LE-1990-671
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1991-06-03 |
| Publisert: | LE-1990-00671 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Dom av 3. juni 1991 i ankesak LE-1990-00671/90 |
| Parter: | Ankende part: Oslo kommune (Prosessfullmektig: Kommuneadvokaten v/advokat Ola Rømo, Oslo). Motpart: Åge Johnsen (Prosessfullmektig: Advokat Jens E. Westly, Oslo). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Einar M. Olsen, formann 2. Lagdommer Erik Melander 3. Ekstraordinær lagdommer Erik Smedsrud |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §35, Tvistemålsloven (1915) §172, §179, §180, §3, Husleieloven (1939), Husleiereguleringsloven (1967) §2, §6, Husleiereguleringsloven (1967) |
Saken gjelder krav om nedsettelse av husleie i medhold av husleieloven §35 for Åge Johnsens leilighet i Borgenveien 2, Oslo, med Oslo kommune som utleier.
Den 3. oktober 1990 avsa Oslo byrett dom med slik domsslutning:
"1. Husleien for Åge Johnsens leieforhold i Borgenveien 2 settes ned til kr 1187,50 -kronerettusenetthundreogåttisju 50/100- pr. måned med virkning fra 15. april 1988.
2. Oslo kommune dømmes til å tilbakebetale Åge Johnsen 18 % årlig rente fra hver leietermins forfall til betaling skjer.
3. Oslo kommune dømmes til å betale saksomkostninger til Åge Johnsen med kr 13000, - -kronertrettentusen 00/100-.
4. Oppfyllelsesfristen for de krav som er nevnt i pkt. 2 og 3 er 2 uker fra forkynnelsen av dommen."
Partene er enige om at domsslutningens punkt 2 må forstås som om det sto: "Oslo kommune dømmes til å tilbakebetale Åge Johnsen det for meget betalte med tillegg av 18 % årlig rente fra hver leietermins forfall til betaling skjer." Partene er også enige om at det er en skrivefeil på side 7 i dommen hvor det i annet avsnitt rettelig skal stå: "Det eneste uregulerte marked er dermed saksøktes egen utleie, osv.".
Oslo kommune har i rett tid påanket dommen og har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
"1. Oslo kommune frifinnes.
2. Oslo kommune tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten så vel som for byretten."
Åge Johnsen har tatt til motmæle og har for lagmannsretten nedlagt slik endelig påstand:
"1. Oslo byretts dom, pkt. 1, 2 og 4 stadfestes.
2. Åge Johnsen tilkjennes sakens omkostninger for Oslo byrett og Eidsivating lagmannsrett."
Ankeforhandling ble holdt 15. mai 1991. Retten hørte partsforklaring av Åge Johnsen og vitneforklaring av Ivar Spolen-Nilsen og juridisk konsulent ved Oslo kommunale boligbedrift Hans Jørgen Lyng som for byretten var kommunens prosessfullmektig i saken. Retten foretok befaring av leiligheten. Det ble foretatt dokumentasjon slik rettsboken viser.
Saksforholdet og partenes anførsler fremgår av byrettens dom og av det som sies i det følgende. Saken står i samme stilling som for byretten. Kommunen har imidlertid solgt eiendommen til Foinco Invest A/S som overtok 18. februar 1991.
Den ankende part, Oslo kommune v/sin prosessfullmektig advokat Ola Rømo har for lagmannsretten i det vesentlige anført:
Det er bare husleieloven §35 som skal anvendes. Hovedspørsmålet er om leien står i misforhold til verdien av leiligheten. Lovbestemmelsen er ikke uttømmende med hensyn til de forhold retten skal ta hensyn til ved vurderingen. Eksempelvis kan også byggeomkostninger og forrentning av egenkapital trekkes inn.
Lovbestemmelsen gir ikke hjemmel for å bare se hen til leieforhold som er prisregulert med hjemmel i husleiereguleringsloven som dessuten ikke gjelder ved utleie fra kommune, jfr. loven §2 annet ledd. Husleieloven og husleiereguleringsloven forarbeider inneholder ikke pålegg til kommunen om at den ved ordinær boligutleie skal rette seg etter regler for utleie av tjenestebolig.
Kommunen har forhøyet Johnsens husleie etter individuell vurdering under hensyntagen til alle de forhold som er nevnt i husleieloven §35. Det vises ellers til vitnet Spolen-Nilsens forklaring om at kr 3000,- pr. måned ville være en rimelig markedsleie, jfr. hans opplysninger om lignende leieforhold i tilsvarende strøk. Det er ikke grunnlag for nedsettelse av leien. Det er riktig at økningen har vært stor, men det har ikke selvstendig betydning når nivået var svært lavt og når man ikke har fått noe misforhold som nevnt i §35. Byrettsdommens sitat fra dom i Rt-1976-365 og til sitat fra Bernt Liisbergs bok "Husleieregulering" er irrelevant blant annet fordi man i denne sak har annet sammenligningsgrunnlag enn det regulerte nivået for boliger i førkrigshus.
De facto har byretten gjeninnført husleiereguleringsloven - bakveien - for kommunale utleieboliger. Det er feilaktig anvendelse av husleieloven §35.
Ankemotparten, Åge Johnsen ved sin prosessfullmektig advokat Jens E. Westly, har for lagmannsretten i det vesentlige anført:
Det er enighet om faktum men uenighet om rekkevidden/omfanget av husleiereguleringsloven §2. Lovens §6 sier "gjengs leie på stedet for tilsvarende bolig bygget på samme tid". Det må gi samme resultat som en vurdering etter husleieloven §35.
Husleiekontrakten, som er fra 1976, viser i §3 at det er kommunen som bestemmer husleien, og klausulen henviser til husleiereguleringsloven. Det viser at kommunen også i 1976 anså seg bundet av prinsippene i sistnevnte lov. Det vises også til kommunens personalhåndbok, utgaven 1984, som i §16 om tjenesteboliger også henviser til husleie fastsatt av prismyndighetene. Meningen var i hvert fall at kommunen fortsatt skulle følge intensjonene i husleiereguleringsloven. Det fremgår både av St.prp. nr. 106 for 1965/66 og av den vedlagte innstilling om boligspørsmål i staten og statsvirksomheter. Det siktes til proposisjonens side 1, 10, 11, 35, 36 og 37, samt til innstillingens side 3, 11 og 13. Det vises ellers til de samme dommer etc. som for byretten.
Kommunen er bundet til å bruke det statlige fradragsregulativ for både sine tjenesteboliger og for utleieboliger som ikke er tjenesteboliger. Husleiereguleringsloven kapittel II regulerer private utleieleiligheter bygget før 1940 og det må være sammenligningsgrunnlaget i nærværende sak. Sammenligning med kommunens egne utleieboliger må være irrelevant. Noen har kanskje funnet seg i de store leieforhøyelsene, men det har ingen rettslig betydning. Leien for en halvpart av en 2-mannsbolig med hage kan heller ikke være relevant. Sammenligningen skal gjelde samme strøk og samme slags bolig.
Det er vanligvis private som leier ut i Oslo, men nå for tiden er det ikke noe utbud av prisregulerte leiligheter. Det er knapphet både på slike leiligheter og generelt på utleieboliger, men det er dog et større marked for regulerte leiligheter. Markedet er ikke balansert. Maksimalprisene på et regulert marked er momenter ved vurderingen av nivået også i tilfelle hvor takstplikt ikke foreligger.
Det må tas hensyn til byggekostnadene og da bare til de opprinnelige byggekostnader. Utleiere skal ikke nyte godt av prisoppgang på fast eiendom, og det gjelder også for kommunen. Merpris og spekulasjonsmuligheter holdes utenfor vurderingen etter §35. Det er ingen reelle hensyn som tilsier at kommunen skal være berettiget til å ta meget høyere leie enn en privat utleier ville hatt anledning til å ta for den aktuelle leiligheten.
Kommunen har argumentert med at boligetaten går med underskudd. Hvis en eiendom går med underskudd, må den i realiteten være uten verdi, men slik er det jo ikke.
Forarbeidene til endringene av husleiereguleringsloven i 1971 gir vel ikke noe pålegg til kommunen, men uttalelsen er med på å danne et grunnlag for anvendelsen av husleieloven §35.
Byrettens saksomkostningsavgjørelse var uriktig. Det var foretatt befaring med klienten og en rekke konferanser. Det ble holdt forberedende rettsmøte og det var omfattende stoff som måtte gjennomgås. Advokat Westlys omkostningsoppgave burde vært lagt til grunn.
Lagmannsretten er kommet til at kommunen må bli å frifinne, og bemerker:
For at leien skal kunne settes ned må den avkrevde leie stå i misforhold til verdien av leiligheten, jfr. husleieloven §35. Husleiereguleringsloven gjelder ikke for utleie fra kommune, og verken loven eller dens forarbeider gir veiledning eller retningslinjer av betydning for vurderingen av leien etter husleieloven §35. Det samme gjelder personalhåndboken for Oslo kommune og innstillingen om boligspørsmålene i staten og statsvirksomheter samt St.prp. nr. 106 (1965-66).
Det må antas at oppregningen i §35 av de momenter som kan komme i betraktning ved leiefastsettelsen, ikke er uttømmende. Retten må foreta en samlet vurdering av alle forhold som kan ha betydning for verdien av leiligheten i relasjon til den avkrevde leie. I nærværende sak er partene enige om, og retten har ved selvsyn konstatert, at byrettens beskrivelse av leiligheten og dens beliggenhet etc. i det vesentlige er korrekt, men lagmannsretten vil understreke at beliggenheten er god. Tross sin alder gir bygget ikke et umoderne inntrykk. Leilighetens planløsning er hensiktsmessig med unntak for badets plassering med eneste adkomst gjennom det største soveværelset. Det hører ikke loft til leiligheten, men en vanlig kjellerbod og adgang til gammeldags vaskekjeller og et stort tørkerom.
Når det gjelder partenes interesser er det ikke noe særskilt å nevnte utover det vanlige at utleieren ønsker høyere leie mens leieboeren ønsker å slippe billigst mulig.
Kjernepunktet i tvisten mellom partene er det som byretten har kalt sammenligningsgrunnlaget, jfr. lovbestemmelsen om at retten skal søke veiledning i hva den antar er rimelig markedsleie for lignende leieforhold i tilsvarende strøk.
Lovens uttrykk "tilsvarende strøk" byr ikke på tolkningsproblemer i nærværende sak. Når det gjelder uttrykket "lignende leieforhold" finner retten at det i nærværende sak særlig må gjelde leiligheter som ligner med hensyn til type, størrelse, planløsning og utstyr. Den omstendighet at kommunen er utleier, kan ikke være til hinder for at det foretas sammeligning med leieforhold i det private utleiemarked. Den omstendighet at huset er oppført før 1940 kan ikke føre til at bare førkrigsboliger kan anses som "lignende leieforhold".
Kriteriet "rimelig markedsleie" er vanskelig å anvende hvis det ikke eksisterer et balansert marked for de såkalte lignende leieforhold. Partene er sterkt uenige om hvorvidt et slikt marked eksisterer. Retten finner imidlertid at det eksisterer et marked for uregulerte utleieboliger, dels i bygg oppført før 1940, for eksempel hus med to boliger, og dels i bygg oppført etter 8. april 1940. Retten støtter seg her til Spolen-Nilsens vitneforklaring.
Det er lite tiltalende med to prissystemer for førkrigsboliger: - uregulerte kommunaleide og sterkt regulerte private. Lovforarbeidene viser at forholdet ble viet liten oppmerksomhet i forbindelse med lovendringen i 1971. Men grunnlag foreligger ikke for å gjeninnføre prisreguleringshensyn under fastsettelsen/vurderingen av leiene i kommunale utleieforhold som ikke gjelder tjenesteleiligheter.
Vitnet Spolen-Nilsen antok at rimelig markedsleie for denne leiligheten ville være ca kr 3000,- pr. måned pluss tillegg for fyring. Det stemmer med hva retten antar er rimelig markedsleie for lignende leieforhold i tilsvarende strøk, etter en slik samlet vurdering som er nevnt ovenfor. Det er da ikke grunnlag for nedsettelse av husleien. Under sin vurdering har lagmannsretten tatt hensyn til det prisregulerte leienivå for førkrigsboliger som et moment av betydning, men dette moment har ikke kunnet tillegges samme vekt som den gang prisreguleringen var mer omfattende enn nå.
Anken har ført frem. Saksomkostningene skal avgjøres etter regelen i tvistemålsloven §180 annet ledd. Åge Johnsen har tapt saken fullstendig, jfr. tvistemålsloven §172. Retten finner ikke grunnlag for å gjøre unntagelse som nevnt i §172 annet ledd. Kommunen har oppgitt omkostningene for byretten til kr 9600,-. For lagmannsretten er salærkravet kr 13000,- og øvrige omkostninger kr 500,-. Lagmannsretten har ikke noe å bemerke til oppgavene og fastsetter de samlede omkostninger til kr 23100,-.
Åge Johnsens prosessfullmektig innga omkostningsoppgave på kr 25000,- til byretten som skar beløpet ned til kr 13000,-. For lagmannsretten har han oppgitt omkostningene til kr 26500,- og har fastholdt at omkostningsoppgaven for byretten var korrekt. Det samlede omkostningskrav er således kr 51500,-. Retten minner om at den godtgjørelse, som tilkommer en prosessfullmektig, kan såvel parten som prosessfullmektigen begjære fastsatt av retten, når intet annet er avtalt mellom dem. De nærmere regler om dette står i tvistemålsloven §52, jfr. §179 første ledd.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning: 1. Oslo kommune frifinnes. 2. Åge Johnsen dømmes til innen 14 -fjorten- dager fra dommens forkynnelse å betale Oslo kommune saksomkostninger for byretten og lagmannsretten med tilsammen kr 23100,- -treogtyvetusenetthundrekroner-.
Einar M. Olsen Erik Melander Erik Smedsrud