LE-1989-31
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1989-12-01 |
| Publisert: | LE-1989-00031 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Overskjønn av 1. desember 1989 i overskjønn nr. 31/89, hl.nr 346/89. |
| Parter: | Saksøker: Drammensregionens Tomteselskap A/S (Prosessfullmektig: H.r.advokat Alf Skogly, Drammen). Saksøkt: Helga og Tore Sønju. (Prosessfullmektig: Advokat Harald Storemoen, Drammen). |
| Forfatter: | Lagdommer Eva Nygaard Ottesen, formann. Skjønnsmenn: Teknisk sjef Sverre Fagerhus. Tømmermester Alf Nordlie. Ingeniør Erik Ax. Entreprenør Trygve Ellingsen |
| Lovhenvisninger: | Grunnloven (1814) §105, Skjønnsprosessloven (1917) §54, Oreigningsloven (1959) §15, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §10, §5 |
I forbindelse med utbygging av Tranby III, som ved stadfestet reguleringsplan er regulert til tometeområde, begjærte Drammensregionens Tomteselskap A/S 11. mai 1987 skjønn til fastsettelse av erstatning i forbindelse med ekspropriasjon til utbyggingsformål av ca 10,5 da som tilhørte Helga og Tore Sønju. Ekspropriasjonstillatelse var gitt av fylkesmannen i Buskerud 12. mars 1987.
Lier, Røyken og Hurum herredsrett avhjemlet skjønn 21. desember 1988.
Sakens nærmere sammenheng fremgår av herredsrettens skjønn og lagmannsrettens bemerkninger i det følgende.
Ved begjæring av 14. februar 1989 begjærte Drammensregionens Tomteselskap A/S overskjønn. Overskjønnsbegjæringen gjaldt så vel underskjønnets vurdering av de faktiske prisforhold, som rettsanvendelsen. De saksøkte har tatt til gjenmæle.
Overskjønnsforhandlingene med befaring fant sted 15. november 1989 i Lier. Rettsboken viser hvem som var til stede og hvem som avga forklaring, og hvilken dokumentasjon som ble foretatt.
Det er ikke fremkommet noen formelle innvendinger mot overskjønnets fremme. Til grunn for overskjønnet legges følgende skjønnsforutsetninger:
1. Drammensregionens Tomteselskap A/S erverver ca 10,5 da grunn regulert til tomteformål.
2. Når det foreligger rettskraftig skjønn foretas oppgjør mot tinglyst skjøte fritt for andre heftelser enn de som måtte følge av disse skjønnsforutsetninger.
3. Dersom det ikke er holdt endelig oppmåling innen fristen for betaling inntrer, jfr. pkt. 2, betaler Drammensregionens Tomteselskap A/S 90 % - nitti prosent - av kjøpesummen etter måling basert på kart. Restoppgjøret skjer straks oppmåling er holdt og med tillegg av renter som er bestemt i pkt. 4.
4. For den del av kjøpesummen som eventuelt ikke betales samtidig med overdragelsen, betaler Drammensregionens Tomteselskap A/S den rente som skjønnsretten fastsetter.
Den samme rente betales dersom Drammensregionens Tomteselskap A/S overtar arealet før endelig skjønn er holdt.
5. Under forutsetning av at de 10,5 da som er regulert til utbyggingsformål utlegges til boligtomter, jfr. fylkesmannens vedtak av 12. mars 1987, reserveres to av disse for tildeling til Sønjus døtre på vanlige vilkår.
Lagmannsretten bygger sitt skjønn på skjønnsforutsetningene, det dokumenterte materiale, det som ble iakttatt under befaringen og på partenes anførsler og prosedyre. For øvrig får lov av 6. april 1984 om vederlag ved oreigning av fast eiendom og de rettsregler som kan utledes av grunnloven krav om full erstatning i §105 anvendelse.
Drammensregionens Tomteselskap A/S har i det vesentligste anført:
Hjemmel for inngrepet er ekspropriasjonstillatelse gitt av fylkesmannen i Buskerud 12. mars 1987. Grunneieren påklaget ekspropriasjonstillatelsen til Kommunal- og Arbeidsdepartementet, men klagen ble ikke tatt til følge.
Det er arealets omsetningsverdi som råtomt som skal erstattes, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §5. Men man må i den forbindelse være oppmerksom på at bare ca 60% av dette arealet kan utnyttes til tomter, mens resten vil bli veier og friareal.
Arealet er ikke tiltrådt, slik at det er dagens omsetningsverdi som skal legges til grunn for erstatningsfastsettelsen.
Underskjønnet satte prisen pr. m2 til kr. 53. Denne avgjørelse spriker etter tomteselskapets oppfatning betydelig i forhold til tidligere prisfastsettelser i området, og det er derfor begjært overskjønn. Det har vært ervervet areal i Tranby-området siden 1967/68. Disse erverv viser helt andre priser enn den underskjønnet kom frem til. Det siste skjønnet i området er fra mai 1981. Det ble da ervervet 500 da fra forskjellige eiere.
Erstatningen ble satt til kr. 12 - kr. 12,50 pr. m2. Tilsammen er det ervervet ca 2500 da på hele Tranby. Tomteselskapet har hele tiden hatt som mål å holde en lik og balansert linje naboene imellom.
Det vil ikke være mulig for grunneierne å utvikle dette tomte arealet uavhengig av tomteselskapet. Hvis området skulle bygges ut, måtte det bli som en del av Tranby III. Arealet ligger i ytterkant av Tranby III og er det siste som vil bli bygget ut.
Det ville være uheldig om man nå på tampen fikk en m2-pris som fraviker radikalt fra prisnivået ellers.
Partene er enige om det rettslige utgangspunkt for verdsettelsen, nemlig at det ved verdsettelsen skal sees bort fra investeringer som er gjort i området de siste 10 år, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §5 fjerde ledd. Tomteselskapet mener at det ut fra skjønnsgrunnene i underskjønnet er uklart om underskjønnet har vurdert dette forholdet riktig. I en artikkel i Drammens Tidende og Buskeruds Blad 9. januar 1989 opplyses det at to av skjønnsmennene hadde lagt til grunn at området var byggemodent og at grunnlagsinvesteringene ville bli små.
Tomteselskapet har fremlagt oversikt over de investeringer som er gjort i området de siste 10 år. 10 år før hovedforhandlingen i underskjønnet tok til, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §5 fjerde ledd, var vei, vann og kloakk fremført til et punkt som ligger ca 7 - 800 meter fra det areal som nå eksproprieres. Det var den gang ikke gjort noen grunnlagsinvesteringer i Tranby III i det hele tatt. Grunneieren skal ikke ha noen fordeler i form av høyere erstatning av de investeringer som tomteselskapet har gjort i området. Her har underskjønnet gjort en feil ved å vurdere arealets verdi ut fra de investeringer som ligger der i dag. Underskjønnet har heller ikke redegjort for sin vurdering av de priseksempler som ble fremlagt i underskjønnet. Tomteselskapet mener at den riktige m2-pris i området skulle være omkring kr. 22. Hvis man tar utgangspunkt i skjønnet fra 1981 og justerer det i forhold til konsumprisindeksen, vil dette gi en pris pr. m2 på kr. 22.
Man må imidlertid også ta i betraktning at det har vært en nedgang i verdien av fast eiendom de siste årene.
Saksøker har fremlagt eksempler på sammenlignbare skjønn i Drammensområdet. Tomteselskapet har blant annet vist til et skjønn fra Holmestrand fra 12. oktober 1988 der tomteprisen i et areal i et område i Sande, helt ved grensen til Drammen, ble satt til kr. 30 pr. m2. Det ble samtidig ekspropriert til friområde, og en del av dette arealet ble verdsatt til kr. 1,50 pr. m2. Gjennomsnittsprisen for hele området ville svare til kr. 22 pr. m2.
Det er videre vist til et overskjønn av 9. desember 1988 fra Eidsivating lagmannsrett som gjaldt et tomteområde i Nedre Eiker av omtrent samme størrelse som i nærværende sak. Her ble erstatningen satt til kr. 15,50 pr. m2. I et annet overskjønn av 9. september 1989 som også gjaldt Nedre Eiker, ble erstatningen satt til kr. 20 pr. m2. Det er også fremlagt andre eksempler som viser et tilsvarende prisnivå.
Når det gjelder saksøktes krav om dekning av omkostninger i forbindelse med ekspropriasjonstillatelsen i medhold av oreigningsloven §15, vil saksøker ikke gjøre noen formalinnsigelse mot at dette behandles av overskjønnet, selv om det ikke ble behandlet under underskjønnet. Men fylkesmannens avgjørelse viser at alle relevante opplysninger var prøvet av fylkesmannen.
Utgiftene i forbindelse med klagen bør derfor ikke dekkes.
Drammensregionens Tomteselskap A/S har nedlagt slik påstand:
"1. Det avståtte areal takseres som råtomt, idet overskjønnsretten ser bort fra verdiendringer som skriver seg fra ekspropriantens investeringer m.v., jfr. vederlagsloven §5, 3. og fjerde ledd.
2. Underskjønnets erstatninger nedsettes."
Helga og Tore Sønju har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
I forbindelse med regulering av Tranby III ble det ekspropriert store arealer av Drammensregionens Tomteselskap A/S. Det ble liggende igjen et mindre område som tilhører Helga og Tore Sønju. Grunneierne utarbeidet et privat reguleringsforslag og tok sikte på utbygging i privat regi. De mente de var i en slik situasjon at de kunne følge denne saken til ende.
Når det gjelder erstatningen, er de saksøkte enige i at man ved verdsettelsen skal se bort fra grunnlagsinvesteringer de siste 10 år. Men det beløp man skal frem til er markedsverdien for råtomten, d.v.s. det en vanlig kjøper vil være villig til å gi for det området, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §5. I denne forbindelse viser saksøkte til at eiendommen har vært ferdigregulert lenge. De grunnlagsinvesteringer som var gjort i Josef Kellers vei, er så gamle at de ikke skal trekkes fra ved verdsettingen. De saksøkte mener videre at det skulle være mulig å bygge ut dette arealet alene. Det er et utbyggingspress på Lierskogen, som også får betydning for Tranbyområdet. Liertoppen senter har ført til en betydelig økning av arbeidsplasser, og dermed press for å få boliger. Lier, Asker og Bærum må betraktes som et felles boligmarked for boligsøkende fra disse områdene. Tranby III har dessuten en enestående beliggenhet og har en god plassering i forhold til kommunikasjonsmidler.
De saksøkte har fremlagt priseksempel som viser langt høyere m2-priser enn det underskjønnet kom frem til. I et skjønn avsagt 10. oktober 1989 av Asker og Bærum herredsrett der Asker kommune eksproprierte deler av Oslo kommunes eiendom i Vardåsen/Dikemarkområdet, ble m2prisen satt til kr. 110 pr. m2. Også andre skjønn og priseksempler viser at råtomtprisen er betydelig høyere enn det tomteselskapet antyder.
Det er markedspris for byggeklar tomt med fradrag for utviklingskostnader som gir råtomtprisen.
Saksøkte har krevet dekket saksomkostninger etter oreigningsloven §15 for utgifter i forbindelse med behandlingen av søknaden om ekspropriasjonstillatelse. De saksøkte mente at almene hensyn også kunne ivaretas ved privat utbygging. Dessuten hadde det vært inhabilitet i forbindelse med behandling av ekspropriasjonstillatelsen og Sønjus private reguleringsforslag.
Dette var grunnen til at det ble klaget over ekspropriasjonstillatelsen. De saksøkte har nedlagt slik påstand:
"1. Skjønnet fremmes. Underskjønnets erstatninger økes.
2. Saksøktes utgifter til bistand dekkes i medhold av oreigningsloven §15 og skjønnsloven §54 i henhold til oppgave."
Lagmannsretten bemerker:
Erstatningen skal fastsettes etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 til hva en vanlig kjøper ville gi for eiendommen ved frivillig salg.
Det areal som eksproprieres er en del av et større område som er regulert til boligformål og bygget ut som Tranby III. Da de siste 500 da av dette område ble ekspropriert i 1981, ble Sønjus område ikke tatt med. Dette skyldtes at det på det tidspunkt foregikk et generasjonsskifte på Sønjus eiendom. Retten antar imidlertid at det er lite trolig at dette arealet, kunne ha blitt bygget ut alene, uten et nært samarbeid med Drammensregionens Tomteselskap A/S.
Arealet er ikke tiltrådt og det er dagens markedspris som skal legges til grunn for erstatningen, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §10.
Ved fastsettelsen av erstatningen er det tatt hensyn til at arealet er vakkert beliggende, høyt og fritt og med utsikt.
Retten har også lagt vekt på at området kan være mer attraktivt for boligsøkende fra Oslo, Asker og Bærum enn andre områder i Drammensregionen.
Lagmannsretten har ikke tatt hensyn til de verdiendringer som tomteselskapets investeringer i området de siste 10 år før hovedforhandling i underskjønnet, har ført med seg, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §5 fjerde ledd. Slik området ligger nå, er det forholdsvis lett å bygge ut, med enkel tilkobling til vann og kloakk. Vei er også lagt i området. Dette er imidlertid investeringer som er gjort i tomteselskapets regi i løpet av de siste 10 år. Når man ser bort fra disse investeringer, var vei, vann og kloakk tidligere ikke fremført lenger enn 7 - 800 meter fra Sønjus eiendom.
Lagmannsretten har ved vurderingen av omsetningsverdien for arealet sett hen til utviklingen og etterspørselen i Tranby/ Lierområdet, jfr. Rt-1984-369. Generelt er det lagt vekt på at prisnivået på fast eiendom har vist en fallende tendens de siste to år.
Lagmannsretten antar at utviklingen i Nedre Eiker til en viss grad kan sammenlignes med Tranbyområdet, bortsett fra at nærheten til Osloområdet gir seg utslag i positiv retning for Tranby.
Retten har vurdert de priseksempler som er fremlagt av de saksøkte. For enkelte av disse er det vanskelig å fastslå markedspris, idet det, til tross for utbud av et større antall tomter, bare er solgt noen få. Prisen på enkeltstående tomter kan heller ikke uten videre sammenlignes med prisen på et større utbygningsområde.
De skjønn som er fremlagt av saksøkte gjelder til dels arealer som ligger i mer attraktive pressområder enn det området det her gjelder.
Lagmannsrettens flertall, rettens formann og skjønnsmennene Fagerhus, Nordlie og Ellingsen, er etter dette kommet til at erstatningen passende kan settes til kr. 25 pr. m2. Skjønnsmann Ax er enig i de generelle bemerkninger, men mener at kr. 30 pr. m2 er en mer riktig erstatning.
Det er ikke begjært overskjønn over avsavnsrenten som blir stående som fastsatt av underskjønnet. Avsavnsrenten kommer ikke til uttrykk i overskjønnets slutning.
Overskjønnet er begjært av saksøkeren og saksøkeren skal derfor erstatte saksøkte de nødvendige utgifter i anledning skjønnssaken, jfr. skjønnsloven §54. Advokat Storemoen har fremlagt omkostningsoppgave på kr. 13000. Saksøker har ikke hatt noen bemerkninger til omkostningsoppgaven, som legges til grunn. Saksøkeren må også dekke de lovbestemte utgifter ved overskjønnet.
Saksøkte har også krevet dekning av utgifter i forbindelse med behandlingen av ekspropriasjonstillatelsen og klagen over denne, jfr. oreigningsloven §15. Dette spørsmål var ikke til behandling i underskjønnet, men saksøkeren har ikke hatt formelle innvendinger mot at dette spørsmål allikevel tas opp av overskjønnsretten. Lagmannsretten antar at Sønju bør få dekket sine nødvendige utgifter i forbindelse med behandlingen av søknaden om ekspropriasjonstillatelse hos fylkesmannen. Alle relevante spørsmål ble vurdert av fylkesmannen, og det ble ikke fremlagt nye opplysninger i forbindelse med klagen. Lagmannsretten finner etter dette at nødvendige utgifter etter oreigningsloven §15 bør dekkes av saksøkeren med kr. 2500.
Overskjønnet er avsagt med den dissens som fremgår foran. Saksomkostningsavgjørelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Erstatning for avståelse av grunn settes til 25 - tjuefem - kroner pr. m2.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Drammensregionens Tomteselskap A/S til Helge og Tore Sønju 13.000 - trettentusen - kroner.
3. I medhold av oreigningsloven §15 pålegges Drammensregionens Tomteselskap A/S å dekke Helga og Tore Sønjus utgifter i forbindelse med ekspropriasjonssaken med 2.500 - totusenfemhundre - kroner.
4. Oppfyllelsesfristen etter pkt. 2 og 3 er 2 - to - uker fra forkynnelse av overskjønnet.
5. Drammensregionens Tomteselskap A/S dekker de lovbestemte utgifter i forbindelse med overskjønnet.