balansekvantum er 117 kubikkmeter forutsatt at 25 % tas ut som tynningshogst. Gjennom to av teigene (den største og nest minste) går det fylkesveg, mens den nest største teigen ligger inntil Kjageliveien. Det er stort sett lette driftsforhold, med unntagelse av den nordre delen av den største teigen og den nordre delen av den nestminste teigen, hvor terrenget er noe bratt.

Når det gjelder det rettslige grunnlag for taksten, viser lagmannsretten til det som er nevnt i underskjønnet. Det synes ikke å herske uenighet mellom partene om det rettslige grunnlag.

Under henvisning til odelsloven §49 legger lagmannsretten til grunn omsetningsverdien på grunnlag av eiendommens utnyttelse til landbruksformål, altså en "bruksbestemt salgsverdi", idet man foretar en objektiv vurdering, jfr. Rt-1980-233 og Rygh og Skarpnes: Odesloven med kommentar (2. utgave 1986) side 172-173.

Eiendommen må vurderes som en kombinert jordbruks- og skogbrukseiendom. Eiendommen ligger i uregulert område og utskilling av tomter til boliger, hytter e.l. er ikke aktuelt. Riktignok er det fraskilt boligtomter fra eiendommer i nabolaget og tidligere eier av eiendommen har fått fraskilt tom til bolig som har vært benyttet av vedkommende, samt fradelt en hyttetomt, men uansett dette må det regnes med at utskillelse av tomter fra eiendommen i tilfellet vil ligge såvidt langt inn i fremtiden at dette ikke kan tas i betraktning ved takseringen nå.

Ved beregningen av skogens avkastning har lagmannsretten som anført av Ånerud, lagt til grunn en høyere gjennomsnittlig pris for virke enn det som ellers er vanlig og som frengår av den fremlagte oversikt fra Glommen skogeierforenings virksomhet.

Ved den skjønnsmessige beregning av driftskostnadene har retten tatt utgangspunkt i de oppgitte kostnader for hogst og kjøring som oppgitt av Kongsvinger kommuneskoger, men har også tatt hensyn til andre vanlige kostnader som utgifter til skogkultur m.v. Det er tatt hensyn til at eieren av et slikt støttebruk vil bidra med egeninnsats, men retten finner likevel at driften i det vesentlige vil være basert på leiet hjelp.

Lagmannsretten finner ikke å kunne gi Ånerud medhold i hans anførsel om at det i løpet av noen år kan taes ut et større kvantum i hogstklasse IV og V med de likviditetsmessige og skattemessige fordeler som han hevder. Retten viser i denne forbindelse til at det vesentligste av bebyggelsen er funnet kondemnabel. Videre vises det til skogbruksplanen side 20 hvor det er foretatt en sammenligning med denne skogen og normalskogen, og anført:

"Som figuren viser så har skogen overskudd av hogstklasse II og V sammenlignet med normalskogmodellen. Hovedpunktet for den videre hogstføring er å kunne husholderere med det volum som står til rådighet på best mulig måte. Det er etablert tilstrekkelige arealer med ungskog og fornyingstempoet bør settes ned. For en periode fremover er det riktig å ta ut en større del av kvantumet i form av tynning. Bestandslista gir en rettledning om hvor inngrep er nødvendig."

Retten viser endelig til at Ånerud har opplyst at han har tatt ut ca 540 kubikkmeter etter at skogbruksplanen forelå.

Den påviste masseforekomst i den nestminste skogteigen er etter det Ånerud har opplyst ikke av så god kvalitet at den er av interesse for vegvesenet. Et visst pluss for eiendommen finnes den imidlertid å være, men bare som fyllmasse til egen gårdsveg, skogsbilveg etc.

Ved beregningen av eiendommens avkastning har retten bygget på en kapitaliseringsrentefot på 7 % p.a. slik som begge parter har vært inne på.

Etter en samlet vurdering finner retten at eiendommens verdi bør settes til kr 360000,-.

Etter dette resultat har Ånerud oppnådd en avgjørelse i sin favør, idet løsningssummen er blitt forhøyet ved overskjønnet.

Det følger da av skjønnsloven §42, som gjelder ved odelstakster, jfr. odelsloven §66, at han skal tilkjennes dekning for sine saksomkostninger hos motparten. Med omkostninger forstås ikke bare prosessfullmektigens salær, men også de utgifter til rettsgebyr og skjønnsmenn som Åge Ånerud i egenskap av rekvirent av overskjønnet står ansvarlig for overfor lagmannsretten.

Høyesterettsadvokat Thallaug har fremlagt omkostningsoppgave på kr 13360,- hvorav salæret utgjør kr 10000,-. Lagmannsretten legger omkostningsoppgaven til grunn for erstatningsfastsettelsen. Det skal bemerkes at salærkravet utgjør det samme beløp som høyesterettsadvokat Bullingsrud vil avkreve sin part, endog høyesterettsadvokat Thallaug har representert rekvirenten av overskjønnet og har deltatt under befaringen.

Saksøkeren vil som foran anført bli pålagt å dekke behandlingsgebyr og utgiftene til skjønnsmenn. Disse forhold holdes derfor utenfor erstatningsbeløpet som etter dette fastsettes til kr 13360,-.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Taksten ved odelsløsning av eiendommen Gudbrandstuen, gnr. 65 bnr. 1 i Sør-Odal settes til 360.000,- - trehundreogsekstitusen - kroner.

2. I saksomkostninger for overskjønnet betaler Asbjørn Vikerhagen til Åge Ånerud innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dette overskjønn 13.360 - trettentusentrehundreogseksti - kroner samt innen tilsvarende frist de lovbestemte utgifter i forbindelse med skjønnet, herunder utgiftene til skjønnsmennene.