LE-1989-88
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1989-09-05 |
| Publisert: | LE-1989-00088 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kjennelse av 5. september 1989 i kjæremålssak nr. 88/1989, hl.nr. 294/1989. |
| Parter: | Kjærende part: Ismail Bayrak Prosessfullmektig: Advokat Leidulv Digernes. Kjæremotpart: Islamske Kultursentrum i Oslo v/styrets formann Mustafa Alis Prosessfullmektig: Advokat Arne Bennin. |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Georg Lund, formann 2. Lagdommer Hans Petter Lundgaard 3. Lagdommer Wilhelm Omsted |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §234, Husleieloven (1939) §10, §8, §2, Tvistemålsloven (1915) §180, §172 |
Det ble avsagt slik kjennelse:
Ved leiekontrakt av 14. januar 1986 leide Tyrkisk Islam Kulturforening en leilighet i Borger Withs gt. 10 i Oslo av Oslo kommune v/Kirkevergen. Leiligheten skulle i følge leiekontrakten benyttes som tjenestebolig for prest med familie tilknyttet Tyrkisk Islam Kulturforening. Foreningen inngikk den 1. april 1987 leiekontrakt med Ismail Bayrak som er prest (imam) i den tyrkiske moske. Leiekontrakten gjaldt i følge sin tekst for ett år fra 1. april 1987 til 1. april 1988. Ved avtale av 16. februar 1988 ble hovedleiekontrakten overført fra Tyrkisk Islam Kulturforening til Islamske Kultursentrum i Oslo. Overføringen skjedde med godkjennelse av Oslo kommune v/Kirkevergen,
Den 22. april 1988 sendte Tyrkisk Islam Kulturforening flytteoppfordring til Bayrak. Bayrak flyttet imidlertid ikke ut og Islamske Kultursentrum fremsatte den 11. juli 1988 begjæring til Oslo namsrett om utkastelse.
Namsretten avsa 17. februar 1989 kjennelse hvorved begjæringen ble tatt til følge. Kjennelsen har denne slutning:
"1. Ismail Bayrak kastes ut av leilighet i Borger Withs gate 10, 0482 Oslo 4.
2. Ismail Bayrak betaler innen 2 - to - uker etter forkynnelsen av denne kjennelse 12750 - tolvtusensyvhundreogfemti kroner i saksomkostninger til Islamsk Kultursenter i Oslo."
Ismail Bayrak har påkjært kjennelsen i rett tid. Ved namsrettens kjennelse av 1. mars 1989 ble kjæremålet gitt oppsettende virkning.
Om saksforholdet vises forøvrig til namsrettens kjennelse av 17. februar 1989.
Den kjærende part har i det vesentlige anført: Kjæremålet retter seg mot namsrettens forståelse av tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd. Det gjøres gjeldende at saken reiser så vel faktisk som juridisk tvil, og begjæringen skulle da ikke vært tatt til følge. Det er vist til avgjørelser i Rt-1980-1394 og RG-1972-208.
Fra det tidspunkt hovedleiekontrakten ble tiltransportert Islamske Kulturforening var det denne leietager og ikke Tyrkisk Islam Kulturforening som var rett utleier i forhold til den kjærende part. Flytteoppfordringen er imidlertid sendt av den tidligere utleier og følgelig ikke av "utleieren" slik husleieloven §10 krever, jfr. også husleieloven §8. Det er irrelevant i forhold til den kjærende part hvorvidt det finnes utvilsomt eller ikke at Tyrkisk Islam Kulturforening hadde påtatt seg en plikt overfor Islamske Kultursentrum til å overlevere leiligheten tom for leieboere. En leietager er ikke forpliktet til å godta en fordeling av oppgaver som "selger" og "kjøper" har avtalt. Det er videre feil når namsretten legger til grunn at det ikke foreligger avtale eller vedtak som endrer den skriftlige leieavtale mellom Bayrak og Tyrkisk Islamsk Kulturforening. Tvert imot foreligger det et vedtak som går ut på at den eneste daværende fungerende imam betalt av tyrkiske myndigheter, skulle bo i leiligheten. Det forhold at det siden har oppstått stridigheter på religiøst grunnlag mellom ulike retninger i menigheten, berører i utgangspunktet ikke den rett som den kjærende part har fått i medhold av vedtaket på generalforsamlingen. Den kjærende part måtte i tilfelle ha blitt "tilbakekalt" av tyrkiske myndigheter, men dette er det ikke opplyst noe om at er blitt gjort. Den kjærende parts arbeidsforhold er forlenget til 1. januar 1990 og kan forlenges med ytterligere ett år.
Den kjærende part har nedlagt slik påstand:
"1. Utkastelsesbegjæringen av 11. juli 1988 tas ikke til følge.
2. Kjæremotparten tilpliktes å betale saksomkostninger for såvel namsrett som lagmannsrett."
Kjæremotparten har henholdt seg til namsrettens premisser og har dessuten anført:
"Når det konkret gjelder spørsmålet om avsendelse av den nevnte flytteoppfordring, så må det avgjørende spørsmål være at leietageren mottok en lovformlig flytteoppfordring innen en måneders fristen. Hvem som formelt avsendte flytteoppfordringen kan ikke være av avgjørende betydning. I dette tilfelle forelå det dertil en klar avtale mellom tidligere og ny hovedleier om at den tidligere utleier skulle overlate leiligheten fri for leietager, hvorfor det også var enighet om at opprinnelig hovedleier også skulle sende flytteoppfordring. Den nye hovedleier har i realiteten ikke kunnet overta leieforholdet før en utkastelse av nåværende fremleietager er gjennomført.
Forøvrig vil vi fastholde at vi i dette tilfelle står overfor en klar tidsbegrenset leiekontrakt, som er forstått og akseptert av den kjærende part ved underskrift på leiekontrakten. Det foreligger ingen tilleggsavtale eller vedtak av noen kompetant organ som skulle tilsi noe annet.
Ikke under noen omstendighet kan det anses å foreligge sådal tvil, at ikke tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd skulle komme til anvendelse."
Det er videre anført at den kjærende part kun hadde en tidsbegrenset leiekontrakt for ett år, og at han ikke er blitt lovet noe lengre leieforhold, hverken av Tyrkisk Islam Kulturforening eller av kjæremotparten. Den omstendighet at tyrkiske myndigheter eventuelt skulle ha forlenget hans opphold i Norge, vil ikke gi ham noen rettigheter til leiligheten, som i dag, etter avtalen med Kirkevergen i Oslo, alene skal disponeres av kjæremotparten.
Kjæremotparten har nedlagt slik påstand: "1. Oslo namsretts kjennelse av 17. februar 1989 stadfestes. 2. Den kjærende part tilpliktes å betale sakens omkostninger."
Lagmannsretten bemerker:
Fra leiekontrakten mellom Bayrak og Tyrkisk Islam Kulturforening hitsettes:
"Islam Kulturforening har leid ut den leilighet i Borger Withs gt. 10 som den har leid av Kirkeforeningen, til den for øyeblikket virksomme imam i moskeen, Ismail Bayrak, for ett år fra 1. april 1987 til 1. april 1988. Leieren Ismail Bayrak har godtat punktene i denne kontrakten, som han således har undertegnet.
Punkt 1: Husleie og strøm skal betales av leieren Ismail Bayrak. Punkt 2: Alt innbo i leiligheten er foreningens innventar, som leieren er ansvarlig for. Punkt 3: Leiligheten tilhører den islamske kulturforeningen, og kan ikke leies ut til andre enn geistlige personer. Punkt 4: Det kan ikke foretas noen forandringer i leiligheten. Punkt 5: Leieren plikter minst en måned før fraflytting av leiligheten å meddele vår forening dette skriftlig eller muntlig. Punkt 6: Foreningens leilighet tilhører den faste imamen. Dersom imamen av en eller annen grunn fratrer sin stilling, er han også nødt til å fraflytte leiligheten."
Kontrakten inneholder ingen utkastelsesklausul.
Spørsmålet om utkastelsesbegjæringen kan tas til følge må avgjøres etter tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd. Vilkåret er da at leietageren enten ikke påberoper seg noen hjemmel, eller en hjemmel som er åpenbar uholdbar.
Bayraks innsigelse om at flytteoppfordringen ikke er sendt av rette vedkommende, kan åpenbart ikke føre frem. Det dreier seg her om en tidsbestemt leiekontrakt som, etter sin tekst, skulle innbære at leiligheten ville være fraflyttet den 1. april 1988. Etter kontrakten mellom Tyrkisk Islam Kulturforening og Islamske Kultursentrum skulle Tyrkisk Islam Kulturforening være ansvarlig for levering av presteboligen til 1. april 1988 og for at den da skulle være fri for leietager. Når dette ikke var tilfelle, måtte også Tyrkisk Islam Kulturforening være berettiget til å meddele Bayrak den nødvendige flytteoppfordring etter husleieloven §10 for å oppfylle sine forpliktelser overfor den nye hovedleier.
Lagmannsretten er derimot kommet til at Bayraks subsidiære anførsler for sin fortsatte besittelse ikke er åpenbart uholdbar. Etter det opplyste legger lagmannsretten til grunn at han kom til Norge 15. mars 1987 for å tjenestegjøre som prest i den tyrkiske moske i Oslo. Han var da av tyrkiske myndigheter ansatt for ett år fra 15.desember 1986. Denne ansettelse ble den 26. oktober 1987 forlenget til 1. januar 1989. Ved en senere avgjørelse av 29.september 1988 ble arbeidsforholdet forlenget til 1.januar 1990. Det er også opplyst at arbeidsforholdet kan forlenges ytterligere ett år.
Etter hovedleiekontrakten mellom Oslo kommune og Tyrkisk Islam Kulturforening, som også gjelder for Islamske Kultursentrum, skal leiligheten benyttes som tjenestebolig for prest. Bayrak har for namsretten forklart at han mener han ble lovet leierett til leiligheten for de fire år han skulle være i Norge, men han følte seg tvunget til å skrive under på en avtale som bare ga leierett for ett år. Han hevder videre at det på foreningens generalforsamling i desember 1987 ble vedtatt at han skulle få beholde leiligheten i de fire år han skulle være i Norge. Lagmannsretten legger, som namsretten, til grunn at det er uvisst om tidsbegrensningen i leiekontrakten skyldes nøye overveielse, eller om den bare kom ned fordi foreningens formann brukte en eldre ettårskontrakt som mønster. For namsretten var partene uenige om hvorvidt varighet ut over ett år ble drøftet.
Det fremgår klart at det er en sammenheng mellom leieforholdet og Bayraks ansettelse som prest i den tyrkiske menighet. Ansettelsesforholdet er av lengre varighet enn det leiekontrakten angir som leietid, men Bayrak har, tross kontraktens ordlyd, hevdet at han skulle ha leiligheten for den tid ansettelsen varte og som vanligvis er fire år. Lagmannsretten kan ikke finne at det Bayrak her påberoper seg for sin fortsatte besittelse av leiligheten er åpenbart uholdbart. Utkastelsesbegjæringen blir da ikke å ta til følge.
Kjæremålet har ført frem. Kjæremotparten vil bli pålagt å erstatte den kjærende part saksomkostninger såvel for namsretten som for lagmannsretten, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §2, jfr. tvistemålsloven §180, annet ledd og §172, første ledd. Lagmannsretten har ikke funnet grunnlag for å anvende unntaksbestemmelsen i tvistemålsloven §172 annet ledd. For namsretten settes omkostningene etter oppgave fra prosessfullmektigen til kr. 10 000,- som er salær. For lagmannsretten settes salæret til kr. 1 500,-, hvortil kommer rettsgebyr, kr. 780,-, tilsammen kr. 2 280,-.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Begjæringen om utkastelse tas ikke til følge.
2. Islamske Kultursentrum i Oslo betaler innen 2 - to - uker fra kjennelsens forkynnelse til Ismail Bayrak saksomkostninger for namsretten med 10 000 - titusen - kroner, og for lagmannsretten 2 280 - totusentohundreogåtti - kroner.