LE-1989-746
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1990-11-23 |
| Publisert: | LE-1989-00746 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | LE-1989-00746 D Dom av 23. november 1990 i ankesak nr. 89-00746, hlnr. 1276/89. |
| Parter: | Ankende part: Hermod Stene-Johansen (Prosessfullmektig: Advokat Dagfinn Clemetsen). Motpart: 1. Alf Rust (Prosessfullmektig: Advokat Halfdan Lowsow), 2. Jan Peter Jebsen (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Getz). |
| Forfatter: | Lagdommer Georg Lund, formann. Lagdommer Petter A. Lossius. Ekstraordinær lagdommer Erik Jørgensen. Meddommere: Tømmermester/ingeniør Erik Hoff Vister. Statsautorisert eiendomsmegler Trygve Swartling |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §65, Avtaleloven (1918) §33, §172, §180, Skjønnsprosessloven (1917) §4, §36, §39 |
Saken gjelder krav om overdragelse av Huk Aveny 19 i Oslo på bakgrunn av påstått muntlig avtale mellom Alf Rust og Hermod Stene-Johansen.
Alf Rust som var eieren, kom i november i 1988 i forhandling med Hermod Stene-Johansen om eventuelt salg. Det var flere møter og telefonsamtaler mellom partene og bud fra Stene-Johansens side. Etter avtale ringte Rust om kvelden 27. januar 1989. Under telefonsamtalen leste Rust bl.a. opp et brev som dagen etter ble sendt på telefaks til Stene-Johansen. Brevet lyder:
"Herr Stene Johansen
Deres tilbud og dagens telefonsamtale.
En er blitt enige om forslag til kjøpekontrakt som følger:
Kjøpesum Kr. 3950000
Oppgjør finner sted som følger:
Ved kontrakt 1 feb.89 kr 100000 20 feb.89 kr 100000 pr 30 april 89 2000000
"1 aug. 89 kr 1750000
En regner som en selvfølge at de nødvendige sikkerheter for restbetalingene stilles til rådighet.
Kjøpekontrakt utarbeides i samråd med megler som som er aktuell for undertegnedes nye huskjøp."
Stene-Johansen mener det i telefonsamtalen ble inngått avtale om salg av eiendommen. Rust har bestridt at slik bindende avtale ble inngått. Det er omstridt hvordan brevet skal oppfattes. Ved stevning av 13. februar 1989 reiste Stene-Johansen sak ved Oslo byrett med påstand om at han hadde rett til å kjøpe eiendommen for kr 3950000.
Da Rust inngikk kontrakt om salg av eiendommen til Jan Peter Jebsen, ble også han trukket inn som saksøkt i medhold av tvistemålsloven §65. Rust reiste motsøksmål med krav om erstatning. Oslo byrett avsa 26. oktober 1989 dom med slik domsslutning:
"I hovedsøksmålet: 1. Alf Rust frifinnes. 2. Hermod Stene-Johansen dømmes til innen to uker fra forkynnelsen å betale kr 63800,- i saksomkostninger til Alf Rust. 3. Jan Petter Jebsen frifinnes. 4. Hermod Stene-Johansen dømmes til innen to uker fra forkynnelsen å betale kr 45600,- i saksomkostninger til Jan Petter Jebsen.
I motsøksmålet: 1. Hermod Stene-Johansen dømmes til innen to uker fra forkynnelsen å betale til Alf Rust kr 67980,-. 2. Hermod Stene-Johnsen dømmes til innen to uker fra forkynnelsen å betale kr 8560,- i saksomkostninger til Alf Rust."
Byretten fant det bevist at det var inngått avtale om salg i telefonsamtalen 27. januar 1989 med det innhold som fremgikk av Rusts telefaks dagen etter, men avtalen ble satt til side i medhold av avtaleloven §36.
Om saksforholdet ellers og partenes anførsler vises til byrettens dom og fremstillingen nedenfor.
Stene-Johansen har i rett tid påanket dommen både i hovedsøksmålet og motsøksmålet til Eidsivating lagmannsrett. Rust og Jebsen har tatt til motmæle. Ankeforhandlingen ble holdt 23., 24. og 25. oktober 1990. Lagmannsretten var satt med 2 fagkyndige meddommere. Partene møtte og avga forklaring, og det ble avhørt 4 vitner, de samme som for byretten. Det ble foretatt dokumentasjon slik det fremgår av rettsboken og etter anmodning fra partene ble også følgende protokollert:
"Partene er enige om at Jan Peter Jebsens påkostninger på eiendommen Huk Aveny 19 ikke er tvistegjenstand i nærværende sak. Hvis Hermod Stene-Johansen får medhold i sitt krav om overskjøting av eiendommen, vil således Jan Peter Jebsen kunne gjøre gjeldende et berikelseskrav mot Hermod Stene-Johansen. Hvis det ikke blir enighet om beløpet, skal dette kunne fastsettes ved rettslig skjønn som hver av de to kan begjære i henhold til skjønnsloven §4. Saksomkostningsspørsmålet i forbindelse med slikt skjønn skal reguleres av tvistemålsloven kap. 13."
Saken står ellers i det vesentlige i samme stilling for lagmannsretten som for byretten.
Den ankende part - Hermod Stene-Johansen - har i det vesentlige gjort gjeldende:
I telefonsamtalen 27. januar 1989 ble det inngått en bindende avtale om overdragelse av Huk Aveny 19. De beviser som er ført, bekrefter dette. Rust har erkjent at de var enige, men mener likevel at han sto fritt fordi han hadde skrevet "forslag til kjøpekontrakt". Dette sikter til den formelle kjøpekontrakten. Om Rust har hatt en uriktig juridisk oppfatning av hva som skal til før det foreligger en bindende avtale, kan han ikke bygge på dette. Det vil være å lure motparten. Det er en objektiv fortolkning som må legges til grunn.
Stene-Johansen oppfattet Rusts utsagn i telefonsamtalen om kvelden 27. januar og den senere telefaks som en aksept etter vanlige regler. Også Rust oppfattet det slik. Vitner har bekreftet Stene-Johansens versjon av det som fant sted. I telefonsamtalen takket Stene-Johansen sogar for handelen. I den senere samtale på mobiltelefon 3. februar 1989 kom Rust kun med utflukter - han opplyste ikke at han da hadde inngått ny avtale med Jebsen. Slik Rust og Moser-Illmann har forklart seg i retten, må dette anses erkjent.
Dersom Rust hadde egne forutsetninger eller forestillinger om hva som måtte til - faktisk og rettslig - for at bindende avtale skulle foreligge, er det hans risiko.
Stene-Johansen hadde ingen holdepunkter for å tro at partene ikke skulle oppfylle. Det var ingen forberedelser som manglet, og Stene-Johansen skulle ikke gjøre mer enn han allerede hadde gjort.
Den første reaksjon fra Stene-Johansen da han ante et mulig mislighold, var at han sa klart ifra, og han satte nærmest himmel og jord i bevegelse.
I den avtalen som ble inngått 27. januar, var alle viktige spørsmål løst, bl.a. pris og betalingsterminer. Det var underforstått at overtagelsesdato skulle være 1. mai 1989 - det har Rust erkjent - men han skulle få lov å bo der frem til 1. august 1989. Selv trengte ikke Stene-Johansen eiendommen før denne dato, fordi han måtte foreta prosjektering av visse utbyggingsarbeider. Riktignok har Moser-Illmann forklart at hun ønsket flytting tidligst 1. august, men dette stemmer ikke med de bud på hus Rust ga i Drammen. Poenget er at Moser-Illmann ikke selv kunne delta i flyttingen pga. andre gjøremål.
Det må videre legges til grunn at Moser-Illmann samtykket i den avtalen som ble inngått 27. januar. Hun ble holdt løpende orientert om forhandlingene med Stene-Johansen, og Rust konfererte med henne før han sa endelig ja. Hun deltok også selv i flere telefonsamtaler. Moser-Illmann overlot den endelige avgjørelsen til Rust, og mer enn dette kan ikke kreves som samtykke. Hennes interesse begrenset seg til lånet på kr 1,25 mill. som hun hadde garantert for. Hun kunne ikke kreve noe mer enn dekning av lånet, andre rettigheter i forhold til Rust hadde hun ikke.
Det kan heller ikke gjøres gjeldende at Moser-Illmanns samtykke skulle være skriftlig. Kravet om skriftlighet må for det første sees som en ren formforskrift og ikke et materielt vilkår for at det skal gjelde. Forbeholdet om samtykke ble dessuten først tinglyst i mars 1989, og denne erklæring var ikke gjort notorisk eller meddelt Stene-Johansen da avtalen om salg av huset ble inngått. Slik situasjonen var i slutten av januar, ble det gitt tilstrekkelig samtykke.
Det foreligger ikke manglende oppfølging for etablering av formell kjøpekontrakt fra Stene-Johansen i de etterfølgende forhandlinger i februar og mars 1989. I den kjøpekontrakten som da ble satt opp, var det flere vesentlige punkter som var avvikende fra det som tidligere var bindende avtalt. Her ønsket Rust å reforhandle, men var ikke villig til å betale renter når han fikk mer av kjøpesummen på forskudd. Andre utfyllende punkter som ikke var med i den opprinnelige avtale, skapte ikke vanskeligheter. En opprinnelig bindende avtale veltes ikke ved at Stene-Johansen avslo å gå inn på Rusts nye krav. I realiteten var det advokat Lowzow som på vegne av Rust avslo videre forhandlinger, og det var Rusts økonomiske situasjon det da ble vist til. Dette fremgår av korrespondansen i saken, bl.a. advokat Bjerkes brev av 1. mars 1989 og advokat Lowzows brev av hhv. 6. og 10. mars 1989.
At avtalen mellom Rust og Stene-Johansen skulle være ugyldig, slik motparten påstår, kan heller ikke være riktig. Det er påstått at Rust ble presset, men Rust har selv opplyst at dette bare var en følelse hos ham; det var ikke noe mer enn at han opplevet Stene-Johansen som negativ da feil ved huset ble trukket frem. Når Stene-Johansen over flere år holdt kontakten med Rust, var det fordi Rust aldri sa et klart nei til salg av huset.
Forut for 27. januar opplyste ikke Rust at han var uten inntekter og at han hadde en konkurs bak seg. Stene-Johansen fikk bare vite at Rust hadde for mye gjeld; Rust har bekreftet dette i sin forklaring.
Rust hadde heller ikke tidspress m.h.t. de lån han skulle innfri. Han hadde over 3 måneder på seg frem til 30. april 1989 da han skulle innfri kr 1,25 mill. Dersom Rust følte tidspress, var det på grunn av de bud han ga på hus i Drammen. Dette var i tilfelle et helt ordinært tidspress som ofte gjør seg gjeldende ved kjøp og salg av hus.
Stene-Johansen ga ikke uriktige opplysninger om husets markedsverdi. Stene-Johansen hadde gjort seg opp en mening om verdien på grunnlag av de råd Damsund hadde gitt ham. Rust hadde selv en mening om markedsverdien, og på dette punkt var partene uenige om den skjønnsmessige vurdering. Damsund rådet begge parter til å la markedet bestemme prisen. Dette kunne resultert i en høyere eller lavere pris, og det må være fullt tillatelig at Damsund antydet at prisen ville bli lavere.
Verken hver for seg eller samlet kan de forhold som er anført for ugyldighet, føre frem. Heller ikke kan avtaleloven §39 få anvendelse.
Jebsen var ikke i god tro da han kjøpte Huk Aveny 19. Han ble fullt orientert om situasjonen i løpet av første halvdel av februar. Han hadde kjennskap til den midlertidige forføyning og hadde allerede 5. februar 1989 sett de brev og telefakser Rust og Stene-Johansen hadde utvekslet. Jebsen visste at også samtaler ble påberopt som grunnlag for en avtale. Jebsen har satset på et bestemt utfall av søksmålet. Han har helt åpent tatt en sjanse. Han var ikke i god tro 28. april 1989 da skjøtet ble tinglyst; han visste da at en muntlig avtale var påberopt. Også den 15. mars 1989, da pantobligasjonen ble tinglyst, var Jebsen fullt orientert. Det fremgår av den avtalen han inngikk med Rust dagen før. Jebsen har ikke vært i slik god tro at han ekstingverer.
For det tilfellet at retten ikke kan gi Stene-Johansen medhold i hans påstand i hovedsøksmålet, bestrides ikke at Rust har hatt et inntektstap og også et rentetap pga. at oppgjøret fra Jebsen fant sted senere enn først avtalt. Beløpenes størrelse aksepteres. Rusts tap skyldes imidlertid noe annet og mer enn Stene-Johansens forhold. Eventuelle problemer for Rust frem til dobbeltsalget er saken uvedkommende, og Stene-Johansen har bare opptrådt som han hadde en gyldig avtale. De avgjørende årsaker til Rusts tap skyldes konkursen i hans selskap Scandinavian Cabinet A/S, og det må også ses hen til at Rust i den aktuelle perioden hadde enkelte problemer med alkohol. Ved salget av huset i Huk Aveny valgte Rust å spille på flere hester samtidig uten å opplyse dette til Stene-Johansen. Denne fortielse må Rust selv bære ansvaret for - Rust kan ikke klandre Stene-Johansen.
For rentebeløpet foreligger det ingen årsakssammenheng mellom tap og Stene-Johansens opptreden. Det var dessuten ikke bare salget av Huk Aveny 19 som ble forskjøvet, også kjøpet av boligen i Drammen ble utsatt tilsvarende. Stene-Johansen har heller ikke opptrådt uaktsomt, verken i forhold til Rusts inntektstap eller rentetap. Partene var uenige om det som hadde funnet sted, og Stene-Johansen handlet innenfor den alminnelige handlefrihet da han søkte sin rett.
Når saksomkostningene skal avgjøres, må det tas hensyn til at Stene-Johansen i mai 1989 som et forlik tilbød seg å betale like mye for eiendommen i Huk Aveny som Jebsen. Dette forlikstilbudet ble avslått.
Stene-Johansen har nedlagt slik endelig påstand:
"I hovedsøksmålet:
1. Alf Rust og Jan Peter Jebsen dømmes til å overskjøte til og stille til disposisjon for Hermod Stene Johansen eiendommen gnr. 2 bnr. 176, Huk Aveny 19 i Oslo, mot erleggelse av kjøpesummen kr 3950000,-.
Oppfyllelsesfristen fastsettes til 6 måneder fra dommens forkynnelse, dog slik at fristen ikke utløper før 2 måneder etter at Hermod Stene-Johansen innenfor oppfyllelsesfristen har stilt bankgaranti for riktig betaling av kjøpesummen mot skjøte som kan tinglyses fritt for pengeheftelser.
2. Alf Rust og Jan Peter Jebsen dømmes in solidum til å erstatte Hermod Stene-Johansens saksomkostninger for byretten og lagmannsretten.
I motsøksmålet:
1. Hermod Stene-Johansen frifinnes.
2. Alf Rust dømmes til å erstatte Hermod Stene-Johansens saksomkostninger for lagmannsretten."
Ankemotpart nr. 1 - Alf Rust - har i det vesentlige gjort gjeldende:
Det ble ikke inngått bindende avtale om salg i telefonsamtalen 27. januar 1989. Selv om Stene-Johansen kan ha oppfattet det slik at saken var i havn, foreligger det ingen indikasjoner på at Rust anså seg bundet. Brevet som ble sendt på telefaks dagen etter, var ingen skriftlig bekreftelse på en avtale. Brevet var heller ikke et tilbud som forutsatte aksept. Når Rust benyttet ordet "forslag" i brevet, var det fordi det dreide seg om en uforbindtlig skisse til løsning, et foreløpig standpunkt fra hans side. Rust mente seg ikke bundet, og det var hans mening at han kunne forhandle om nye vilkår.
Det var to sentrale forutsetninger som måtte være oppfylt for at Rust kunne selge Huk Aveny 19. Disse forutsetninger kjente Stene-Johansen. For det første måtte oppgjørsformen gjøre det mulig for Rust å skaffe seg en ny bolig. Kontantsum og betalingsterminer for det gamle hus måtte tilpasses kjøp av nytt. For det andre måtte Rust innhente samtykke fra Moser-Illmann. Rust var også av den oppfatning at han ikke hadde inngått noen avtale før det forelå undertegnet kontrakt hos megleren.
Det må anses tvilsomt at Rust og Moser-Illmann kan ha bedt om å "slippe fri fra avtalen" i samtalen på mobiltelefon 3. februar 1989. Dersom ordene falt slik, må det ha vært fordi Stene Johansen påsto at det forelå en bindende avtale. Det må i tilfelle også sees hen til at Rust i denne perioden var psykisk ute av balanse.
Konklusjonen må være at partene ikke hadde felles vilje til å binde seg.
Innholdet av det brev som ble sendt på telefaks 28. januar 1989 er heller ikke tilstrekkelig for en bindende avtale. Bare kjøpesum og betalingsterminer var tatt med. Fortsatt var det uenighet om flygel og salong. Selv om det var nominell enighet om prisen for eiendommen, var det ikke enighet om verdien, da overtagelsestidspunktet ikke var fastlagt. Tidspunktet for overtagelsen var åpent og skulle tilpasses ny bolig. De forhold det var uenighet om, var alle vesentlige punkter for Stene-Johansen og Rust. For Stene-Johansen vises dette ved de forhandlinger som fant sted etter 6. februar 1989. For partene var disse punkter så vesentlige at avtale ikke kan anses inngått.
Manglende skriftlig samtykke fra Moser-Illmann er ikke bare et bevis for at Rust ikke kan ha hatt til hensikt å binde seg. Det er et eget grunnlag som medfører at Stene-Johansens påstand i hovedsøksmålet ikke kan føre frem. Det kan være usikkert om Stene-Johansen kjente til avtalen mellom Rust og Moser-Illmann. For Stene-Johansen kunne det neppe være usannsynlig at MoserIllmann hadde en berettiget mening om salget av huset i Huk Aveny. Stene-Johansen visste at hun var Rusts samboer. SteneJohansen burde forutsatt at hennes samtykke var nødvendig. Rust manglet kompetanse til å inngå en avtale om salg av huset. En slik avtale binder ikke Rust, og Stene-Johansen har i høyden kun et erstatningskrav. I avtalen mellom Rust og Moser-Illmann er det ellers ordlyden som må tillegges vekt.
Under forhandlingene i februar og mars 1989 var Rust flere ganger villig til å oppfylle den avtale som Stene-Johansen hevdet forelå. Dette fremgår av brevvekslingen i saken og av utkast til kjøpekontrakt den 17. februar 1989. Disse oppfyllelsesforsøk ble avslått av Stene-Johansen, og han gjorde innvendinger på punkter som objektivt sett var helt underordnet, bl.a. når det gjaldt flygel og salong, renter, sikkerhetsstillelse og omkostninger. De innvendinger som ble reist, var marginale, og det var uvanlige spørsmål som ble tatt opp. Ved Rusts siste forsøk på å oppfylle ble Stene-Johansen tilbudt en avtale vel så god som hans påstand i hovedsøksmålet. SteneJohansens avslag må medføre at en eventuelt opprinnelig bindende avtale om salg er bortfalt.
Under enhver omstendighet vil en mulig avtale mellom Rust og Stene-Johansen være ugyldig etter avtaleloven §33 og §36. Det forelå slike omstendigheter den 27. januar 1989 - som SteneJohansen kjente til - at det vil være mot redelighet og god tro å gjøre en avtale gjeldende. Partene hadde en svært ulik situasjon; Stene-Johansen hadde romslig økonomi, mens Rust sto uten inntekter etter konkursen og var i en presset situasjon. Stene-Johansen var den eneste som visste at huset i Huk Aveny var til salgs, og han var usedvanlig pågående for å få i stand en handel. Stene-Johansen ringte 3-4 ganger årlig for å holde seg orientert og det siste året 6-7 ganger. Det var ikke Rust som tok kontakt. Stene-Johansen var alene som kjøper uten at Rust søkte andre, og prisene var det Stene-Johansen som kom med. I det håndskrevne budet på kr 3,8 mill hevdet dertil SteneJohansen at beløpet var "klart over dagens markedsverdi" og at det dessuten ikke var tatt hensyn til vann og kloakk osv.
Rust på sin side må ha trodd på dette, ellers ville eiendommen blitt annonsert på vanlig måte gjennom megler. Rusts meget vanskelige økonomiske situasjon må ha vært kjent for SteneJohansen. Grunnboksbladet var han blitt kjent med allerede 17. januar 1989, og det håndskrevne tilbudet der han uttrykker "forståelse for dine problemer" sier også sitt. Moser-Illmanns opplysning om at Rust skal ha grått på kontoret til SteneJohansen den 17. januar 1989 må også tillegges vekt. SteneJohansen visste at Rust måtte ha ny bolig og betalingsterminer som gjorde dette mulig. Samlet sett medfører dette at den avtale Stene-Johansen hevder ble inngått, er ugyldig etter avtaleloven §33.
Avtalen er også urimelig hensett til betalingsterminer og pris. Utflytting skulle ifølge Stene-Johansen finne sted 1. mai 1989, mens restoppgjøret først skulle skje 1. august. Rust var ikke i en slik økonomisk situasjon at han kunne ta opp et brobyggerlån. Sett i sammenheng med de øvrige forhold som er nevnt, er en slik avtale i strid med avtaleloven §36.
Motsøksmålet gjelder rentetap og inntektstap for Rust på grunn av Stene-Johansens opptreden. Rentetapet skyldes at salget av huset i Huk Aveny ble utsatt som en direkte følge av SteneJohansens trusler mot Jebsen. Truslene førte i første omgang til at Jebsen trakk seg. Øvrige tap for Rust er egentlig langt større enn de kr 25000 som er krevet. Kravet som fremmes er et forsiktig anslag. I perioder i februar og mars 1989 måtte Rust bruke mye tid og alle sine krefter på Stene-Johansen, som stilte stadig nye krav i visshet om at Rust hadde lån som forfalt 30. april 1989. Rust var fra tidligere nedbrutt, og pågangen medførte at Rust ikke fikk viet sine forretninger nok tid. Hans selskap Alf Rust & Co A/S mistet kontrakter, og Rust selv unnlot å heve lønn. Pågangen fra Stene-Johansen er den sannsynlige hovedårsaken, og han må også bære ansvaret når han så hårdnakket påstår at avtale foreligger. Dersom en eventuell avtale skulle bli kjent ugyldig, må uaktsomhetsvurderingen knyttes til de kunnskaper Stene-Johansen hadde om disse forhold.
Alf Rust har lagt ned slik påstand:
"I hovedsøksmålet:
1. Byrettens dom pkt. 1 stadfestes.
2. Hermod Stene-Johansen tilpliktes å betale sakens omkostninger for byretten og lagmannsretten.
I motsøksmålet:
1. Hermod Stene-Johansen dømmes til å betale Alf Rust kr 59385.
2. Hermod Stene-Johansen dømmes til å betale sakens omkostninger for byretten og lagmannsretten."
Ankemotpart nr. 2 - Jan Peter Jebsen - har i hovedsak gjort gjeldende:
For spørsmålet om det foreligger en bindende avtale står det sentralt at Rust måtte ha dekning for gjeld som forfalt 30. april 1989, og han måtte skaffe seg ny bolig. Dette har gått igjen i forhandlingene mellom Rust og Stene-Johansen.
Etter telefonsamtalen om kvelden den 27. januar 1989 mente Rust at han ikke var bundet. Brevet der ordet "forslag" er benyttet viser dette og også de etterfølgende kjennsgjerninger. SteneJohansen har nok på sin side oppfattet samtalen som mer bindende, men han har ikke innrettet seg i tillit til at det skulle foreligge en avtale. Han hadde en telefonsamtale med ABC-bank, men han har ikke sendt noen lånesøknad el.l. til banken.
Brevet som Rust sendte på telefaks 28. januar 1989 inneholder få elementer til en avtale, og det er uttrykkelig forutsatt at det skulle inngås en kjøpekontrakt. Brevet viser at det i høyden forelå en intensjonsavtale eller rammeavtale som skulle utfylles med kjøpekontrakt hos megleren. Selv om Rust skulle være bundet ved samtalen og brevet, foreligger det ingen avtale om kjøp av fast eiendom.
Samtalen på mobiltelefon den 3. februar 1989 må vurderes i forhold til avtaleloven §39. Rust burde nok da ha underrettet om avtalen med Jebsen, men det er ikke avgjørende så lenge SteneJohansen ikke hadde innrettet seg. Den 3. februar satt dessuten Rust med kunnskap om at huset i Huk Aveny var verdt kr 4,1 mill, og ikke kr 3,95 mill - og slett ikke kr 3,5 mill som Stene-Johansen og Damsund tidligere hadde opplyst. Avtalen som var inngått med Jebsen på kr 4,1 mill, stilte Damsunds og Stene-Johansens opplysninger i et nytt lys.
Dessuten er avtaleloven §33 til hinder for at Stene-Johansen kan gjøre gjeldende den påståtte avtalen med Rust. Stene-Johansen benyttet Damsund for å komme i en gunstig forhandlingsposisjon. Damsund var Stene-Johansens mann, men ble fremstilt som nøytral. Selv i dag mener Damsund at kr 3,5 mill var markedspris for huset i Huk Aveny, men det kan neppe være alvorlig ment. Heller ikke Stene-Johansen kan mene dette oppriktig. Det dreier seg om konkret gale opplysninger som må være gitt mot bedre vitende. Det er også åpenbart sannsynlig at Rust kunne fått mer enn kr 3,8 mill for eiendommen. Prinsipalt anføres at den påståtte avtalen med Rust er basert på bevisst uriktige opplysninger fra Stene-Johansens side. Subsidiært er opplysningene i alle fall objektivt uriktige, og det må være tilstrekkelig etter avtaleloven §33. Ved vurderingen må det også tas hensyn til det press Stene-Johansen la på Rust. Presset fortsatte for øvrig utover i februar og mars 1989 da Stene-Johansen forhandlet med Rust, vel vitende om det store lån som forfalt 30. april 1989.
Når det gjelder Jebsen, inngikk han avtale med Rust 1. februar 1989 uten å vite om Stene-Johansens mulige avtale. Jebsen fikk utsatt sin avtale da han fikk kjennskap til Stene-Johansen. Etter å ha mottatt Damsunds telefaks av 14. februar 1989 og to telefonsamtaler som var svært lite hyggelige - den ene fra Stene-Johansen - trakk Jebsen seg helt ut.
Først senere ble Jebsen igjen kontaktet av Rust, og det var etter at byretten 2. mars 1989 hadde avslått Stene-Johansens begjæring om midlertidig forføyning. Jebsen var kjent med innholdet i byrettens avgjørelse, og han la denne til grunn da han inngikk ny avtale med Rust den 14. mars 1989. Jebsen har vært så forsiktig og aktsom som han bør være. Han har nok i noen grad vurdert risikoen, men hadde gode holdepunkter for at SteneJohansens oppfatning var gal da ny avtale ble undertegnet. For ekstinktivt erverv må det være tilstrekkelig at hans pantobligasjon ble tinglyst 15. mars 1989. Subsidiært var Jebsen i aktsom god tro da skjøtet ble tinglyst den 28. april 1989. I perioden 15. mars til 28. april 1989 var det bare Stene-Johansens kjæremål som var det nye i saken, og kjæremålet ble senere trukket.
Muntlig avtale ble første gang påberopt av Stene-Johansen i prosesskrift av 14. april 1989. Jebsen kjente trolig til alle faktiske omstendigheter i saken, og dette er nok - han behøver ikke ha gjort seg opp en mening om de rettslige konsekvenser.
Jan Peter Jebsen har lagt ned slik påstand:
"1. Byrettens dom stadfestes.
2. Jan Peter Jebsen tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."
Lagmannsrettens bemerkninger:
Lagmannsretten har ved avgjørelsen av hovedsøksmålet delt seg i et flertall og et mindretall. Lagmannsrettens flertall - lagdommerne Lund, Lossius, Jørgensen og meddommer Vister - har kommet til samme resultat som byretten, men på det grunnlag at det ikke er godtgjort at det foreligger muntlig avtale om overdragelse av Huk Aveny 19. Det må kreves meget sterke bevis for å godta en slik påstand ved kjøp av fast eiendom, jfr. f.eks. Rt-1985-1265.
Hvordan telefonsamtalen kvelden den 27. januar og brevet påfølgende dag skal oppfattes, må sees i lys av den kontakt som hadde vært mellom partene frem til dette tidspunkt.
Stene-Johansen hadde helt siden 1983-1984 vært i jevnlig kontakt med Rust flere ganger pr. år og tilkjennegitt interesse for å kjøpe eiendommen. Både i forbindelse med Rusts skilsmisse i 1987 og i mai 1988 ga Stene-Johansen skriftlige bud. Først i november 1988 ble det innledet nærmere forhandlinger. Det må legges til grunn at Stene-Johansen var sterkt motivert og forholdsvis pågående for å få i stand en handel. Han hadde lenge ønsket seg eiendommen og så nå muligheten for å realisere dette. Det må også legges til grunn at Stene-Johansen - i alle fall fra 17. januar 1989 - var kjent med at Rust hadde betydelige lån som forfalt utover våren 1989, hvorav kr 1,25 mill forfalt 30. april 1989. Det vises til de bud Stene-Johansen fremsatte 17. og 25. januar 1989 der det var tatt hensyn til de lån Rust måtte innfri. Det er betegnende for Stene-Johansens ønske om en handel at budene hadde meget kort akseptfrist; budet den 17. januar 1989 var dessuten koblet til Rusts bud på hus i Drammen. Samtidig ble prisen forsøkt "pratet" ned, bl.a. ved hjelp av Damsund som var takstmann. Stene-Johansen forsøkte utvilsomt å legge press på Rust, og også i noen grad benytte seg av situasjonen, for å få til en avtale, men det er ikke godtgjort at dette skjedde på utilbørlig eller urimelig måte.
Når det ellers gjelder forhandlingene, har Stene-Johansen hevdet at det på møtet på Aker Brygge den 17. januar 1989 i og for seg var enighet om en pris på kr 3,8 mill uten at Rust ville binde seg direkte. Stene-Johansen har videre forklart at da Rust ringte tilbake dagen etter var de fortsatt stort sett enige om betingelsene. Moser-Illmann har på sin side forklart at hun i telefonsamtale med Stene-Johansen den 18. januar 1989 fikk opplyst at huset var solgt. Om telefonsamtalen den 25. januar 1989 har Stene-Johansen hevdet at han og Rust da ble enige om en pris på kr 3,95 mill inkludert Rusts flygel og salong, men Rust ville ikke binde seg.
Rust på sin side innledet forhandlingene i november 1988 med en forventning om å oppnå minst kr 4,5 mill for eiendommen. Dette hadde Stene-Johansen gitt som bud i brevet av 5. mai 1988, og Stene-Johansen har forklart at Rust holdt fast ved dette beløp medio januar 1989. Omtrent samtidig og senest 17. januar 1989 var Stene-Johansen også blitt kjent med at Rust hadde to avgjørende forutsetninger som hadde sammenheng med prisen og som måtte oppfylles: dekning av lån og nytt hus.
Med de bud Stene-Johansen fremsatte, er det åpenbart at Rust hadde meget vanskelig for å bestemme seg - dette skyldtes dels prisen i seg selv, men også oppgjørsterminene, noe som hadde sammenheng med mulighetene for ny bolig. Rust nølte med å ta standpunkt til prisen på kr 3,8 mill den 17. januar 1989 og kr 3,95 mill 25. januar 1989. Begge ganger ba han den påfølgende dag om utsettelse med akseptfristen. Stene-Johansen har forklart at Rust eller Moser-Illmann i en av telefonsamtalene mellom 18. og 25. januar 1989 ba ham stå ved det opprinnelige bud på kr 4,5 mill.
Rusts manglende evne eller vilje til å ta et klart standpunkt gjorde seg også gjeldende etter 25. januar 1989. Foruten at Rust den 26., som nevnt, ba om utsettelse med akseptfristen - han ønsket å konferere med Moser-Illmann som på denne tid oppholdt seg i Berlin - skal Rust i følge Stene-Johansen nå ha ønsket kr 4 mill for eiendommen. Rust konsiperte også et brev til Stene-Johansen med følgende innhold:
"Herr Stene Johansen.
Deres telefax av 25 d.s. samt senere telefonsamtale.
For å komme ut av en for begge parter bundet situasjon, finner vi å ville la både flygel og Georgiansk salong gå med for kr 50000,- slik at den endelige totalsum blir kr 4000000,-
Vi må videre be om en viss forskyvning i Deres forslag til betalingsterminer, ikke tidspunkt, men beløpenes størrelse.
Betales ved kontraktens underskrift: Kr. 400000
" 30 april " 2000000
" 1 august " 1600000
Vi anser kr 400000 som nødvendig for å komme inn i ny bolig innen såvidt kort tid, ikke så mye som handpenger fra Dem. Vi regner som en selvfølge at de nødvendige sikkerheter for restbeløpene stilles til rådighet.
Det er videre klart at jeg under detaljforhandlingene vil måtte engasjere den nødvendige ekspertise utenfra, i det dette er et fullstendig ukjendt område for meg.
Om dette nå aksepteres fra Deres side er vi til veis ende."
Den "bundne situasjon" må oppfattes slik at forhandlingssituasjonen etter Rusts mening var fastlåst, og at han ønsket å få bevegelse i standpunktene. Rettens flertall har også festet seg ved at kontantsummen ved kontraktsunderskrift i forhold til Stene-Johansens bud av 25. januar var endret fra kr 100000 til kr 400000 av hensyn til mulighetene for ny bolig. Det legges til grunn at dette brev ikke ble lest opp for Stene-Johansen og at han heller ikke har mottatt det.
Den 27. januar var det ifølge Rust flere telefonsamtaler. Stene-Johansen har forklart at Rust først ringte om morgenen og bekreftet avtalen, dvs. kr 3,95 mill, og at Moser-Illmann var enig, men at han nok en gang ville konferere med henne og ringe igjen senere. Hun har på sin side forklart at hun til Rust hadde sagt "do what you want, it's your house", men at dette var uttrykk for hennes "opinion" og ikke et "statement", da hun var sikker på at Rust ikke ville selge uten hennes samtykke. Ved slutten av kontortiden skal Rust ha ringt igjen og sagt at alt var i orden, og Stene-Johansen ba om skriftlig tilbakemelding. Da Stene-Johansen kom hjem fortalte han sin samboer, Wenche Andreassen, at de nå hadde kjøpt hus på Bygdøy. Andreassen har forklart at hun var opprømt, da de hadde holdt på i årevis, og hun hadde hørt om huset siden 1985. Hun hadde en venninne på besøk, Mari Vileid, og det er opplyst at alle tre ventet spent på telefon fra Rust. Rust ringte mellom halvti og ti om kvelden og leste opp det brev som er sitert i innledningen til denne dom. Både Andreassen og Vileid overhørte telefonsamtalen, men ikke det Rust sa, og begge oppfattet det slik at saken var avgjort. Vileid har dertil forklart at Stene-Johansen i løpet av samtalen takket for handelen. Stene-Johansen har også forklart at flygelet og salongen var inkludert i avtalen, og at Rust i telefonen opplyste at dette var et "gentlemen's agreement". At dette ble sagt er bestridt av Rust. Vileid har forklart at hun hørte at det ble snakket om et møte samme kveld, men dette ble ikke noe av. Det ble avtalt at partene skulle møtes den påfølgende mandag hos megler og at Rust skulle gi beskjed om tidspunktet. Hva som skal ha blitt sagt utover dette er ikke opplyst for retten.
Sett fra Stene-Johansens side er det forståelig at han med denne telefonsamtalen regnet med at salget var avgjort, hensett til hans sterke ønske om kjøp og spesielle forventninger til nettopp denne samtalen. Han hadde presset på for å få i stand en handel og hadde ikke kjennskap til andre som var i markedet. Han var i en situasjon der han nok kunne komme til å legge noe mer og annet i Rusts ord enn det Rust har hevdet at han mente, slik at det var lett å ta for gitt at alt kunne være avgjort.
Rust på sin side hadde gjennom forhandlingene utvist stor vankelmodighet uten å kunne bestemme seg. Også da han forfattet brevet som ble lest opp på telefon om kvelden 27. januar, må det legges til grunn at han var i tvil på grunn av at oppgjørsterminene ga ham et mindre godt utgangspunkt for kjøp av nytt hus. Hans situasjon var slik at han likevel måtte ta et slags standpunkt uten at det derved nødvendigvis var et ønske om å binde seg definitivt til et salg. Han har forklart at ordet "forslag" i brevet bevisst var tatt med for å kunne gi et spillerom.
Sett på denne bakgrunn, er det forståelig at det er uenighet om hva som ligger i at "en er blitt enige om forslag til kjøpekontrakt". Slik brevet er formulert, kan det oppfattes som en bekreftelse på et muntlig tilsagn om salg, men det kan også oppfattes som en bekreftelse på at partene nå var enige om en rammeavtale eller intensjonsavtale for fortsatte forhandlinger om et fremtidig salg. Også en rammeavtale eller intensjonsavtale om fortsatte forhandlinger er bindende, og et mislighold vil etter omstendighetene kunne få konsekvenser. I Rusts brev er det henvist til at kjøpekontrakt skal utarbeides senere. Dette trekker i retning av at Rust ikke mente å gi et bindende tilsagn om salg, men en ramme for de avsluttende forhandlinger. Begge parter har forklart at det var underforstått at overtagelse skulle være 1. mai. Sluttoppgjør med kr 1,75 mill såvidt sent som 1. august kan da tyde på et foreløpig standpunkt hos Rust. At Stene-Johansen kan ha oppfattet og muligens tilkjennegitt overfor Rust at avtale var sluttet, trekker i motsatt retning. Brevet og det som er opplyst om telefonsamtalen, er etter flertallets syn ikke et avgjørende bevis på at muntlig avtale om salg ble inngått over telefon kvelden 27. januar 1989. Også partenes etterfølgende opptreden har betydning.
Om det som fant sted etter telefonsamtalen, har Rust forklart at han i løpet av helgen hadde besøk av et ektepar som fikk bese eiendommen. Det er på det rene at mandag 30. januar var Rust i Drammen og leverte et bud på eiendommen Hans Hansens vei 47. Kontantbeløpet Rust førte opp i dette bud korresponderte med det kontantbeløp Stene-Johansen skulle betale, og budet ble trolig gitt i tillitt til den avtale Rust hadde med Stene-Johansen, men det behøver nødvendigvis ikke bety at Rust betraktet avtalen som en avtale om overdragelse. Det var også meningen at Rust og Stene-Johansen skulle møtes hos eiendomsmegleren for å skrive kontrakt, men Rust tok ikke initiativ overfor Stene-Johansen for å avtale tidspunkt. Mandag kveld var Jebsen på visning hos Rust. Jebsen kom på eget initiativ. Rust skrev avtale om eiendommen med Jebsen onsdag 1. februar, og avtalen var vesentlig bedre for Rust, da Jebsen var villig til å betale kr 4,1 mill, hvorav kr 1 mill kontant tirsdag 7. februar. Rust har tilsynelatende handlet slik at han anså seg ubundet i forhold til Stene-Johansen, med mindre han med åpne øyne tok sjansen på et dobbeltsalg.
Stene-Johansen har forklart at han mandag 30. januar forsøkte å ringe Rust uten å få svar. Stene-Johansen har også opplyst at han samme dag var hos arkitekt og at han ordnet seg med kr 100000 som han skulle betale ved kontraktsunderskrift. Dette begrenset seg imidlertid til en telefonsamtale med ABC-bank; han skaffet ikke kontanter, sjekk eller bankremisse. Det ble heller ikke sendt noen lånesøknad.
Neste dag, tirsdag, ble Rust på nytt oppringt, men Rust skal da ha sagt at megleren var syk og at de måtte vente. Onsdag 1. februar sendte Stene-Johansen en telefaks til Rust, der han viste til sitt "bud av 25. januar 89, samt Deres aksept av 28. januar 89". Det er på det rene at det bud og den aksept det er vist til, ikke dekker hverandre, men Stene-Johansen har i lagmannsretten forklart at de kr 100000 som var flyttet fra august til februar, var muntlig avklart.
Etter flertallets syn har Stene-Johansen frem til dette tidspunktet ikke entydig lagt for dagen en slik opptreden som samsvarer med at han i telefonsamtalen 27. januar hadde inngått en avtale om overdragelse av eiendommen i Huk Aveny. Det er grunn til å peke på at han i sin telefaks av 1. februar ikke nevner at det skal være inngått en muntlig avtale, og han bekrefter heller ikke Rusts brev eller presiserer at det dreier seg om noe mer enn et forslag til kjøpekontrakt. I stedet foregis Rusts brev å være en aksept. Stene-Johansens manglende aktivitet i forbindelse med finansieringen er det også grunn til å stille spørsmål ved. Dette er kjennsgjerninger som tyder på at han kan ha forstått at en avtale om overdragelse ikke var inngått.
Rust kan bebreides for ikke å ha besvart Stene-Johansens telefaks av 1. februar, men avgjørende betydning i saken har dette ikke.
Partene har forklart seg tildels sterkt motstridende om samtalen på mobiltelefon fredag den 3. februar, og flertallet finner det vanskelig, og heller ikke nødvendig, å ta standpunkt til hva som ble sagt. Rust gjorde det i alle fall rimelig klart hva han mente i den telefaks han sendte Stene-Johansen mandag 6. februar.
Slik saken står, er flertallets oppfatning at det under tvil ikke foreligger tilstrekkelige beviser for at det er inngått muntlig avtale om overdragelse av Huk Aveny 19. Enigheten mellom partene har begrenset seg til kjøpesum og betalingsterminer samt overtagelsesdato for en mulig nærliggende avtale om overdragelse.
Lagmannsrettens mindretall - meddommer Swartling - har kommet til at det ble inngått en bindende avtale og viser for så vidt til byrettens dom. Det kan imidlertid ikke sees å foreligge slike forhold at avtaleloven §33, §36 eller §39 kommer til anvendelse. - - -
I samsvar med flertallets oppfatning i hovedsøksmålet blir byrettens dom punkt 1 og 3 å stadfeste.
Ved avgjørelsen av motsøksmålet legges flertallets oppfatning i hovedsøksmålet til grunn.
Retten har foran kommet til at partene var enige om kjøpesum, betalingsterminer og overtagelsesdato for det tilfellet avtale om overdragelse skulle inngås. Det var også enighet mellom partene at de skulle møtes hos eiendomsmegler mandag 30. januar for å avklare det øvrige og skrive kjøpekontrakt, men dette ble utsatt. Rust hadde således forpliktet seg til å fortsette forhandlingene med Stene-Johansen og om mulig, avslutte med kjøpekontrakt. I en slik situasjon var det illojalt av Rust å inngå bindende avtale med Jebsen onsdag 1. februar 1989; dette kunne eventuelt medføre erstatningsansvar.
Stene-Johansen kan ikke i særlig grad bebreides for at han presset igjennom fortsatte forhandlinger. Rust hadde med sin illojale opptreden selv skapt en slik forhandlingssituasjon at han måtte være forberedt på kraftig pågang fra Stene-Johansen. Det kan reises spørsmål om Stene-Johansen burde gitt seg på et tidligere tidspunkt, men dette kan ikke tillegges vekt. Det avgjørende er at Rust selv ga opphav til den tilspissede situasjon i februar og mars 1989, og han må selv bære det tap han har krevet erstattet. Det er ikke tilstrekkelig grunnlag for å holde Stene-Johansen ansvarlig, og han må frifinnes for motsøksmålet.
Anken i hovedsøksmålet har ikke ført frem og tvistemålsloven §180 første ledd får anvendelse. Lagmannsretten har kommet til samme resultat som byretten, men på et annet grunnlag og det foreligger slik tvil at det var fyldestgjørende grunn for SteneJohansen til å la saken komme for retten og påanke byrettens dom. Det pekes i denne forbindelse på at også lagmannsrettens flertall er av den oppfatning at det ikke foreligger slike forhold at avtaleloven §33 og §36 kommer til anvendelse, slik byretten kom frem til. Det foreligger etter dette slike særlige omstendigheter at lagmannsretten finner å burde gjøre unntak fra hovedregelen, og Stene-Johansen fritas derfor for å erstatte motpartenes saksomkostninger for ankeinstansen. Det kan ikke sees å være grunnlag for å gjøre forskjell mellom Rust og Jebsen på dette punkt, idet Jebsens anførsel om ekstinktivt godtroerverv åpenbart ikke kan føre frem. Såvel da han fikk tinglyst sitt skjøte, som på det tidligere tidspunkt da han 15. mars 1989 fikk dagbokført sin pantobligasjon som sikkerhet for første del av kjøpesummen, var han kjent med de faktiske omstendigheter som er avgjørende for om avtale allerede var inngått mellom Rust og Stene-Johansen. For byrettens omkostningsavgjørelse får tvistemålsloven §180 annet ledd anvendelse, og lagmannsretten finner at den foreliggende tvil i saken bør medføre at saksomkostninger heller ikke tilkjennes for byretten, jfr. tvistemålsloven §172 annet ledd.
I motsøksmålet har anken ført frem, og etter tvistemålsloven §180 annet ledd, jfr. §172 første ledd tilkjennes Stene-Johansen saksomkostninger for lagmannsretten. Saksomkostninger for byretten er ikke påstått under ankesaken. Advokat Dagfinn Clemetsen har for ankebehandlingen levert omkostningsoppgave som omfatter begge søksmål. Omkostningene for lagmannsretten viser kr 58861, hvorav kr 6861 gjelder utgifter. Ankegebyret og sideutgiftene til fagkyndige meddommere finnes å burde henføres til hovedsøksmålet. Samlede omkostninger for begge søksmål som skal fordeles utgjør kr 58861, og det er opplyst at skjønnsmessig ti prosent kan tilskrives motsøksmålet. I motsøksmålet tilkjennes Stene-Johansen derfor saksomkostninger med kr 5900.
Dommen er avsagt under dissens for så vidt angår spørsmålet om det forelå muntlig avtale, men er ellers enstemmig.
Domsslutning:
I hovedsøksmålet:
1. Byrettens dom punkt 1 og 3 stadfestes.
2. Saksomkostninger tilkjennes verken for byrett eller lagmannsrett.
I motsøksmålet:
1. Hermod Stene-Johansen frifinnes.
2. Alf Rust dømmes til å betale Hermod Stene-Johansen saksomkostninger for lagmannsretten med 5.900 -femtusennihundre- kroner innen 2 -to- uker fra denne dom forkynnelse.