LE-1989-102
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1989-06-14 |
| Publisert: | LE-1989-00102 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kjennelse av 14. juni 1989 i kjæremålssak nr. 102/1989, hl.nr 344/1989 |
| Parter: | Kjærende part: Advokat A (Prosessfullmektig: Ingen). Kjæremotpart: B (Prosessfullmektig: Advokatene Feydt og Hamborgstrøm v/advokatfullmektig Geir Olsen). |
| Forfatter: | 1. Lagdommmer Nils Moe, formann 2. Lagdommer Hans Petter Lundgaard 3. Lagdommer Odd Emil Blomdal |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915), Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §234, §3, Husleieloven (1939) §39, §9, Husleieloven (1939), Tvistemålsloven (1915) §180, §172 |
Det ble avsagt slik kjennelse:
I sak vedrørende utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven. §234, første ledd, jfr. §3 nr. 9, jfr. husleieloven §39 første ledd, avsa Oslo namsrett 14. februar 1989 kjennelse med slik slutning:
"Namsmannens beslutning om å anta utkastelsesbegjæring fra advokat A oppheves."
Namsretten har gitt følgende begrunnelse for sin avgjørelse:
"Saksøkte er begjært utkastet på bakgrunn av skyldig husleie kr. 12 945,- og på bakgrunn av den utkastelsesklausul som inngår i leiekontrakten. Det ble sendt påkrav den 28. juli 1988. I påkravet heter det: "Unnlatelse av å betale beløpet gir huseieren rett til å kreve leieren utkastet i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven §9, 14 dager etter mottagelsen av dette påkrav." Retten antar at dette påkrav ikke oppfyller vilkårene i husleieloven §39. I denne bestemmelse heter det at påkravet skal opplyse om at unnlatelse av å betale leien innen 14 dager etter at påkravet er mottatt, gir utleieren rett til å kreve leieren utkastet. Påkravet som ble sendt i nærværende sak inneholder ingen betalingsfrist. Det opplyser bare om at utleieren vil få rett til utkastelse 14 dager etter at påkravet er sendt. Retten mener at den 14 dagers betalingsfrist som er slått fast i husleieloven §39 er så viktig for retten til utkastelse, at vilkåret i husleieloven §39 ikke er oppfylt når denne frist mangler. Det vises i denne forbindelse til avgjørelse i Rettens gang 1952 78 og Rettens gang 1969 86.
Etter dette kan utkastelsesbegjæringen ikke tas til følge. Klageren gis dermed medhold."
A har i rett tid påkjært namsrettens kjennelse til Eidsivating lagmannsrett og gjør gjeldende at den form som er benyttet i påkravet, dekker de ord som husleieloven §39 har anvendt i annen setning. Namsrettens utsagn om at den kjærende part ikke hadde avgitt uttalelse innen angitt frist, er ikke riktig, idet prosesskrift ble sendt namsretten 3. desember 1988 under angivelse av sak D-767/88 som var det saksnummer som namsretten selv ga ham ved oversendelse av motpartens klage. Den kjærende part har nedlagt slik påstand:
"1. B kastes ut av leilighetene i ...gt. ...
2. B ilegges sakens omkostninger."
Kjæremotparten, B, har tatt til motmæle og gjør bl.a. gjeldende:
"En kan forøvrig ikke være enig i den tolkning av husleieloven §39 som saksøker foretar i sitt kjæremål.
Namsretten har i den kjennelse hvor den opprinnelige utkastelsesbegjæringen ble forkastet vist til Eidsivating Lagmannsretts kjennelse av 25.februar 1952. Dette var et spørsmål om misvisende ordlyd i det tilsendte påkrav. Kjennelsen vil også være relevant for herværende sak i og med at det også i dette tilfelle dreier seg om mangler ved påkravet. I det påkrav saksøkte har mottatt dreier det seg ikke bare om misvisende ordlyd, men også en total unnlatelse av å fastsette betalingsfrist, hvilket nettopp er det sentrale med husleieloven regler om tilsendt påkrav som vilkår for utkastelse.
Det skulle være tilstrekkelig å henvise til ordlyden i §39 første ledd annet punktum: "I påkravet skal det stå at unnlatelse av å betale leien innen 14 dager etter at påkravet er mottatt gir utleieren rett til å kreve leieren utkastet."
Jeg viser for ordens skyld også til det som er sagt om dette i Kobbes kommentarutgave til husleieloven. Det fremgår følgende av kommentaren til §39 på side 216 i Kobbes kommentarutgave: "Inneholder ikke påkravet noen sådan meddelelse må namsmyndigheten ex officio avslå utkastelsesbegjæringen."
Kjæremotparten har nedlagt slik påstand:
"1. Saksøkte frifinnes.
2. Saksøkte tilkjennes saksomkostninger."
Lagmannsretten bemerker:
Utkastelse er i dette tilfelle begjært etter Tvfbl. §234, første ledd, og ikke tredje ledd. Det er derfor tilstrekkelig for utkastelse at skyldig leie ikke er betalt innen 14- dagers fristen i husleieloven §39, første ledd, og det kreves ikke at betalingsunnlatelsen må innebære et så graverende mislighold at hjemmelen for fortsatt bruk er åpenbart uholdbar, jfr. Rt-1981-682.
Etter husleieloven §39 første ledd, skal det i det skriftlige påkrav stå at unnlatelse av å betale leien innen 14 dager etter at påkravet er mottatt, gir utleieren rett til å kreve leieren utkastet. I det påkrav som den kjærende part sendte kjæremotparten 28. juli 1988 var brukt følgende formulering:
"Unnlatelse av å betale beløpet gir huseieren rett til å kreve leieren utkastet i henhold til Tvangsfullbyrdelsesloven §9, 14 dager etter mottagelsen av dette påkrav."
I §14 i den inngåtte leiekontrakt var utkastelsesklausulen, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven. §3 nr. 9, formulert slik:
"Blir leie eller avtalte tilleggsytelser som brenselutgifter, ikke betalt innen 14 dager etter at leieren har mottatt skriftlig påkrav, som er sendt på eller etter forfallsdag, eller flytter han ikke når leietiden er ute, kan han kastes ut uten søksmål etter §3 nr. 9 i tvangsfullbyrdelsesloven."
Lagmannsretten flertall, lagdommerne Moe og Blomdal, finner at påkravet av 28. juli 1988, sammenholdt med klausulen i leiekontrakten, gir leieboeren tilstrekkelig klar beskjed om at følgen av at leien ikke blir betalt innen 14 dager vil bli utkastelse, jfr. Rt-1959-639. At den kjærende part i påkravet feilaktig viser til tvangsfullbyrdelsesloven. §9 og ikke §3 nr. 9 finnes i den forbindelse å ha vært uten betydning.
For namsretten var det uoverensstemmelser mellom påkravet og det angitte skyldige beløp, idet ytterligere en måneds husleie var forfalt. Det prosesskrift fra kjærende part som ble forlagt i namsretten gjør nærmere rede for de tre leieforhold innbefattet i den ene leilighet som utkastelsen gjelder. Lagmannsretten legger til grunn at skyldig husleie angitt i påkravet, var forfalt.
Utkastelsesbegjæringen tas således til følge.
Mindretallet, lagdommer Lundgaard, er kommet til et annet resultat.
Det fremgår av kjennelsen i Rt-1952-635 bl.a. at en huseier for å kunne gjennomføre en utkastelse, må ha gitt klar beskjed om følgen. Etter mindretallets mening må imidlertid også påkravet gi klar beskjed om fristen for å betale. Slik påkravet er utformet i dette tilfellet, får leieren etter mindretallets mening ikke tilstrekkelig klar beskjed om hva som må til for å unngå utkastelse. I så måte skiller nærværende sak seg fra den som ble behandlet i kjennelsen trykt i Rt-1959-639 som flertallet henviser til. Etter husleieloven §39 første ledd skal det stå at unnlatelse av å betale leie innen fjorten dager etter at påkravet er mottatt gir rett til å kreve leieren utkastet. Når denne betalingsfristen ikke er nevnt i påkravet, tilfredsstiller dette etter mindretallets mening ikke vilkårene i husleieloven §39.
Etter mindretallets oppfatning er det ved vurderingen av om formkravene er tilfredsstilt, uriktig å trekke inn bestemmelsen om utkastelse i husleiekontrakten som fortolkingsmoment. Påkravet skal selvstendig gi varsel så vel om risikoen ved ikke å betale, som om betalingsfristen. Det gjør ikke påkravet i dette tilfellet.
Kjæremålet har ført frem, jfr. tvistemålsloven §180, annet ledd, og i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §172, første ledd, bør den kjærende part tilkjennes saksomkostninger. Det var krevet saksomkostninger for namsretten og er krevet saksomkostninger for lagmannsretten. Det er ikke innlevert omkostningsoppgave. Saksomkostningene settes derfor til kr. 3 500,-, hvorav kr. 780,- utgjør kjæremålsgebyr.
Slutning:
1. Utkastelsesbegjæringen tas til følge.
2. I saksomkostninger betaler B til A kr. 3 500 - tretusenfemhundre - innen 2 - to - uker fra forkynnelse av kjennelsen.