LE-1990-381
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1991-05-30 |
| Publisert: | LE-1990-00381 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Eidsivating lagmannsrett LE-1990-00381. (Anken nektet fremmet til Høyesterett). |
| Parter: | Ankende part: Øystein Carlsen (Prosessfullmektig: Advokat Olav Chr. Myhr, Oslo). Motpart: 1. Tove Elisabeth Solberg 2. Meglerco AS Prosessfullmektig: Adv.fa. ANS Hellerøy, Rognhaug & Graff v/advokat Harald Rognhaug, Ski. |
| Forfatter: | 1. Lagmann Raamund Stuhaug, formann 2. Lagdommer Jørgen Fr. Moen 3. Lagdommer Nina Frisak |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §180, §176 |
Dom:
Saken gjelder spørsmål om det er inngått en bindende avtale om kjøp av en leilighet. Det sentrale spørsmål er om Øystein Carlsen har gitt et kjøpstilbud på kr 565000,- uten forbehold.
Tove Elisabeth Solberg og Meglerco AS tok ut stevning mot Øystein Carlsen v/Oslo byrett. Oslo byrett avsa den 22. februar 1990 dom med slik domsslutning:
1. Øystein Carlsen betaler til Meglerco AS Kolbotn kr 10310 -kronertitusentrehundreogti- med tillegg av 15 % rente p.a. fra 1. september 1988 til betaling skjer.
2. Øystein Carlsen betaler til Tove Elisabeth Solberg kr 65000 -kronersekstifemtusen- med tillegg av 15% rente p.a. fra 1. september 1988 til betaling skjer, og kr 7442,40 -kronersyvtusenfirehundreogførtito 40/100- med tillegg av 15% rente p.a. fra 1. oktober 1988 til betaling skjer.
3. I saksomkostninger betaler Øystein Carlsen til Tove Elisabeth Solberg og Meglerco AS Kolbotn i fellesskap kr 26000 -kronertjuesekstusen.
4. Oppfyllelsesfristen er 2 -to- uker fra dommens forkynnelse.
Øystein Carlsen har i rett tid påanket byrettens dom. Tove Elisabeth Solberg og Meglerco AS har tatt til motmæle. Ankeforhandling ble holdt i Oslo Tinghus 23. mai 1991. Øystein Carlsen møtte og avga forklaring. Tove Elisabeth Solberg møtte og avga forklaring. For Meglerco AS møtte daglig leder Jørn Ramberg og avga forklaring. Det ble foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Saksforholdet og partenes anførsler fremgår ellers av byrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.
Den ankende part, Øystein Carlsen, gjør i det vesentlige gjeldende: Det sentrale spørsmål er om det er inngått en bindende avtale eller ikke om kjøp av leiligheten, om samtalen mellom megler Ramberg og Carlsen var gått over fra konversasjon til disposisjon. Carlsen hadde diskusjoner med megleren om å øke budet ytterligere med kr 15000,- fra kr 550000,- til kr 565000,-. Det ble ikke gitt noe bindende tilbud på kr 565000,- da Carlsen tok forbehold overfor megleren Ramberg om at han først måtte se leiligheten igjen sammen med sin forlovede som ikke tidligere hadde sett leiligheten. Carlsen avtalte også slik besiktigelse direkte med selgeren Solberg. Carlsen ønsket å bese leiligheten i helgen 19-21. august, men det passet ikke for Solberg, som skulle flytte i løpet av helgen. Det ble avtalt besiktigelse mandag kveld den 22. august. Mandag var Carlsen syk. Carlsen ringte megler mandag og sa at det ikke ble noe av besiktigelsen og at han hadde bestemt seg for ikke å kjøpe leiligheten.
Solberg og megleren, som påstår at det er inngått en muntlig avtale, har bevisbyrden for det. Solberg og megleren hadde felles interesse, og det må stilles store krav til beviset for at retten skal legge til grunn at det er inngått en muntlig avtale om kjøp av fast eiendom, og at det ikke kun var foreløpige forhandlinger. Det vises til Rt-1907-314 og Rt-1955-719 hvor Høyesterett i sak om salg av fast eiendom har stilt strenge krav til beviset for at det var inngått en avtale når avtalen ikke var inngått skriftlig. Det må også ved bevisvurderingen tas i betraktning at Carlsen kan tape mye hvis retten legger til grunn at det er inngått en avtale. Det må veies opp mot at Solberg i tilfelle var i villfarelse om at avtalen var sluttet kun i en kort periode.
Hvis retten skulle komme til at det er inngått en bindende avtale om kjøp av leiligheten, aksepteres det erstatningsbeløp som fremgår av byrettens dom, honoraret til eiendomsmegleren aksepteres også.
Øystein Carlsen har lagt ned slik påstand:
"1. Øystein Carlsen frifinnes.
2. Øystein Carlsen tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett."
Ankemotpartene, Tove Elisabeth Solberg og Meglerco AS, gjør i det vesentlige gjeldende:
Det er inngått bindende avtale om kjøp av leiligheten til kr 565000,-. Carlsen ringte Solberg og sa at han var villig til å gi kr 565000,-. Solberg henviste Carlsen til megleren. Carlsen ringte den 17. august til megleren og tilbød kr 565000,-. Megleren forela dette for Solberg som aksepterte tilbudet, aksepten ble meddelt Carlsen telefonisk. Megleren og Carlsen ble videre enige om reduksjon i den opprinnelige kontantsum fra kr 115000,- til kr 100000,-, og de ble enige om overtagelsesdato den 29. august. Megleren har notert disse opplysningene på kjøpetilbudet. Megleren skaffet seg også personnummeret til Carlsen for å kunne gjøre i stand skjøte og de øvrige dokumentene. Meglere skaffer seg ikke personnummer før det er inngått endelig avtale og det er behov for personnummer i forbindelse med dokumentutfyllingen. Det ble ikke tatt noe forbehold av Carlsen vedrørende ny besiktigelse av leiligheten i forbindelse med tilbudet på kr 565000,-. Det ble også avtalt kontraktsmøte mandag 22. august kl. 14.00 for å undertegne avtalen. Det har formodningen mot seg at et slikt møte ville blitt fastsatt hvis ikke endelig avtale var kommet i stand. Solberg innrettet seg også etter at bindende avtale var inngått og flyttet helgen 19-21. august. Solberg hadde blitt anbefalt av megleren ikke å flytte ut av leiligheten før den var solgt.
Carlsen ringte megleren Ramberg mandag 22. august og sa at han var blitt syk og ikke kunne komme til kontraktsmøtet. Megleren forstod det slik at sykdommen var av noe varighet, og avtalte derfor med Carlsen at istedenfor et møte skulle megleren sende Carlsen papirene til underskrift. Det ble også gjort av megleren ved brev mandag 22. august til Carlsen med vedlagt utfylt skjøte og kjøpekontrakt til undertegning. Det forhold at megleren sendte Carlsen disse papirene mandag 22. august til underskrift og retur og viser til avtale om dette, beviser også at det var inngått en bindende avtale. Carlsen ringte megleren tirsdag 23. august og sa at han ville trekke seg fra avtalen.
Det må legges til grunn at Carlsen muntlig tilbød kr 565000,- og dette ble akseptert av Solberg og aksepten bragt videre til Carlsen av megleren. En muntlig avtale er bindende. Det var enighet om alle punktene i forbindelse med kjøpet, kjøpesum, kontantsum og overtagelsesdato. Fellesutgiftene fremgikk av salgsoppgaven som Carlsen hadde fått i forbindelse med visningen. Det vises til Rt-1987-1205, Rt-1959-5 og Rt-1989-659 hvor det fremgår at Høyesterett har akseptert muntlig avtale om salg av fast eiendom når partene var enige om alle vesentlige forhold.
Tove Elisabeth Solberg og Meglerco AS har lagt ned slik påstand:
"1. Oslo byretts dom nr. 1910/89 stadfestes.
2. Tove Elisabeth Solberg og Meglerco AS, Kolbotn tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten. Etter bevisførselen legger lagmannsretten til grunn at Carlsen den 17. august tilbød muntlig kr 565000,- uten å ta noe forbehold i forbindelse med tilbudet om ny besiktigelse av leiligheten. Carlsen var bundet av budet. Solberg aksepterte tilbudet og dette ble meddelt Carlsen. Avtale er derved kommet i stand. Det er mulig at Carlsen den 17. august ga uttrykk for ønske om ny besiktigelse av leiligheten, men retten legger til grunn at et slikt ønske under enhver omstendighet ikke overfor megleren fremkom som noe forbehold budet var gjort avhengig av.
Lagmannsretten legger til grunn at det var enighet om alle de vesentlige punktene i kjøpsavtalen. Det var enighet om kjøpesummen på kr 565000,-, videre var det enighet om en kontantsum på kr 100000,- og overtagelse av leiligheten den 29. august I salgsoppgaven som Carlsen hadde mottatt, fremgikk fellesutgiftene. Carlsen hadde sett leiligheten. Carlsen har også bekreftet i retten at han var klar over at han var bundet av et tilbud hvis det ikke var tatt forbehold. Det fremgår også av teksten i dokumentet "Kjøpetilbud" som Carlsen fylte ut i forbindelse med sitt første bud på kr 535000,-, Carlsen tok i den forbindelse forbehold.
Lagmannsretten finner at den muntlige avtalen om kjøp av leiligheten er bindende da partene var enige om alle de vesentlige punktene i kontrakten.
Carlsen har akseptert erstatningens størrelse og meglerhonoraret slik det fremgår av byrettens dom. Lagmannsretten legger dette erstatningsbeløpet til grunn.
Byrettens avgjørelse, herunder omkostningsavgjørelsen, blir etter dette å stadfeste.
Anken har vært forgjeves og lagmannsretten finner ikke at det foreligger særlige omstendigheter som gir grunn til å fravike hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd. Ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger også for lagmannsretten. Advokat Harald Rognhaug har innlevert omkostningsoppgave for lagmannsretten og beregnet seg kr 18500,- i salær og kr 500,- i omkostninger. Retten finner at saken for lagmannsretten ikke har nødvendiggjort mer arbeid enn det som tilsvarer et salær på kr 13000,-, jf tvistemålsloven §176, og retten fastsetter salæret til dette. De totale omkostningene for lagmannsretten blir etter dette kr 13500,-.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Oslo byretts dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Øystein Carlsen til Tove Elisabeth Solberg og Meglerco AS i fellesskafødt xx.xx.00,- -trettentusenfemhundre- kroner innen 2 -to- uker fra dommens forkynnelse.