LE-1988-57
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1989-05-22 |
| Publisert: | LE-1988-00057 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Overskjønn av 22. mai 1989 i overskjønn nr. 57/88 hl.nr. 917/88 |
| Parter: | Saksøker: Olav N. Ørstein Prosessfullmektig: Advokat Olav Sundet, Oslo. Saksøkt: 1. Tore H. Wangestads dødsbo av Flesberg v/Sigrid Bjørløw Wangestad 2. Sigrid Bjørløw Wangestad Prosessfullmektig: H.r.advokat Trond Buttingsrud, Jevnaker. |
| Forfatter: | Lagdommer Eva Nygaard Ottesen, formann. Skjønnsmenn: Bonde Petter Ruud, Skollenborg. Skogbruksleder Nils Enerstvedt, Kongsberg. Revisor Karen Anne Grette, Passebekk. Bonde Gunnar Glesne, Uvdal |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42 |
I odelsløsningssak mellom Olav N. Ørstein som saksøker og 1) Tore H. Wangestads dødsbo av Flesberg v/Sigrid Bjørløw Wangestad og 2) Sigrid Bjørløw Wangestad som saksøkt avsa Kongsberg byrett 22. august 1988 odelstakst med slik slutning:
"1. Verdien av eiendommen gnr. 7 bnr. 3, 45, 47 og 48, gnr. 23, bnr. 2 og gnr. 26 bnr. 1, alle i Flesberg settes til kr. 2880000,- kronertomillioneråttehundreogåttitusen.
2. Olav M. Ørstein tilpliktes å betale Sigrid Bjørlaug Wangestad kr. 21000 -kroner tjueentusen- i saksomkostninger innen 2 -to- uker."
Sakens nærmere sammenheng fremgår av herredsrettens premisser og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.
Olav N. Ørstein begjærte i rett tid overskjønn. Han har for lagmannsretten nedlagt slik endelig påstand:
"1. Taksten fremmes.
2. Verdien av eiendommen gnr. 7 bnr. 3, 45, 47 og 48, gnr. 23 bnr. 2 og gnr. 26 bnr. 1, alle i Flesberg, verdsettes etter reglene i odelsloven §49 under hensyn til den påhvilende borett og Kongsberg byretts takst av 22. august 1988 reduseres vesentlig."
Tore Wangestads dødsbo v/Sigrid Bjørløw Wangestad og Sigrid Bjørløw Wangestad har tatt til gjenmæle og har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
"1. Taksten fremmes.
2. Olav N. Ørstein tilpliktes å betale de lovbestemte utgifter ved overskjønnet og til å betale saksomkostninger til de saksøkte."
Forhandlingene for lagmannsretten ble holdt 9. og 10. mai 1989. Arne Ørstein møtte på vegne av saksøkeren sammen med advokat Olav Sundet. Saksøkte møtte med h.r.advokat Trond Buttingsrud. Eiendommen ble befart i den utstrekning partene ønsket det og skjønnsretten anså det nødvendig. Retten så på alle bygningene på gården innvendig og utvendig, bortsett fra stabburene, som bare ble befart utvendig. Jordveien ble befart. De forskjellige deler av skogen ble befart, og retten beså hytteområdet Hølseter. Olav N. Ørstein har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Byrettens takst er for høy. Verdsettingen skal skje etter odelsloven §49 og det som senere er slått fast av høyesterett i Rt-1980-233. Det er imidlertid anledning til å ta hensyn til tilleggsverdier, slik som festeinntektene i dette tilfellet. Saksøkeren mener at et sentralt moment ved takseringen må være hva en kjøper må regne med å måtte betale i renter og avdrag etter odelsløsningen. Saksøkeren har i denne forbindelse vist til at renten på førsteprioritet i Landkreditt nå ligger noe under 13 %, mens renten i f.eks. Sandsvær Sparebank ligger noe høyere. Det er den vanlige kjøpers situasjon som skal vurderes. En vanlig kjøper kan ikke betale så mye som det underskjønnet kom frem til, fordi en vanlig kjøper ikke har stor egenkapital og derfor må basere seg på å låne løsningsbeløpet.
Når det gjelder innmarken viser saksøkeren til at denne ligger 180-190 m.o.h. og at det dyrkes havre. Jorden er imidlertid sandholdig og tørkesvak, og den gir ikke stor netto. Skogen ligger fra 180-400 m.o.h. Saksøkeren peker særlig på at det har vært mye vindfall og toppbrekk i skogen for noen år siden. I de senere år har det også vært en overavvirkning i en del av skogen. Når det gjelder kapitaliseringsrenten for skogen er det vist til Landbruksdepartementets konsesjonsrundskriv fra september 1980, der denne renten er satt til 7 %. Men saksøkeren har fremhevet at dette rundskrivet ble gitt ut i 1980 da den alminnelige rentefot var fra 6,5 til 9 %. Etter saksøkerens mening er 7 %-renten i dag uten betydning i odelstakster.
Endelig har saksøkeren fremhevet at Sigrid Wangestad har borett på eiendommen så lenge hun lever, og at det må tas hensyn til dette ved taksten.
Sigrid Bjørløw Wangestad har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Hun begjærte ikke overtakst selv om hun mente underskjønnet kom frem til en for lav takst. Når det nå likevel er blitt overtakst, står retten fritt til å gå både opp og ned.
Det er omsetningsverdien for eiendommen man skal frem til på en odelstakst. Etter odelsloven §49 kommer mange komponenter inn ved takseringen. Den kapitaliserte avkastning er en av flere komponenter. Etter saksøktes oppfatning er det riktig å benytte forskjellige kapitaliseringsrenter for forskjellige deler av eiendommen. Så sent som i 1986 benyttet Eidsivating lagmannsrett en kapitaliseringsrente på 7 % for skog. Saksøkte mener man nå bør benytte en lavere rente, ellers kommer man i utakt med markedet og hva kjøpere venter å få i avkastning for sine penger.
Sigrid Wangestad fremhever videre at bolighuset på eiendommen gir gratis husvære for odelsløseren, og at utgifter/vedlikehold av bolighuset kan trekkes fra i gårdens regnskap. Bygningenes tilstand må også spille en vesentlig rolle ved takseringen.
Når det gjelder hyttetomtene må skjønnsretten vurdere hva en kjøper vil betale for å få festeinntekten. Denne type inntekter har tidligere i rettspraksis vært kapitalisert med 10 %. Når det gjelder de hyttetomtene som ennå ikke er leiet bort, må et slikt beløp neddiskonteres noe.
Endelig viser saksøkte til at eiendommens inntekter av jakt og grusforekomster må vurderes. Disse er ennå ikke utnyttet økonomisk.
Alle de komponenter som saksøkte har nevnt ble vurdert av byretten, men sluttsummen i byrettens takst er for lav.
Lagmannsretten bemerker:
Eiendommen Wangestad i Flesberg består av flere gårds- og bruksnummer, nemlig gnr. 7 bnr. 3, 45, 47 og 48, gnr. 23 bnr. 2 og gnr. 26 bnr. 1. Eiendommen drives som en driftsenhet. I totalarealet for Wangestad er inkludert 223 dekar innmarksareal, hvorav 211 da fulldyrket, og 2534 dekar produktiv skog.
Videre hører 8/35 av sameiet Gunnulfsbu til gården. Sameiet omfatter et totalareal på 8212 dekar. I dette sameiet finnes et seterhus på ca 50 m2 som er restaurert. Seterhuset hører til Wangestad. Vedkommende som har restaurert seteren har fått vederlagsfri bruksrett til seteren i 10 år. Det gjenstår 5 år av denne tiden.
Eiendommen har også inntekter fra hyttetomter. Det er for tiden 28 tomter som er bortbygslet fra eiendommen. De gir en inntekt på kr. 51562,pr. år. Leieinntekten er gjenstand for indeksregulering. Når det området som er regulert til hytter er ferdig utbygget, vil det være i alt 49 hyttetomter, hvorav en er reservert Sigrid Wangestad. Videre mottar odelsgodset en årlig erstatning fra Statskraft. Denne var i 1987 på kr. 1.687,-.
Lagmannsretten viser for øvrig til den beskrivelse som byretten har gitt av odelseiendommen i odelstaksten på side 4, 5 og 6.
Prisen på eiendommen skal fastsettes etter reglen i odelsloven §49 første ledd. Dette er etter rettspraksis den pris en vanlig kjøper vil være villig til å gi under forutsetning av at eiendommen brukes som bestemt i den nevnte bestemmelse i odelsloven, jfr. Rt-1980-233 og Rt-1982-1673. Lagmannsretten har befart eiendommens enkelte deler og har i forbindelse med befaringen av skogen med partenes samtykke fått innhentet driftsplan for skogen fra Landbrukskontoret. Slik driftsplan har tidligere ikke vært utarbeidet, og var derfor ikke tilgjengelig for byretten.
Når det gjelder skogen har lagmannsretten bygget på at det årlige balansekvantum er ca 550 m3. Skogen består av en blanding av furu og gran, dog med en overvekt av furu. På moen er det verdifull furu, ellers er det en del eldre granskog som råtner lett og bør avvirkes snart. Det er utført tilfredsstillende kulturarbeid og det er en stor del nyhogde flater. Driftsforholdene i skogen er gode, med godt utbygde veier. Det er ved verdsettingen av skogen tatt hensyn til hvilken avkastning den kan antas å gi.
Om bygningene på gården vises til byrettens beskrivelse. Våningshuset er i god stand, men som anført av byretten stort i forhold til brukets størrelse. Driftsbygningen trenger nytt tak, men er ellers anvendelig som redskapshus. Korntørkerne er brukbare og det finnes lagringssiloer. Det er også to gamle stabbur på gården, samt en forholdsvis ny verkstedsbygning. Ved underskjønnet var partene enige om at en skapseng og tre skap var inkorporert i våningshuset. Partene er nå uenige om dette, idet de tre skapene har vist seg å kunne flyttes. Et framskap og to hjørneskap er derfor ikke tatt med i taksten.
Ved vurderingen av bygningenes verdi har retten tatt i betraktning at Sigrid Wangestad, som nå er 81 år, har borett på gården så lenge hun lever.
Når det gjelder jordveien, som består av 211 mål fulldyrket mark, bemerker lagmannsretten at det er mye sandjord og at jorden er tørkesvak. Det er ikke vanningsanlegg. Jorda nyttes nå til kornproduksjon (havre), men også annen utnyttelse kan være aktuell.
Lagmannsretten har lagt vekt på at de bortbygslede hyttetomtene representerer en vesentlig kapitalisert verdi. Tomtene ga i 1988 en årlig leieinntekt på kr. 51569,- for 28 tomter. I dette beløp inngår årlig erstatning fra Asker og Bærum kraftselskap på kr. 5977,-. Leiene er indeksregulert. Lagmannsretten mener at mulighetene for å få bygslet bort de 21 tomtene som ennå ikke er leiet bort, kan være noe usikre i dagens marked.
Når det gjelder eiendommens andel i sameiet Gunnulfsbu, mener lagmannsretten at dette området har verdi som jaktterreng. Den seteren som er restaurert i området, er disponert i 5 år til, men kan deretter leies ut, eventuelt sammen med jakten.
Etter en helhetsvurdering settes odelstaksten i samsvar med det som antas å være eiendommens omsetningsverdi på grunnlag av utnyttelse til landbruksformål, til kr. 2570000,-.
Saksomkostninger:
Saksøkeren har ikke bestridt at han som odelsløser skal betale saksomkostninger for lagmannsretten, jfr. skjønnsloven §42. Saksøktes prosessfullmektig har innlevert omkostningsoppgave som lyder på kr. 16350,- (herav salær kr. 15500,- og utlegg kr. 850,-). Lagmannsretten har ikke noe å bemerke til denne oppgave og legger denne til grunn. Olav N. Ørstein må også dekke de lovbestemte omkostninger ved taksten.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Odelstaksten for eiendommen gnr. 7 bnr. 3, 45, 47 og 48, gnr. 23 bnr. 2 og gnr. 26 bnr. 1, alle i Flesberg, settes til kr. 2.570.000,- -kronertomillionerfemhundreogsyttitusen-.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Olav N. Ørstein til 1) Tore Wangestads dødsbo av Flesberg v/Sigrid Bjørløw Wangestad og 2) Sigrid Bjørløw Wangestad 16.350 -sekstentusentrehundreogfemti- kroner innen 2 -to- uker fra overskjønnet er forkynt. Han betaler også de lovbestemte omkostninger ved odelsovertaksten.