LE-1989-108
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett |
|---|---|
| Dato: | 1991-02-11 |
| Publisert: | LE-1989-00108 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | LE-1989-00108 D Nr. 108/89, hl.nr. 184/89. |
| Parter: | Ankende part: 1. Doris Wiger Schwartz 2. Vanja Wiger (Prosessfullmektig: Advokat Gunnar Svendsen, Oslo). Motpart: Evy og John Høiness (Prosessfullmektig: H.r.advokat Per Urdahl, Oslo). |
| Forfatter: | Lagdommer Egil F. Jensen, formann. Kst. lagdommer Karl E. Sundt-Ohlsen. Ekstraordinær lagdommer Erik Smedsrud |
| Lovhenvisninger: | Kjøpsloven (1907) §42, Tvistemålsloven (1915) §172, §180 |
Saken gjelder krav om prisavslag i forbindelse med kjøp av leilighet.
Ved kjøpekontrakt av 7. juli 1986 kjøpte Evy og John Høiness av Aud Wiger leilighet nr. 401 i Nobelsgt. 14, snr. 10 av gnr. 212 bnr. 648 i Oslo. Kjøpesummen var kr 2.267.000,-. Salget ble formidlet av eiendomsmeglerfirmaet Sverdrup-Thygeson & Conradi Larsen A/S, nå AS Banco Eiendomsmegling (nedenfor kalt meglerfirmaet).
Høiness overtok leiligheten og flyttet inn 15. oktober 1986. En gang mellom kontraktsinngåelsen 7. juli 1986 og innflytningstidspunktet ble Høiness gjort kjent med at gårdsameiets forretningsfører hadde meddelt at ett av de to vannklosettene i leiligheten var installert ulovlig. Han meddelte videre at det måtte påregnes at ved eventuell kontroll fra bygningsmyndighetenes side ville det bli krevet fjernet, og at eventuelle skader i andre leiligheter eller bygningen for øvrig forårsaket av toalettet ville måtte dekkes av leilighetens eier.
Etter inflytting fikk Høiness mistanke om at leilighetens areal var betydelig mindre enn det som var oppgitt i annonse og salgsoppgave. I de nevnte dokumenter var arealet oppgitt til 210 m2 brutto eks. terrasse og boder. I "takstuttalelse" av 10. juli 1986 fra sivilingeniør Jens E. Werenskiold het det at leiligheten hadde "brutto boligareal = 210 m2".
Høiness engasjerte rådgivende ingeniører i bygningsteknikk, firma Byggkonsulenten A/S, til å måle opp leiligheten. I uttalelse av 12. januar 1987 uttalte firmaet blant annet: ".... leiligheten er 180 m2 brutto boligflate i.h.h.t.
Norsk Standard og Norges Takseringsforbund's måleregler. ....."
Aud Wiger døde 8. juni 1987. Arvingene Doris Wiger (nå Doris Wiger Schwartz) og Vanja Wiger overtok boet til privat skifte. Evy og John Høiness gikk høsten 1987 til sak mot arvingene til selgeren og meglerfirmaet og krevet prisavslag/erstatning begrenset oppad til kr. 400.000,-.
Oslo byrett avsa dom i saken 20. oktober 1988 med slik domsslutning:
"1. Saksøkte nr. 1 Aud Wigers arvinger, Doris Wiger og Vanja Wiger dømmes in solidum til å betale til Evy og John Høiness prisavslag med kr. 200.000,- tohundretusen kroner - innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.
2. De under pkt. 1 nevnte parter bærer hver sine saksomkostninger.
3. Saksøkte nr. 2 AS Banco Eiendomsmegling frifinnes.
4. Evy og John Høiness dømmes til å betale saksomkostninger til AS Banco Eiendomsmegling med kr. 23.500,- tyvetretusenfemhundre kroner - innen 2 -to- uker fra dommens forkynnelse."
Saksforholdet og partenes anførsler fremgår av byrettens dom og fremstillingen nedenfor.
Doris Wiger Schwartz og Vanja Wiger ved advokat Gunnar Svendsen har i rett tid påanket byrettens dom pkt. 1 til lagmannsretten. Evy og John Høiness ved advokat Per Urdahl har tatt til motmæle og motanket med hensyn til beløpets størrelse. Byrettens dom i forhold til meglerfirmaet er rettskraftig.
De ankende parter har prosessvarslet meglerfirmaet og ovennevnte takstmann, sivilingeniør Jens E. Werenskiold, med den begrunnelse at hvis ankemotpartene skulle vinne frem med sitt krav om prisavslag, kunne det bli aktuelt å fremme erstatningskrav mot meglerfirmaet og takstmannen.
Ankeforhandling ble holdt 22. januar 1991. For de ankende parter møtte Doris Wiger Schwartz, og for ankemotpartene møtte John Høiness. Det ble avhørt ett vitne og foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken. De prosessvarslede møtte ikke. Det ble opplyst at sivilingeniør Werenskiold er død. Lagmannsretten foretok befaring av leiligheten.
De ankende parter, Doris Wiger Schwartz og Vanja Wiger, har i det vesentlige gjort gjeldende:
Når det gjelder leilighetens størrelse, har arvingene påpekt at kontrakten ikke hadde noen bestemmelse som spesifiserte leilighetens areal. På den annen side fastslo kontrakten at kjøperen hadde besiktiget "eiendommen". Videre het det at kjøperen overtok "eiendommen" i den stand den befant seg ved besiktigelsen. Selgeren fraskrev seg ethvert ansvar for eventuelle bygningsmessige, skjulte og/eller åpenbare feil eller mangler. Dog erklærte selgeren at hun ikke var kjent med at "eiendommen" skulle lide av slike mangler eller feil. Dette viser at kjøperne godtok leiligheten slik som den var før kontraktsinngåelse.
Det er først og fremst kontrakten som regulerer rettsforholdet mellom selger og kjøper. Det som fremkom i annonsen, salgsoppgaven og takstuttalelsen, er av underordnet betydning. Tegninger som ble fremlagt under sakens behandling i retten, var ikke fremme ved kontraktsinngåelsen og er derfor ikke noe kontraktsgrunnlag.
Hvordan arealbegrepet skal forstås i forbindelse med leiligheter, og hvilket areal leiligheten faktisk har, er høyst uklart. Det er fremlagt en rekke dokumenter som alle viser forskjellige tall for arealet, varierende fra 180 til 194 m2.
Det som i virkeligheten betydde noe for Høiness ved vurdering av eventuelt kjøp av leiligheten, var at det dreiet seg om en spesielt attraktiv leilighet som det var meget stor interesse for. Det avgjørende for prisen var blant annet utsikten, den store takterrassen og det populære strøket. Den avtalte pris lå således 317.000,- kroner over takstmannens veiledende verdi ved omsetning.
Selgeren ga ingen garanti for at leiligheten skulle ha en bestemt størrelse. En slik garanti måtte eventuelt fremgå direkte av kontrakten. Praksis har vist at man ikke kan ta det så helt nøye når det gjelder arealangivelser. Det gjelder særlig når det dreier seg om leiligheter, i motsetning til næringslokaler. De ankende parter viste i denne forbindelse til Henriette Christie Løken: Mangler ved eiendomssalg, Oslo 1985 34 flg., og til Oslo byretts dom av 23. juni 1987 i sak nr. 1018/85 mellom Hans O. Solbakken og Jan Thesen m.fl.
Forsåvidt angår det angivelig ulovlig installerte toalett, påpekte arvingene at kontrakten heller ikke sier noe om antall W
C'er i leiligheten. Det kan således ikke ha hatt vesentlig betydning for kjøperen. I følge takstuttalelsen og annonsen skulle det være 3 WC'er i leiligheten, hvilket var klart uriktig.
Det er ikke tilstrekkelig dokumentert at toalettet er ulovlig. Det foreligger bare et brev fra sameiets forretningsfører om at det må påregnes at det vil bli forlangt fjernet av myndighetene og at det må brukes på egen risiko og ansvar. Hvis det var så viktig for Høiness at det skulle være to toaletter i leiligheten, ville det ha vært naturlig at han hadde gjort nærmere undersøkelser av forholdene med hensyn til det omtalte toalett. Det er ofte mulig å rette opp formelle mangler ved å sende søknad i ettertid, men Høines har ikke gjort noen undersøkelser eller forespørsler for å finne ut om det kunne være mulig å få en godkjennelse i ettertid. Dessuten hadde Høiness en mulighet, som de ikke utnyttet, til å installere et ekstra klosett på badet i leiligheten i forbindelse med at badet ble fullstendig oppusset. Høiness har investert betydelige midler i leiligheten for å forhøye dens standard istedenfor å installere det ekstratoalett som angivelig betyr så mye for dem, jfr. Løken: l.c. side 157 flg.
Selgerens arvinger fremhever også at meglerfirmaet tilbød Høiness hevning av kjøpet. Dette var imidlertid Høiness ikke interessert i, og det må bety at de godtok leiligheten slik den var.
Subsidiært har de ankende parter hevdet at byrettens måte å beregne prisavslag på, er feil. Det kan ikke være riktig bare å legge til grunn en gjennomsnittlig kvadratmeterpris. Arealet må være mer enn 180 m2 selv om det nok ikke er så mye som 210 m2, og det må tas hensyn til tilleggsmomenter som stor takterrasse osv., som takstmannen ikke har nevnt. I det hele gjør det seg gjeldende mange usikkerhetsmomenter, og etter teori og praksis skal det svært mye til for å akseptere prisavslag for arealsvikt for slike leiligheter som den det her gjelder.
Doris Wiger Schwartz og Vanja Wiger har nedlagt slik påstand:
"1. Ankende part frifinnes for ankemotpartens krav om prisavslag/erstatning.
2. Ankende part tilkjennes saksomkostninger for begge domstoler."
Ankemotpartene, Evy og John Høiness, har i det vesentlige gjort gjeldende:
I følge nøyaktig oppmåling er leilighetens areal ikke mer enn 180 m2 boflate. De ankende parter har ikke ført noe motbevis mot dette. Det kan ikke kreves at en kjøper skal benytte sakkyndig bistand for å kontrollere det arealtall som fremgår av en takst avgitt av en sakkyndig person. Taksten ble fremlagt av en autorisert eiendomsmegler.
Når det i standardteksten i meglerens salgsoppgave heter at kjøper oppfordres til å besiktige eiendommen sammen med sakkyndig, gjelder det tekniske mangler som sopp, råte o.l., ikke arealangivelsen.
Det omtvistede klosettet ligger i tilknytning til et soverom med bad. Dette rom ligger med kjøkkenet som skille mot resten av leiligheten med dens øvrige sove- og oppholdsrom. Med fullt utstyrt bad er dette rommet derfor spesielt godt egnet som gjesterom. Det kan også skilles ut som en separat, liten hybelleilighet hvis Høiness en gang i fremtiden skulle få behov for hjelp i huset eller sykepleie. Toalettet har derfor stor betydning for Høiness' muligheter for hensiktsmessig utnyttelse av leiligheten på lengre sikt.
Selv ikke en teknisk kyndig person ville ha oppdaget at det ene klosettet i leiligheten var installert ulovlig. Det at separat gjeste-WC ikke kan benyttes, er en vesentlig mangel for en leilighet som ellers har en meget høy standard. Høiness kan ikke bebreides for ikke å ha foretatt seg noe mer for å søke om å få toalettet godkjent i eftertid eller lignende. Når det forelå brev fra gårdens forretningsfører om at det var ulovlig, og dette ble bekreftet av nærmeste nabo som var fagmann i byggebransjen, måtte Høiness legge til grunn at toalettet var ulovlig og at det ikke var forsvarlig å benytte det. Dessuten ga meglerfirmaet uttrykk for at det ville undersøke saken videre, og Høiness måtte gå ut fra at undersøkelser ville bli gjort. Det ville ha blitt uforholdsmessig kostbart å legge om avløpet fra det ulovlige klosettet slik at det kunne bli forskriftsmessig. Det må derfor legges til grunn at det ikke vil være praktisk mulig å legge inn et lovlig vannklosett i det rom hvor det ulovlig plasserte klosett er.
Hoveddokumentet ved inngåelsen av kjøpet er sivilingeniør Werenskiolds takstdokument, ikke selve kjøpsavtalen. Avtalen spesifiserte ikke antall kvadratmeter, toaletter osv. Det er takstdokumentet som forteller hva som inngår i kjøpet. Når takstbeskrivelsen er uholdbar, må det få betydning for den endelige kjøpesum. Hvis Werenskiolds arealberegning hadde vært riktig, ville hans verdivurdering ligget lavere, slik at også de avgitte bud på leiligheten ville vært lavere. Derfor har selgeren oppnådd en merpris uten dekning i eiendommens faktiske verdi. Denne merpris representerer en berikelse som selgeren må fralegge seg. Det er intet spørsmål om selgeren var i god tro eller ikke. Utgangspunktet for vurderingen av tilbakebetalingsbeløpet er den avtalte pris fratrukket det leiligheten ville kostet om korrekte opplysninger hadde vært fremlagt. Ved denne vurdering må det tas hensyn både til arealsvikten og det at det ene klosettet var ulovlig. Beløpsmessig betyr arealsvikten mer enn bare den gjennomsnittlige kvadratmeterpris.
Det skal ikke komme kjøperne til skade at de valgte å fastholde kjøpet da meglerfirmaet tilbød seg å heve handelen.
Ankemotpartene gjorde videre gjeldende at det ikke finnes noen dom som viser at selgeren kan beholde kjøpesummen uavkortet hvis arealangivelsen er gal.
Ankemotpartene, Evy og John Høiness, nedla slik påstand:
"1. Byrettens dom stadfestes, dog slik at det idømmes et høyere prisavslag begrenset oppad til kr. 400.000,-.
2. De ankende parter betaler saksomkostninger for byretten og lagmannsretten."
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten og skal bemerke:
Den påankede del av byrettens dom står for lagmannsretten i det vesentlige i samme stilling som for byretten. Det legges til grunn at leilighetens brutto boligareal er lavere enn det som er oppgitt i salgsoppgaven og den takst som forelå ved kontraktsinngåelsen. Det er imidlertid omtvistet hvilket arealtall som objektivt sett må anses riktig. To sakkyndige uttalelser viser henholdsvis 180 og ca 183 m2, mens oppdelingsbegjæringen i forbindelse med seksjonering av gården i 1975 viser 194 m2. Lagmannsretten legger mindre vekt på det sistnevnte arealtall. Det er ikke gitt nærmere opplysninger om hvordan dette arealet er beregnet, og det synes som om arealtallene i oppdelingsbegjæringen i første rekke skulle tjene som grunnlag for å fastsette sameierandeler. De ankende parter, selgerens arvinger, har ikke selv innhentet og fremlagt noen ytterligere opplysninger til belysning av spørsmålet. På denne bakgrunn finner lagmannsretten ikke grunnlag for å fravike byrettens vurdering. Også lagmannsretten er følgelig kommet til at arealet er ca 180 m2.
Et areal på 180 m2 innebærer at avviket fra de angitte 210 m2 er mer enn 10 %. Dette representerer en ikke uvesentlig arealsvikt.
Lagmannsretten finner det også tilstrekkelig sannsynliggjort at det forhold at leiligheten hadde to toaletter med slik plassering som man kunne se ved visningen, var et betydelig gode med innflytelse på leilighetens salgsverdi. Når det så viste seg etter kontraktsinngåelse at det ene toalettet - det som lå mest hensiktsmessig til som toalett for gjesteværelset eller "pikeværelset" - var ulovlig installert og i praksis ikke kunne benyttes, er det en klart verdireduserende mangel ved leiligheten.
Spørsmålet er så om et arealavvik på mer enn 10 % og det at leiligheten har bare ett lovlig toalett istedenfor to, representerer relevante mangler som kan gi kjøperne grunnlag for å bli tilkjent et prisavslag. Partene er enige om at §42 i kjøpsloven av 24. mai 1907 - som fortsatt gjaldt ved kontraktsinngåelsen - må få analogisk anvendelse selv om loven ikke gjaldt direkte ved salg av fast eiendom.
Bestemmelsen innebærer at hvis kjøpet angår en bestemt gjenstand og denne lider av en mangel, kan kjøperen heve kjøpet eller kreve et forholdsmessig avslag i kjøpesummen. I saken her har kjøperne ønsket å fastholde kjøpet. Lagmannsretten oppfatter kjøpernes prosedyre derhen at det som de krever, er forholdsmessig prisavslag.
Lagmannsretten finner det klart at kjøperne ikke er noe å bebreide i forbindelse med inngåelsen av kjøpsavtalen eller de etterfølgende omstendigheter. Det kan i alminnelighet ikke forlanges at en kjøper skal etterprøve en takstmanns opplysninger om areal, og det kan heller ikke bebreides kjøperne at de ikke oppdaget eller skaffet seg opplysning om at det ene toalettet var ulovlig installert.
Når det gjelder selgerens forhold, legges det til grunn at hun fikk en muntlig beskjed fra meglerfirmaet om brevet fra forretningsføreren om at toalettet var ulovlig installert m.v. Men intet tyder på at hun brakte disse opplysninger videre til kjøperne eller tenkte på dem da hun underskrev kjøpekontrakten og skjøtet på leiligheten. Hun hadde overlatt alt arbeide i forbindelse med salget til meglerfirmaet og må ha regnet med at det tok seg av alle nødvendige aktiviteter. Det er også opplyst at hun på den tid salget fant sted, var sløvet av sykdom. Lagmannsretten finner etter dette at selgeren ikke har noe subjektivt ansvar for at kjøperne ikke ble gjort kjent med de påklagede forhold. Hvorvidt hun må svare for at heller ikke meglerfirmaet ga nærmere opplysninger til kjøperne om klosettet, finner retten ikke grunn til å ta stilling til idet kjøpsloven av 1907 §42 gir kjøper på et helt objektivt grunnlag krav på prisreduksjon hvis salgsgjenstanden lider av en mangel. Kjøperen har således krav på prisavslag dersom salgsobjektet ikke svarer til det en kjøper kunne vente seg ut fra kontrakten og forholdene ellers rundt salget.
Lagmannsretten finner at de påberopte mangler - arealsvikten og det at det ene toalettet var ulovlig og derfor utilrådelig å bruke - gir grunnlag for å tilkjenne kjøperen et prisavslag.
Det legges blant annet vekt på at om det påklagede toalett hadde vært brukbart, kunne forholdene ligge særlig vel til rette for å fradele en liten hybelleilighet til bruk f.eks. i forbindelse med at kjøperne skulle få behov for hushjelp eller sykepleie en gang i fremtiden. Dette la kjøperne vekt på ved kjøpet.
Størrelsen av prisavslaget må fastsettes på skjønnsmessig grunnlag. Det sentrale vil være hva leiligheten ville ha vært solgt for dersom de interesserte hadde vært kjent med korrekt arealtall og opplysningen om at klosettet var ulovlig installert.
Når det gjelder beløpsmessig bestemmelse av prisavslaget, finner lagmannsretten at byrettens resultat - kr. 200.000,- - representerer et forsvarlig skjønn.
Etter dette blir byrettens dom pkt. 1 å stadfeste.
Anken har vært forgjeves. Det samme gjelder kjøpernes motanke for å få et høyere prisavslag enn tilkjent av byretten. I medhold av hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd må de ankende parter erstatte motpartenes saksomkostninger i ankesaken. Når det gjelder omkostningene forbundet med motanken, finner lagmannsretten at motanken ikke har medført økede omkostninger av betydning for selgerens arvinger. Det tilkjennes derfor ikke saksomkostninger for motanken. I overensstemmelse med omkostningsoppgave fra advokat Per Urdahl fastsettes saksomkostningene til kr. 14.000,-, som i sin helhet utgjør salær.
Ved byrettens avgjørelse ble Høiness' ikke tilkjent saksomkostninger idet byretten fant at den tapende part hadde fyldestgjørende grunn til å la saken komme for retten, jfr. tvistemålsloven §172 annet ledd. Byretten må følgelig ha lagt til grunn at selgerens arvinger tapte saken fullstendig. Dette er lagmannsretten enig i, jfr. Rt-1985-505. Med de mangler som den omtvistede leilighet har, og som selgerens arvinger måtte være klar over før hovedforhandlingen for byretten, finner lagmannsretten derimot at de tapende parter ikke kan anses for å ha hatt fyldestgjørende grunn til å la saken kommer for retten. Byrettens omkostningsavgjørelse blir derfor å omgjøre, jfr. tvistemålsloven §180 annet ledd, sammenholdt med §172 første ledd, slik at Høiness' også tilkjennes omkostninger for byretten med kr. 14.150,-, hvorav kr. 1.150,- utgjør utlegg, i overensstemmelse med omkostningsoppgave fra deres prosessfullmektig.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Byrettens dom - dens punkt 1 - stadfestes.
2. I saksomkostninger for byretten betaler Doris Wiger Schwartz og Vanja Wiger en for begge og begge for en 14.150,- -fjortentusenetthundreogfemti- kroner innen 2 -to- uker fra dommens forkynnelse.
3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Doris Wiger Schwartz og Vanja Wiger en for begge og begge for en 14.000,- -fjortentusen- kroner innen 2 -to- uker fra dommens forkynnelse.