LE-1989-725
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1990-04-30 |
| Publisert: | LE-1989-00725 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | LE-1989-00725 D Dom av 30. april 1991 i ankesak nr. 725/89 |
| Parter: | Ankende part: Astrid Bergli (Prosessfullmektig: Advokat Olav Sundet). Motpart: 1.Ove Holmerud (Prosessfullmektig: Advokat Gunnar Rohr Torp). Motpart: 2. Tore Holmerud. |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Eva Nygaard Ottesen, formann 2. Lagdommer Jan Hein Eriksen 3. Ekstraordinær lagdommer Tor Holtan |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §14, Domstolloven (1915) §88, Tvistemålsloven (1915) §176, §180, Friluftsloven (1957), §1, §21, §23, §2, §52 |
Etter rådslagning og stemmegivning for lukkede dører ble det avsagt slik dom:
Atle Holmerud døde den 2. mai 1987. Arvinger er, nevnt i aldersrekkefølge, hans brødre Hans Holmerud, Ove Holmerud, Tore Holmerud og søsteren Astrid Bergli. Dødsboet ble etter begjæring tatt under behandling ved Strømmen skifterett.
Saken gjelder tvist mellom Astrid Bergli og Ove og Tore Holmerud, om odelsrett til boets faste eiendom "Dahlstuen", gnr. 24 bnr. 10 og 24 samt gnr. 26 bnr. 20 i Nittedal, som var en odelseiendom. Partene er enige om at den som får eiendommen utlagt til seg, skal overta den etter åsetestakst.
Ove og Tore Holmerud er som nevnt eldre enn Astrid Bergli, og har derfor i utgangspunktet bedre odelsrett enn henne. Hun mener likevel å være den best berettigede, idet Ove og Tore i 1965 fra moren Anna Holmerud, hadde fått overdratt eiendommen "Saga", gnr.7 bnr.2, som etter Astrid Berglis mening må anses som "odlingsjord" i relasjon til fordelingsregelen i odelsloven §14, annet ledd, jfr. §2. " Saga" er på omlag 40 dekar, og tilhører Ove med to tredjeparter og Tore med en tredjepart.
Strømmen herredsrett avsa den 7. september 1989 dom med slik domsslutning:
1. Astrid Bergli har ikke rett til å få eiendommen Dahlstuen gnr. 24, bnr. 10 og 24 og gnr. 26, bnr. 20 i Nittedal utlagt til seg.
2. Astrid Bergli idømmes å betale i saksomkostninger til Ove Holmerud kr 22445,- -kronertjuetotusenfirehundreogførtifem 00/100 - innen 14-fjorten-dager fra dommens forkynnelse.
3. Astrid Bergli idømmes å betale i saksomkostninger til Tore Holmerud kr 3000,- -kronertretusen 00/100 - innen 14- fjorten - dager fra dommens forkynnelse.
Herredsretten var satt med to fagkyndige meddommere som var oppnevnt i medhold av domstolsloven §88. Astrid Bergli har i rett tid påanket dommen til Eidsivating lagmannsrett. Ove og Tore Holmerud har tatt til gjenmæle. Ankeforhandling ble holdt i Lillestrøm den 16. og 17. april 1991. Partene ga forklaring . Det ble avhørt 8 vitner hvorav 6 var nye for lagmannsretten. Retten foretok befaring av eiendommen "Saga". Dokumentasjonen fremgår av rettsboken. Saken står i samme stilling som for herredsretten.
Om saksforholdet vises forøvrig til herredsrettens dom og fremstillingen nedenfor.
Den ankende part, Astrid Bergli, gjør gjeldende at herredsretten tar feil både når det gjelder bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen.
Herredsretten tar feil når den har funnet at "Saga" ved overdragelsen til Ove og Tore Holmerud i 1965, ikke var å anse som "odlingsjord" i relasjon til odelsloven §14. Eiendommen ble den gang nyttet til jordbruk sammen med "Dahlstuen", som var odelsjord. Kuene på "Dahlstuen" beitet på "Saga", og det ble levert melk og solgt kuer så sent som i august 1965. "Saga" har en slette på 12-13 dekar nede ved elven. Den ble benyttet til beite. Det har på den øvrige delen av eiendommen vært dyrket gress og korn, og i bakkene har en 2-hjuls traktor vært brukt i minst 5 år fra 1961. Av eiendommens areal kan omlag 30 dekar anses fulldyrket eller overflatedyrket.
"Saga" måtte på det avgjørende tidspunkt i 1965 anses som "jordbruksareal" i forhold til odelsloven §2. Arealene utgjør mer enn 10 dekar. Dette gjelder uansett om Oves del på om lag 27 dekar og Tores del på om lag 13 dekar vurderes isolert, og selv om det gjøres fratrekk for grunn til hus og vei. Det er særlig vist til den vurdering av jordbruksarealenes størrelse som herredsretten med fagkyndige meddommere kom frem til.
Den omstendighet at "Saga" ble skilt fra "Dahlstuen" medfører ikke at "Saga" taper karakteren av odelsjord. Det foreligger ikke "skifte av tilhøva" som gjør at eiendommen ikke lenger fyller vilkårene for odlingsjord, jfr. odelsloven §23. "Saga" kunne etter 1965 med små investeringer fortsatt vært nyttet til gress-og kornproduksjon. Arealene kunne vært nyttet til utleie av beitemark. Det var også mulighet for hestehold og bær- og fruktproduksjon. Eiendommen var egnet som småbruk, som det var stor etterspørsel etter. Det er rikelig tilgang på vann. Eiendommens nærhet til et boligområde er av liten landbruksmessig betydning. Adgangen til ferdsel over innmark er regulert i friluftsloven og fratar ikke eiendommen landbruksmessig karakter. Flom i elven inntrer kun leilighetsvis, og er ikke til hinder for beite.
Jordbrukssjef Olav Aaserød gikk imot søknaden om deling av eiendommen fordi tomtebruk var lite aktuelt i 1965. Eiendommens objektive bruksverdi den gang er avgjørende, og ikke eiernes interesser i tomtebruk. At de lot eiendommen ligge ubrukt, medfører ikke tap av odelsrett for Astrid Bergli.
Som ny anførsel for lagmannsretten påberopes subsidiært at rimelighetsregelen i odelsloven §21, jfr. §52, siste ledd, må få anvendelse dersom hun ikke får medhold i at "Saga" er odelseller odlingsjord. Bestemmelsen gir anledning til å nekte odelsløsning på skjønnsmessig grunnlag når det virker urimelig. Det fremgår av Høyesteretts dom i Rt-1984-1266 at bestemmelsen får anvendelse også i de tilfeller som reguleres av odelsloven §14. Det vil virke helt urimelig om Ove og Tore Holmerud skulle få "Dahlstuen" i tillegg til "Saga", som er en meget verdifull eiendom. Den 30.mai 1987 ble det således gitt bud på "Saga" med kr 3,1 mill. Endelig må det legges vekt på at Astrid Bergli har hjulpet mer til på gården enn Ove og Tore, som ikke har vist noen interesse for landbruk.
Når det gjelder herredsrettens omkostningsavgjørelse vedrørende Tore Holmerud, anføres at det fastsatte beløp kr 3000,- må reduseres til kr 2000,-, som vil utgjøre hans utlegg til juridisk bistand. Han har ikke dokumentert utgifter i anledning ankesaken.
Astrid Bergli har nedlagt slik påstand:
1. På skiftet etter Atle Holmerud utlegges Astrid Bergli til åsetetakst eiendommen "Dahlstuen" gnr. 24 bnr. 10 og 24, samt gnr. 26 bnr. 20, alle i Nittedal.
2. Astrid Bergli tilkjennes saksomkostninger.
Ankemotpart nr.1, Ove Holmerud, gjør gjeldende at herredsrettens dom er riktig og har henvist til herredsrettens domsgrunner.
Odelsloven §14 kan ikke anvendes. "Saga" var i 1965, og er fortsatt, ingen landbrukseiendom. Daværende eier, Anna Holmerud, søkte i november 1963 om utskillelse til tomtebruk. Det fremgår av søknaden at hun anså eiendommen som lite skikket til jordbruk. Fylkeslandbruksstyret var enig og innvilget søknaden. Av vedtaket 27. oktober 1964 fremgår det at det var aktuelt å regulere området til tomter. Man anså eiendommen som uegnet til jordbruk og antok at skogplantning ville være en feilinvestering. Når jordbrukssjefen likevel var imot søknaden, var begrunnelsen at han for sitt vedkommende anså at tomtebruk den gang ikke var så nært forestående. Han anså ikke "Saga" som egnet til landbruk.
"Saga" opphørte som jordbruk omkring 1965 da de siste kuene på "Dahlstuen" ble slaktet. Det var ikke lenger behov for beitemarker på "Saga". Utleie til beite var uaktuelt fordi det ellers i kommunen er stor tilgang på beitearealer som ligger brakk. Sletten ved elven er jevnlig utsatt for flom og jorden må betegnes som "vassyk". Forøvrig består eiendommen av bratte skråninger med leire og kratt som gjør den uegnet for jordbruk. Man har i distriktet ingen tradisjon for bærdyrking og de klimatiske forhold er ugunstige for fruktproduksjon. Eiendommen er friområde bl.a. for boligfeltet og ferdselen fratar eiendommen landbruksmessig karakter.
Det ble allerede i 1961 utskilt en byggetomt på eiendommen, og i 1965 var arealet praktisk og økonomisk ikke anvendelig for landbruk. På dette tidspunkt var bare tomtebruk påregnelig. Den senere utvikling med stadfestet reguleringsplan av 19. mars 1984 har bekreftet dette. Forøvrig bestrides at Ove Holmeruds del av eiendommen oppfyller arealkravene i odelsloven §2, idet dyrket mark bare utgjør om lag 8 dekar.
Odelsloven §21 får ikke anvendelse. "Saga" er som nevnt ikke "odelsjord", og Astrid Bergli flyttet fra hjemmet i 1953. Hun har ikke hatt større tilknytning til gården enn Ove Holmerud, og har heller ikke hatt noen forventning om å overta eiendommen. Det bestrides at hun har hjulpet til på gården i større utstrekning enn han.
Ove Holmerud har nedlagt slik påstand:
1. Strømmen herredsretts dom stadfestes.
2. Astrid Bergli dømmes til å betale saksomkostninger til Ove Holmerud for lagmannsrett.
Ankemotpart nr.2, Tore Holmerud, gjør gjeldende at hans del av "Saga" ikke er odlingsjord. Dessuten har han delt eiendommen med Astrid Bergli. Bare en liten del av arealet er dyrkbart. Eiendommen er forøvrig regulert til bolig - og friområde. Astrid Bergli var fullt innforstått med planene om salg av området til boligformål. Tore Holmerud har ikke villet fraskrive seg odelsrett til "Dahlstuen" av hensyn til sin sønn som er 12 år. Hvis Astrid Bergli får medhold, vil han kreve at hun overtar hans del av "Saga", jfr. odelsloven §14, tredje ledd.
Tore Holmerud har nedlagt slik påstand:
1. Strømmen herredsretts dom stadfestes.
2. Tore Holmerud tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten og kan i det vesentlige tiltre herredsrettens domsgrunner.
Ved overdragelsen i 1965 utgjorde eiendommen "Saga" et sammenhengende areal med ett bruksnummer. Ove Holmerud ble hjemmelshaver, men det er senere fastsatt at eiendommen skal deles mellom Ove og Tore Holmerud i arveoppgjøret. Det er naturlig å se det slik at Ove og Tore Holmerud har fått sine deler av eiendommen overdratt fra moren, og at det er nær sammenheng mellom overdragelsene. Lagmannsretten finner at de to deler av eiendommen må vurderes sammen når det skal avgjøres om Ove og Tore Holmerud har overtatt en eiendom som er "odlingsjord" i relasjon til odelsloven §14, jfr. §2.
Eiendommen var omlag 40 dekar ubebygget areal hvorav en flat gresslette på 12-13 dekar mellom veien og Nitelva. Sletten har flere ganger stått under vann. Den har vært benyttet til beite, lek og idrett. Forøvrig består eiendommen av en meget bratt li, oppdelt av et par bekkedaler som går fra Handelsflåten byggelags boligfelt og ned til elven. Grunnen er leirholdig og deler av området er tilvokst med krattskog. Det er også noen flate partier, hvorav et areal på 1172 m2 ble utskilt som boligtomt i 1961 og senere avhendet. Området har vært nyttet til beite og leilighetsvis korndyrking.
Lagmannsretten er enig med herredsretten i at "Saga" i utgangspunktet fyller de arealkrav som gjelder for at en eiendom skal kunne regnes som "odlingsjord", jfr. odelsloven §2. Etter første alternativ i paragrafens første ledd er det tilstrekkelig at jordbruksarealet er minst 10 dekar. Selv om store deler av arealet ikke kan regnes med, må likevel det som kan regnes som jordbruksareal, i alle fall være mer enn 10 dekar.
Spørsmålet blir dermed om odelsloven §1, jfr. §23 er til hinder for at eiendommen anses som "odlingsjord". Vilkåret er at den fremdeles kan "nyttast til landbruksdrift". Det er enighet mellom partene om at overdragelsestidspunktet i 1965 er avgjørende for vurderingen.
Inntil 1965 var "Saga" støttebruk for "Dahlstuen" og fungerte som beitemark for kuene. I 1960-årene ble landbruksdriften redusert. Kuene ble slaktet og landbruksvirksomheten opphørte ved overdragelsen i 1965.
Lagmannsretten er etter befaring av eiendommen og/eller jordbrukssjef Olav Aaserøds vitneforklaring kommet til at den er lite egnet til jordbruk. Som nevnt er sletten ved elven utsatt for oversvømmelser og arealene forøvrig er svært brattlendte. Etter det opplyste ligger bedre egnede arealer med beitemark brakk i kommunen, slik at utleie til beite er uaktuelt. Lagmannsretten finner som herredsretten å måtte legge til grunn at det i praksis ikke forelå økonomisk grunnlag for å gjenoppta landbruksdrift på "Saga" i 1965. Slik drift var heller ikke påregnelig i overskuelig fremtid.
Lagmannsretten har ved sin vurdering også lagt vekt på de øvrige synspunkter som var fremme i forbindelse med fradelingen av "Saga" i 1965. Daværende eier, Anna Holmerud, ga i søknaden om utskillelse til tomtebruk av 12.november 1963 uttrykk for at arealet var lite skikket til jordbruksproduksjon, og fylkeslandbruksstyret var enig i denne vurdering. Det fremgår også av vedtaket om utskillelse av 27. oktober 1964 at fylkesagronomen fra et jordbruksmessig synspunkt ikke kunne se noen grunn til å nekte fradeling til tomtebruk. Endelig legges en viss vekt på at herredsretten var satt med jordbrukskyndige meddommere.
Eiendommen ligger ikke i et rent jordbruksområde. Den grenser til et boligfelt i rimelig nærhet av Oslo. Lagmannsretten er enig med herredsretten i at den aktuelle utnyttingsmulighet i 1965 var, og fortsatt er, til boligtomter. Den senere utvikling har bekreftet dette. Reguleringsarbeidet startet i 1979 og ved reguleringsplanen, stadfestet 19. mars 1984, ble eiendommen regulert til bolig - og friområde med 13 nye eneboligtomter. Bygningsrådet har senere gitt sin tilslutning til en utvidelse av planen med 2 tomter under forutsetning av at en ny bebyggelsesplan utarbeides.
Lagmannsretten er kommet til at "Saga" ikke fyller vilkårene for "odlingsjord" og at fordelingsregelen i loven §14, annet ledd ikke kommer til anvendelse.
Det gjenstår å ta standpunkt til om odelsløsning av "Dahlstuen" skal nektes etter rimelighetsregelen i loven §21. Lagmannsretten finner det klart at denne anførsel ikke kan føre frem. Bestemmelsen tar sikte på å rette på klare urimeligheter som følge av odelsrekkefølgen. Astrid Bergli flyttet fra hjemmet i 1953, og hun har senere ikke hatt større tilknytning til gården enn sine brødre. Slik forholdene lå an, hadde hun heller ikke hatt grunn til å regne med at hun skulle få utlagt eiendommen.
Etter dette blir herredsrettens dom å stadfeste, idet lagmannsretten er enig i herredsrettens omkostningsavgjørelse.
Anken har vært forgjeves, og den ankende part skal i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180, første ledd betale ankemotpartenes saksomkostninger for lagmannsretten. I samsvar med omkostningsoppgave fra advokat Rohr Torp fastsettes Ove Holmeruds saksomkostninger til kr 28975,- hvorav salær utgjør kr 27000,-. Etter den forklaring Tore Holmerud har gitt om sine utgifter til juridisk bistand for lagmannsretten, finner retten å kunne fastsette beløpet for hans vedkommende til kr 2000,-. Lagmannsretten kan ikke se at det foreligger tilstrekkelige grunner for å tilkjenne ham godtgjøring for eget arbeid med saken og dekning av kostnader ellers, jfr. tvistemålsloven §176.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Astrid Bergli 28975,-tyveåttetusennihundreogsyttifemkroner til Ove Holmerud og 2.000,-totusen- kroner til Tore Holmerud innen 2-to-uker fra forkynnelsen av denne dom.