LE-1990-476

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Dom
Dato:	1991-05-21
Publisert:	LE-1990-00476
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Eidsivating lagmannsrett LE-1990-00476.
Parter:	Ankende part: Ulf Bay Iversen, Janne Kolstad, Per Haugen, (Prosessfullmektig: Advokat Fredrik Hafr). Ankemotpart: Grefsenvn. 107, Borettslaget under avvikling (Prosessfullmektig: Advokat Ådne Jareld).
Forfatter:	Lagmann Råmund Stuhaug, formann. Lagdommer Hans Petter Lundgaard. Lagdommer Jørgen Fr. Moen
Lovhenvisninger:	Husleieloven (1939) §35, §38, Tvistemålsloven (1915) §174, §180, §52, §7

Saken gjelder oppsigelse i husleieforhold, jfr. husleieloven §38, subsidiært spørsmålet om nedsettelse av husleien i medhold av husleieloven §35.

Oslo byrett avsa dom i saken den 30. april 1990 med slik domsslutning:

Borettslaget Grefsenveien 107 under avvikling frifinnes.

Ulf W. Bay Iversen, Janne Kolstad og Per Haugen dømmes til in solidum å erstatte Borettslaget Grefsenveien 107 under avvikling saksomkostninger med kr 66475 - sekstifiretusenfirehundreogsøttifem-. Oppfyllelsesfristen er 14 - fjorten dager -.

Dommen ble påanket av Ulf Bay Iversen, Janne Kolstad og Per Haugen og Borettslaget Grefsenveien 107 under avvikling tok til gjenmæle. Ved felles prosesskrift av 3. mai 1991 har partene Ulf Bay Iversen og Borettslaget Grefsenveien 107 under avvikling meddelt lagmannsretten at de har kommet til forlik og begjært saken hevet idet begge partene bærer sine saksomkostninger i henhold til særskilt avtale. Lagmannsretten tar begjæringen til følge og lar dette komme til uttrykk etter domsslutningen.

Ankeforhandlinger ble avholdt i Oslo tinghus den 7. og 8. mai 1991. De ankende parter møtte personlig og avgav forklaring, ankemotparten møtte ved styreformannen Rolf Hjellvold som avgav forklaring. Det ble avhørt 7 vitner.Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

Hva saken gjelder fremgår av byrettens dom og av det følgende. Saken står i det alt vesentlige i samme stilling som for byretten.

Den ankende part har i det vesentlige anført:

Grefsenveien 107 består av 8 leiligheter i annen og tredje etasje og 5 butikklokaler. Gården er seksjonert i 8 boligseksjoner og 5 næringsseksjoner. Borettslaget Grefsenveien 107 ble dannet av dem som leide de nåværende boligseksjoner med sikte på å overta eiendommen etter at Oslo Kommune gjorde forkjøpsrett gjeldende på vegne av beboerne. Bakgrunnen for dette fremgår av byrettens dom. etter loven om kommunal forkjøpsrett kunne ikke forkjøpsrett gjøres gjeldende til fordel for næringsdrivende, derfor var leieboerne henvist til å overta også næringsseksjonene. Det er ikke bestridt at de næringsdrivende var interessert i dette, og at også de ankende parter hadde gitt uttrykk for at de kunne være interessert i å kjøpe i forbindelse med at gården deretter skulle seksjoneres. De var imidlertid ikke interessert i å overta for enhver pris, og det var ikke inngått noen avtale om at de skulle overta før beboerne gav beskjed til Oslo kommune om at de ville danne borettslag med sikte på å overta eiendommen fra Oslo kommune om kommunen gjorde forkjøpsretten gjeldende.

Så vel Per Haugen som Janne Kolstad hadde leiekontrakter med gårdeieren fra før borettslaget ble dannet: Per Haugen overtok skoforretningen for en sum i 1985, og Janne Kolstad kjøpte frisørsalongen i 1988. Hun fremleier herrefrisørdelen av salongen og driver selv damefrisør.

Det er på det rene at begge de ankende parter har vanlige, oppsigelige leiekontrakter etter at det tidligere leieboerinnskudd er blitt innløst i forbindelse med omdannelsen, og de ankende parter bestrider ikke at husleieloven §7 og §38 får anvendelse, og at oppsigelsene formelt sett er korrekte. For lagmannsretten bestrides det heller ikke at oppsigelsene kan ansees saklig begrunnet i Borettslaget Grefsenveien 107 under avviklings behov for å få solgt seksjonene for å bli kvitt gjelden og dermed kunne fullføre avviklingen av borettslaget. Så vel Janne Kolstad som Per Haugen mener imidlertid at oppsigelsen vi virke urimelig over dem.

Bakgrunnen for oppsigelsene er at disse to ikke har funnet å kunne akseptere det tilbud om kjøpe av de seksjoner de leier for den angitte pris. Janne Kolstad mener at hennes forretning ikke kan bære omkostningene ved et slik kjøp og Per Haugen har ikke mulighet for å reise kjøpesummen, han har betydelig gjeld i forbindelse med forretningen og klarer ikke en slik ytterligere belastning. Det er riktig at de i forbindelse med omstrukteringen gav uttrykk for interesse for kjøp, men forutsetningen var selvsagt at dette kunne skje til en pris de kunne leve med, og da det viste seg ikke å være tilfellet, måtte svaret bli nei. De hadde aldri bundet seg til å kjøpe til takst. Den aktuelle taksten fra Muller Ellefsen var de ikke kjent med før lang tid etter møtet den 17. mars 1988 hvor planen for bruken av forkjøpsrett og den etterfølgende seksjonering ble redegjort for av advokat Bruusgaard og deretter diskutert. Det de hadde å forholde seg til i så måte var det skriftlige tilbud fra Borettslaget Grefsenveien 107 av 6. juni 1988 som Advokat Bruusgaard formidlet. Det framgikk uttrykkelig av brevet at dersom de ikke aksepterte, ville deres rettigheter som leietakere ikke bli berørt. Det må ha vært klart at heller ikke advokat Bruusgaard som da representerte borettslaget ikke kunne ha ment at de næringsdrivende allerede var bundet, i så fall ville han ha sendt et helt annet brev. Det var opp til dem hvor vidt de ville å akseptere eller la det være. Vurderingen av leieforholdet må være uavhengig av dette Ved vurderingen av hvorvidt oppsigelse av leieforholdet vil virke urimelig eller ikke må man foreta en avveiningen av hensynene til begge parter. Borettslaget har ikke noe egentlig behov for å disponere seksjonene til egne formål. Det er bare for å bli kvitt et ansvar som gårdeier og et gjeldsansvar som gjør at de nå ønsker å frigjøre butikkene for andre. Dette hensynet kan ikke veie særlig sterkt, det vil være fullt mulig å selge seksjonene med leiekontrakter. Det dreier seg om næringseiendommer som kan forrentes gjennom utleie, og det er et spørsmål om pris. De enkelte beboere har ikke noe ansvar for Borettslaget Grefsenveien 107 under avviklings gjeld. Får borettslaget problemer med betalingen er dette ikke de enkelte beboeres ansvar, men et forhold som laget får diskutere med sin hovedkreditor, sparebanken NOR. Det er for øvrig langt fra sikkert at Borettslaget Grefsenveien 107 under avvikling vil tjene noe på at leietakerne flytter. Gården er fra 1951 og trenger omfattende vedlikehold. Det er høyst usikkert hvor mye den vil utbringe på det åpne marked.

Det foreligger heller ikke noe mislighold fra leieboernes side som kan gi grunnlag for oppsigelse. Janne Kolstad har alltid vært a jour, og de uregelmessigheter som kan ha vært når det gjelder Per Haugens leiebetaling har han sagt seg villig til å klare opp i, men han har ikke fått noen tilbakemelding når det gjelder dette.

De næringsdrivende på sin side vil lide vesentlig tap av good will og av investeringer i form av innredning mv. dersom de nå skulle bli tvunget til å flytte.

Subsidiært mener de ankende parter at den siste husleieforhøyelsen fører til at husleien bli så urimelig at det er grunnlag for nedsettelse etter husleieloven §35. Fra første januar 1991 er husleien satt til 115236 kr pr. år for Per Haugens vedkommende. Janne Kolstad er blitt avkrevd 92820 kr pr. år. Det gir en avkastning på 17.7 % eller 14.4 % av Haugens lokaler avhengig av hvordan man regner, og 16.6% eller 14.2% avhengig av om man legger Muller Ellefsens eller Finckenhagens takst til grunn for beregningen av arealene. Dette er etter de ankende parters mening så vesentlig over markedsleien at kraven må nedsettes vesentlig. Passende ville være den leie som ble beregnet i sept 1988 som var 80592 for Haugens vedkommende og 65040 for Kolstads vedkommende. Også en slik leie gir en meget rimelig avkastning.

De ankende parter har nedlagt slik endelig påstand: 1. Oppsigelser av 3. juni 1989 kjennes ugyldige. 2. Husleie for Per Haugen og Janne Kolstad i Grefsenveien 107 nedsettes til et beløp fastsatt etter rettens skjønn. 3. B/L Grefsenveien 107 under avvikling dømmes til å betale sakens omkostninger til Per Haugen og Janne Kolstad for byrett og lagmannsrett.

Borettslaget Grefsenveien 107 under avvikling har i det vesentlige anført: Når beboerne i Grefsenveien 107 påtok seg det ansvar som det var å overta eiendommen etter at kommune gjorde forkjøpsretten gjeldende, var det bl.a. fordi de næringsdrivende presset på. Disse ønsket ikke John Skarpholt som gårdeier på grunn av den usikre situasjon dette kunne føre til for dem. De gav uttrykk for at de stod sammen med beboerne og at de ville overta sine deler av gården så snart seksjoneringen ble gjennomført. Når det ikke ble snakket om prisen for seksjonene i særlig grad var det fordi alle var innforstått med at overtakelsen skulle skje til takst. Borettshaverne hadde ikke noe ønske om å gjøre seg til gårdeiere, det de skulle var å sikre sin borett, ved at næringsseksjonene senere ble tilbudt til leierne av disse, fikk disse også sikkerhet mot å bli kastet ut. Det kom derfor som en meget ubehagelig overraskelse for borettslaget når det viste seg at de ankende parter i denne saken motsatte seg å overta til takstpris. Etter borettslagets mening var de forpliktet til dette, på grunn av den underliggende forståelse. Når laget likevel har valgt ikke å presse på i så måte, er det fordi man ikke ønsket å få inn motvillige seksjonseiere, med de problemer det senere kunne reise.

Den fremgangsmåte som er valgt er gjort etter beste skjønn. Borettslaget er helt avhengig av å få solgt seksjonen for å bli kvitt gjelden, for derved å kunne gjennomføre avviklingen av borettslaget. Det er ikke bestridt at dette er saklig begrunnet. Borettslaget Grefsenveien 107 under avvikling mener at oppsigelsen, ikke minst sett på bakgrunn av at laget ikke er noen vanlig gårdeier, ikke vil virke urimelig. Det er ikke noe vanskelig å skaffe lokaler for den virksomhet som de ankende parter driver i nabolaget, og det er disse som gjennom sin manglende medvirkning har skapt den uholdbare situasjonen. Haugen har også vært svært uryddig når det gjelder leiebetalingen. Det bidrar til å svekke hans posisjon i forhold til urimelighetskriteriet.

Den husleie som nå kreves av de ankende parter, er helt nødvendig for å dekke borettslagets gjeld. Den gjeld som gjenstår til Sparebanken NOR er den som vedrører de tre usolgte seksjonene, og leien er ikke mer enn tilstrekkelig til å dekke renter og avdrag på denne og gir ikke en gang plass for vedlikehold o.l. Det er derfor ikke grunnlag for å nedsette denne etter husleieloven §35. Leien er i alle fall ikke høyere enn markedsleien.

Borettslaget Grefsenveien 107 under avvikling har nedlagt slik endelig påstand: 1. Oslo byretts dom av 30. april 1991 stadfestes for så vidt gjelder Janne Kolstad og Per Haugen.

2. Janne Kolstad og Per Haugen dømmes til in solidum å betale sakens omkostninger for lagmannsretten til Borettslaget Grefsenveien 107 under avvikling.

Lagmannsretten bemerker:

Ved vurderingen av hvorvidt oppsigelsen er urimelig, finner lagmannsretten det riktig å ta utgangspunkt i de tilbudsbrev som ble sendt leietakerne av forretningslokalene fra advokat Harald Bruusgaard som da representerte Borettslaget Grefsenveien 107 den 6. juni 1988. I brevet ble de tilbudt å kjøpe de lokaler som de leide til den takst som var avgitt av Olaf Muller Ellefsen.

Det heter til slutt i brevet:

Dersom tilbudet ikke aksepteres innen fristen, vil seksjonen tilbys andre interessenter.

Leietagernes rettigheter etter leiekontrakten vil ikke bli berørt dersom retten til kjøp av seksjonen ikke benyttes.

Etter lagmannsrettens mening må dette brevet forstås slik at advokaten til Borettslaget Grefsenveien 107 ikke var av den oppfatning at de næringsdrivende var bundet til kjøp på et tidligere tidspunkt. Det må også forstås slik at det før dette tidspunkt ikke var klarlagt hvilken pris som de næringsdrivende ville bli tilbudt å kjøpe til. Lagmannsretten kan heller ikke finne at det er andre bevis i saken som tilsier at de næringsdrivende var bundet til å kjøpe den seksjon de stod som leietakere til. Tvert imot, lagmannsretten mener at dette brevet gav et korrekt uttrykt for så vel den faktiske som den rettslige situasjon på dette tidspunkt.

Det innebærer at de av de næringsdrivende som valgte ikke å akseptere tilbudet, fortsatte som leietakere på vanlige vilkår, med den beskyttelse som følger av husleieloven regler.

Brevet gir imidlertid også inntrykk av at leietakerne ikke uten videre vil bli sagt opp. Seksjonene skal etter brevets ordlyd bli tilbudt andre interessenter om ikke kjøpstilbudet godtas. Slik lagmannsretten leser brevet, innebærer dette at leietakerne måtte påregne at borettslaget ville søke å selge seksjonene til andre, men uten at leiekontraktene derfor skulle falle bort. Dette gir også god mening. En eierseksjon hvor det drives næringsvirksomhet er en selvstendig juridisk enhet som kan utnyttes økonomisk enten ved egen drift eller ved utleie, og dersom leien er tilstrekkelig til å gi en brukbar avkastning av kapitalen, er det ikke noe til hinder for å selge en næringsseksjon med en løpende oppsigelig leiekontrakt på fordelaktige vilkår som investeringsobjekt. Det er derfor unødvendig for borettslaget å si opp leietakeren for å selge de aktuelle eierseksjoner. Etter det som ble opplyst for lagmannsretten har det ikke vært gjort forsøk på å selge seksjonene "som de er", altså som utleieobjekt med løpende leiekontrakter. Etter lagmannsrettens mening, er derfor oppsigelsen på det nåværende tidspunkt, før det kan påvises at det er nødvendig for å oppnå regningssvarende bud på seksjonene, å frigjøre disse fra de aktuelle leietakere, urimelige overfor så vel Janne Kolstad som Per Haugen. Disse har investert atskillig i lokalene og de har betalt bl.a. for den good will som har vært opparbeidet for mange års drift i tilsvarende bransjer i de samme lokaler. Når lagmannsretten ikke finner at Borettslaget Grefsenveien 107 under avvikling har kunnet sannsynliggjøre at det har hatt behov for å si opp leietakerne for å oppnå formålet. Oppsigelsene må på denne bakgrunn anses som urimelige.

Lagmannsretten kan heller ikke se at det er ført bevis for at Per Haugen er skyldig leie på en slik måte at dette alene eller sammenholdt med andre forhold, tilsier at oppsigelsen av ham må anses som rimelig. Riktig nok har han fått påkrav om å betale skyldig husleie med renter den første november 1989, men da advokat Hafr på vegne av Haugen, trakk en del av kravene i tvil, ble saken ikke fulgt opp fra borettslagets side. Det synes for lagmannsretten åpenbart at ikke det samme krav kan brukes som grunnlag for en påstand om at oppsigelsen ikke kan settes til side som urimelig mer enn ett år senere, når det i mellomtiden, så vidt forstås, ikke har vært gjort forsøk på å avklare forholdene.

Lagmannsretten finner imidlertid at Borettslaget Grefsenveien 107 under avvikling må få medhold i at den avkrevde leie ikke kan kreves nedsatt i medhold av husleieloven §35.

Lagmannsretten tar utgangspunkt i Høyesteretts dom i den såkalte "Grensen 3"- saken, Rt-1987-1386. hvor en enstemmig Høyesterett tok utgangspunkt i at i et balansert leiemarked må det være avgjørende for om husleien kan kreves nedsatt etter husleieloven §35, hvor vidt leiekravene i vesentlig grad overstiger nivået for markedsleie av tilsvarende lokaler. Ved denne vurdering mente Høyesterett, kan det ikke tas hensyn til at det foreligger etablerte leieforhold. Husleieloven §35 gir ikke hjemmel for å forskjellsbehandle nye og eldre leietakere. En slik regel ville også være uheldig av flere ulike årsaker, påpekte Høyesterett.

Lagmannsretten er enig i denne vurdering og legger til grunn at for at en leietaker skal få medhold i en nedsettelse av husleien må han kunne påvise at den avkrevde leie vesentlig overstiger markedsleienivået for tilsvarende lokaler.

Den avkrevde årsleie for Per Haugens vedkommende var 9603 kroner pr. måned som tilsvarer 115236 kroner pr år. Han leier et lokale på 65 må og har tilsvarende kjellerlokaler. Setter man leieverdien av disse til 25 % av butikklokalene, kan kvadratmeterprisen regnes ut fra 81.25 må. Denne blir da, avrundet, 1420 kroner pr. må. For Janne Kolstad er det krevd 7735 kroner pr. måned som tilsvarer 92820 kroner pr. år som tilsvarer en kvadratmeterleie på 1428 kroner pr. må. Lagmannsretten legger da til grunn Muller Ellefsens arealangivelser. Selv om de aktuelle lokaler ikke er av nyeste dato, og har behov for vedlikehold, ligger de sentralt i et veletablert boligstrøk med gode kommunikasjoner og med god mulighet for parkering.

Lagmannsretten har fått et ytterst spinkelt grunnlag for vurderingen av markedsleie i tilsvarende lokaler. Borettslaget Grefsenveien 107 under avvikling har imidlertid fremlagt en del eksempler fra Eiendoms Consult AS dagsseminar fra mars 1990. Ser man bort fra sentral Oslo, viser eksemplene en variasjon fra 600 til 2000 kroner pr må. Dette gir ikke grunnlag for å trekke den slutning at det er noe vesentlig misforhold mellom den avkrevde leien og markedsleien. At den avkrevde leie tilsynelatende gir god avkastning av takstprisen eller den pris lokalene er blitt tilbudt for, er heller ikke tilstrekkelig til at det kan trekkes noen slutning mht at det foreligger noe slikt misforhold.

Etter dette konkluderer lagmannsretten med at kravet om nedsettelse av leien i medhold av husleieloven §35 ikke kan føre frem.

De ankende parter har fått medhold i sin prinsipale påstand om at oppsigelsene må kjennes ugyldige, men ikke i sin subsidiere om leienedsettelse. Saken er således dels vunnet og dels tapt. I medhold av tvistemålsloven §180 annet ledd jfr. §174 første ledd må hver av partene bære sine omkostninger for begge retter.

På bakgrunn av omkostningsoppgavene finner lagmannsretten grunn til å gjøre partene oppmerksomme på regelen i tvistemålsloven §52, hvoretter partene når ikke annet er avtalt, kan kreve at prosessfullmektigens godtgjørelse fastsettes av retten.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Oppsigelsene av Per Haugen og Janne Kolstad fra deres lokaler i Grefsenveien 107 kjennes ugyldige.

2. Per Haugen og Janne Kolstad får ikke medhold i sine krav om leienedsettelse.

3. Saksomkostninger tilkjennes ikke, verken for byretten eller lagmannsretten.