LE-1989-175
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1990-04-02 |
| Publisert: | LE-1989-00175 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Dom av 2. april 1990 i ankesak nr. 175/89, hl.nr. 298/89. |
| Parter: | Ankende part: Elan van der Berg (Prosessfullmektig: Advokat Even Sveen, Oslo). Motpart: Lisbeth Storli (Prosessfullmektig: Advokat Gunnar-Martin Kjenner, Oslo). |
| Forfatter: | Lagdommer Erik Smedsrud, formann. Lagdommer Johannes Smit. Ekstraord. lagdommer Erik Jørgensen |
| Lovhenvisninger: | Husleiereguleringsloven (1967) §13, Tvistemålsloven (1915) §180, Husleieloven (1939) §11, §42, §43, §44, §29, §4 |
Elan van der Berg - heretter kalt Berg - inngikk ved årsskiftet 1983/84 avtale med A/S Norsk Kamgarnindustri ved Odd Dahlstrøm om leie av en leilighet i selskapets eiendom Nedre Vaskegang 6 i Oslo. Bergs hensikt var fremleie, og i henhold til en standard leiekontrakt datert 3/7 - 1984 ble leiligheten som bestod av 3 rom og kjøkken, leid ut til Kjersti Aamodt. Under avtalens §5 er det gjort en håndskrevet tilføyelse om at leiligheten leies ut møblert. Før Kjersti Aamodt flyttet inn, var leiligheten en kort tid bebodd av en annen leieboer.
Kjersti Aamodt flyttet ut før ordinær oppsigelsestid var løpt ut. Etter at Berg hadde utført noe oppussing og montert termobenk og dusjkabinett, fikk han gjennom sitt personlige firma v.d. Berg Vakttjeneste i oppdrag å skaffe Lisbeth Storli en bolig. Hun tok leiligheten i Nedre Vaskegang 6 i øyesyn og underskrev deretter leiekontrakt den 26/9 - 1984. Som utleier er ført opp v.d.Berg Vakttjeneste, men kontrakten er for øvrig ikke underskrevet av utleier i fremleieforholdet. I tilknytning til leiekontrakten ble det den 1/10 s.å. inngått avtale om at
Lisbeth Storli som sikkerhet skulle deponere kr 7000,-. Denne avtale er underskrevet av begge parter. I samsvar med avtalen ble beløpet deponert, men ble ikke holdt adskilt fra Bergs egne midler.
Etter kontrakten var husleien kr 1750,- pr. måned. Med bistand fra Leieboerforeningen i Oslo bragte Lisbeth Storli den fastsatte husleie inn for husleienemnda til vurdering. I medhold av husleiereguleringsloven §13 traff Husleienemnda den 14/11 - 1986 vedtak om at lovlig vederlag for leiligheten skulle være kr 238,70 pr.måned. Dette tilsvarte den husleie Berg skulle betale etter den avtale han hadde med gårdeieren.
Husleienemnda behandlet saken på nytt den 30/6 - 1987. På bakgrunn av at fremutleier hadde vedlikeholdsplikt og at installasjon av termobenk og dusjkabinett måtte anses som en forbedring, fant nemnda å kunne godkjenne at fremutleier opp krevde at månedlig vederlag som var kr 500,- høyere enn i hovedleieforholdet. Det ble samtidig besluttet at godkjennelsen skulle gis virkning fra leieforholdets begynnelse. Husleienemndas vedtak ble av Berg påklaget til Prisdirektoratet, som i samsvar med en enstemmig innstilling fra direktoratets sakkyndige utvalg i husleiereguleringssaker forkastet klagen.
Både husleienemnda og Prisdirektoratets sakkyndige utvalg foretok befaring. Husleienemnda la til grunn at leiligheten ikke var møblert. Det sakkyndige utvalg bemerket at den var møblert av leier bortsett fra en bokreol og to veggfaste toalettskap, som ikke ble ansett å ha noen leieverdi. Ved stevning av 22/12 - 1986 reiste Lisbeth Storli sak mot Elan van der Berg med krav om tilbakebetaling av for mye avkrevd husleie samt depositum. I korrigert påstand for husleieretten ble tilbakebetalingskravet pr. 28/11 - 1988 begrenset til i alt kr 42.000,-. Elan van der Berg påstod seg frifunnet.
Oslo husleierett avsa den 6/2 - 1989 dom med slik domsslutning:
"1. Elan van der Berg dømmes til å tilbakebetale Lisbeth Storli 42.000 - førtitotusen - kroner med tillegg av 18 % renter p.a. fra 28. november 88 til betaling skjer.
2. Elan van der Berg dømmes til å erstatte Lisbeth Storli sakens omkostninger med 12500 - tolvtusenfemhundre - kroner.
3. Fristen for å oppfylle kravene i punktene 1 og 2 er 14 - fjorten - dager fra forkynnelsen av denne dom".
Elan van der Berg har i rett tid påanket dommen og har for lagmannsretten nedlagt slik endelig påstand:
"1. Prinsipalt:
Den ankende part frifinnes.
Subsidiært:
Den ankende part frifinnes for kravet om tilbakebetaling av depositum så langt det ligger innenfor 3 måneders husleie.
2. I begge tilfelle:
Den ankende part tilkjennes saksomkostninger for begge retter."
Lisbeth Storli har tatt til motmæle og har nedlagt slik påstand:
"1. Oslo Husleieretts dom av 6. februar 1989 stadfestes.
2. Elan van der Berg dømmes til å betale sakens omkostninger for Eidsivating Lagmannsrett til Lisbeth Storli."
Ankeforhandling ble holdt den 16/2 - 1990 i Oslo. Begge parter møtte med sine prosessfullmektiger og avga forklaring. To vitner møtte og forklarte seg. Det ble foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Saksforholdet og partenes anførsler fremgår av husleierettens dom og det som sies nedenfor.
Den ankende part hevder at husleieretten har tatt feil både i bevisbedømmelsen og i rettsanvendelsen og har ved sin prosessfullmektig, advokat Even Sveen ved advokatfullmektig Lars E. Christoffersen, i det vesentlige anført:
Lisbeth Storli ga Berg i oppdrag å skaffe en møblert leilighet.
Han tilbød henne da den leilighet som Kjersti Aamodt hadde leid møblert kort tid forut. Møbleringen omfattet en komfyr og et kjøleskap som Berg hadde fra før, og noen møbler som han anskaffet til leiligheten, således et salongbord, to lenestoler og to skap i tillegg til de veggfaste skap.
Berg hadde også for øvrig utbedret leiligheten og det avtalte vederlag, kr 1750,- pr. måned, refererte seg derfor til ytelser som gikk utover de nakne rom.
Etter den ankende parts oppfatning flyttet Lisbeth Storli inn i en møblert leilighet, og kap. II i husleiereguleringsloven kan derfor ikke få anvendelse på leieforholdet. De forvaltningsvedtak som er truffet i medhold av loven §13 er derfor uhjemlet og må anses ugyldige. Det kan ikke ha noen betydning at hun ikke ønsket å bruke de møbler den var utstyrt med, men satte dem ut. Berg kan på sin side ikke sies å ha akseptert hennes avvisning av møblene bare av den grunn at han ikke satte dem inn igjen i leiligheten. Når det gjelder det deponerte beløp, vil Berg peke på at det her dreier seg om et fremleieforhold, og husleieretten har derfor feilaktig anvendt husleieloven §42, annet ledd. Subsidiært anføres at husleieloven §11 gir anledning til å avtale forskudd svarende til 3 måneders husleie. Dette tilsvarer, dersom husleienemndas vedtak er ugyldig, at det Berg kunne kreve deponert var 3 x kr 1750,- dvs. kr 5250,-.
Dersom atter subsidiært vedtaket anses gyldig, vil lovlig depositum utgjøre kr 2490,-.
Det er vist til Liisberg: Husleieregulering, 123, Eckhoff:
Forvaltningsrett (1982), 573, Kobbe: Kommentar til husleieloven (1989), 219, Rt-1979-1153 og Rt-1988-226.
Ankemotparten hevder at husleierettens dom er riktig og har ved sin prosessfullmektig, advokat Gunnar M. Kjenner, i det vesentlige anført:
Lisbeth Storli som hadde etablert seg i egen leilighet i Fetsund, hadde i 1984 et sterkt behov for å skaffe seg bolig i Oslo. Da Berg fikk i oppdrag å skaffe henne leilighet, ga hun klart uttrykk for at denne skulle være umøblert. Hun fikk først tilbud om en leilighet på Bekkestua, men fant denne uinteressant nettop fordi den var møblert. I den leieavtale hun senere inngikk med Berg, er det intet sagt om at leiligheten i Nedre Vaskegang 6 skulle være møblert. I etterhånd er Bergs eksemplar av leiekontrakten påført at "leiligheten leies ut møblert". Ved Bergs kontor er det, likeledes i etterhånd, - på salgsoppdraget gjort en liknende tilføyelse, slik at dokumentet gir inntrykk av at oppdraget omfattet en møblert leilighet.
Den inngåtte avtale med Berg gjaldt imidlertid en umøblert leilighet, og dette er også lagt til grunn for de vedtak som ble truffet av Prisnemnda og Prisdirektoratet, for begge instansers vedkommende etter at befaring var foretatt.
Etter ankemotpartens oppfatning foreligger det bindende vedtak om høyeste lovlige husleie fra offentlig forvaltningsmyndighet.
Vedtaket er ikke angrepet ved bruk av rettsmidler. Domstolene har begrenset kompetanse når det, - som her - gjelder overprøvelse av angripelige forvaltningsvedtak. Det gjøres derfor prinsipalt gjeldende at domstolene ikke har adgang til prejudisielt å overprøve gyldigheten av det vedtak som er truffet.
Subsidiært anføres at det her dreier seg om leie av en umøblert leilighet, slik Prisdirektoratet har lagt til grunn. Det hefter ikke feil eller mangler ved vedtaket, som derfor ut fra en prejudisiell prøvelse må ansees gyldig.
Atter subsidiært anføres at lagmannsretten etter husleiereguleringsloven §29 må fastsette riktig husleie. Dersom Berg under denne forutsetning skal gis et vederlag for det utstyr som han har satt inn i leiligheten, må dette begrenses til årlig 10% av utstyrets verdi, som anslagsvis er kr 9000. Dette gir et månedlig tillegg på kr 75 til det vederlag, kr 738,-, som prismyndighetene har fastsatt. En husleie på noe i overkant av kr 800 pr. måned vil fortsatt ligge langt under Bergs leiekrav.
Det er på det rene at det beløp som Lisbeth Storli deponerte, kr 7000, ikke er satt på sperret konto, men inngikk i Bergs egne likvider. Beløpet er innkrevd i strid med bestemmelsen i husleieloven §11, 3. og fjerde ledd. Dette fratar beløpet karakteren av depositum, og det må derfor ansees som en kredittytelse som kan kreves tilbakebetalt i sin helhet, jfr. husleieloven §42, §43 og §44.
Det er på det rene at husleieloven gjelder "enhver avtale", og dermed også fremleieforhold.
Det er vist til Eckhoff: Forvaltningsrett, sidene 593 og 617, Wyller: Boligrett (1985) 214 ff. og Kobbe: (1989), 55.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som husleieretten og bemerker innledningsvis at domstolene ikke kan ansees avskåret fra prejudisielt å prøve gyldigheten av det vedtak som Prisdirektoratet har truffet og som innebar stadfestelse av den leiefastsettelse som husleienemnda hadde foretatt. I dette ligger at retten kan prøve om vedtaket bygger på et riktig faktisk grunnlag og at rettshåndhevelsesskjønn kan prøves. Derimot kan retten ikke overprøve det skjønn som er foretatt i forbindelse med fastsettelsen av vederlaget, men dette er heller ikke omtvistet.
Lagmannsretten finner som husleieretten å kunne legge til grunn at Lisbeth Storli ga Berg i oppdrag å skaffe en umøblert leilighet. Det ansees godtgjort at den inngåtte leieavtale likeså omfattet en umøblert leilighet. Under enhver omstendighet måtte Berg som utleier med profesjonelt tilsnitt være nærmest til å bære risikoen for uklarhet for så vidt.
Etter bevisførselen finner lagmannsretten det klart at prismyndighetene har lagt riktig faktum til grunn når leiligheten etter to befaringer ble ansett som umøblert. Prismyndighetene hadde etter dette adgang til å fastsette høyeste lovlige vederlag, jfr. husleiereguleringsloven §13.
Lagmannsretten kan ikke se at det for øvrig hefter feil eller mangler ved Prisdirektoratets vedtak av noen art som kunne medføre ugyldighet.
Lisbeth Storli har etter dette krav på å få tilbakebetalt differansen mellom høyeste lovlige leie og det hun har betalt, jfr. husleiereguleringsloven §13 og §4, jfr. §29. Det ansees ikke påkrevet å gå nærmere inn på beregningen av beløpet, som i seg selv ikke er omtvistet.
Hva Lisbeth Storlis depositum på kr 7000 angår, er det godtgjort at beløpet ikke ble satt inn på sperret konto, men inngikk i Bergs kontantbeholdning uten å være holdt adskilt fra hans egne midler. Beløpet må derfor ansees som et lån. Idet lagmannsretten slutter seg til husleierettens begrunnelse, finner lagmannsretten at Lisbeth Storli har krav på å få pengene tilbakebetalt i sin helhet.
Etter det standpunkt lagmannsretten er kommet til, blir husleierettens dom å stadfeste, idet lagmannsretten også er enig i avgjørelsen av omkostningsspørsmålet.
Anken har ikke ført frem. Etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd bør den ankende part betale ankemotpartens saksomkostninger for lagmannsretten. I samsvar med fremlagt omkostningsoppgave fastsettes disse til kr 17500, i sin helhet salær.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Husleierettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Elan van der Berg til Lisbeth Storli 17.500 - syttentusenfemhundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.
Erik Smedsrud Johannes Smit Erik Jørgensen