LE-1988-7

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1989-09-01
Publisert:	LE-1988-00007
Stikkord:	Ekspropriasjonserstatningsloven
Sammendrag:
Saksgang:	Overskjønn av 1. september 1989 i overskjønn nr. 7/88, hl.nr 51/88.
Parter:	Saksøker: Fredrikstad kommune (Prosessfullmektig: Advokat Lars Tobiassen, Fredrikstad). Saksøkt: Bente Treimo (Prosessfullmektig: Advokat Harald Sundby, Fredrikstad).
Forfatter:	Lagdommer Dag Stousland. Skjønnsmenn: Forretningsinspektør Berit Utne, Sarpsborg. Byggmester Leif Søland, Fredrikstad
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984), Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Skjønnsprosessloven (1917) §43, Tvistemålsloven (1915) §180, §43

Fredrikstad byrett avhjemlet skjønn i sak nr. 21/1986 B den 27. oktober 1987. Saksøker var Fredrikstad kommune og saksøkt var Bente Treimo og Julie Lund. Skjønnet fastsatte den overdragelsessum som kommunen skal betale til Bente Treimo for overtagelse av hus med festerett til gnr. 300 bnr. 740, Løkkegaten 10, Fredrikstad og den erstatning kommunen skal betale til Julie Lund, Løkkegaten 10, Fredrikstad for at hun oppgir sin bruksrett til en leilighet i eiendommen. Skjønnet var hjemlet i avtale mellom kommunen og Bente Treimo, datert 29. oktober 1986, tiltrådt av Julie Lund. Fredrikstad bystyre hadde i møtet den 24. juni 1986 vedtatt å foreta erverv av huset og rettighetene.

Ved begjæring av 21. desember 1987 begjærte Bente Treimo overskjønn for så vidt gjelder fastsettelsen av overdragelsessummen for bebyggelsen med festerett og for fastsettelsen av avsavnsrenten. Fredrikstad kommune har avgitt tilsvar datert 15. januar 1988.

Overskjønnsforhandlingene fant sted i Sarpborg byretts rettslokalet den 22. august 1989. Partenes prosessfullmektiger møtte. Fredikstad kommune var representert ved drifts- og vedlikeholdssjef Tore Willadsen. Saksøkte, Bente Treimo, møtte sammen med sin ektefelle, Thore H. Treimo. Thore Treimo avga forklaring. Det ble foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Den berørte eiendom ble ikke befart, idet bebyggelsen forlengst er revet og tomten bebygget og inngår nå i den såkalte Torgbyen.

Det er ikke fremkommet formelle innvendinger mot overskjønnets fremme. Til grunn for overskjønnet legges avtalen mellom partene av 29. oktober 1986. Lagmannsretten viser til herredsrettens rettsbok side 2-3. Videre legges til grunn for overskjønnet herredsrettens beskrivelse av eiendommen slik den er gjengitt i herredsrettens rettsbok side 6-8 og som partene ikke hadde noen bemerkninger til. Dog legger lagmannsretten til grunn at tomten er festet og ikke selveiet slik herredsretten har anført. Partene er uenige om størrelsen av kjelleren hvilket lagmannsretten ikke finner har noen betydning for resultatet.

Partene er enige om at overtagelse fant sted 5. mars 1987.

Byretten fastsatte overdragelsessummen til kr. 1300000,-.

Saksøkeren, Fredrikstad kommune, har i det vesentlige anført:

Overtagelsessummen er fastsatt for høyt og må settes vesentlig ned. Det bestrides at leieinntektene for eiendommen i 1987 kan beregnes til ca kr. 200000,- pr. år. I denne beregning er satt inn en forventning om stor leie for kjelleren, hvilke lokaler neppe kan leies ut eller i hvert fall bare til leieboerne i eiendommen. Videre er det forventet en høy leie for leiligheten i annen etasje. Med gjeldende bruksendringstillatelse kan denne etasje bare leies ut til beboelse og markedsverdien er langt lavere enn det stipulerte, kr. 4000,- pr. måned.

Ved fastsettelsen av overdragelsessummen må det tas hensyn til det salgslyte som ligger i to tinglyste midlertidighetserklæringer vedrørende bygningen. Videre må det tas hensyn til såvel faste som variable driftskostnader for eiendommen. Det er sikker rettspraksis for at det bare er netto leieinntekter som danner utgangspunktet for beregningen av salgsverdien.

Det er en realistisk salgspris ut fra hva en vanlig kjøper ville gi for bebyggelsen som skal fastsettes. Hva Harald Osvold, som på overtagelsestidspunktet var blant kjøperne på markedet i Østfold, hadde for vane å betale for eiendommer, er derfor irrelevant. Det samme er overdragelsessummen for Brochsgate 9 som ble kjøpt av Hjørdis Nilsen m.fl. i november 1985 og Fredrikstad kommunes kjøp av Nygaardsgaten 26 m.fl. i mars 1987. Kjøpekontrakten for Brochsgate 9 viser at kjøpesummen er fastsatt ut fra selgers behov for gjenervervelse av eiendom. Kjøpesummen er derfor ikke hva en vanlig kjøper ville gi. Fredrikstad kommunes kjøp av Nygaardsgaten 26 m.fl. er heller ikke sammenlignbart fordi kommunen her hadde funnet de eneste eiendommer som egnet seg for bebyggelse av kommunens nye administrasjons- og kulturhus. Kjøpekontrakten bærer preg av dette.

Ved kapitalisering av netto leieinntekt må det ikke benyttes en multiplikator høyere enn 8. Dette var den alminnelige multiplikator i Fredrikstad på overtagelsestidspunktet.

Avsavnsrenten er ikke satt for lavt. I henhold til rettspraksis i Østfold ble avsavnsrenten fastsatt til 10-12 % på det tidspunkt det her gjelder.

Fredrikstad kommune har nedlagt slik påstand:

"1. Overskjønnsretten fastsetter den overdragelsessum Fredrikstad kommune skal betale til Bente Treimo for overtagelse av hus med festerett til gnr. 300 bnr. 740, Løkkegaten 10 i Fredrikstad.

2. Bente Treimo tilpliktes å erstatte Fredrikstad kommunes omkostninger ved overskjønnet."

Bente Treimo har i det vesentlige anført:

Såvel overdragelsessummen som avsavnsrenten er satt vesentlig for lavt. Hun anfører at salgssummen ikke kan settes lavere enn ti ganger leiebeløpet for ett år. Dette var vanlig praksis for "profesjonelle" kjøpere som Harald Osvold i den aktuelle perioden. For sentralt beliggende eiendommer vil endog 12-13 ganger leiebeløpet være riktig.

Når det gjelder leieinntektene, gjør Bente Treimo gjeldende at den omfattende opprustning som hadde funnet sted kort tid før overdragelsen ennå ikke fullt ut hadde fått kommet til uttrykk i gjeldende husleier. De aktuelle leiekontraktene var av kort varighet og det må derfor legges til grunn at husleiene ville blitt oppjustert i løpet av forholdsvis kort tid. Videre gjøres gjeldende at det foreligger muligheter for betydelige leieinntekter ved utleie av annen etasje og kjelleren. Med utgangs punkt i behandlingen av søknaden om bruksendring for første etasje, må det legges til grunn at bruksendring også ville vært gått for annen etasje, og det kan da legges til grunn at det kunne oppnås samme leieinntekt for annen etasje som for første. Når det gjelder kjelleren foreligger gode muligheter for utleie til mindre handelsbedrifter som trenger lager i kort avstand fra virksomheten. Det er derfor riktig å legge til grunn at brutto leieinntekter vil utgjøre over kr. 200000,- pr. år.

De faste driftskostnadene er så små i dette tilfellet at det ikke er nødvendig å ta hensyn til disse. Under enhver omstendighet fanges de opp av den prisstigning som fant sted fra 1. januar 1987 til 5. mars 1987.

Overdragelsen av Brochsgate 9 til Hjørdis Nilsen m.fl. og av Nygaardsgate 26 m.fl. til Fredrikstad kommune viser etter saksøktes oppfatning, klart at byrettens fastsettelse av overdragelsessummen er for lav. Kjøpesummen for Brochsgate 9 utgjorde kr. 4650000,-. Eiendommen ligger vis a vis Løkkegaten 10. Den var bebygget med en eiendom som inneholdt en stor forsamlingssal hvilket gjorde den langt vanskeligere å leie ut enn Løkkegaten 10. Kjøpesummen for Nygaardsgaten 26 m.fl. ligger mellom kr. 8 og 9 millioner kroner og viser hva kommunen var villig til å betale for byeiendommer på det aktuelle tidspunkt. Eiendommene er bebygget med til dels ulovlige oppførte bygninger.

Når det gjelder avsavnsrenten gjør Bente Treimo gjeldende at denne må fastsettes til minimum 18 % p.a. Overdragelses summen skulle vært utbetalt pr. overtagelsestidspunktet. Den gang måtte hun i annen sammenheng låne penger for langt høyere renter, og det er da urimelig at hun bare skal få 12 % p.a.

Bente Treimo har lagt ned slik påstand:

"1. Den av underskjønnet fastsatte erstatning for saksøktes eiendom gnr. 300 bnr. 740 Løkkegaten 10 forhøyes.

2. Saksøkte tilkjennes saksomkostninger for overskjønnet."

Lagmannsretten skal bemerke:

Partene er enige om at salgsverdien for bebyggelsen med festerett skal legges til grunn. Partene er videre enige om at overtagelse fant sted 5. mars 1987 hvoretter det er verdien på dette tidspunkt som skal fastsettes, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §10.

Lagmannsretten har for øvrig lagt til grunn bestemmelsene i ekspropriasjonserstatningsloven av 6. april 1984 nr. 17, jfr. avtalen mellom partene av 29. oktober 1986 punkt 2 tredje ledd. Ved fastsettelsen av salgsverdien har lagmannsretten lagt til grunn hvar en vanlig kjøper ville gi for eiendommen ved frivillig salg, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §5. Det er herunder lagt vekt på eiendommens karakter, beliggenhet og påregnelige utnyttelse. På overdragelsestidspunktet ble ikke noen del av eiendommen benyttet av saksøkte, men var delvis utleid. Leieinntektene vil derfor ha en sentral betydening for den vanlige kjøpers vudering av salgsverdien.

Første etasje var i sin helhet leiet ut til forretningsdrift, mens annen etasje og kjelleren ikke var utleid. Partene er enige om at den årlige leie for første etasje utgjorde kr. 79200,- + 10 %. Videre er det enighet om at garasjen var leiet ut for kr. 3600,- pr. år og at utleien av reklameplass på ytterveggene årlig innbragte kr. 8450,- + 10 %.

Uenigheten partene imellom består i hvilken leie som kunne forventes for 2. etasje og kjelleren. Annen etasje var frem til overdragelsen bolig for Bente Treimos tante. Første etasje var det etter søknad gitt tillatelse til bruksendring fra bolig til kontor og forretningsdrift. I sin innstilling til formannskapet anfører Fredrikstad bygningsråd at man alltid har vært restrektiv med å gi bruksendringstillatelse, men medgir at Treimo må gis medhold i at det foreligger særlige omstendigheter som tilsier at rådet vuderer saken annerledes enn ellers. Det påpekes at eiendommen er omgitt av biler og trafikk på alle kanter, at det er anlagt parkeringsplasser på naboeiendommen og at sentrumsutvalget har uttalt at kvartalet bør anvendes til bilparkering. Bygningsrårdet uttaler videre: "Eiendommen må derfor både nå og for fremtiden anses lite egnet som boligeiendom." Lagmannsretten finner derfor å måtte gi Treimo medhold i at det var påregnelig med bruksendringstillatelse også for annen etasje. Etter lagmannsrettens mening egnet annen etasje seg til utleie til kontorer. Overgang til slik utleie ville ikke medføre kostnader eller bare helt ubetydelige kostnader. Etter lagmannsrettens mening ville utleie til kontorer gitt noe lavere leieinntekter enn ved forretningsdriften i første etasje.

Lagmannsretten kan ikke dele Treimos oppfatning av mulighetene for utleie av kjelleren. Med eller uten egen inngang og med takhøyde på 1,72 m er kjelleren etter lagmannsrettens mening best egnet til utleie for arkiv, rekvisitta m.v. for leietagerne i eiendommen.

Mulige leieinntekter for annen etasje og kjelleren anslår lagmannsretten til ca kr. 65000,- pr. år. Samlede brutto leieinntekter ville da utgjøre ca kr. 165000,- pr. år.

Fra brutto leieinntekter må trekkes de faste og variable kostnader. Det er enighet mellom partene om at eiendomsskatt og kommunale avgifter utgjorde ca kr. 3700,- pr. år, at den årlige festeavgift var kr. 40,- og at forsikringspremien utgjorde kr. 1200,-. Ytterligere vil årlig påløpe utgifter til administrasjon og vedlikehold. Det fremgår av de inngåtte leiekontrakter at Treimo hadde ansvar for det ytre vedlikehold og leietagerne for det indre. Lagmannsretten legger til grunn at ca kr. 10000,- årlig medgår til administrasjon og vedlikehold. Tilsammen utgjør da kostnadene ca kr. 15000,- og netto leieinntekter utgjør etter dette ca kr. 150000,- pr. år.

Bente Treimo skal således ha utbetalt av Fredrikstad kommune et beløp som gjør at hun ved plassering i bank eller annen fast eiendom skal kunne heve ca kr. 150000,- pr. år. Under henvisning til det syn som er kommet til uttrykk i Høyesteretts dom inntatt i Rt-1986-178, jfr. også Stordrange: Ekspropriasjonsrettslige emner side 105 følgende, legger lagmannsretten til grunn en kapitaliseringsrentefot på 10 % p.a.

Lagmannsretten finner ikke å kunne legge vekt på de prisene som har vært oppnådd ved salg av Brochsgate 9 og Nygaardsgate 26 m.fl. Disse eiendommer anses ikke sammenlignbare med Løkkegaten 10. Brochsgaten 9 har riktignok den samme sentrale beliggenhet som Løkkegaten 10, men besto bare av forsamlingslokale og møtelokaler. Nygaardsgaten 26 m.fl. har et vesentlig større bruksareale, ca 1000 m2, hvorav 260 m2 var nybygg. Avgjørende for lagmannsretten er imidlertid at ingen av kjøperene kan betegnes som vanlige kjøpere. Kjøperen av Brochsgate 9 er eier av naboeiendommen Brochsgate 7 og var avhengig av å erverve Brochsgate 9 for å realisere sine byggeplaner for den såkalte Torgbyen. Kjøperen har derfor vært villig til å betale nesten det dobbelte av verditaksten for eiendommen. Det samme gjelder Fredrikstad kommunes kjøp av Nygaardsgaten 26 m.fl. Kjøpekontrakten viser etter lagmannsrettens mening at kommunen har vært villig til å strekke seg meget langt for å sikre seg nettopp de eiendommene det her gjelder.

Etter en samlet vudering og under henvisning til bemerkningene ovenfor, settes overdragelsessummen til kr. 1500000,-.

Byretten har fastsatt avsavnsrenten til 12 % p.a. Treimo har krav på erstatning for det tap som lides ved at overdragelsessummen ikke ble utbetalt ved overdragelsen til kommunen. Morarentebetraktninger slik Treimo gjør gjeldende, er det derfor ikke grunnlag for. Det er ikke opplyst at Treimo har lidt noe tap utover rentetapet. Lagmannsretten antar at Treimo pr. overtagelsestidspunktet ville satt overdragelsessummen i bank på høyrentekonto eller på særvilkår inntil en mer langsiktig plassering var funnet. Lagmannsretten antar videre at et beløp i den foreliggende størrelsesorden ville kunne vært plassert til 14 % p.a. og fastsetter avsavnsrenten til dette.

Begge parter har påstått seg tilkjent saksomkostninger. I avtalen mellom partene av 29. oktober 1986 heter det i punkt 3, siste ledd: "Ved eventuelt overskjønn begjært av en av partene gjelder om omkostningene ved overskjønnet bestemmelsene i skjønnsloven." Når det som her gjelder et avtaleskjønn er det skjønnsloven §43 som kommer til anvendelse ved avgjørelsen av saksomkostningsspørsmålet. Det innebærer at bestemmelsen i tvistemålsloven §180 kommer til anvendelse ved overskjønnet.

Når saken som i dette tilfellet gjelder et rent verdsettelsesspørsmål, er det vanskelig å si at noen har vunnet, jfr. §43 annet ledd. Retten finner imidlertid i dette tilfellet å burde pålegge saksøkeren å erstatte saksøkte omkostningene for lagmannsretten. Det foreligger ingen opplystninger om at Treimo har avslått et rimelig forlikstilbud. På spørsmål fra rettens formann under overskjønnsforhandlingene ble det opplyst at partene for overskjønnet overhodet ikke hadde vært i forliksforhandliger. Kommunen ga forøvrig inntrykk av ikke å være interessert i rettens eventuelle medvirkning for så vidt. Etter rettens mening har Treimo ikke begjært overskjønn uten rimelig grunn.

Advokat Sundby har innlevert omkostningsoppgave på kr. 34750,-, hvorav salæret utgjør kr. 32800,-. Lagmannsretten legger omkostningsoppgaven til grunn for erstatningsfastsettelsen. Saksøkeren vil bli pålagt å dekke behandlingsgebyr og utgiftene til skjønnsmenn. Disse forhold holdes derfor utenfor erstatningsbeløpet som etter dette fastsettes til kr. 34750,-.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Overdragelsessummen for hus med festerett til gnr. 300 bnr. 740, Løkkegaten 10 i Fredrikstad settes til 1.500.000,- - enmillionfemhundretusen 00/100 - kroner.

2. Avsavnsrenten settes til 14% p.a.

3. Fredrikstad kommune betaler til Bente Treimo ved advokat Harald Sundby saksomkostninger med 34.750,- - trettifiretusensyvhundreogfemti 00/100 - kroner innen 2 - to - uker fra overskjønnets forkynnelse. I tillegg betaler Fredrikstad kommune de lovbestemte utgifter i forbindelse med skjønnet, herunder utgiftene til skjønnsmennene.