LE-1989-451
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1990-10-22 |
| Publisert: | LE-1989-00451 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | LE-1989-00451 D Dom av 22 oktober 1990 i ankesak nr. 451/89, hl.nr. 769/89. |
| Parter: | Ankende parter: 1. Guri Haagensen 2. Kay Haagensen (Prosessfullmektig: Advokat Harald Hjort). Ankemotpart: Fredenborg Eiendom A/S (Prosessfullmektig: Advokat Nils H. Storeng). |
| Forfatter: | Lagdommer Anders Bøhn, formann. Kst. lagdommer Hilde Wiesener Haga. Kst. lagdommer Torolv Groseth |
| Lovhenvisninger: | Avtaleloven (1918) §36, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §39 |
Saken gjelder gyldigheten av kontrakt om kjøp av boligeiendom.
Den 29 mars 1988 underskrev Guri Haagensen og hennes sønn Kay Haagensen kontrakt om kjøp av boligeiendommen Sørbyhaugen 10 i Oslo. Selger var Fredenborg Eiendom A/S. Salget ble formidlet av advokat Camilla Sem, og kontrakten ble underskrevet på hennes kontor. Eneaksjonær og enestyre i Fredenborg Eiendom A/S, Thor Fredenborg, var ikke til stede på møtet, men hadde underskrevet kjøpekontrakten på forhånd. Kjøpesummen var 2 650.000 kroner, med tillegg av dokumentavgift, tinglysningsgebyr og meglerprovisjon, til sammen 92 200 kroner. Ti prosent av kjøpesummen skulle betales 18 april 1988, og restkjøpesummen skulle betales på overtakelsesdatoen 2 mai 1988 mot skjøte.
Som ledd i finansieringen av kjøpet ønsket Guri Haagensen å selge sin og mannens daværende bolig Gullkroken 16 B i Oslo, og i møtet ga hun advokat Sem salgsoppdraget skriftlig. Før kjøpekontrakten ble inngått, hadde Guri Haagensen bedt arkitekt Aud Hiorth om å taksere Gullkroken 16 B. Arkitekt Hiorth så på den 25 mars og avga 11 april 1988 takst der normal salgsverdi ble satt til 2.475.000 kroner.
Det ble i tiden etterpå ikke gjennomført noe salg av Gullkroken 16 B. I brev 17 april 1988 til advokat Sem skrev Guri Haagensen at begge eiendomstransaksjonene falt bort, ettersom det var en forutsetning for hennes underskrift at hennes egen bolig kunne selges for 2,5 millioner kroner. Brevet er gjengitt i byrettens dom. Det var deretter forhandlinger mellom partene, men i brev 26 april 1988 skrev Guri Haagensens advokat til advokat Sem at Guri og Kay Haagensen ikke anså seg bundet av kjøpekontrakten og at oppdraget om salg av Gullkroken 16 B ble trukket tilbake. Advokat Sem svarte i brev 27 april 1988 at selger fastholdt kontrakten med Haagensen.
Ved stevning 15 juni 1988 til Oslo byrett reiste Fredenborg Eiendom A/S søksmål mot Guri og Kay Haagensen med krav om at de in solidum skulle dømmes til å betale differansen mellom kjøpesummen og den pris Fredenborg Eiendom A/S måtte oppnå ved resalg, med tillegg av renter og omkostninger. Sørbyhaugen 10 er ikke solgt, og saksøkeren endret senere sin påstand til krav om betaling av kjøpesummen mot utstedelse av skjøte.
Oslo byrett avsa 9 mai 1989 dom med slik domsslutning:
"1. Guri Haagensen og Kay Haagensen dømmes til å betale til Fredenborg Eiendom A/S kjøpesummen i h.t. kontrakten mellom partene datert 29. mars 1988 med kr 2650000,- - kronertomillionersekshundreogfemtitusen - mot samtidig utveksling av heftelsesfritt skjøte, samt 15 - femten - prosent rente p.a. av kr 2650000,- - kronertomillionersekshundreogfemtitusen - fra 2. mai 1988 til betaling skjer.
2. Guri Haagensen og Kay Haagensen dømmes til å betale til Fredenborg Eiendom A/S kr 10000,- - kronertitusen.
3. Guri Haagensen og Kay Haagensen dømmes til å betale saksomkostninger til Fredenborg Eiendom A/S med kr 19860,- - kronernittentusenåttehundreogseksti - i hovedsaken. - - -
5. Oppfyllelsesfristen er 2 -to- uker fra forkynnelsen av dommen."
Saksforholdet for øvrig går fram av byrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.
Guri og Kay Haagensen har anket byrettens dom til Eidsivating lagmannsrett. Ankeforhandling ble holdt 2 og 3 oktober 1990. Guri og Kay Haagensen møtte med sin prosessfullmektig og forklarte seg. Thor Fredenborg møtte for Fredenborg Eiendom A/S sammen med sin prosessfullmektig og forklarte seg. Åtte vitner ble ført, av disse er tre nye for lagmannsretten. Det går fram av rettsboken og rettens eksemplar av ankeutdraget hva som ble dokumentert.
De ankende parter, Guri Haagensen og Kay Haagensen, gjør i det vesentlig gjeldende:
Prinsipalt anføres at kjøpsavtalen er inngått med det forbehold at kjøpesummen lot seg finansiere gjennom salg av Gullkroken 16 B samt et lån på.350.000 kroner, enten gitt som ungdomslån av Oslo kommune eller som førstehjemslån i Kreditkassen. Når det viste seg at Gullkroken 16 B ikke kunne selges for en tilstrekkelig høy pris, følger det direkte av avtalen at den faller bort. Det er påfallende uoverenstemmelser mellom forklaringene til Guri Haagensen og advokat Sem om det som ble sagt før, under og etter kontraktsmøtet. Det må imidlertid anses bevist at advokat Sem på kontraktsmøtet visste at taksten på Gullkroken 16 B ville bli på 2.475.000 kroner, fordi Guri Haagensen hadde opplyst den til henne over telefonen. Det må også legges til grunn at advokat Sem forsikret at hun hadde en kjøper til eiendommen på hånden som var villig til å gi hundre tusen kroner mer enn takst. Utsagnet er bekreftet av Guri Haagensens datter, som var til stede på møtet da kontrakten ble undertegnet. Advokat Sems forklaring for lagmannsretten må ses i lys av at Guri og Kay Haagensen har tatt ut forliksklage mot henne og advokat Johnsen med krav om erstatning for det tilfellet at de taper saken mot Fredenborg Eiendom A/S. Det må legges til grunn at advokat Sem på vegne av selger aksepterte at kjøpet skjedde med det forbehold at prisen for Gullkroken 16 B ville ligge på et nivå i størrelsesorden 2,4 millioner kroner. Advokat Sem har i sin forklaring bekreftet at hun var klar over at Guri Haagensen forutsatte en slik pris. Hun var også klar over at Guri Haagensen ikke hadde annen egenkapital eller andre muligheter til å finansiere kjøpet. Advokat Sems arbeid for å oppnå ungdomslån i Oslo kommune er også et klart uttrykk for disse forutsetningene.
Det er ikke riktig at det er en presumsjon for at et finansieringsforbehold ikke er tatt når det ikke er sagt utrykkelig i kontrakten. Det er en alminnelig erfaring at viktige forutsetninger for avtaler på en rekke rettsområder ikke nevnes uttrykkelig. I dette tilfellet opptrådte advokat Sem på en så overbevisende måte at det var naturlig at Guri Haagensen ikke forlangte forbeholdet uttrykkelig nevnt i kontrakten.
Subsidiært anføres at selv om finansieringsforbeholdet ikke skulle anses som en del av avtalen, foreligger det relevante bristende forutsetninger som gir Guri og Kay Haagensen rett til å anse seg fritatt fra å oppfylle. Dette følger av avtaleloven §36, som regulerer virkningen av bristende forutsetninger og henviser til en bred rimelighetsvurdering. Det kan ikke anses tvilsomt at en slik rimelighetsvurdering må falle ut til fordel for de ankende parter.
I tillegg til at forutsetningene om finansiering sviktet, taler en rekke hensyn for at avtaleloven §36 bør komme til anvendelse. Fredenborg Eiendom A/S kjøpte den opprinnelige eiendommen Sørbyhaugen 10 i 1987 for 2,7 millioner kroner. Ett år senere selges den for 2,65 millioner kroner, etter at to tomter til en pris av 1,1 millioner kroner er utskilt. Dette må karakteriseres som eiendomsspekulasjon, og spekulanter står svakt i en interesseavveining når sterke rimelighetshensyn tilsier revisjon av avtalen. Til å avholde verditaksten på 2,9 millioner kroner på eiendommen benyttet selgerens meglere en takstmann som senere har vært ekskludert fra Norsk Takstmannsforbund på grunn av for høye takster. Taksten er også misvisende, idet det står at eiendommen er kjøpt for 2,7 millioner kroner, mens denne prisen inkluderte de to fraskilte tomtene. Det var videre en forbindelse mellom selger og megler som gjør at megler ikke kan anses nøytral. Meglerfirmaet er leietakere i en gård som eies av et familieaksjeselskap der Thor Fredenborg er majoritetsaksjonær, og Fredenborg har sin tannlegepraksis i nabolokalene. Det er grunn til å stille spørsmål ved uhildetheten hos meglerne, men kjøperne fikk ikke de nødvendige opplysninger om dette.
Sosiale hensyn må også veie tungt i saken. Hele saken har vært en tragedie for familien Haagensen. Dette kan ikke bebreides Fredenborg Eiendom A/S, men er likevel av betydning for rimelighetsvurderingen. Familien har måttet selge Gullkroken 16 B, begge de ankende parter er uten arbeid, og Guri Haagensens ekteskap er i ferd med å gå i oppløsning. De bor hos Guri Haagensens mor i Oslo. Fru Haagensen har i tillegg omsorgen for en handikappet bror. Hun går til psykiatrisk behandling. Ved vurderingen av saken må retten ta hensyn til den historiske utviklingen som har gitt sosiale hensyn stadig sterkere vekt i kontraktsretten, og som nå er nedfelt i avtaleloven §36. Ankende parter har ingen mulighet til å oppfylle byrettens dom, og det er slik saken ligger an ikke adgang til å dømme dem til å være gjeldsslaver resten av livet. De ankende parter har blant annet vist til avgjørelser i Rt-1959-1048, Rt-1985-1066, Rt-1988-7, Oslo byretts dom 22 november 1989 (sak 583/89) der kjøper av boligeiendom ble ansett uforpliktet på bakgrunn av et muntlig finansieringsforbehold, og en voldgiftsdom av 4 juli 1985.
Ved bedømmelsen etter §36 må det legges vekt på at Guri Haagensen reklamerte meget kort tid etter at kjøpekontrakten var inngått, jf prinsippet i avtaleloven §39, som må antas å høre med til vurderingen etter §36. Selgeren hadde på reklamasjonstidspunktet ikke innrettet seg på kjøpekontrakten. Det var ikke andre kjøpere i bildet, og kjennskap til at kontrakt er inngått, er ikke tilstrekkelig til at man kan anses for å ha innrettet seg.
Dersom de ankende parter skulle anses forpliktet etter kjøpekontrakten, er det på det rene at de ikke har mulighet for å oppfylle avtalen økonomisk, og at dommen delvis må gjennomføres gjennom dekningssalg av Sørbyhaugen 10. Som innsigelse mot selgerens krav gjør de ankende parter gjeldende motkrav fordi det ikke er tatt rimelige og nødvendige skritt for å begrense størrelsen av tapet ved dekningssalg. Eiendommen er ikke solgt eller leiet ut. Selger har opplyst at han ikke har kunnet oppnå tilfredsstillende pris eller leieinntekter. Selger har derved selv valgt å la huset stå tomt. Det synes på det rene at eiendommen i 1990 kunne selges for 1,7 millioner kroner. På et tidligere tidspunkt kunne det minst vært oppnådd ca 2 millioner kroner, og advokat Sems forklaring tyder på at en byder på 2,5 millioner kroner ikke ble fulgt opp. Samlet sett er det grunnlag for å redusere selgerens krav med ca 700.000 kroner.
Selgeren ved Thor Fredenborg må i dette tilfellet fullt ut identifiseres med sin megler. For det første var det så nær kontakt mellom Fredenborg og advokat Sem at det må legges til grunn at Fredenborg hadde samme kjennskap til saken som advokat Sem. Under alle omstendigheter må selgerens valg av megler i dette tilfellet gå ut over ham.
Det er en åpenbar feil ved byrettens dom at forholdet til Kay Haagensen ikke er særskilt vurdert. Kay Haagensen gjør særskilt gjeldende at han ikke under noen omstendighet kan holdes ansvarlig for oppfyllelse av kjøpekontrakten, ettersom alle involverte var klar over at hans underskrift på kjøpekontrakten var pro forma. Kay Haagensen underskrev fordi det var en forutsetning for å oppnå ungdomslån at han sto som kjøper av bolig. Da det senere viste seg at verken sameie eller seksjonering tilfredsstilte kommunens vilkår for å gi lån, ble lånet forsøkt ordnet ved at Kay Haagensen skulle kjøpe hybelleiligheten i Sørbyhaugen 10 som en obligasjonsleilighet. I denne sammenheng ble det utstedt et dokument som ga advokat Sem fullmakt til å stryke Kay Haagensens navn i kjøpekontrakten. Dette viser klart at hans underskrift var pro forma.
De ankende parter har lagt ned slik endelig påstand:
"Guri og Kay Haagensen frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett."
Ankemotparten, Fredenborg Eiendom A/S, gjør gjeldende at byrettens dom er riktig, og viser til byrettens premisser. Det er verken skriftlig eller muntlig tatt noe finansieringsforbehold, og det må være kjøpernes egen risiko at deres forutsetning om finansiering av kjøpet viste seg ikke å holde. Særlig gjelder dette fordi det må legges til grunn at Guri Haagensen uriktig opplyste at en naboeiendom til Gullkroken 16 B var solgt for 2,4 millioner kroner. Anførselen om at megler hadde opplyst at hun hadde en kjøper til Gullkroken 16 B på hånden, er ny for lagmannsretten og har ikke vært framme tidligere. Det må være åpenbart at megleren ikke har garantert noe salg av Gullkroken 16 B for hundre tusen kroner mer enn takst. Det er betegnende at noe slikt ikke er kommet til uttrykk i det skriftlige salgsoppdraget, der det het at salget skulle skje til "best mulig pris etter avtale".
Det er ikke grunnlag for å benytte avtaleloven §36 på dette kontraktsforholdet. Selgeren er ingen spekulant, og det foreligger ikke forhold som gjør det urimelig å gjøre kjøpekontrakten gjeldende. Man står overfor en ordinær kontrakt om kjøp av bolig. Det er ikke grunn til å bedømme forholdet til Guri Haagensen og Kay Haagensen forskjellig. Begge må anses bundet i kraft av sin underskrift på kjøpekontrakten.
Subsidiært anføres at en eventuell uaktsomhet hos megler ikke kan innebære at kjøperne anses ubundet i forhold til selgeren. Thor Fredenborg var ikke kjent med noe fianansieringsforbehold. Eventuelle krav må derfor rettes mot megler.
Selger har to ganger forsøkt å komme til enighet med de ankende parter om hva som skulle gjøres med eiendommen for å begrense rentetap m.v. De ankende parter har ikke ønsket noe samarbeid om dette, og det er ikke grunn til å bebreide selgeren for at eiendommen ikke er solgt eller leid ut.
Fredenborg Eiendom A/S har lagt ned slik påstand:
"1. Byrettens dom stadfestes.
2. I tillegg til saksomkostningene for byretten tilkjennes Fredenborg Eiendom A/S saksomkostninger for lagmannsretten."
Lagmannsretten er kommet til at byrettens dom må stadfestes i forhold til Guri Haagensen, mens Kay Haagensen må frifinnes. Lagmannsretten kan i det vesentlige tiltre byrettens premisser så langt de gjelder Guri Haagensen.
Ved kjøp av bolig vil det normale være at kjøperen bygger på en forutsetning om at han oppnår en viss pris ved salg av den boligen han allerede har. Hvis denne forutsetningen skal gjøres til et avtalevilkår, må den tas inn i den skriftlige kontrakten eller avtales muntlig mellom partene. I dette tilfellet kan det ikke anses avtalt at Guri Haagensen bare skulle være forpliktet etter kjøpekontrakten dersom hun senere oppnådde en pris i størrelsesorden 2,4 millioner kroner for Gullkroken 16 B. Kjøpekontrakten inneholder ikke noe om dette, og det er heller ikke noe som tyder på at advokat Sem på vegne av selgeren før eller under kontraktsmøtet 29 mars 1988 kan anses for å ha akseptert et slikt avtalevilkår. Det er på det rene at advokat Sem ikke hadde fullmakt til dette. Lagmannsretten anser det sannsynlig at hun ville ha forelagt et slikt forbehold for selgeren, på samme måte som hun forela for ham et kontraktspunkt om oppsetting av gjerde og plassering av garasjer, som ble utarbeidet under kontraktsmøtet.
Guri Haagensen gjør imidlertid gjeldende at megler forsto eller i hvert fall burde forstått at det var en uttrykkelig forutsetning at salg av Gullkroken 16 B skjedde til en pris i størrelsesorden 2,4 millioner kroner, og at det må følge av avtaleloven §36 at Haagensen må anses ubundet av kjøpekontrakten. Retten viser til gjengivelsen av anførslene foran for så vidt gjelder Haagensens og Sems motstridende forklaringer om hva som ble sagt før og under møtet.
Lagmannsretten finner det lite sannsynlig at advokat Sem skal ha uttrykt seg på en slik måte at Guri Haagensen hadde grunn til å oppfatte det slik at advokaten garanterte at Gullkroken 16 B ville bli solgt for 100.000 kroner over takst. Guri Haagensen måtte forstå at det var usikkert både med salg og pris så lenge en eventuell kjøper ikke engang hadde sett huset. Lagmannsretten finner å måtte bygge på at opplysningene om at Gullkroken 16 B hadde en salgsverdi på ca 2,4 millioner kroner, stammet fra Guri Haagensen. Dette må enten være skjedd ved at resultatet av taksten avgitt av arkitekt Hiorth ble meddelt advokat Sem, eller ved at Guri Haagensen ga uttrykk for at en naboeiendom like før var solgt for 2,4 millioner kroner, eventuelt på begge måter. Det synes å være på det rene at noe salg av en lignende eiendom i nærheten til 2,4 millioner kroner ikke har funnet sted. Derimot har advokat Sems senere undersøkelser brakt på det rene at det ble det utstedt skjøte på Gullkroken 16 A den 18 mars 1988 for 1,9 millioner kroner. Taksten fra arkitekt Hiorth synes på denne bakgrunn uforholdsmessig høy. Advokat Sem var ikke kjent med salget til 1,9 millioner kroner, og det var ikke grunn for henne til å tvile verken på en eventuell takstopplysning eller en eventuell opplysning om salg for 2,4 millioner. Lagmannsretten kan ikke se at det er grunnlag for å kritisere megleren for at hun under disse omstendighetene ikke gikk nærmere inn på hvordan kjøpet skulle finansieres. På bakgrunn av de opplysningene som forelå, og som altså stammet fra Guri Haagensen, måtte salget framstå for megleren som ordinært og kjøperens finansieringsplan som uproblematisk. Det var derfor etter lagmannsrettens syn ikke grunn for megleren til å ta opp spørsmålet om selgeren skulle gå til det ekstraordinære skritt å ta risikoen for om kjøperen greide finansieringen.
Lagmannsretten anser det uten betydning om det var advokat Sem eller Guri Haagensen som foreslo at kjøpet delvis skulle finansieres gjennom ungdomslån i Oslo kommune. Det er på det rene at advokat Sem på flere måter forsøkte å oppnå slikt ungdomslån. Partene var imidlertid enige om at annen lånefinansiering kunne forsøkes dersom ungdomslån ikke ville bli innvilget, og lagmannsretten finner det klart at avslaget på ungdomslånet ikke har betydning for gyldigheten av kjøpekontrakten.
Lagmannsretten finner etter dette at det i denne saken ikke er grunn til å fravike den klare hovedregelen at en kjøper selv har risikoen for om han greier å betale kjøpesummen, en hovedregel som er kommet til uttrykk blant annet i Rt-1959-248 og Rt-1959-1048. Forholdene i de avgjørelsene som er påberopt av de ankende parter, ligger etter lagmannsrettens syn annerledes an.
Det er da ikke grunnlag for å sette kjøpekontrakten helt eller delvis til side til fordel for Guri Haagensen. Konfliktens forløp må antas å ha en viss sammenheng med at prisene på boliger i Oslo-området generelt har sunket de siste par årene. Dette forhold er åpenbart kjøpers risiko, og prisfall på Sørbyhaugen 10 er heller ikke anført til støtte for Guri Haagensens påstand. Avtaleloven §36 må etter lagmannsrettens syn brukes med varsomhet på kontrakter av denne typen, og de forhold som er påberopt av Guri Haagensen kan ikke anses tilstrekkelige til å sette en ordinær kontrakt om kjøp av bolig til side. Lagmannsretten finner det videre klart at det ikke foreligger slike særlige grunner som etter avtaleloven §39 kreves for å anse Guri Haagensen berettiget til senere å gå fra kontrakten. Slike re-integra-synspunkter kan heller ikke ha tilstrekkelig vekt i forhold til avtaleloven §36.
Subsidiært anfører Guri Haagensen at selgerens krav må reduseres med ca 700.000 kroner fordi han ikke har gjort tilstrekkelig for å oppnå dekningssalg eller utleie. Anførselen kan etter lagmannsrettens mening ikke føre fram. Ved å fastholde kjøpet har selger tatt det standpunkt at salgsgjenstanden står for kjøpers regning og risiko. Selgeren må antas å ha en omsorgsplikt for salgsgjenstanden, men han kan ikke uten videre være forpliktet til å selge den eller utnytte den økonomisk. Det er på det rene at selgerens prosessfullmektig to ganger har vendt seg til kjøpernes prosessfullmektig og foreslått forhandlinger om hva som skulle gjøres med Sørbyhaugen 10, senest ved brev 29 mai 1989 etter at byrettens dom forelå. Det er på det rene at kjøperne ikke har villet delta i diskusjoner om dette fordi de har ansett seg ubundet av kjøpekontrakten. Lagmannsretten kan ikke se at det kan bebreides Fredenborg Eiendom A/S som uaktsomt at eiendommen ikke er solgt eller leid ut, og det er ikke grunnlag for reduksjon av kjøpesummen.
Byretten har tilkjent Fredenborg Eiendom A/S 10.000 kroner i erstatning for annonseutgifter i forbindelse med forsøkene på salg av Sørbyhaugen 10. Utgiftenes størrelse er ikke bestridt av de ankende parter. Dette er utgifter selgeren er påført som følge av Guri Haagensens rettsstridige nektelse av å oppfylle kjøpekontrakten, og byrettens dom må også på dette punkt stadfestes i forhold til Guri Haagensen. Det er som nevnt ikke grunn til å bebreide selgeren noen uaktsomhet i forbindelse med denne annonseringen.
I forhold til Kay Haagensen er lagmannsretten kommet til et annet resultat enn byretten. Lagmannsretten legger til grunn at det var Guri Haagensen og hennes mann som skulle kjøpe Sørbyhaugen 10, og at Kay Haagensen ble trukket inn i kjøpsavtalen fordi man ville oppnå ungdomslån i Oslo kommune. Betingelsene for et slikt lån var gunstige. Det synes ikke å ha vært partenes oppfatning at Kay Haagensen skrev under kjøpekontrakten fordi selger ønsket at han skulle stå ansvarlig for kjøpesummen, eller at han skulle være reell medeier i eiendommen. Underskriften synes motivert av de vilkår man antok at kommunen stilte for ungdomslån. Ett av disse var at lånesøkeren sto som kjøper. Da man senere forsøkte å oppnå slikt lån under den synsvinkel at Kay Haagensen kjøpte en obligasjonsleilighet i Sørbyhaugen 10, utstedte Guri og Kay Haagensen fullmakt til advokatene Sem og Johnsen til å stryke Kay Haagensens navn i kjøpekontrakten. Det synes på denne bakgrunn på det rene at partene har ansett Kay Haagensens underskrift på kjøpekontrakten som pro forma, og lagmannsretten legger til grunn at Thor Fredenborg av advokat Sem var gjort kjent med forholdene omkring Kay Haagensens underskrift og søknaden om ungdomslån. Dette bestyrkes av at Fredenborg Eiendom A/S i prosesskriv 6 april 1989 til Oslo byrett gjorde gjeldende at det ikke var grunn til å fastholde saken mot Kay Haagensen, et forhold som senere ikke ble fulgt opp av partene. Fredenborg Eiendom A/S kan etter dette ikke gjøre noe krav etter kjøpe-kontrakten gjeldende mot Kay Haagensen. Det følger av dette at det ikke er grunnlag for å holde Kay Haagensen ansvarlig for utgiftene til annonsering.
Anken fra Guri Haagensen har vært forgjeves, og hun ilegges saksomkostninger i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd forsåvidt gjelder lagmannsretten og §180 annet ledd jf §172 første ledd forsåvidt gjelder byretten. Saken må både for byretten og lagmannsretten antas å ha medført like mye arbeid i forhold til hver av de ankende parter. I samsvar med omkostningsoppgavene fra advokat Storeng ilegges Guri Haagensen saksomkostninger med halvparten av advokat Storengs salær for byrett og lagmannsrett. Dette utgjør 25.500 kroner. I tillegg kommer halvparten av utgifter og gebyr for herredsretten, 930 kroner. Advokatene Sem og Johnsen har møtt som vitner, og har krav på å få erstattet tapt arbeidsfortjeneste i samsvar med oppgave som godkjennes, til sammen 4.800 kroner. Vitnene er stevnet av retten, og har derfor krav på godtgjørelse derfra. De er oppgitt av begge parter, og utgiftene blir i forhold til retten å dekke med en halvpart på de ankende parter og en halvpart på ankemotparten etter oppgave fra retten. Fredenborg Eiendom A/S har krav på å få dekket halvparten av disse utgiftene av Guri Haagensen, 1.200 kroner. Samlet tilkjennes selskapet etter dette 27.630 kroner i saksomkostninger.
Anken fra Kay Haagensen har ført fram, og han må i samsvar med hovedregelen i §180 annet ledd jf §172 første ledd tilkjennes saksomkostninger både for byretten og lagmannsretten. At selgeren på et visst tidspunkt ønsket å frafalle saken mot ham, kan ikke få betydning for omkostningsavgjørelsen når selgeren senere fastholdt påstanden overfor ham under hovedforhandlingen for byretten. Kay Haagensen tilkjennes saksomkostninger tilsvarende halvparten av salær og utgifter for byrett og lagmannsrett, jf oppgaver fra hans prosessullmektiger. Beløpet utgjør til sammen 32.250 kroner. I tillegg kommer halvparten av ankegebyret for lagmannsretten, 3.900 kroner, samt hans utgifter til vitnene Sem og Johnsen, 1.200 kroner. Samlet omkostningsbeløp blir dermed 37.350 kroner.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Byrettens domsslutning punkt 1 og 2 stadfestes for så vidt gjelder Guri Haagensen.
2. I saksomkostninger for byrett og lagmannsrett betaler Guri Haagensen til Fredenborg Eiendom A/S 27.630 - tjuesjutusensekshundreogtretti- kroner.
3. Kay Haagensen frifinnes.
4. I saksomkostninger for byrett og lagmannsrett betaler Fredenborg Eiendom A/S til Kay Haagensen 37.350 - trettisjutusentrehundreogfemti - kroner.
5. Oppfyllelsesfristen for punktene 1, 2 og 4 er to uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.