LE-1989-541

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Dom
Dato:	1991-02-22
Publisert:	LE-1989-00541
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	LE-1989-00541 D Dom av 22. februar 1991 i ankesak nr. 89-00541, hl.nr. 904/89.
Parter:	Ankende part: Peik Orvar Larsen (Prosessfullmektig: Advokat Egil Gulbransen, Oslo). Motpart: Oslo kommune v/ordføreren (Prosessfullmektig: Kommuneadvokaten v/advokat Ragnar Eldøy, Oslo).
Forfatter:	1. Lagmann Jørgen Wilberg, formann 2. Lagdommer Bror Oskar Scherdin 3. Kst. lagdommer Torolv Groseth
Lovhenvisninger:	Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder (1977) §2, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §4, §5, §6

• * * * *

År 1991 den 22. februar fortsatte behandlingen av ankesak nr. 541/89 i Oslo tinghus.

Ved kontrakt av 31. januar 1985 solgte Peik Orvar Larsen samtlige aksjer i gårdselskapet A/S Gamle Aker Boligselskap IV til Thorstein Haugen. Oslo kommune benyttet sin forkjøpsrett etter leiegårdsloven til fordel for SIBO. Kommunens forkjøpsrett er ikke omtvistet i saken. Tvisten gjelder hva som er rett oppgjør. Uenigheten mellom partene gjelder fire forskjellige forhold.

I §4 i kontrakten av 31. januar 1985 er bl.a. bestemt:

"I den utstrekning kreditormassen skulle vise seg å overstige debitormassen, er differansen selgerens ansvar."

Kommunen mener at kontrakten skal fortolkes etter sin ordlyd. Kreditormassen oversteg debitormassen med kr 1176556,-. Dette beløp må komme til fradrag i den avtalte kjøpesum kr 18600.000,-. Larsen gjør gjeldende at det ikke var det det partene mente med sin avtale, og bestrider at det gjøres fradrag på dette grunnlag.

Etter avtalen av 31. januar 1985 skulle kjøpesummen betales i avdrag. Etter leiegårdsloven plikter kommunen å betale kontant. Kommunen gjør gjeldende at det ved oppgjøret må gjøres fradrag for den fordel selgeren får ved kontantbetaling. Larsen hevder at i dette tilfellet var det ingen økonomisk fordel ved kontant oppgjør.

Larsen krever morarente fra det tidspunkt da kommunen fattet vedtak om å gjøre forkjøpsrett gjeldende den 5. juni 1985. Kommunen bestrider ikke at den pliktet å gi kontant oppgjør, men bare mot å få aksjene tiltransportert seg eller SIBO. Det oppnådde man ikke før 28. november 1985 fordi kjøperen reiste en rekke - i og for seg uholdbare - innsigelser. Først den 28. november 1985 kom kommunen i mora for så vidt angår det beløp som da ikke var betalt.

Endelig krever Larsen rentes rente idet han i oppstilling over sitt krav har tillagt den rente han mener er påløpt pr. 31, desember 1985, og har så beregnet morarente av det samlede beløpet. Kommunen bestrider at det er hjemmel for å kreve rentes rente.

Konsekvensen av Peik Orvar Larsens standpunkt er at han har et krav på kr 1178804,- med tillegg av morarenter fra 19. februar 1991, mens konsekvensen av kommunens standpunkt er at den ankende part allerede har fått betalt for meget. Det er ikke uenighet om at dette er konsekvensen av partenes standpunkt.

Oslo byrett avsa dom i saken den 31. mai 1989 med slik domsslutning:

"1. Oslo kommune dømmes til å foreta sluttoppgjør med kr 38915,99 - kronertrettiåttetusennihundreogfemten 99/100 - med tillegg av 18 - atten - % rente p.a. fra 19. september 1986 til betaling skjer.

2. Oslo kommune dømmes til å foreta oppgjør i henhold til avtale av 1. februar 1985 vedrørende garantiordning mellom kjøper og selger med kr 37500,- kronertrettisjutusenfemhundre 00/100 -, med 15 - femten - % rente p.a. fra 29. november 85 til 31. januar 1986 og 18 - atten - % rente p.a. fra 1. februar 1986 til betaling skjer.

3. Oslo kommune dømmes til å erstatte saksøkeren omkostninger til juridisk assistanse frem til 30. desember 1987 med kr 5.000,- kronerfemtusen 00/100 -.

4. Hver av partene bærer sine omkostninger for byretten.

5. Oppfyllelsesfristen under punkt 1, 2 og 3 er 14 - fjorten - dager fra dommen er forkynt."

Peik Orvar Larsen har ved sin prosessfullmektig, advokat Egil Gulbransen, i rett tid påanket dommen og har nedlagt slik påstand:

"1. Prinsipalt:

Oslo Kommune tilpliktes å foreta sluttoppgjør med kr 1178804,- med tillegg av 18 % morarenter fra 19. februar 1991.

2. Subsidiært:

Oslo Kommune tilpliktes å foreta sluttoppgjør med kr 946908,- med tillegg av 18 % morarenter fra 19. februar 1991.

3. Atter subsidiært:

Oslo Kommune tilpliktes å foreta sluttoppgjør med kr 441430,- med tillegg av 18 % morarenter fra 19. februar 1991.

4. I alle tilfelle:

Oslo kommune tilpliktes å erstatte den ankende parts omkostninger for Oslo Byrett og Lagmannsretten i henhold til fremlagt omkostningsoppgave."

Oslo kommune har ved sin prosessfullmektig, kommuneadvokaten v/advokat Ragnar Eldøy, tatt til gjenmæle og erklært motanke og har nedlagt slik påstand:

"Oslo kommune frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for Oslo byrett og Eidsivating lagmannsrett."

Ankeforhandling ble avholdt den 19. februar 1991. Partene var begge representert bare ved sine prosessfullmektiger. Det ble ikke ført vitner. Rettsboken viser hva som ble dokumentert. Sakens nærmere sammenheng fremgår for øvrig av byrettens dom og det lagmannsretten anfører nedenfor. Det bemerkes at etter byrettens dom har SIBO betalt til den ankende part kr 135036,99 som SIBO mente var rett oppgjør etter byrettens dom. Det innbetalte beløp er det tatt hensyn til i den ankende parts oppstilling over det beløp han mener å ha til gode. For så vidt er det ingen tvist mellom partene. Kommunen gjør gjeldende at SIBO allerede før byrettsdommen hadde betalt for meget, men finner ikke at kommunen har noen hjemmel for å kreve det for meget betalte tilbakebetalt. Den ankende part, Peik Orvar Larsen, har ved sin prosessfullmektig i det vesentlige gjort gjeldende følgende vedrørende de fire punkter hvor det er uenighet:

1. KONTRAKTENS §4.

Kommunen får som forkjøper ingen annen rett enn den kjøperen blir tillagt i kontrakten og må overta samtlige av hans forpliktelser.

Da kontrakten ble undertegnet, var regnskapet for 1984 ikke fullstendig avsluttet. Man hadde et foreløpig resultatregnskap og en foreløpig balansekonto alt pr. 31. desember 1984. Meningen med kontraktens §4 var at kjøperen skulle garderes mot vesentlige endringer i disse oppstillinger på grunn av ukjente forhold. Uansett ordlyden var det det partene mente, og det er utslagsgivende. Skulle kjøperen ha ment at han hadde krav på et fradrag på over kr 1.000.000,- i kraft av kontraktens §4, ville han straks ha sagt fra. Endelig årsregnskap forelå i mars 1985. Kjøperen gjorde ikke noe krav på fradrag i kjøpesummen. Det viser at kjøperen fra første stund av var klar over at han ikke hadde noe krav på slikt fradrag.

Byretten gjorde fradrag med kr 205339,- som representerer underskuddet i 1984 og aksjeutbyttet i 1984, bokført i 1985. Disse poster var imidlertid kjøperen fullt klar over, og det er derfor ikke grunnlag for noe fradrag for dem.

2. FRADRAG FOR FORDEL VED KONTANT OPPGJØR.

Den ankende part bestrider ikke at det skal gjøres fradag i oppgjøret i den utstrekning Peik Orvar Larsen oppnådde noen økonomisk gevinst ved at kommunen etter loven skal yte kontant oppgjør, mens avtalen med Haugen var avdragsbetaling. Kontant oppgjør ville imidlertid ikke gi noen økonomisk gevinst for selgeren. Den udekkede del av kjøpesummen var rentebærende etter følgende bestemmelse i kontrakten:

"Den del av kjøpesummen som ikke blir betalt kontant ved kontraktsignering skal forrentes med 13 % p.a. Denne rente blir justert opp eller ned overenstemmende med Norges Banks diskonto til enhver tid, ved kontraktslutning 8 %.

Rentene forfaller til betaling etterskuddsvis pr. 3 måneder."

Avtalen var på dette punkt i overenstemmelse med det alminnelige rentenivå i samfunnet på den tid. Det var også avtalt en revisjonsklausul som skulle sikre at renten samsvarte med den til enhver tid gjeldende rente i samfunnet.

3. KRAV PÅ MORARENTE.

Etter leiegårdsloven §2 pliktet kommunen å yte kontant oppgjør. Den udekkede del av kjøpesummen forfalt dermed da kommunen fattet sitt forkjøpsvedtak 5. juni 1985. Det er riktignok så at aksjene først ble tiltransportert SIBO den 27. november, hvoretter kommunen betalte i sjekk om ettermiddagen den 27. november. Det skyldes imidlertid ikke Peik Orvar Larsen at aksjene først ble transportert i november 1985. Det skyldes helt og fullt kjøperen. Aksjene lå i depot hos advokat Gulbransen i tiltransportert stand til Thorstein Haugen. Selgeren aksepterte med en gang kommunens forkjøpsrett og har hele tiden vært villig til å yte den medvirkning som han kunne for at aksjene ble tiltransportert SIBO eller kommuen etter kommunens valg. Peik Orvar Larsen har også gjennom sin prosessfullmektig ytet betydelig bistand for å få ordnet forholdet mellom kommunen og kjøperen. Dette arbeid burde kommunen ha honorert, men har nektet å gjøre det.

Det har således ikke stått på selgeren at kommunen ikke har fått tiltransportert aksjene før i november, og selgeren har etter loven krav på kontant oppgjør. Når det ikke ble ydet, var kommunen i mora og plikter å betale morarenter.

4. KRAV PÅ RENTES RENTE.

Den ankende parts prinsipale påstand er basert på at det ikke skal skje noe fradrag etter kontraktens §4 og heller ikke noe fradrag fordi man fikk eller skulle få kontant oppgjør. For øvrig er beregningen, jfr. prosesskrift av 15. februar 1991, basert på "renteoppgjør pr. 31. desember 1985 og deretter løpende rente av hovedstol pluss renter". Så langt må et krav på rentes rente være berettiget også hensett til at etter kontrakten skulle renter forfalle til betaling etterskuddsvis pr. 3 måneder. Av forfalte renter som ikke betales, må morarente påløpe.

Ankemotparten, Oslo kommune, har ved sin prosessfullmektig i det vesentlige gjort gjeldende:

1. KONTRAKTENS §4.

Etter leiegårdsloven §5 plikter både overdrager og erverver av eiendom som omfattes av kommunens forkjøpsrett, straks å gi skriftlig melding til kommunen. Meldingen skal gi opplysning om den eiendom det gjelder og alle vilkår for ervervet. Kommunen treffer sin avgjørelse på grunnlag av de opplysninger selger og kjøper gir. Disse opplysninger er derfor bindende både for kjøper og selger.

I dette tilfelle fikk kommunen melding om kontrakten uten at det ble gitt noen beskjed om at kontrakten skulle fortolkes anderledes enn det som følger av dens bestemmelser. Dette må være utslagsgivende. Det må således foretas en objektiv fortolkning av bestemmelsene. §4 sier uttrykkelig at dersom kreditormassen skulle vise seg å overstige debitormassen, er differansen selgerens ansvar. Denne bestemmelse har et klart og utvilsomt innhold. Kreditormassen oversteg debitormassen med kr 1176556,-. Reduserer man kommunens betalingplikt med dette beløp, er det på det rene at SIBO har betalt for meget, og kommunen må derfor frifinnes.

Under enhver omstendighet må bevisbyrden for at kontrakten skal være anderledes å forstå enn det som følger av en objektiv fortolkning, påhvile den ankende part. Det vil særlig gjelde her hvor kontrakten er klar og den ankende parts fortolkning av kontrakten betyr en merutbetaling på over kr 1.000.000,-. Det må således påhvile den ankende part å godtgjøre på en utvilsom måte at kontrakten ikke betyr det den sier. Noe slikt bevis er ikke ført.

Subsidiært må det i alle fall gjøres fradrag med kr 205339,- i oppgjøret. For så vidt vises til det anførte for byretten og byrettens begrunnelse for sitt resultat.

2. FRADRAG FOR FORDEL VED KONTANT OPPGJØR.

Byretten har riktig kommet til at leiegårdsloven §2 som fastlegger at kommunen plikter å yte kontant oppgjør, bare gir en bestemmelse om oppgjørsmåten, men løser ikke spørsmålet om selgeren må finne seg i at løsningssummen reduseres med den økonomiske fordel det er å få kontant oppgjør når kontrakten - som her - går ut på avdragsbetaling.

Det kan ikke være loven mening at bestemmelsen om kontant oppgjør skal gi selgeren noen økonomisk gevinst. Etter omstendighetene kan det her bli tale om store beløp.

I dette tilfelle må gevinsten kunne anslås til 2 % av det beløp som etter kontrakten til enhver tid skulle stå ute. Kontrakten fastlegger en rentesats på 13 %. Selgeren er etter det opplyste investor og vil således uten vanskelighet kunne plassere pengene og oppnå en rente i overenstemmelse med den vanlige i samfunnet. Den må kunne settes til 15 %. Det er for så vidt henvist til en rekke skjønnsavgjørelser hvor avsavnsrenten er satt til 15 %.

3. KRAV PÅ MORARENTE.

Leiegårdsloven §2 bestemmer at når forkjøpsrett gjøres gjeldende ved aksjesalg i gårdselskap, har kommunen rett og plikt til å overta aksjene i selskapet mot kontant oppgjør. Loven bestemmer således at først mot å få aksjene i transportert stand kan kjøper og selger kreve kontant oppgjør. Kommunen fikk aksjene først tiltransportert i november 1985 og betalte da. I perioden fra 5. juni 1985 til 28. november 1985 sto det således ikke på kommunen at oppgjør ikke fant sted. Kommunen var derfor ikke i mora, og morarenter påløp følgelig ikke. Det bestrides ikke at selgeren fra første stund aksepterte kommunens forkjøpsrett, og det bestrides heller ikke at han medvirket så langt han kunne for at kommunen skulle få aksjene. Det skyldes kjøperen at aksjene ikke ble transportert. Det må være et forhold mellom kjøper og selger og er kommunen uvedkommende. Det må gjelde også om kjøperens innsigelser - slik som forholdet var her - var åpenbart grunnløse.

4. KRAV PÅ RENTES RENTE.

Dette kravet er uhjemlet. Det er vist til NOU 1974 nr. 54: Renter ved forsinket betaling m.v. side 63. Det er også vist til Nils Nygaard: Skade og ansvar side 74. Juridisk teori viser således at krav på rentes rente er uhjemlet. Det samme fremgår av rettspraksis. Det er vist til Rt-1981-1176 og en rekke avgjørelser referert i RG.

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn byretten og skal bemerke:

1. KONTRAKTENS §4.

Etter leiegårdsloven §6 første ledd trer kommunen inn i erververens rettigheter og plikter når forkjøpsrett gjøres gjeldende. Erververens rettigheter og plikter vil avhenge av hva kjøper og selger har avtalt. Avtalen mellom dem må fortolkes etter vanlige fortolkningsprinsipper. Den omstendighet at en forkjøper trer inn finnes i og for seg ikke å medføre endringer for så vidt. Er det således eksempelvis på det rene at kontraktspartene har ment noe annet enn det som objektivt står i en kontrakt, er det det partene har ment som må legges til grunn. Avviker dette fra hva som følger av den objektive fortolkning av kontrakten og følgelig kommer uventet på kommunen, er det mulig at kommunen kan fragå sitt forkjøpsvedtak. Dette spørsmål foreligger ikke til avgjørelse.

Dersom kjøper og/eller selger påstår at kontrakten er anderledes å forstå enn det som følger av en objektiv fortolkning, må det være opp til disse parter å godtgjøre det. Enighet mellom de opprinnelige parter vil etter omstendighetene ikke kunne tillegges samme betydning som i en konflikt mellom de opprinnelige parter. I dette tilfelle gjøres det gjeldende en fortolkning som harmonerer dårlig med avtaleteksten, og den interesse som er involvert er relativt betydelig. Dette må få betydning ved vurderingen av om den ankende part har tilstrekkelig godtgjort riktigheten av sin forståelse av kontrakten. Retten finner at den ankende part har gjort det. Både selger og kjøper har erklært at dette er den rette forståelse av kontrakten. Etter det som fremkom under ankeforhandlingen er det på det rene at forholdet mellom kjøper og selger ikke var slik at det skulle ha påvirket kjøperens redegjørelse. Det er således ingen grunn til å anta annet enn at kjøperens redegjørelse er i overensstemmelse med hvordan han har oppfattet kontrakten.

Det legges også vekt på at partene må sies å ha innrettet seg i overenstemmelse med denne forståelse. Kjøperen ønsket å overta eiendommene og gjorde store anstrengelser for å hindre kommunen i å få gjennomført sin forkjøpsrett. I tidsrommet fra 31. januar 1985 til 28. november 1985 mente kjøperen at han skulle overta og betale. Regnskapet for 1984 var klart i mars 1985. Da visste kjøperen at kreditormassen oversteg debitormassen med noe over kr 1.000.000,-. Dersom han hadde ment at kjøpesummen skulle reduseres med dette beløp, hadde han all grunn til å si fra. Allerede den avtalte rente - 13 % pr. år med forfall pr. 3 måneder - tilsa det.

Andre bestemmelser i kontrakten gir også holdepunkt for å anta at §4 ikke er å forstå etter sin ordlyd. I §11 tredje ledd er bestemt:

"Selgeren garanterer at selskapets eiendommer er fri for pengeheftelser utover hva selskapets balansekonto viser pr. 1. januar 1985."

Denne bestemmelse vil være overflødig dersom §4 skal tas på ordet hensett til at det allerede av den foreløpige oversikt fremgikk at kreditormassen oversteg debitormassen.

Det kan også være grunn til å peke på hva SIBO har anført i brev av 2. mai 1986 hvor det bl.a. heter:

"Det er også vår erfaring at det ved kjøp av eiendom via aksjer sjelden er praksis å foreta et pro & kontra oppgjør av innmaten i selskapet, og vi har vært litt forundret over den del av avtalen som legger opp til dette.

SIBO vil anta at §4 i kjøpekontrakten er ment å uttrykke at i den grad en vekst i gjelda skulle vise seg å overstige en vekst i fordringene, er differansen selgerens ansvar.

Dette ville gi kjøperen en tilstrekkelig sikkerhet for selskapets soliditet."

Lagmannsretten finner etter dette at kontraktens §4 var ment å gi selgeren sikkerhet for at det ikke skulle dukke opp kreditorer han ikke kjente til. Noen slike finnes ikke å ha dukket opp. Kjøperen finnes også å ha vært kjent med årets underskudd og det utbyttet som skulle utdeles til aksjonærene.

Etter dette finner lagmannsretten ikke at det skal foretas noen reduksjon i utløsningsbeløpet med hjemmel i kontraktens §4.

2. FRADRAG FOR FORDEL VED KONTANT OPPGJØR.

Partene er enige om at dersom selgeren tilføres noen fordel ved kontant oppgjør, skal dette medføre tilsvarende reduksjon i det løsningsbeløp kommunen plikter å betale. Lagmannsretten er enig i denne forståelse av loven, men kan ikke finne godtgjort at kontantbetaling i dette tilfelle medførte noen økonomisk fordel. Det var avtalt en rente på 13 % med forfall pr. 3 måneder og med regulering slik det nærmere fremgår av kontrakten. Lagmannsretten kan ikke finne godtgjort at dette var en lavere rente enn det selgeren ellers med rimelighet ville kunne oppnå i markedet. Lagmannsretten finner således ikke at det på dette punkt skal foretas noen reduksjon i det løsningsbeløp kommunen plikter å betale.

3. KRAV OM MORARENTE.

I NOU 1974 nr. 54: Renter ved forsinket betaling m.v. er det på side 63 bl.a. anført:

"Utvalget har ikke foreslått noen særlige regler om renter av morarenter. Det vil i praksis ikke så ofte bli tale om å legge morarentene til hovedstolen på en slik måte at det blir aktuelt å regne morarenter både av det skyldige beløp og morarentene. Derimot må det kunne kreves morarenter av forfalte, ordinære renter."

Lagmannsretten antar at etter omstendighetene vil en kreditor ha krav på rentes rente i den forstand at påløpt morarente terminvis skal tillegges hovedstolen og renter regnes av summen. I dette tilfelle er det tale om en debitor som har vært i mora i lang tid. Allerede ved bankinnskudd tillegges opptjente renter hver 31. desember hvoretter opptjente renter blir rentebærende. Etter kontrakten mellom Peik Orvar Larsen og Thorstein Haugen forfalt renten terminvis pr. 3 måneder.

Den ankende part har redegjort for hvordan rentes renten er beregnet i dette tilfellet, jfr. referatet av den ankende parts anførsler. Det er ikke reist innsigelser herimot eller mot selve renteberegningen. Lagmannsretten legger etter dette denne beregning til grunn. - - - -

Etter dette blir den ankende parts prinsipale påstand å ta til følge. Oslo kommune har tapt saken fullstendig. Det gjelder såvel ankesaken som motankesaken, og kommunen finnes i overenstemmelse med hovedregelen i tvistemålsloven §172, jfr. tvistemålsloven §180 annet ledd å måtte betale sakens omkostninger for begge retter for såvel anken som motanken. Etter omstendighetene finnes saksomkostningene for anke og motanke å kunne fastsettes i ett beløp. Saksomkostninger for byretten fastsettes til kr 49760,- hvorav kr 37.000,- i salær, resten omkostninger. For lagmannsretten fastsettes omkostningene til kr 65626,- hvorav salær kr 36.000,-. Saksomkostningsavgjørelsen er i overenstemmelse med inngitte oppgaver korrigert for så vidt som ankegebyret er oppført med for lavt beløp. Retten har for øvrig ikke noe å bemerke til oppgaven.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Oslo kommune tilpliktes å betale Peik Orvar Larsen 1178804 - enmillionetthundreogsyttiåttetusenåttehundreogfire - kroner med tillegg av 18 - atten - prosent rente p.a. fra 19. februar 1991 til betaling skjer. Beløpet forfaller til betaling 2 - to - uker fra forkynnelse av dommen.

2. I saksomkostninger for byretten og lagmannsretten tilpliktes Oslo kommune å betale Peik Orvar Larsen 115386 - etthundreogfemtentusentrehundreogåttiseks - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelse av dommen.

Jørgen Wilberg

Bror Oskar Scherdin Torolv Groseth