LE-1989-6
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1990-05-15 |
| Publisert: | LE-1989-00006 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Overskjønn av 15. mai 1990 i overskjønn nr 6/1989, hl nr 26/1989. |
| Parter: | Saksøker: Øyer kommune (Prosessfullmektig: H.r.advokat Johs. Thallaug, Lillehammer). Saksøkt: 1. Leif Skjelkvåle 2. Aud Pearson (Prosessfullmektig: Advokat Svein Arild Pihlstrøm, Oslo). |
| Forfatter: | Lagmann Trygve Lange-Nielsen, formann. Skjønnsmenn: Arkitekt Finn Bø, Hamar. Gårdbruker/entreprenør Helge Godager. Byggeleder Magnus Haavi, Raufoss. Byggmester Gustav Sollien, Vardal |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Skjønnsprosessloven (1917) §54 |
Øyer kommune har ved reguleringsplan stadfestet 11. juni 1985 avsatt områder i Øyer for etablering av Hafjell Alpinanlegg.
Ca 4300 dekar ble båndlagt ved prosjektet. Kommunen har kommet frem til minnelige ordninger om grunnavståelse og festeforhold med nesten samtlige grunneiere.
Øyer kommunestyre vedtok 26. mars 1987 å ekspropriere 25,8 dekar fra eiendommen Berglund gnr 9 bnr 2 i Øyer som eies av Leif Skjelkvåle og Aud Pearson. Skjønnsstevning ble tatt ut 17. juni 1987. Ved Sør-Gudbrandsdal herredsretts skjønn av 21. juni 1988 ble tomteerstatningen satt til kr 10,- pr m2. Det ble videre gitt erstatning for gjerde i eiendomsgrensen mot kommunens eiendom. Det ble ikke gitt erstatning for avskåret/vanskeliggjort bruk av eiendommen i 1988 og for ulemper på gjenværende eiendom. Avsavnsrenten ble fastsatt til 14% p.a.
Saksforholdet fremgår av skjønnets premisser.
Leif Skjelkvåle og Aud Pearson har begjært overskjønn og nedlagt slik påstand:
"1. Overskjønnet fremmes
2. De saksøkte tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."
Begjæringen av overskjønn gjelder bare fastsettelsen av tomteerstatningen.
Øyer kommune har nedlagt påstand om at overskjønnet fremmes.
Øyer kommune har som for underskjønnet gjort gjeldende at det ikke kan kreves erstatning for tomteverdien. Utbygning som tomteområde av de saksøktes eiendom ligger langt inn i fremtiden og området utpeker seg ikke som spesielt egnet for så vidt.
Verdistigning som alpinanlegget fører med seg skal det ikke tas hensyn til. Det aksepteres at anlegget av vann- og kloakkledning frem til Åsletten ca 200 meter lengre nord skal tas i betraktning uten noe fradrag for tomteverdien.
Subsidiært gjøres det gjeldende at området ikke er mere verdt enn naboområdene som inngår i reguleringsplanen for alpinanlegget. Naboeiendommen Aronsveen, hvorav det ble kjøpt 82 daa i 1986, ble betalt med kr 10,- pr m2 og dette området ligger gunstigere an for utbygging enn de saksøktes. Det er også henvist til overdragelser og skjønn for områder lenger nord fra 1982/83. Det har ikke vært noen prisstigning fra 1983 til 1988 da saksøktes eiendom ble tiltrådt.
Leif Skjelkvåle og Aud Pearson gjør gjeldende at underskjønnets prisfastsettelse ligger vesentlig for lavt. En riktig råtomtpris i 1988 vil ligge på det dobbelte av det underskjønnet kom frem til. Det er gjort gjeldende de samme anførsler som for underskjønnet. Det må tas hensyn til at området i nærheten med Lekeland, Lilleputthammer og Øyer Gjestegård er et turistmessig utbyggingsområde og var dette før alpinanlegget var fastlagt.
Alpinanlegget har dog forsterket utviklingen. Området er åpnet for bebyggelse gjennom den vedtatte reguleringsplan og har derved fått en høyere verdi, jfr Ot.prp. nr 50 (1982 - 83) side 30 og Skaardommen i Rt-1976-464.
Lagmannsretten bemerker:
Fra skjønnsforutsetningene hitsettes:
"1. Grunnerstatningen fastsettes til en pris pr. m2.
2. Gnr 9 bnr 2 Berglund gis adkomstrett over parkeringsområdet til alpinanlegget og fram til nåværende gardsveg, jfr framlagt tegning. Vegen fram til eiendomsgrensen vedlikeholdes av Øyer kommune, eventuelt eierne av alpinanlegget.
Vegen snøbrøytes av alpinanlegget fram til avkjøring, jfr. pkt. 193 på tegningen. resten av vegen brøytes for snø av eieren av Berglund selv. ............
7. Eiendommen er tiltrådt 1. februar 1988 og fra dette tidspunkt betales avsavnsrente som fastsettes av skjønnsretten."
Lagmannsretten er enig med herredsretten i at det aktuelle området på 25,8 daa må vurderes som et potensielt tomteområde slik at erstatningene skal fastsettes som boligtomterstatning.
Etter at kommunen hadde lagt vann- og kloakkledning frem til Åsletten i 1981 ansees det dog lite sannsynlig at ytterligere opparbeiding av tomteområder sydover til de saksøktes eiendom ville funnet sted på adskillige år, idet områder lenger nord på Granrudmoen ville vært foretrukket.
Erstatningen skal fastsettes etter salgsverdien, jfr ekspropriasjonserstatningsloven av 6. april 1984 §5 første ledd. Retten må da se hen til de frivillige salg og skjønn fra 1982 og 83 som er påberopt av kommunen.
Ved skjønn av 25. august 1982 ble tomteprisen for et 15 daa stort grunnareal like nord for Øyer Gjestegård satt til kr 6,- pr m2. Både med hensyn til utbygningsomkostninger og beliggenhet fremstår dette som et klart gunstigere prosjekt enn de saksøktes eiendom.
Ved skjønn av 2. november 1983 ble et område på 20,9 daa ved bygdesentret Tingberg i Øyer ved den nye bro over Lågen, verdsatt som forretningstomt til kr 10,- pr m2. Retten antar ikke at det har funnet sted noen vesentlig prisstigning i området ved Granrudmoen i tiden 1982 til 1988. Turistaktivitetene rundt Øyer Gjestegård antas først og fremst å ha betydning i den utstrekning det har ført til en økt etterspørsel etter boligtomter fra arbeidstakere ved Øyer Gjestegård m.m. En slik etterspørsel antar retten er møtt med tilbud om boligtomter lenger nord på Granrudmoen.
Retten finner etter dette at markedsprisen på de saksøktes eiendom som tomteområde i 1988 ikke kan ha ligget over 7 - 8 kroner på m2.
Det skal i henhold til §5 første ledd også legges vekt på de priser som er oppnådd ved omsetning av andre eiendommer som det er naturlig å sammenligne med. Det er her påpekt at det er inngått festeavtaler for de områder innenfor reguleringsplanen for alpinanlegget som ligger mellom fylkesveien oppe i bakkene og gamle E 6 nedenfor Granrudmoen. Festeavgiften er satt til kr 600,- pr år noe partene er enige om tilsvarer ca kr 10,- pr m2 ved salg.
Innen samme område kjøpte kommunen 16. august 1986 82 daa av Aronsveen for kr 10,- pr m2. Dette er dog arealer som med hensyn til utbygging ligger gunstigere til enn de saksøktes eiendom når det gjelder nærhet til vei og fremført vann- og kloakkledning. Når retten tar hensyn til beliggenheten av de øvrige eiendommer mellom fylkesveien og gamle E 6 og med beliggenheten av de 82 daa kjøpt av Aronsveen i 1986 sammenholdt med beliggenheten av de saksøktes eiendom, finner retten å kunne sette tomteprisen i 1988 til kr 9,- pr m2. Retten er således enig med kommunen i at de priser man i 1986/87 forhandlet seg frem til ligger høyere enn markedsverdien.
Avsavnsrenten settes til 12% p.a. fra eiendommens tiltredelse 1. januar 1988. Overskjønnet er kommet til et for saksøkte ugunstigere resultat enn underskjønnet. De saksøkte må da selv bære sine saksomkostninger, jfr skjønnsloven §54a og de lovbestemte utgifter ved overskjønnet.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Tomteerstatningen settes til 9 - ni - kroner pr m2.
2. Avsavnsrenten settes til 12 - tolv - prosent p.a.
3. Saksomkostninger tilkjennes ikke.
4. De saksøkte betaler de lovbestemte utgifter ved overskjønnet.