LE-1988-67
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1989-09-01 |
| Publisert: | LE-1988-00067 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Overskjønn av 1. september 1989 i overskjønn nr. 67/88, hl.nr 1091/88. |
| Parter: | Ankende part: Per Løken Walmsness v/verge Aase Løken Walmsness (Prosessfullmektig: Adv. Gerhard Sanderød, Elverum). Motpart: Torbjørn Kristiansen (Prosessfullmektig: Adv. Fritjof Mohr, Hamar). |
| Forfatter: | Lagmann Raamund Stuhaug. Skjønnsmenn: Skogbrukssjef Hans Fredrik Haug, Bruvoll. Gårdbruker Paal Øieren, Brandval, Finnskog. Gårdbruker Håkon Tingstad, Rena. Gårdbruker Tormod Arneberg, Kirkenær |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54 |
I odelsløsningssak mellom Per Løken Walmnsness som saksøker og Torbjørn Kristiansen som søksøkt, avsa Sør-Østerdal herredsrett 22. august 1988 odelstakst med slik slutning:
"1. Eiendommen Mora gnr 55 bnr 1 i Åmot kommune, takseres til kr 235000,- -kronertohundreogtrettifemtusen-.
2. Eiendommen Nybruket gnr 55 bnr 36 i Åmot kommune, takseres til kr 45000,- -kronerførtifemtusen-."
Sakens nærmere sammenheng fremgår av herredsrettens premisser, og av lagmannens bemerkninger nedenfor.
Torbjørn Kristiansen har i rett tid begjært odelsovertakst for så vidt gjelder verdsettingen av eiendommen. Mora, gnr.nr. 55, bnr.nr. 1, i Åmot kommune. Per Løken Walmsness har tatt til gjenmæle.
Torbjørn Kristiansen har for lagmannsretten lagt ned slik påstand:
"1. Skjønnet fremmes.
2. Saksøkeren erstatter saksøktes omkostninger for lagmannsretten."
Per Løken Walmsness har lagt ned denne påstand:
"1. Skjønnet fremmes.
2. Saksøkte erstatter saksøkerens saksomkostninger for lagmannsretten."
Per Løken Walmsness har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Herredsretten har lagt en riktig rettsanvendelse til grunn når den ved verdsettingen har bygget på at det må sees bort fra muligheten av å fradele bygningene på gården, og deretter selge disse særskilt.
Taksten er ikke i noe tilfelle for lav.
Når det gjelder bygningene på gården, er ellers å bemerke at disse er så utidsmessige og i en så dårlig forfatning at så vel deres salgsverdi som deres bruksverdi er meget begrenset. Fradeling og senere salg av en så vesentlig faktor som bolighuset på en landbrukseiendom må ellers være i strid med odels loven §49 om at verdsettingen skal bygge på at eiendommen i det vesentlig nyttes til landbruksformål.
Ved verdsettingen må det bygges på at den dyrkede jorden er av alminnelig bra bonitet etter forholdene i distriktet.
Skogen har i flere år vært dårlig skjøttet og bærer i dag et preg av dette.
Torbjørn Kristiansen har for lagmannsretten i det vesentlig gjort gjeldende:
Herredsrettens takst er for lav. Eiendommen har lettdrevet god skog, hvorav en større del tidligere var dyrket jord. Store deler av skogen, mer enn det som tidligere var dyrket mark, egner seg for oppdyrking. Den dyrkede jorden er meget godt arrondert.
Den påregnelige bruken av eiendommen er i dag som tilleggsjord til et annet gårdsbruk, og det er en slik utnyttelse som må legges til grunn ved verdsettingen. Dette betinger en høyere verdi av jordveien enn om eiendommen skulle verdsettes som et selvstendig bruk. Videre er det da mulig å skille ut bebyggelsen på eiendommen og selge denne. Etter de opplysninger som foreligger, kan det legges til grunn at det er påregnelig at landbruksmyndighetene vil samtykke i fradeling av bebyggelsen på eiendommen, sammen med en nødvendig tomt. En slik parsell med bygninger kan deretter selges. En slik enhet er lett omsettelig. Skjønnsforhandlingene fant sted på Rena 22. august 1989. Fremmøtet under rettsforhandlingene og hvem som avga forklaring, fremgår av rettsboken. Det samme gjelder dokumentasjonen. Sammen med partene og deres prosessfullmektiger, foretok retten befaring av odelseiendommen. Partene fikk påvise alt de mente var av betydning.
Lagmannsretten bemerker:
Herredsretten har i odelstaksten på sidene 2-4 gitt en beskrivelse av odelseiendommen. Partenene har på spørsmål om dette, uttalt at de finner denne beskrivelsen riktig og dekkende.
Lagmannsretten nevner i tilknytning til herredsrettens beskrivelse at skogen er 67 - 69 dekar. Kjelleren i bolighuset er meget liten og bare med adkomst gjennom en kjellerlem.
Kjelleren var dårlig ventilert, og preget av fuktighet med litt mugglukt. Det var ikke stubbloft over kjelleren. Bryggerhuset er tekket med sementsten, ikke tegl som det står i underskjønnet.
Eiendommen har i en årrekke manglet låve og fjøs.
Hele bebyggelsen bærer preg av manglende vedlikehold, og er etter dagens forhold lite tidsmessige. Bygningene har en meget begrenset verdi både ved bruk og ved salg. Bolighuset vil bare med meget betydelige omkostninger kunne tilfredsstille et rimelig behov etter dagens forhold. Trolig vil det falle billigere å bygge nytt bolighus i stedet for å ruste opp det gamle.
Når det gjelder skogen, er denne lettdrevet med delvis adskillig god bonitet. Den bærer imidlertid preg av dårlig skogskjøtsel. Det vesentligste av skogen er granskog.
Den dyrkede jorden er godt arrondert. Den brukes i dag til korndyrking. Jorden må vurderes som vel egnet for dette. Den nåværende eier dyrker såkorn, og hevder at dette har øket den økonomiske avkastningen. Retten kan ikke se at selve jorden på lengre sikt vil gi noen særlig høyere nettoavkastning nyttet til såkorndyrkning enn til vanlig korndyrkning.
Prisen på eiendommen skal fastsettes etter regelen i odelsloven §49, første ledd. Dette er etter rettspraksis den pris som en vanlig kjøper vil være villig til å gi under forutsetning av at eiendommen brukes som nevnt i §49, jfr. Rt-1980-233 og Rt-1982-1673.
Det er neppe påregnelig at bruket i fremtiden vil bli drevet som et selvsentig gårdsbruk. Den dyrkede jorden er begrenset selv om noe skog blir dyrket opp. Den nåværende eier driver gården sammen med annen jord han eier eller forpakter. Brukt som et tillegg til annen jord synes også i fremtiden å være den naturlige og påregnelige bruken av eiendommen etter situasjonen i distriktet. Etter det som gikk frem under rettsforhandlingene akter også odelsløseren i tilfelle å nytte gården Mora som et supplement til et annet bruk han har odelsrett til og som moren bruken i dag. Inntil videre vil Mora i tilfelle bli drevet sammen med morens eiendom. Lønnsomheten av å benytte bruket som et tillegg til annen jord, vil avhenge av forholdene. Retten bygger imidlertid på at en vanlig kjøper normalt finner at tilleggsjord, som kjøpes i tillegg til annen jord, gir et pluss til lønnsomheten, samt at dette også her er tilfellet.
Når det gjelder anførselen om at det vil være mulig å fradele gårdsbebyggelsen med nødvendig tomt, og deretter selge en slik eiendom, bemerker retten at på grunn av at bygningene på eiendommen ligger temmelig spredt, vil dette i tilfelle betinge en temmelig stor tomt, klart over 5 dekar, om tomten skal bli rimelig brukbart arrondert. Det er da temmelig uklart om det kan påregnes samtykke til en fradeling som nevnt, i alle fall til en fradeling som vil gi et rimelig brukbart salgsobjekt. PÅ grunn av den stand bygningene på gården er i, særlig bolighuset, ser retten det ellers slik at det er lite påregnelig at det kan oppnås lite ut over en beskjeden pris om bygningene med tomt blir solgt. Den pris som kan oppnås vil da i det vesentlige ligge i grunnen.
Etter en helhetsvurdering settes odelstaksten, i samsvar med det som antas å være eiendommens omsetningsverdi på grunnlag av utnyttelse til landbruksformål, til samme verdi som fastsatt av herredsretten, dvs. til kr 235.000,-.
Saksomkostninger
Saksøkte har begjært overskjønn. Retten er kommet frem til samme beløp som herredsretten. Skjønnsbegjæringen har således ikke ført frem. Da retten ikke har funnet avgjørelsen tvilsom, finner retten at saksøkte må erstatte saksøkerens omkostninger for lagmannsretten, samt dekke de lovbestemte utgifter ved skjønnet, jfr. skjønnsloven §42, i. f. og §54a, litra b.
I samsvar med mottatt oppgave, som legges til grunn, fastsettes at saksøkte skal erstatte saksøkerens saksomkostninger for lagmannsretten med kr 9.835,-, hvorav salæret utgjør kr 9.000,-.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Odelstaksten for eiendommen Mora, gnr. 55, bnr. 1, i Åmot settes til 235.000,- -tohundreogtrettefemtusen- kroner.
2. Torbjørn Kristiansen erstatter Per Løken Walmsness v/verge Aase Løken Walmsness sakens omkostninger for lagmannsretten med 9.835,- -nitusenåttehundreogtrettifem- kroner.
3. De lovbestemte utgifter ved overskjønnet dekkes av Torbjørn Kristiansen.
4. Oppfyllelsefristen for de beløp som er nevnt under punktene 2 og 3 foran, er to -to- uker regnet fra forkynnelsen.