LE-1989-427
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1990-05-23 |
| Publisert: | LE-1989-00427 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kjennelse av 23. mai 1990 i kjæremålssak nr. 427/89, hl.nr 1239/89: |
| Parter: | Kjærende part: Papa Sigolo A/S (Prosessfullmektig: Advokat Arild K. Humlen, Oslo). Inntrukket part: Muntaz Payaslioglu (Prosessfyllmektig: Advokat Arild K. Humlen, Oslo). Motpart: Vestre Aker Eiendomsutvikling A/S (Prosessfullmektig: Advokat Jan Tennøe, Oslo). |
| Forfatter: | 1. Lagmann Jørgen Wilberg, formann 2. Lagdommer Kåre Berg 3. Lagdommer Nils Moe |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §65, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §3, Husleieloven (1939) §35 |
Vestre Aker Eiendomsutvikling A/S begjærte den 25. mai 1989 Papa Sigolo A/S utkastet fra de lokaler i Fredensborgveien 13, Oslo 1 selskapet drev sin restaurant i. Namsmannen tok begjæringen til følge. Namsmannens beslutning ble påklaget og Oslo namsrett avsa den 9. november 1989 kjennelse med slik slutning:
"Papa Sigolo A/S kastes ut fra de lokaler de besitter i Fredensborgveien 13, 0177 Oslo 1."
Papa Sigolo A/S har ved sin prosessfullmektig advokat Arild K. Humlen i rett tid påkjært kjennelsen og har nedlagt slik påstand:
"1. Namsrettens kjennelse oppheves.
2. Saksomkostninger for begge instanser tilkjennes."
Kjæremålet ble samtidig begjært gitt oppsettende virkning.
Namsretten ga kjæremålet oppsettende virkning ved kjennelse av 13. desember 1989.
Vestre Aker Eiendomsutvikling A/S har ved sin prosessfullmektig advokat Jan Tennøe tatt til gjenmæle og har nedlagt slik påstand:
"1. Leietageren av restaurantlokaler i Fredensborgveien 13 (Mumtas Payaslioglu, Papa Sigolo A/S eller Payaslioglu Sabaheddin) kastes ut av lokalene de besitter i Fredensborgveien 13, 0177 Oslo 1.
2. Papa Sigolo A/S/Payaslioglu Sabaheddin/Mumtas Payaslioglu betaler sakens omkostninger (til nå kr 7000,- for namsretten og kr 3000,- for lagmannsretten)."
Det er vekslet en lang rekke ytterligere prosesskrift. Advokat Tennøe har i medhold av tvistemålsloven §65 trukket inn Mumtaz Payaslioglu
I kjæremålstilsvaret er bl.a. anført:
"For at tvil ikke skal oppstå, utvides nærværende søksmål til også å gjelde krav om utkastelse overfor Payaslioglu Sabbahedin og Mumtaz Payaslioglu."
Formelt inndragning etter tvistemålsloven §65 har imidlertid bare funnet sted overfor Mumtaz Payaslioglu. Muntaz Payasliogly har bestridt at betingelsene foreligger for å trekke ham inn.
Sakens nærmere sammenheng fremgår forøvrig av namsrettens kjennelse og det lagmannsretten anfører nedenfor.
Den kjærende part, Papa Sigolo A/S, har i det vesentlige gjort gjeldende:
Det er Mumtaz Payaslioglu som er hovedleietager. Det ble han ved at kontrakten ble transportert til han fra den opprinnelige hovedleietager Sabbahedin Payaslioglu den 28. mars 1989.
Papa Sigolo A/S er fremleietager. Kontrakten hjemler rett til fremleie.
Papa Sigolo A/S har oppfylt sine plikter overfor hovedleietageren, Mumtaz Payaslioglu, og har ikke misligholdt noen plikt overfor Vestre Aker Eiendomsutvikling A/S. Påkravet er rettet til Papa Sigolo A/S.
Dersom Vestre Aker Eiendomsutvikling A/S mener å ha hevningsgrunnlag på grunn av misligholdt leieinnbetaling må misligholdet gjøres gjeldende overfor hovedleietageren Mumtaz Payaslioglu.
Men påkravet er ikke rettet mot ham og leieavtalen er heller ikke hevet overfor ham.
Mumtaz Payaslioglu har heller ikke misligholdt leieavtalen.
Etter kontrakten pålå det huseieren forpliktelsen til å utbedre asfaltdekket i gårdens bakgård fordi feil ved dekket medførte store vannlekkasjer i de leide lokaler. Reparasjonsarbeidet er aldri utført. Dette har medført store oversvømmelser i de leide lokaler og medført at leieboeren har fått store utgifter. I den anledning har leieboeren krav på erstatning både for direkte utgifter og for tap i omsetning. Disse krav motregnes mot huseierens krav på husleie. Huseieren har også unnlatt å installere en fettutskiller som det er gitt pålegg om av bygningsmyndighetene. Også dette forhold har medført skader for leieboeren. De samlede erstatningskrav pluss den husleie som er betalt, overstiger berettiget husleiekrav. Det bemerkes at Vestre Aker Eiendomsutvikling A/S vesentlig har hevet husleien. Noen avtale som aksepterer dette, foreligger ikke og det er reist sak etter husleieloven §35 for å få regulert leien.
Vestre Aker Eiendomsutvikling A/S' anførsler om kreditorsvik og manipulering med leiekontrakter m.v. for å skape forviklinger avvises som grunnlag.
Det er ikke formell adgang til å trekke inn Mumtaz Payaslioglu etter tvistemålsloven §65 fordi Vestre Aker Eiendomsutvikling A/S var kjent med overdragelsen av leiekontrakten til ham før saksan legget.
Kjæremotparten, Vestre Aker Eiendomsutvikling A/S, har i det vesentlige gjort gjeldende:
Utleieren har hele tiden oppfattet Papa Sigolo A/S som driftsselskapet som foresto driften og som i realiteten var leietager.
Den betydelige korrespondanse som har vært mellom partene, viser at oppfatningen har vært riktig. Uansett må imidlertid den som nå påstås å være hovedleietager, Mumtaz Payaslioglu, kunne trekkes inn etter tvistemålsloven §65 og det er gjort. Det skal derfor bedømmes om leietageren, hvem det nå måtte være, har vesentlig misligholdt leieavtalen. Slik vesentlig mislighold foreligger.
Det er vist til manglende husleieinnbetaling som fremgår av påkravet av 27. april 89 hvoretter det ikke er betalt husleie for høsten 1988 og for 2. termin 1989 månedene april, mai og juni.
Ved huseierens brev av 17. januar 1989 til Papa Sigolo A/S ble husleien forhøyet til kr 997.000,- pr. år med virkning fra 1. juni 1989. Denne nye leie er ikke innbetalt.
Leietageren har tross gjentatte anmodninger ikke montert fettutskiller for sin virksomhet. Dette har bevirket at gården er blitt utsatt for betydlige oversvømmelser.
Leietageren har også foretatt ulovlig ombyggingsarbeider.
Vestre Aker Eiendomsutvikling A/S kjøpte eiendommen Fredensborgveien 13 på tvangsauksjon. Budet ble stadfestet i desember 1988 - Kort tid før tvangsauksjonen hadde leieboeren fått ny kontrakt med den daværende eier. Kontraktsbestemmelsene innebærer kreditorsvik. Leiearealet ble betydelig utvidet og leiesummen redusert. Vestre Aker Eiendomsutvikling A/S er ikke bundet av denne kontrakt. Den ble ikke dekket på tvangsauksjonen.
Den husleie som nå kreves, er rimelig og forsvarlig og må legges til grunn.
Lagmannsretten skal bemerke:
Slik saken er opplyst må det legges til grunn at Vestre Aker Eiendomsutvikling A/S ikke kjente overdragelsen av leieretten til Mumtaz Payaslioglu før utkastelsesbegjæringen ble inngitt.
Under disse omstendigheter finnes Vestre Aker Eiendomsutviling A/S å ha adgang til å trekke inn den som nå er innehaver av leieretten, Mumtaz Payaslioglu. Etter kontrakten av 15. september 87 mellom Innvest Hus A/S og Payaslioglu Sabbahedin kan leietageren kastes ut uten søksmål og dom etter tvangsfullbyrdelsesloven §3 nr. 9 dersom leien ikke er betalt innen 14 dager etter skriftlig påkrav. Denne kontrakt er transportert til Mumtaz Payaslioglu. Noen annen hjemmel for sitt leieforhold har Payaslioglu ikke. Derav følger at også i relasjon til ham foreligger utkastelsesklausul. Papa Sigolo A/S utleder sin rett fra Mumtaz Payaslioglu og har ingen større rett enn han. Den husleie som påkravet gjelder er ikke betalt. Det er unødvendig å ta standpunkt til hvordan det for så vidt forholder seg med husleien for høsten 1988. Under enhver omstendighet er ikke innbetalt annen leietermin for 1989 for perioden april, mai og juni 89 Det er utslagsgivende, jfr. Rt-1955-959 og Rt-1962-568.
En forutsetning for at leietageren kan påberope seg at utleieren har misligholdt leieavtalen og at det derved har oppstått erstatningskrav til motregning, må under enhver omstendighet være at misligholdet er betydelig og helt åpenbart, jfr. Rt-1974-510. Lagmannsretten kan ikke finne at så er tilfelle.
Erstatningkravet er omtvistet og uklart.
Spørsmålet i saken blir dermed om det påkrav som er forkynt for Papa Sigolo A/S kan tillegges virkning også for den som er hovedleietager. Lagmannsretten finner at påkravet i dette tilfelle bør likestilles med påkrav rettet direkte til Mumtaz Payaslioglu.
Etter det opplyste må det legges til grunn at Papa Sigolo A/S er firmanavnet på restauranten som bruker lokalene. Det er dette selskap som i praksis har fremstått som leietageren og har opptrådt som leietager eller på vegne av leietageren. Papa Sigolo A/S er etter det opplyste et familieselskap hvor den opprinnelige kontraktsinnehaver og Mumtaz Payaslioglu er aksjonærene. Vestre Aker Eiendomsutvikling A/S ble først ved brev av 12. juni 89 gjort kjent med at kontrakten var overdratt til Mumtaz Payaslioglu og altså etter at påkrav var sendt og utkastelse begjært.
Lagmannsretten finner etter dette at Papa Sigolo A/S og Mumtaz Payaslioglu blir å utkaste av de lokaler de besitter i Fredensborgveien 13, 0177 Oslo 1. Etter resultatet finnes Papa Sigolo A/S og Mumtaz Payaslioglu å måtte betale sakens omkostninger for begge retter.
Saksomkostninger for lagmannsretten fastsettes skjønnsmessig til kr 5000,-. For namsretten fastsettes saksomkostninger til kr 7000,-, i overensstemmelse med inngitt oppgave.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Papa Sigolo A/S og Mumtaz Payaslioglu blir å kaste ut fra de lokaler de besitter i Fredensborgveien 13, 0177 Oslo 1.
2. I saksomkostninger for namsretten og for lagmannsretten tilpliktes Papa Sigolo A/S og Mumtaz Payaslioglu in solidum å betale til Vestre Aker Eiendomsutvikling A/S 12000 - tolvtusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelse av kjennelsen.