LE-1991-1119
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1992-02-17 |
| Publisert: | LE-1991-01119 |
| Stikkord: | Erstatningsrett, Advokatrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | - Oslo byrett Nr. 89-2599 (førsteinstans) - Eidsivating lagmannsrett LE-1991-01119A |
| Parter: | Ankende part: A (Prosessfullmektig: Advokat Harald Kjerschow, Oslo). Motpart: B (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Getz, Oslo). |
| Forfatter: | 1. Lagmann Nils Erik Lie, formann 2. Lagdommer Dag Stousland 3. Kst. lagdommer Sissel Rydman Langseth |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §174, §176, §180, Delingsloven (1978), Eierseksjonsloven (1983) §6 |
Saken gjelder erstatningskrav mot ankemotparten advokat B for påstått tap som følge av mangelfull utførelse av advokatoppdrag. Oppdragene gjaldt oppgjøret i forbindelse med oppløsningen av den ankende part As samboforhold, og salg og seksjonering av en byggetomt i - - -vn. 22 A i Oslo.
Oslo byrett avsa 4. januar 1991 dom i saken med slik slutning:
1. B dømmes til å betale til A kr 8731,41 - åttetusensjuhundreogtrettien 41/100 - med tillegg av 18 - atten - % rente p.a. fra 12. oktober 1989 og til betaling skjer. Oppfyllelsesfrist er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.
2. Hver av partene bærer sine saksomkostninger.
Det krav A fremsatte under hovedforhandlingen for byretten, utgjorde kr 681433,- med tillegg av renter.
A har i rett tid påanket byrettens dom til Eidsivating lagmannsrett. Ankeforhandling er holdt 11. og 12. februar 1992. Begge parter har møtt og gitt forklaring, og det har vært foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Saken står i samme stilling som for byretten. Det vises for så vidt til byrettens redegjørelse for saksforholdet.
Partene har for lagmannsretten i det alt vesentlige anført det samme som for byretten.
Den ankende part As anførsler kan sammenfattes slik:
Bs opprinnelige oppdrag, som han påtok seg høsten 1986, gjaldt oppgjøret mellom A og hans tidligere samboer C i tilknytning til den faste eiendom - - -vn. 22 A, som de to sammen hadde hjemmel til. Anskaffelsen var finansiert av A, som også skulle overta den ved oppgjøret. B skulle sørge for utstedelse av skjøte fra C til A på hennes andel av eiendommen, og også besørge skjøtet tinglyst. Det økonomiske forhold mellom partene var avklart 17. desember 1986. Skjøtet skulle da ha vært besørget utstedt og tinglyst såsnart det var på det rene at Willochs motkrav - å bli fritatt for sin kausjonsforpliktelse for As gjeld - var oppfylt. Dette ble ordnet i januar 1987. Selv maste A på B for å få ordnet med skjøtet, idet han var redd for at C ville ombestemme seg. Han ønsket å få hjemmel til hele eiendommen så raskt som mulig, og var innforstått med at han da ville gå glipp av den gebyrgevinst som kunne oppnås ved å skjøte eiendommen eller de deler av den som eventuelt skulle selges, direkte til kjøperen. Bs unnlatelse av å bringe skjøtningen i orden i løpet av den nærmeste tid etter at avtalen med C var inngått, representerer en erstatningsbetingende uaktsomhet fra hans side.
I ethvert fall var det uaktsomt av B når han ikke gjorde fortgang med skjøteutstedelsen såsnart han fikk Cs brev av 17. juni 1987 med underretning om at hun ikke lenger sto ved avtalen. I stedet ventet han til 9. september 1987 med å sende henne et utkast til skjøte.
Sommeren 1987 bestemte A seg for å selge byggetomten som var en del av eiendommen. Dette nødvendiggjorde en reseksjonering i stedet for en deling etter delingsloven bestemmelser, idet eiendommen allerede var seksjonert. I tillegg til selve megleroppdraget fikk B i oppdrag å ordne med reseksjoneringen. At dette påhvilte ham, følger også av det megleransvar han hadde påtatt seg, idet han ikke kunne gjennomføre overdragelse av byggetomten uten først å ha fått den seksjonert. Selv om Oslo Vekst A/S kjøpte tomten før den var seksjonert, bekrefter kjøpekontraktens pkt. 4.2 om frist for betaling av kjøpesummen og pkt. 7 om inneståelse for tinglysing av reseksjonering at B hadde forpliktet seg til å utføre arbeidet med reseksjoneringen.
Reseksjoneringen kunne ha vært gjennomført allerede sommeren 1987, fortrinnsvis i forbindelse med at skjøtet fra C ble brakt i orden. Såfremt kjøperen ikke ønsket den bebyggelse som var prosjektert, kunne tegningene endres på et senere tidspunkt. Etter at Oslo Vekst A/S var kommet inn i bildet som kjøper, var B altfor optimistisk med hensyn til den tid reseksjoneringsarbeidet ville ta. Han var oppmerksom på risikoen for at Oslo Vekst A/S ville fremsette erstatningskrav mot A som følge av forsinkelsene, men gjorde allikevel ikke noe med reseksjoneringssaken før kontakten mellom A og ham opphørte. Dette skjedde etter at forholdet til C var brakt i orden 3. mars 1988, idet A var syk utover våren 1988.
Det forlik som ble inngått med Oslo Vekst A/S var det best oppnåelige. Det hadde ikke gjort noe fra eller til om B hadde vært trukket inn i forhandlingene.
Etter pkt. 3 i kjøpekontrakten med Oslo Vekst A/S skulle den felles garasje som skulle oppføres "være av omforenet størrelse slik at selger kan innrede bod i garasjen". B hadde ansvaret for utformingen. Heller ikke på dette punkt er kontrakten god nok, idet A ikke har fått noen bod, og derfor har måttet etablere lagerloft i garasjen. Det tap dette har medført for ham, skyldes kontraktsutformingen, og må derfor være Bs ansvar. Selv hadde han ingen mulighet til å følge opp arbeidene på byggeplassen.
Etter As syn er B ansvarlig for det beløp han måtte betale til C for å få henne til å undertegne skjøtet, for det forliksbeløp han så seg nødt til å akseptere under forhandlingene med Oslo Vekst A/S, og for tapet ved at han ikke fikk bod i garasjen slik som forutsatt.
Han har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
1. Byrettens domsslutning pkt. 1 stadfestes.
2. B dømmes til å betale til A kr 518250,- med tillegg av 18 % renter av kr 330000 fra 1/2-89 til 31/3-89 og av kr 370000 fra 1/4-89 til betaling finner sted.
3. A tilkjennes saksomkostninger for byretten og lagmannsretten.
Ankemotparten Bs anførsler kan sammenfattes slik:
Det bestrides at han har utvist noen form for erstatningsbetingende uaktsomhet ved sin behandling av oppdragene for A.
C var bundet av den avtalen som var inngått 17. desember 1986. Det var ingen grunn til å frykte for at hun ville gå fra avtalen. Hennes utspill i juni 1987 var et rent utpresningsforsøk. Han og A var enige om at det ikke hastet med skjøtet. Dette skyldtes både at A hadde vanskeligheter med å bestemme seg for om han skulle selge hele eiendommen eller bare byggetomten, og at han ønsket å spare dokumentavgift ved å tinglyse skjøte direkte fra C til kjøperen. B kunne ikke innhente blancoskjøte hvor både kjøperens og eiendommens navn sto åpne.
Etter å ha mottatt Cs brev av 18. juni 1987 reagerte han adekvat ved å skrive til henne umiddelbart og presisere hennes forpliktelser. Han kan ikke bebreides for ikke å ha sendt henne skjøtet for underskrift før 9. september 1987.
I den foreliggende situasjon var det intet uaktsomt ved å anbefale A å avertere og selge tomten før hjemmelsforholdet var ordnet. Kjøperen Oslo Vekst A/S var innforstått med at A ennå ikke hadde fått hjemmel til hele eiendommen. Det ble ikke gitt noe oppdrag vedrørende reseksjonering i umiddelbar tilknytning til salget. Reseksjoneringen skulle skje senere, i samarbeid mellom selger og kjøper. Ved umiddelbar gjennomføring av en reseksjonering ville man også ha vært bundet til de tegninger som allerede forelå, og som Oslo Vekst A/S ikke ønsket å benytte. B fikk intet underlagsmateriale til en begjæring om reseksjonering, og hadde ingen foranledning til selv å gripe aktivt inn i denne prosessen. Han fikk ingen opplysninger om forsinkelser i selve byggeprosessen. Kontraktens pkt. 5 om ansvarsbegrensning og konvensjonalbot viser at partene var forberedt på at forsinkelser kunne oppstå. Pkt. 7 inneholder en ren inneståelseserklæring, og gir ikke B noe selvstendig ansvar for gjennomføring av reseksjoneringen. Det samme gjelder pkt. 4.
Oslo Vekst A/S og A var sammen om å begjære midlertidig forføyning overfor C. Inntil 3. mars 1988, da hun undertegnet skjøtet mot en utbetaling på kr 50000, var B ukjent med eventuelle krav eller reklamasjoner fra Oslo Vekst A/S. Etter at forholdet til C var ordnet, fikk han ikke lenger kontakt med A, som åpenbart allerede i mars 1988 hadde bestemt seg til å skifte advokat. Avtalen mellom A og Oslo Vekst A/S ble inngått uten hans medvirkning.
Det tap Oslo Vekst A/S fikk ved salget av det ferdige bygg, skyldes det generelle fall i eiendomsprisene og ikke de forhold han har hatt anledning til å påvirke.
Når det gjelder garasjen var partene i prinsippet enige om hvorledes denne skulle innrettes, da kontrakten ble opprettet. Den konkrete utforming var ikke klar. A hadde imidlertid den tekniske ekspertise, og han ville ha kontroll over prosjektet både som hjemmelshaver, selger og nabo. Kontrakten forutsatte en omforenet løsning. A kunne således forhindre enhver utførelse han ikke var enig i. At Oslo Vekst A/S misligholdt kontrakten, samtidig som A ble syk og ikke hadde anledning til å følge opp byggearbeidene, kan ikke bebreides B.
B bestrider etter dette at det er utvist erstatningsbetingende uaktsomhet fra hans side.
B har nedlagt slik påstand:
1. Byrettens domsslutning pkt. 1 stadfestes.
2. B tilkjennes saksomkostninger for byretten og lagmannsretten.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten, og bemerker:
Etter bevisførselen kan det ikke bygges på at B har fått i oppdrag å innhente skjøte fra C umiddelbart etter at avtalen om oppgjøret var bekreftet ved brev av 17. desember 1988 fra hennes daværende advokat. På dette punkt finner lagmannsretten å måtte legge til grunn at A og B var enige om at overskjøtningen skulle utstå inntil videre, både fordi A trengte tid for å overveie omfanget av et eventuelt salg, og fordi han var interessert i å spare dokumentavgift ved direkte skjøtning til en eventuell kjøper.
I denne fasen kan lagmannsretten ikke se det som uaktsomt av B at han ikke frarådet A å vente med å innhente skjøte fra C. Det var alene spørsmål om formalisering av deler av en avtale hvor det materielle innhold var avklart mellom partene, og hvor den annen parts krav var oppfylt allerede i januar 1987. At C pliktet å undertegne skjøtet til A kan ikke ha vært tvilsomt for noen, heller ikke for henne selv, selv om det gikk lenger tid enn opprinnelig forutsatt etter avtaleinngåelsen. B har frem til han fikk hennes brev av 18. juni 1987, ikke hatt noen foranledning til å anta at hun ville nekte å undertegne skjøtet når hun fikk det forelagt.
Lagmannsretten kan heller ikke se at det representerer noen erstatningsbetingende uaktsomhet fra Bs side at han etter å ha mottatt Cs brev av 18. juni 1987 ventet til 9. september med å sende skjøtet til henne, selv om det i ettertid nok kan konstateres at han burde ha aksjonert umiddelbart for å få hjemmelsforholdet brakt i orden. Han har forklart at han vurderte det som tilstrekkelig at det foreløpig ble gjort klart for C hva hennes forpliktelser gikk ut på, hvilket han også umiddelbart gjorde. Etter lagmannsrettens syn må denne vurdering og handlemåte kunne forsvares ut fra de kunnskaper B den gang hadde.
Det må videre legges til grunn at det var A selv som ønsket å selge tomten til Oslo Vekst A/S, og at selskapets representanter da salgsavtalen ble inngått, var innforstått med den ufullstendige hjemmel og årsaken til den. Det kan etter bevisførselen ikke legges til grunn at B fikk i oppdrag å utferdige reseksjoneringsbegjæring i forbindelse med salget. Oslo Vekst A/S ønsket således ikke å benytte de approberte tegninger som forelå. Reseksjonering av en ubebygget tomt, som i utgangspunktet er i strid med eierseksjonsloven §6, blir etter det opplyste akseptert dersom det foreligger approberte tegninger for bebyggelse på tomten. Dette medfører at det må finne sted en ny reseksjonering hvis tegningene endres. Under disse omstendigheter må det legges til grunn at det var uaktuelt å begjære reseksjonering før Oslo Vekst A/S hadde fått approbasjon på de tegninger selskapet ønsket å benytte, og at samtlige parter var innforstått med dette.
Av pkt. 7 i kontrakten med Oslo Vekst A/S, som inneholder en ordinær inneståelseserklæring og angir vilkårene for den, kan det ikke utledes noen selvstendig forpliktelse til å forestå arbeidet med reseksjoneringen. Det samme gjelder kontraktens pkt. 4, som angir at restkjøpesummen skal betales "kontant pr. 11. oktober 1987 mot underskrevet skjema vedrørende reseksjonering".
Det må etter dette legges til grunn at B ikke hadde påtatt seg noe oppdrag vedrørende reseksjonering av eiendommen i forbindelse med inngåelsen av kontrakten med Oslo Vekst A/S, men at man skulle komme tilbake til dette når approberte tegninger forelå. Etter de foreliggende opplysninger må det videre legges til grunn at B aldri mottok nye tegninger eller ble anmodet om å påbegynne arbeidet med reseksjoneringen. Han har heller ikke hatt noen grunn til å anta at det i forhold til Oslo Vekst A/S oppsto forsinkelser eller andre vanskeligheter som nødvendiggjorde at han selv tok et initiativ. Tvert imot må det legges til grunn at byggingen gikk som planlagt, uhindret av hjemmelsspørsmålet, at Oslo Vekst A/S helt frem til 3. mars 1988 var innforstått med situasjonen i forhold til C, og at erstatningskravet fra Oslo Vekst A/S først ble fremsatt på et senere tidspunkt, etter at B var ute av saken. For tiden etter 3. mars 1988 og frem til samarbeidet definitivt opphørte, synes det å bero på A at det ikke har vært noen kontakt mellom partene. Under disse omstendigheter kan lagmannsretten ikke se at B har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet i forbindelse med kontrakten med Oslo Vekst A/S og reseksjoneringen av - - -vn. 22 A.
Når det gjelder garasjen er lagmannsretten enig i at detaljutformingen i et tilfelle som dette mest hensiktsmessig foretas av partene på stedet, og at det er tilstrekkelig at hovedretningslinjene angis i kontraktsgrunnlaget, slik det er gjort her. A er selv vel kvalifisert vedrørende bygningstekniske spørsmål. Han bodde på stedet, og kunne selv forvisse seg om at garasjen ble slik han ville ha den. Kontrakten ga ham også adgang til å stanse byggingen inntil partene var enige om utførelsen. At Oslo Vekst A/S ville misligholde kontrakten på dette punkt, og at A ville bli syk, slik at han ikke kunne føre kontroll med byggearbeidene, kunne B ikke forutse da kontrakten ble inngått. Det kan ikke sees at han har utvist noen erstatningsbetingende uaktsomhet i forbindelse med utformingen av dette punkt i kontrakten.
Lagmannsretten er etter dette kommet til at det ikke er utvist erstatningsbetingende uaktsomhet fra Bs side. Pkt. 1 i byrettens dom, som han har akseptert, blir etter dette å stadfeste. Forøvrig blir han å frifinne. Lagmannsretten har ingen foranledning til å behandle de enkelte poster i erstatningskravet. Anken har vært forgjeves. Etter tvistemålsloven §180 første ledd, skal A erstatte B saksomkostninger for lagmannsretten, idet det ikke kan sees å foreligge særlige omstendigheter som kan begrunne fritak fra erstatningsplikten. Etter lagmannsrettens syn bør B også tilkjennes fulle saksomkostninger for byretten i medhold av tvistemålsloven §174 annet ledd, 1. alternativ. Det rentekrav A fikk medhold i, og som B har akseptert for lagmannsretten, er uavhengig av det prinsipielle spørsmål om hvorvidt det har vært utvist erstatningsbetingende uaktsomhet fra B s side. Rentekravet må ha medført svært et meget beskjedent arbeid for prosessfullmektigene, og må sees som et punkt av svært liten betydning i saken.
Omkostningsoppgave er inngitt for begge instanser. Omkostningene for lagmannsretten er oppgitt til kr 33200,-, hvorav kr 32000 utgjør salær til prosessfullmektigen. Omkostningene for byretten er oppgitt til kr 27800,-, hvorav kr 26000,- utgjør salær til prosessfullmektigen. Salæret for lagmannsretten er høyere enn det som har vært nødvendig for å få saken betryggende utført, jfr. tvistemålsloven §176. Ankeforhandlingen tok således 1 1/2 dag. Prosessfullmektigen representerte parten også for byretten, og saken har stått i samme stilling for de to instanser. Samlede omkostninger for byretten og lagmannsretten fastsettes etter dette til kr 50000, hvorav omkostninger utgjør kr 3000. Det er tatt hensyn til den tid som er gått fra byrettens dom, jfr. Rt-1983-127 flg.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Pkt. 1 i byrettens dom stadfestes. Forøvrig frifinnes B.
2. I saksomkostninger for byretten og lagmannsretten betaler A 50000 - femtitusen - kroner til B. Oppfyllelsesfrist er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.