Rt-1983-127

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1983-02-07
Publisert:	Rt-1983-127 (21-83)
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 7. februar 1983 i l.nr. 8/1983
Parter:	Brødrene Torjussen A/S (høyesterettsadvokat Anders Rekve) mot Staten v/Justisdepartementet (advokat Arild Kjerschow - til prøve).
Forfatter:	Endresen, Schweigaard Selmer, Røstad, Bugge, justitiarius Ryssdal
Lovhenvisninger:	Konsesjonsloven (1974) §3, Skogkonsesjonsloven (1909) §26, Tvistemålsloven (1915) §179, §180, §68, Jordkonsesjonsloven (1920) §25, Oreigningsloven (1959) §25, §22, §9, Konsesjonsloven (1974)

Dommer Endresen: I tiden fra 22. februar til 11. november 1977 inngikk byggmester- og entreprenørfirmaet Brødrene Torjussen A/S kontrakter med eiere av fire forskjellige eiendommer på Hundvåg i Stavanger. Kontraktene, som gjaldt tilrettelegging for og utbygging av fire nå nedlagte jordbrukseiendommer, var i det vesentlige likelydende. En av kontraktene er i sin helhet inntatt i byrettens dom.

Kontraktene ble av byfogden i Stavanger nektet tinglyst. Under henvisning til §3 første ledd annet punktum i konsesjonsloven av 31. mai 1974 og til §2 i forskrifter til loven av 13. desember samme år fant byfogden at kontraktene var konsesjonspliktige.

Etter klage stadfestet Justisdepartementet byfogdens avgjørelser.

Brødrene Torjussen A/S anla deretter ved Stavanger byrett fire søksmål mot staten ved Justisdepartementet, et for hver grunneierkontrakt, med påstand om at tinglysingsnektelsene var ugyldige. Søksmålene ble av byretten i medhold av tvistemålsloven §68 nr. 2 forent til felles behandling.

Byrettens dom er av 17. juni 1980 og har slik domsslutning:

«1. Staten v/Justisdepartementet frifinnes i sak nr. 81/1977 A IV, nr. 124/1977 A IV, nr. 193/1977 A IV og nr. 194/1977 A IV.

2. I saksomkostninger betaler Brødrene Torjussen A/S til Staten v/Justisdepartementet kr. 6.000 - sekstusen - kroner innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.»

Byrettens dom ble av Brødrene Torjussen A/S påanket til Gulating lagmannsrett. Lagmannsretten avsa den 2. oktober 1981 dom i saken med slik domsslutning:

«1. Byrettens dom, herunder omkostningsavgjørelsen i kjæremålssakene, stadfestes.

2. Saksomkostninger i hovedsaken ilegges ikke, verken for byretten eller lagmannsretten.»

Saksforholdet og partenes anførsler for de tidligere instanser fremgår av byrettens og lagmannsrettens dommer.

Brødrene Torjussen A/S har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder bevisbedømmelsen og lovanvendelsen. Etter den ankende parts syn har lagmannsretten tatt feil når den har funnet de inngåtte kontrakter konsesjonspliktige.

Avgjørelsen må treffes ut fra en fortolkning av konsesjonsloven §3 første ledd annet punktum slik bestemmelsen lød da kontraktene ble inngått. Det må herunder ses bort fra forskriftenes §2 hvoretter enhver utbyggingskontrakt skulle være konsesjonspliktig, da dette gikk utover hva det var hjemmel for i loven. Slik hjemmel ble først gitt i 1978.

Avgjørende blir da om disse kontrakter innebærer at eiernes adgang til å rå over eiendommene, eller til å få det økonomiske utbytte av dem ble vesentlig innskrenket. Vilkårene er alternative, og et av dem må være fullt oppfylt.

Kontraktene er reelle og må tas på ordet. Det er ikke avtalt noe som ikke klart fremgår av teksten. Dette er understreket i vitneforklaringene i saken.

Ved kontraktene påtar Brødrene Torjussen A/S seg å gjøre eiendommene byggeklare og opparbeide dem mot å få dekket sine utgifter med renter, for tre av kontraktene med den tilføyelse at så bare skal skje i den utstrekning de utførte arbeider kommer grunneierne til gode. Firmaet oppnår til gjengjeld et begrunnet håp om å få en større del av oppdragene ved oppføring av hus på de regulerte tomter. Eierne beholder eiendomsretten til tomtene og har forbeholdt seg retten til selv å velge hvem de vil selge til.

Når grunneierne ønsket å inngå disse kontrakter som de selv tok initiativet til, var det for å få fortgang i utnyttelsen av sine eiendommer hvor den tidligere bruksmåte hadde tapt sin økonomiske verdi. Det var sannsynlig at arealene før eller siden ville bli tatt i bruk som boligarealer, men ikke klart verken om utbygging ville finne sted i privat eller kommunal regi, eller når slik utbygging ville finne sted. Kommunen hadde opp igjennom årene hatt en rekke planer som stadig hadde vært undergitt endringer. Generalplan for området ble først godkjent 2. oktober 1978, og vedtektene er fra 1980.

Det var grunneiernes og den ankende parts tanke straks kontraktene var tinglyst, å ta kontakt med kommunen med henblikk på et samarbeid i forbindelse med utbyggingen. Kommunen hadde heller ikke adgang til å legge bånd på eiernes disposisjoner uten gjennom ekspropriasjonsvarsel etter oreigningsloven §25.

Det finnes etter den ankende parts syn intet holdepunkt i loven forarbeider for at man i 1974 hadde til hensikt å gjøre enhver utbyggingskontrakt uansett innhold konsesjonspliktig. Det var først og fremst de negative servitutter man den gang tok sikte på. Dersom det hadde vært meningen å fravike kravet om at slike kontrakter for å bli konsesjonspliktige måtte begrense eiernes rådighet, eller innskrenke deres adgang til å få det økonomiske utbytte, måtte dette vært klart presisert under lovbehandlingen.

Det er også i relasjon til de aktuelle eiere disse krav må stilles, og ikke til en hvilken som helst konstellasjon av fremtidige eiere. Men selv om man ser på på kommunen som en fremtidig eier, ville ikke råderetten bli vesentlig beskåret. Det samme ville også være tilfellet hva det økonomiske utbytte angår.

I kontraktene er Brødrene Torjussen A/S den svake part. Dersom grunnarbeidene ikke ble fullført, noe grunneierne hadde herredømmet over, ville firmaet bare få dekket sine utgifter med renter. Det tok derfor en økonomisk risiko mot et håp om å få bygd hus på de ferdigstilte tomter, noe det imidlertid ikke hadde en ubetinget rett til. Grunneierne på sin side ville få store fordeler. De ville ha hånd om salget av tomtene. De fikk dessuten for de tomter de etter kontraktene skulle beholde til eget bruk, slippe å delta i utbyggingsomkostningene. De kunne videre delta i utformingen av områdene og påvirke hvilke typer hus som skulle bygges. De påtok seg heller ikke den økonomiske risiko for grunnlagsinvesteringene. Deres eneste annen mulighet var ren råtomtpris på grunnen.

Brødrene Torjussen A/S har for Høyesterett ikke opprettholdt en tidligere anførsel om at kontraktene måtte betraktes som rene entreprisekontrakter.

Den ankende part har endelig hevdet at det er en feil når firmaet er belastet med saksomkostninger for de kjæremål saken ledet til. Det gjaldt dels prinsipielle spørsmål som det var riktig å få rettslig avklaret.

Den ankende part har lagt ned slik påstand:

«1.

a. Det kgl. Justis- og politidepartements stadfestelse av 13. mai 1977 av Stavanger byfogds nektelse av tinglysning av Overenskomst, datert 22. februar 1977, mellom Karl Dahle, Marit Lunde, Lars Dahle, Magnus Dahle, Solveig Torstensen og Inge Dahle på den ene side og Brødr. Torjussen A/S på den andre side, vedr. gnr. 7 bnr. 29 kjennes ugyldig.

b. Det kgl. Justis- og politidepartements stadfestelse av 15. juli 1977 av Stavanger byfogds nektelse av tinglysning av Overenskomst, datert 13. juni 1977, mellom Johanna Tendenes, Øyvind Tendenes, Tullik Frøyland og Laura Osmundsen på den ene side og Brødr. Torjussen A/S på den andre side, vedr. gnr. 6 bnr. 14, kjennes ugyldig.

c. Det kgl. Justis- og politidepartements stadfestelse av 16. november 1977 av Stavanger byfogds nektelse av tinglysning av Overenskomst, datert 19. oktober 1977, mellom Sigvald Austbø, Margot Jensen, Anne Gunn Jensen og Harald Sigvald Jensen på den ene side og Brødr. Torjussen A/S på den andre side, vedr. gnr. 6 bnr. 12, kjennes ugyldig.

d. Det kgl. Justis- og politidepartements stadfestelse av 25. november 1977 av Stavanger byfogds nektelse av tinglysning av Kontrakt, datert 11. november 1977, mellom Harald Husebø på den ene side og Brødr. Torjussen A/S på den andre side, vedr. gnr. 6 bnr. 115, kjennes ugyldig.

2. Staten ved Det kgl. Justis- og politidepartement tilpliktes å betale saksomkostninger til Brødr. Torjussen A/S for alle retter. For så vidt angår den del av saksomkostningene som vedr. behandlingen for Stavanger byrett, beregnes 10% rente p.a. fra 1. juli 1980 til 30. november 1980 og 15% rente p.a. fra 1. desember 1980 til betaling skjer. For den del av saksomkostningene som omfatter behandlingen for Gulating lagmannsrett, beregnes 15% rente p.a. fra 25. august 1981 til betaling skjer.»

Ankemotparten, staten ved Justisdepartementet, har henholdt seg til lagmannsrettens dom. Hvis de omtvistede kontrakter er konsesjonspliktige, følger det av konsesjonsloven §22 at tinglysing måtte nektes.

Det er statens prinsipale syn at enhver utbyggingskontrakt var konsesjonspliktig også før lovendringen i 1978. Det er under denne forutsetning ikke nødvendig å gå inn på kravet til vesentlighet.

Allerede før vedtagelsen av konsesjonsloven fremgår det av landbruksministerens svar på et begrunnet spørsmål i Stortinget den 30. januar 1974 at departementet hadde slike utbyggingskontrakter i tankene, og at det spørsmål som var reist, ville bli vurdert i forbindelse med den forestående konsesjonslov. Spørsmålet gjaldt om det kunne stilles krav om bruk av lokal arbeidskraft ved konsesjonstildeling. Også ved landbrukskomitéens behandling av loven §9, som nettopp omhandler hvilke vilkår som kan stilles, er det i innstillingen tale om konsesjon til entreprenører på områder som skal legges ut til hyttefelt, og som skal bebygges av konsesjonæren. Komitéen har i sine bemerkninger til §3 vist til disse bemerkninger.

Endelig må det legges avgjørende vekt på at et flertall i landbrukskomitéen ved lovendringen i 1978 da lovteksten ble endret derhen at utbyggingskontrakter av enhver art skal være konsesjonspliktige, gav uttrykk for at dette bare var en presisering av hva som allerede var meningen i 1974 og ingen utvidelse av konsesjonsplikten. Staten har i den forbindelse vist til to dommer hvor Stortingets senere uttalelse om forståelsen av en lovbestemmelse er blitt tillagt vekt, Rt-1976-579 og Rt-1981-809.

Etter statens mening må enhver utbyggingskontrakt være konsesjonspliktig, idet slike kontrakter i sin alminnelighet tilfredsstiller kravet til vesentlighet. Selv om lovteksten synes å gi anvisning på en konkret vurdering, er det intet i veien for å anvende den på typetilfeller. Loven gir ikke støtte for dette, men er heller ikke til hinder.

Subsidiært hevder staten at også om man legger kravet til vesentlighet til grunn, er disse kontrakter konsesjonspliktige. Det kan ikke kreves særlig meget for at dette krav skal være oppfylt. Ved vurderingen av om rådigheten er beskåret, eller eierens adgang til å få det økonomiske utbytte innskrenket, må det også legges en helhetsvurdering til grunn.

Det er ikke den aktuelle eier, men også forholdet til mulige fremtidige eiere som må være avgjørende, da kontraktene ved tinglysing blir heftende på eiendommene. Særlig må hensynet til kommunen være avgjørende. Allerede fra 1971 hadde kommunen trukket opp linjene for sin boligpolitikk.

For statens syn er det sentralt at kontraktene ikke kan leses isolert. Kontraktene må ut fra bakgrunnen og partenes motiver leses annerledes enn ordlyden skulle tilsi. Det er en nær sammenheng mellom kontraktene og kommunens planer. For eierne måtte det være klart at arealene i alle tilfeller ville bli bygd ut innen syv år, og kontraktenes forutsetning var at Brødrene Torjussen A/S skulle gå i gang med tilretteleggingen straks. Arealene lå brakk og kunne bare anvendes til utbygging. Grunneiernes rett til å bestemme om og når det skulle bygges ut, er derfor uten realitet. Deres adgang til å stoppe en påbegynt utbygging ville være en økonomisk umulighet.

Eiernes rådighet ble innskrenket ved at de avskar seg fra å bygge ut i egen regi, og for egen regning og risiko. Dette var en vesentlig innskrenkning da den økonomiske verdi lå der. Særlig for kommunen som en mulig fremtidig eier ville rådigheten bli sterkt redusert. At eierne og den ankende part var villige til å samarbeide med kommunen, kan ikke endre dette forhold. Kommunens øvrige virkemidler, som reguleringsplan med vedtekter og bygningslov, må være uten betydning ved vurderingen av kravet til vesentlighet. Ved denne vurdering kan det heller ikke spille inn at kontrakten fremtrer som økonomisk fordelaktig for eierne. Det er Brødrene Torjussen A/S som får det største økonomiske utbytte. Eierne kan kun selge de ferdigstilte tomter til takstpris. Det er byggingen av hus som gir det største utbytte, og den retten er etter kontraktene eksklusivt lagt til den ankende part.

De momenter som er fremhevet under det prinsipale standpunkt, må også spille inn her.

Om den ankende part skulle vinne frem med sitt syn, har firmaet ikke krav på renter av saksomkostninger som tidligere ikke er tilkjent. Omkostningsavgjørelsen i kjæremålssakene er det ikke noen grunn til å endre.

Staten har lagt ned slik påstand:

«1. Lagmannsrettens dom punkt 1 stadfestes.

2. Staten v/Justisdepartementet tilkjennes saksomkostninger i hovedsaken for alle instanser.»

Ved bevisopptak for Stavanger byrett er avhørt 6 vitner. Ingen av disse er nye for Høyesterett. Bortsett fra frafallelsen av anførselen om at kontraktene måtte anses som entreprisekontrakter, foreligger saken i samme skikkelse som for de tidligere retter.

Jeg er kommet til et annet resultat enn lagmannsretten.

Jeg nevner først at de eiendommer som omfattes av kontraktene, senere under ekspropriasjonstvang ble ervervet av Stavanger kommune, og erstatning for grunnervervelsen er avgjort ved avtaleskjønn. Ved de avtaler som er inngått mellom grunneierne og kommunen, har eierne fått beholde et visst antall tomter til egen disposisjon, dog slik at disse blir refusjonspliktige. I avtalene har kommunen påtatt seg et eventuelt ansvar overfor Brødrene Torjussen A/S ved at de omtvistede kontrakter ikke har kunnet la seg realisere. Det er opplyst at kommunen har påstevnet skjønn vedrørende dette spørsmål, men skjønnet er stilt i bero i påvente av utfallet av denne sak.

Statens prinsipale anførsel er som nevnt at utbyggingskontrakter av enhver art er konsesjonspliktige etter loven §3 første ledd annet punktum, også slik bestemmelsen lød før lovendringen i 1978. Det innrømmes at dette ikke er kommet til uttrykk i lovteksten, men staten hevder at loven forarbeider viser at det har vært lovgivernes mening.

Denne fortolkning av bestemmelsen er det etter min mening ikke grunnlag for.

Konsesjonslovkomitéen av 1957 - Nærstad-komitéen - hadde i sitt utkast til §4 foreslått at bruksrett, servitutt eller annen rett til, i eller over fast eiendom alltid skulle være konsesjonspliktig når retten var stiftet for mer enn 10 år eller var uoppsigelig fra eierens side. Dette mente Landbruksdepartementet var å gå for langt, og i Ot. prp. nr. 6 for 1972-73 foreslo departementet i utkastet til §3 at bare leierett og annen liknende bruksrett samt «andre rettigheter over fast eiendom som innebærer at eierens adgang til å rå over eiendommen eller til å få det økonomiske utbytte av den blir vesentlig innskrenket», skulle omfattes av konsesjonsplikten når retten har en varighet av mer enn 10 år.

Verken i proposisjonen eller komitéinnstillingen er imidlertid utbyggingskontrakter omtalt blant de rettsstiftelser som man ønsket å trekke inn under konsesjonsplikten.

Under behandlingen av proposisjonsutkastet i Stortingets landbrukskomité ønsket et flertall at 10-årsgrensen i §3 første ledd annet punktum skulle utgå, og slik ble også loven vedtatt. Med hensyn til begrunnelsen for dette viste landbrukskomitéen i Innst. O nr. 22 for 1973-74 side 6-7 til sine bemerkninger til §9, som omhandler de vilkår som kan stilles for konsesjon. Av bemerkningene til §9 side 10 i innstillingen, fremgår at komitéen ønsket at det «ved meddelelse av konsesjon f.eks. til entreprenører på områder som skal legges ut til hyttefelt og som skal bebygges av konsesjonæren, bør kunne settes som vilkår at det ved utbyggingen skal nyttes lokal arbeidskraft». Det var for å hindre at slike kontrakter ble inngått for mindre enn 10 år og derved unntatt fra konsesjonsplikten, at komitéens flertall fant det nødvendig å endre departementets lovutkast slik jeg har nevnt.

Komitéuttalelsen hadde sin bakgrunn i et svar som landbruksministeren hadde gitt på et grunngitt spørsmål i Stortinget den 30. januar 1974, om adgangen til å sette som konsesjonsvilkår at lokal arbeidskraft skal nyttes når entreprenørfirmaer og andre får disposisjonsrett over fjell- og utmarksområder til hyttebygging.

Bortsett fra at 10-årsbegrensningen ble sløyfet, ble det ikke under Stortingets behandling av loven i 1974 gjort eller foreslått noen endring i proposisjonsutkastets formulering av §3 første ledd annet punktum.

Slik bestemmelsen i §3 første ledd annet punktum var formet i loven av 1974, inneholdt den ingen særlig regel om utbyggingskontrakter. Andre rettigheter enn leierett og lignende bruksrett var bare konsesjonspliktige når de innebar «at eierens adgang til å rå over eiendommen eller til å få det økonomiske utbytte av den blir vesentlig innskrenket». Ordlyden er klar, og det jeg har referert fra lovbehandlingen i Stortinget, kan ikke lede til at såkalte utbyggingskontrakter skulle være konsesjonspliktige uten hensyn til om de innebar noen vesentlig innskrenkning i eierens adgang til å rå over eiendommen eller til å få det økonomiske utbytte av den.

Ved lov av 26. mai 1978 nr. 36 ble konsesjonsloven §3 første ledd annet punktum endret. Bestemmelsen fikk nå en særlig regel om at «utbyggingskontrakter av enhver art, herunder avtaler om fortrinnsrett til å foreta utbygging» er konsesjonspliktige. Fra statens side har det vært fremholdt at det ved fortolkningen av den tidligere bestemmelse i §3 første ledd annet punktum må legges vekt på at Landbruksdepartementet i Ot. prp. nr. 75 for 1976-77 på side 7 uttalte at endringen bare tok sikte på «en presisering av at utbyggingskontrakter av enhver art går inn under bestemmelsen i første ledds annet punktum siden det er blitt fremkastet tvil om dette». Det er også vist til at landbrukskomitéens flertall i Innst. O nr. 40 for 1977-78 på side 4 bemerket at «en ikke ser på den foreslåtte forandring som en utvidelse av konsesjonsplikten».

Etter min mening var det ikke holdbart når Landbruksdepartementet i Ot. prp. nr. 75 for 1976-77 gav uttrykk for at bestemmelsen i §3 første ledd annet punktum allerede i loven av 1974 omfattet utbyggingskontrakter av enhver art. Jeg kan derfor ikke være enig i at de nevnte uttalelser i forarbeidene til lovendringen av 1978 kan tillegges vekt ved fortolkningen av §3 første ledd annet punktum slik bestemmelsen lød før lovendringen i 1978.

Avgjørende for konsesjonsplikten blir da, slik loven §3 første ledd annet punktum lød før lovendringen i 1978, om de foreliggende kontrakter har et slikt innhold at «eierens adgang til å rå over eiendommen eller til å få det økonomiske utbytte av den blir vesentlig innskrenket».

Jeg peker her først på at bestemmelsen er inntatt i loven kapittel 2, under overskrift «Disposisjoner som likestilles med erverv av fast eiendom». Som nevnt var det Landbruksdepartementet som under lovforberedelsen tok opp forslag om at de særlige rettigheter som skulle omfattes av konsesjonsplikten, måtte innebære en vesentlig innskrenkning i eierens beføyelser. Departementet nevner i Ot. prp. nr. 6 for 1972-73 side 28 første spalte at bestemmelsen er foreslått utformet etter mønster av de tidligere bestemmelser i skogkonsesjonsloven §26 annet ledd og jordkonsesjonsloven §25 annet ledd, og fremholder på side 34, første spalte, at dette «betyr ikke noen vesentlig utvidelse av konsesjonsplikten i forhold til det som allerede gjelder». Videre heter det:

«Det komitéen i særlig grad har tilsiktet med sitt forslag er bl.a. å få kontroll over visse former for negative servitutter som tar sikte på å båndlegge arealer som grenser til en eiendom, f.eks. bygge- eller utparselleringsforbud for å skjerme en hyttetomt eller boligtomt. I forhold til de interesser konsesjonsloven skal tilgodese, kan servitutter av slik art i mange tilfelle ha en virkning som i realiteten ligger nær en eiendoms- eller festerett.

Departementet finner grunn til å fremheve at de følger bruksretten eller servitutten har for eierens adgang til å rå over eller få det økonomiske utbytte av eiendommen, må vurderes i forhold til den del av eiendommen som bruksretten eller servitutten hefter på.»

Jeg må oppfatte dette dithen at det var de relativt bastante innskrenkninger i eierrådigheten man hadde i tankene ved utformingen av §3 første ledd annet punktum. Det konkrete eksempel som nevnes, er negative servitutter som medfører en slik vidtgående båndleggelse av tilgrensende arealer at de vil ha «en virkning som i realiteten ligger nær en eiendoms- eller festerett».

Departementets bemerkninger her må det være særlig grunn til å legge vekt på, fordi de er de eneste i forarbeidene til konsesjonsloven som nærmere kommenterer vesentlighetskriteriet i §3 første ledd annet punktum.

Jeg nevner også at Landbruksdepartementet i brev av 28. oktober 1976 til Justisdepartementet har uttalt: «Kriteriet for konsesjonsplikt i henhold til §3 første ledd, annet punktum er for øvrig ikke den rett erververen får, men de innskrenkninger retten medfører for eieren.» Dette er jeg enig i.

Nå er det sikkert riktig å anta at også det man betegner «utbyggingskontrakter» mellom en grunneier og en entreprenør, kan medføre så vidtgående innskrenkninger i grunneierens rådighet eller beføyelser ellers at de rammes av konsesjonsplikt etter §3 første ledd annet punktum. De bemerkninger som fremkom under komitébehandlingen i Stortinget til §9, tyder på at dette har vært forutsatt. En slik vesentlig innskrenkning i eierens rådighet vil man stå overfor dersom utbyggingskontrakten går ut på at, fra nå av, er det entreprenøren som har herredømme over om, og i tilfelle når og hvorledes, utbygging av arealene skal skje.

Dette er imidlertid ikke tilfellet etter de kontrakter vi har for oss i denne sak. Tvert om går alle fire kontraktene ut på at riktignok skal Brødrene Torjussen A/S ta seg av utbyggingen i den utstrekning det blir aktuelt, men det er uttrykkelig bestemt at firmaet ikke har noen rett til å disponere over arealene eller å gjennomtvinge noen realisering av utbyggingen ifall eierne skulle bestemme seg til noe annet. Det er altså fortsatt eierne som skal ha herredømmet over dette, og de er også, slik jeg forstår kontraktene, sikret en vesentlig innflytelse over hvorledes utbyggingen eventuelt skal gjennomføres. På den annen side må jeg oppfatte kontraktene slik at dersom grunneierne bestemmer seg for utbygging, har Brødrene Torjussen A/S plikt til å gå i gang med de arbeider som kontraktene omfatter. Det vil i så fall ikke være opp til entreprenøren å avgjøre når dette skal skje.

Jeg tilføyer at jeg finner å måtte anse kontraktenes bestemmelser som reelle på det avgjørende punkt jeg her har nevnt. Det er ikke holdepunkt for å anta at det mellom grunneierne og Brødrene Torjussen A/S har vært truffet noen avtale som går utover det de skriftlige kontrakter gir uttrykk for.

Jeg ser det altså slik at kontraktene ikke innebærer noen slik vesentlig innskrenkning i eiernes rådighet over eiendommene at konsesjonsplikt oppstår av denne grunn. Heller ikke kan jeg se at de har medført at eiernes adgang til å få det økonomiske utbytte av eiendommene kan sies å være blitt vesentlig innskrenket.

Jeg legger her til grunn, hva partene her synes å være enige om, at det dreier seg om arealer som på kontraktstiden nærmest lå brakk, og hvis eneste aktuelle utnyttelse lå i utbygging til boliger eller annen tettbebyggelse. Det man i lengre tid hadde ventet på, var den reguleringsmessige behandling av områdene. Når de nødvendige offentlige tillatelser forelå, hadde grunneierne krav på at Brødrene Torjussen A/S for egen regning påtok seg alle arbeider med å få gjort arealene byggeklare, uten - etter tre av kontraktene - noen rett til å få sine utlegg refundert med mindre eierne selv fikk dem dekket ved salg av tomtene. Grunneierne slapp med andre ord å måtte ta den økonomiske risiko ved utbyggingen, samtidig som kontraktene sikret dem rett til å få høyeste lovlige tomtepris ved senere salg. Noe mer, økonomisk sett, kunne eierne vanskelig få ut av sine eiendommer i den situasjon som forelå. Men som nevnt hadde de også adgang etter kontraktene til å la arealene bli liggende som før, dersom de allikevel skulle foretrekke det.

Staten har fremholdt at ved vurderingen av kontraktenes virkning for grunneierne må man se hen ikke bare til de aktuelle eiere, men også til hvorledes situasjonen ville være for fremtidige eiere ved påregnelig utnyttelse av arealene. Dette kan være riktig så langt at de enkelte eieres rent individuelle forhold ikke kan være avgjørende; kontraktsvirkningene kan bli «vesentlige» selv om de aktuelle eiere i denne sak på grunn av alder, helsetilstand og lignende ikke selv hadde forutsetninger for å utnytte arealene på noen annen måte. For så vidt er jeg enig med lagmannsretten når den uttaler at spørsmålet om rådighetsinnskrenkningen er vesentlig «må vurderes på bakgrunn av eiendommenes art og i forhold til en eiers alminnelige mulighet for å utøve rådighet over en eiendom». I vårt tilfelle er imidlertid situasjonen, slik jeg forstår den, at de aktuelle eiere var i en stilling som er typisk for grunneiere som sitter med jordbrukseiendommer som har tapt sin verdi som sådanne, og som først og fremst har sin aktuelle utnyttelse og sin aktuelle verdi som utbyggingsarealer. Det er nettopp ved å se hen til eiendommenes art og naturlige utnyttelse jeg mener at de begrensninger kontraktene la på eiernes adgang til å råde over og utnytte eiendommene økonomisk, ikke kan betegnes som vesentlige. Det gjelder hva enten disse to kriterier vurderes hver for seg eller samlet. Man kan etter min mening ikke strekke det synspunkt staten gjør gjeldende så langt at man må vurdere virkningene av kontraktene i enhver tenkelig fremtidig eierkonstellasjon. Det kan derfor ikke være avgjørende om akkurat Stavanger kommune som fremtidig eier av arealene ville anse sine beføyelser vesentlig innskrenket ved de kontrakter saken gjelder.

Jeg kommer etter dette til at de foreliggende kontrakter ikke er konsesjonspliktige etter konsesjonsloven §3 første ledd annet punktum, slik dette lød før lovendringen i 1978. I samsvar med den ankende parts påstand må derfor nektelsen av å tinglyse dem kjennes ugyldig.

Anken har således ført frem, og overensstemmende med hovedregelen i tvistemålsloven §180 bør den ankende part tilkjennes saksomkostninger for alle retter. Det er fremlagt omkostningsoppgave hvoretter den ankende parts utgifter utgjør kr. 22.055. Hertil kommer salær til prosessfullmektigen.

Ved byrettens dom og lagmannsrettens dom ble saksomkostninger ikke tilkjent, men den ankende part har for Høyesterett nedlagt påstand om renter av de omkostningsbeløp som gjelder behandlingen av saken i byretten og lagmannsretten. Når Høyesterett tilkjenner saksomkostninger for alle retter, antar jeg imidlertid at omkostningene bør settes til et samlet beløp, men at det ved beregningen av omkostningene for byretten og lagmannsretten bør legges til grunn at den ankende part bare får dekket sine utgifter fullt ut når det tas hensyn til den tid som er gått etter at de tidligere retters dommer ble avsagt.

Jeg er enig med byretten og lagmannsretten i at staten ved Justisdepartementet må tilkjennes saksomkostninger i de kjæremålssaker hvor avgjørelsen av omkostningsspørsmålet tidligere ble utsatt, og at omkostningsbeløpet her passende kan settes til kr. 6.000.

Etter fradrag for dette beløp fastsettes de samlede omkostninger for byrett, lagmannsrett og Høyesterett til kr. 98.000.

Jeg stemmer for denne Dom:

1.

a. Justisdepartementets stadfestelse av 13. mai 1977 av Stavanger byfogds nektelse av tinglysing av overenskomst, datert 22. februar 1977, mellom Karl Dahle, Marit Lunde, Lars Dahle, Magnus Dahle, Solveig Torstensen og Inge Dahle på den ene side og Brødrene Torjussen A/S på den andre side, vedrørende gnr. 7 bnr. 29, kjennes ugyldig.

b. Justisdepartementets stadfestelse av 15. juli 1977 av Stavanger byfogds nektelse av tinglysing av overenskomst, datert 13. juni 1977, mellom Johanna Tendenes, Øyvind Tendenes, Tullik Frøyland og Laura Osmundsen på den ene side og Brødrene Torjussen A/S på den andre side, vedrørende gnr. 6 bnr. 14, kjennes ugyldig.

c. Justisdepartementets stadfestelse av 16. november 1977 av Stavanger byfogds nektelse av tinglysing av overenskomst, datert 19. oktober 1977, mellom Sigvald Austbø, Margot Jensen, Anne Gunn Jensen og Harald Sigvald Jensen på den ene side og Brødrene Torjussen A/S på den andre side, vedrørende gnr. 6 bnr. 12, kjennes ugyldig.

d. Justisdepartementets stadfestelse av 25. november 1977 av Stavanger byfogds nektelse av tinglysing av kontrakt, datert 11. november 1977, mellom Harald Husebø på den ene side og Brødrene Torjussen A/S på den andre side, vedrørende gnr. 6 bnr. 115, kjennes ugyldig.

2. I saksomkostninger for byrett, lagmannsrett og Høyesterett betaler staten ved Justisdepartementet til Brødrene Torjussen A/S 98.000 - nittiåtte tusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.

Dommer Schweigaard Selmer: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Røstad, Bugge og justitiarius Ryssdal: Likeså.

Av byrettens dom (byrettsdommer Bjarne Mellegaard):

Den foreliggende tvist mellom bygge- og entreprenørfirmaet Brødr. Torjussen A/S (heretter kalt Torjussen) og Staten v/Justisdepartementet gjelder fortolkningen av 4 såkalte «utbyggingskontrakter» i relasjon til §3, første ledd, annet pkt. i lov om konsesjon og om forkjøpsrett for det offentlige ved erverv av fast eiendom (konsesjonsloven) av 31. mai 1974, slik denne bestemmelse lød før lovendring av 26. mai 1978. Bestemmelsens første ledd hadde før endringen følgende formulering: «Denne lovs regler om konsesjon og forkjøpsrett gjelder også stiftelse og overdragelse av leierett og annen liknende bruksrett over fast eiendom med mindre retten er stiftet for en tid av høyst 10 år, uten adgang for brukeren til å kreve kontraktstiden forlenget ut over dette tidsrom. Lovens regler om konsesjon gjelder også for andre rettigheter over fast eiendom som innebærer at eierens adgang til å rå over eiendommen eller til å få det økonomiske utbytte av den blir vesentlig innskrenket.»

De 4 overenskomster som saken gjelder, er i det vesentlige likelydende og ble inngått henholdsvis 22. februar, 13. juni, 19. oktober og 11. november 1977.

Førstnevnte overenskomst som ble inngått mellom Torjussen og 6 eiere av gnr. 7 bnr. 29 på Hundvåg i Stavanger, hadde følgende innhold:

«1. I den utstrekning det blir aktuelt å bygge ut helt eller delvis eierens eiendom, gnr. 7 bnr. 29 i Stavanger, er det forutsetningen at Brødrene Torjussen A/S skal ta seg av gjennomføringen av denne utbygging - men i alt i nøye overensstemmelse og i samråd med eierne.

2. Det vil si at Brødrene Torjussen A/S skal foreta det arbeid som er nødvendig for å få gjort arealet byggeklart, få utført nødvendige reguleringer, finansiere opplegg av vei, vann, kloakk m.v. men således at eierne fullt ut beholder arealet og har disposisjonsretten over dette og slik at eventuelle salg av tomter blir foretatt av eierne.

3. Ved eventuelle salg av tomter har således eierne rett til å bestemme hvem som skal kjøpe tomtene og eierne forbeholder seg også under enhver omstendighet å beholde 6 tomter tilbake til seg selv. Disse tomter skal derfor heller ikke belastes eller delta i utbyggingsomkostninger.

4. Brødrene Torjussen A/S har ikke rett til å disponere over eller gjennomtvinge noen realisering av utbyggingen av området. Hvis eierne beslutter seg til at det ikke skal gjøres noe med området, har Brødrene Torjussen A/S ikke noe annet krav mot eierne enn å få dekket sine utgifter med renter. Disse beløp har Brødrene Torjussen A/S under enhver omstendighet krav på å få dekket - i den utstrekning eierne får disse refundert. Det er videre forutsetningen at hvis eierne beslutter seg til å selge tomter, skal han henvise eventuelle kjøpere til Brødrene Torjussen A/S når det gjelder oppførelse av bygg på tomten.

5. Hvis det ikke innen 7 år etter underskriften av denne kontrakt er påbegynt realisering av tomter fra eiernes side, faller kontrakten uten videre bort og Brødrene Torjussen A/S har da intet annet krav enn å få dekket sine utgifter med renter. 6. Nærværende kontrakt blir å tinglyse på gnr. 7 bnr. 29 i Stavanger.»

Kontrakten av 13. juni 1977 ble inngått med de 4 eiere av gnr. 6 bnr. 14 på Hundvåg, kontrakten av 19. oktober 1977 med de 4 eiere av gnr. 6 bnr. 12 på Hundvåg og kontrakten av 11. november 1977 med eieren av gnr. 6 bnr. 115 på Hundvåg.

Samtlige kontrakter ble i henhold til pkt. 6 oversendt byfogden i Stavanger med begjæring om tinglysing. Kontrakten ble dagbokført, men nektet tinglyst. - - -

Rettens bemerkninger:

Det fremgår klart av forarbeidene til konsesjonsloven at bestemmelsen i loven §3, første ledds annet pkt. før lovendringen i 1978, i første rekke tok sikte på å fange inn en del negative servitutter. Retten viser i denne forbindelse til konsesjonslovkomitéens innstilling av 21. desember 1966, spesielt 40, 47 og 53, Ot. prp. nr. 6 for 1972/73 34 og Torgeir Austenå: Konsesjonsreglane for fast eigedom 35. Spørsmålet blir etter dette om loven med uttrykket «andre rettigheter over fast eiendom» også omfatter kontrakter av det innhold som referert innledningsvis. Dette spørsmål må etter rettens oppfatning besvares bekreftende. Selv om utbyggingskontrakter av den type det her dreier seg om ikke er nevnt spesielt i forarbeidene til loven, synes det klart å fremgå at nevnte lovbestemmelse også må omfatte rettigheter knyttet til slike kontrakter jfr. Ot. prp. nr. 6 for 1972/73 28 og merknaden til loven §9 i innst. O. nr. 22 for 1973/74. (Ot. prp. nr. 12 for 1973/74.) Her uttaler komité-flertallet følgende: «Komitéen er kjent med at det fra forskjellige hold er tatt opp spørsmålet om det ved meddelelse av konsesjon, f.eks. til entreprenører på områder som skal legges ut til hyttefelt og som skal bebygges av konsesjonæren, bør kunne settes som vilkår at det ved utbyggingen skal nyttes lokal arbeidskraft. Dette er således tatt opp i Stortinget den 30. januar i år. Komitéen er av den oppfatning at et slikt vilkår kan settes uten at dette nødvendiggjør spesielle endringer i loven». Selv om det spørsmål som stortingskomitéen her behandlet hadde relasjon til et spesielt forhold vedr. arbeidskraftsituasjonen i utbyggingsområder og ikke til spørsmålet om konsesjonsplikt for utbyggingskontrakter, fremgår det tydelig av komitéens anførsler at man anså slike kontrakter som konsesjonspliktige. I forarbeidene til endringsloven av 26. mai 1978 (Ot. prp. nr. 75 for 1976/77 7) heter det følgende i forslaget til endring av loven §3: «Endringen i denne paragraf tar bare sikte på en presisering av at utbyggingskontrakter av enhver art går inn under bestemmelsen i første ledds annet punktum siden det er blitt fremkastet tvil om dette. Etter departementets forståelse er en her på linje med Landbrukskomitéens syn som ble tilkjennegitt i Innst. O. nr. 22 (1973-74) i merknaden til §3 og §9 om utelatelse av 10-årsgrensen vedkommende «andre rettigheter» i §3 der komitéen nettopp hadde utbyggingskontrakter i tankene. Under praktiseringen av §3 har departementet erfart hvilken betydning de såkalte utbyggingskontrakter kan ha bl.a. med hensyn til standard og pris på boligbygg, derunder om mulighetene for husbankfinansiering og besettelsen av boligen. Ikke minst for større presskommuner synes dette å være viktig, bl.a. for å kunne øve en viss medinnflytelse gjennom fastsettelse av konsesjonsvilkår ...».

Retten viser også til Innst. O nr. 40 for 1977/78 4, 2. spalte.

Etter det anførte finner retten at de foreliggende kontrakter går inn under bestemmelsen i den tidligere §3, første ledds annet pkt., og at kontraktene derfor er konsesjonspliktige, dersom vilkårene er til stede, nemlig at kontraktene innebærer en vesentlig innskrenkning av eiernes adgang til å rå over eiendommene eller å få det økonomiske utbytte av dem.

Som det fremgår av tinglysingsdommerens begrunnelse for å nekte kontraktene tinglyst, er det også henvist til §2, siste pkt. i konsesjonsforskriftene av 13. desember 1974. Etter rettens oppfatning kan denne bestemmelse ikke tillegges noen betydning for spørsmålet om rekkevidden av konsesjonsloven §3, første ledds annet pkt. Forskriftenes §2 forutsetter kun at utbyggingskontrakter kan være konsesjonspliktige. Hvorvidt dette er tilfelle, vil måtte bero på en konkret vurdering av hver enkelt kontrakt i lys av loven §3, første ledds annet pkt.

Når det gjelder spørsmålet om hvorvidt de foreliggende overenskomster antas å være konsesjonspliktige, skal retten bemerke:

Kontraktene, slik de er formulert, synes å gi de berørte grunneiere betydelige fordeler med henblikk på en senere utbygging av eiendommene. Således forplikter saksøkeren seg i henhold til kontraktenes pkt. 2 å foreta de nødvendige grunnlagsinvesteringer ved opparbeidelse av vei - vann - og kloakkanlegg. Grunneierne skal videre ha adgang til selv å omsette de byggeklare tomter og velge ut eventuelle kjøpere. Endelig skal eierne av gnr. 7 bnr. 29 få holde tilbake seks refusjonsfrie tomter, eierne av gnr. 6 bnr. 14, åtte refusjonsfrie tomter, eierne av gnr. 6 bnr. 12 to refusjonsfrie tomter, og eieren av gnr. 16 bnr. 115 to refusjonsfrie tomter. På den annen side kan det ikke være særlig tvilsomt at det i første rekke blir saksøkeren som vil komme til å høste den økonomiske gevinst, dersom utbyggingsplanene ville blitt realisert. Selv om det etter konsesjonsloven §3, første ledds annet pkt. i og for seg er irrelevant hvilke økonomiske følger det vil få for utbyggerne, dersom kontrakten blir gjennomført, er det likevel av betydning å få dette nærmere konkretisert, idet en sammenligning av de økonomiske konsekvenser for kontraktspartene vil kunne få betydning for spørsmålet om hvorvidt kontraktene i vesentlig grad innskrenker eiernes adgang til å rå over eiendommene eller til å få det økonomiske utbytte av dem. Det dreier seg her om 4 utbyggingsarealer på henholdsvis 20, 80, 19 og 30 dekar som vil gi plass til et betydelig antall boligbygg. I henhold til kontraktenes pkt. 1 er det forutsetningen at saksøkeren skal forestå utbyggingen av samtlige arealer. Retten forstår denne bestemmelse slik at saksøkeren her har sikret seg en eksklusiv adgang til å oppføre og omsette de bolighus som vil bli bygget, dersom utbyggingsplanene blir realisert. Dette vil gi saksøkeren betydelige økonomiske fordeler, idet han uten hensyn til konkurrerende utbyggingsfirmaer ville ha eneretten til å bygge og selge et betydelig antall hus. Dersom grunneierne i henhold til kontraktens pkt. 5 skulle bestemme seg for å la utbyggingsplanene falle, ville saksøkeren ikke risikere noe økonomisk tap, idet han i henhold til kontraktenes pkt. 4 og 5 vil ha krav på å få refundert alle sine utgifter med tillegg av renter.

Når det gjelder spørsmålet om hvilke rådighetsinnskrenkninger kontraktene må antas å ha medført for eierne, peker retten spesielt på pkt. 5, der det heter at kontraktene uten videre vil falle bort, dersom eierne ikke i løpet av 7 år etter underskriften har påbegynt realiseringen av tomtesalget. Denne bestemmelse innebærer at tomteeierne i en periode på 7 år skal være avskåret fra å rå over eiendommene på annen måte enn å la dem utbygge av saksøkeren. Selv om denne bestemmelse synes å gå svært langt med hensyn til rådighetsinnskrenkningen, kan ikke retten finne at det her dreier seg om et så vidt vesentlig inngrep at dette alene kan etablere konsesjonsplikt etter konsesjonsloven §3, første ledds annet pkt. Retten peker i denne forbindelse på at det her dreier seg om arealer som i henhold til den foreliggende generalplan og flere reguleringsplaner ikke har noen annen aktuell anvendelse enn til boligutbygging.

Retten finner derimot, om enn under tvil, at kontraktene etter en helhetsvurdering må antas å være konsesjonspliktige, fordi de i vesentlig grad innskrenker eiernes adgang til å få det økonomiske utbytte av eiendommene. Ved denne vurdering har retten lagt vesentlig vekt på at kontraktene hindrer grunneierne fra selv å forestå utbyggingen av arealene i en periode på 7 år. Dernest er det tatt hensyn til at saksøkeren ved å sikre seg eneretten til eventuell utbygging har avskåret grunneierne fra å reflektere på andre og mer fordelaktige tilbud fra konkurrerende utbyggingsfirmaer. Selv om grunneierne i henhold til kontraktene har sikret seg økonomiske fordeler i form av de grunnlagsinvesteringer som saksøkeren har forpliktet seg til ved å forbeholde seg refusjonsfrihet for noen tomter, antar retten likevel etter en totalvurdering av de foreliggende kontrakter at det her må foreligge konsesjonsplikt, idet de rettigheter som saksøkeren har sikret seg i vesentlig grad vil representere en innskrenkning i grunneiernes adgang til å få det økonomiske utbytte av eiendommene.

Etter det resultat retten er kommet til, blir det ikke nødvendig å ta standpunkt til hvilket innhold eierbegrepet i loven §3, første ledds annet pkt. skal gis idet retten er kommet frem til sin konklusjon ut fra en vurdering av kontraktene i relasjon til de aktuelle eiere.

Staten v/Justisdepartementet vil etter det anførte bli å frifinne i samtlige saker. Som nevnt foran har retten vært i tvil. Saksomkostninger vil derfor ikke bli tilkjent hva realiteten angår. Imidlertid har det under saksforberedelsen vært avsagt flere kjennelser som også har vært prøvet i lagmannsretten og i Høyesteretts kjæremålsutvalg. Dette gjelder Gulating lagmannsretts kjennelse av 23. september 1978, i hvilken Staten under dissens fikk medhold i at et notat utarbeidet av en tidligere konsulent i Justisdepartementet ikke kunne kreves fremlagt. Avgjørelsen av saksomkostningsspørsmålet ble utsatt i medhold av tvistemålsloven §179. Avgjørelsen ble påkjært til Høyesteretts kjæremålsutvalg som ved kjennelse av 3. november 1978 opphevet lagmannsrettens kjennelse på det grunnlag at kjæremålsfristen over byrettens beslutning var oversittet av Staten. Torjussen ble tilkjent saksomkostninger for lagmannsrettens kjæremålsutvalg med kr. 2.000,-. Etter at Staten ved byrettens kjennelse av 14. november 1978 var gitt oppreisning for oversittelse av kjæremålsfristen, avsa lagmannsretten den 5. januar 1979 ny kjennelse om fremleggelsesspørsmålet med samme resultat som i kjennelsen av 23. september 1978. Avgjørelsen av omkostningsspørsmålet ble utsatt. Kjennelsen ble av Torjussen påkjært, men kjæremålet ble forkastet ved kjæremålsutvalgets kjennelse av 19. april 1979. Saksomkostningsspørsmålet ble utsatt.

Den 11. oktober 1978 avga lagdommer Ola Rygg forklaring som sakkyndig for Skien og Porsgrunn byrett ved bevisopptak forut for hovedforhandling etter begjæring fra Stavanger byrett. Staten påkjærte deretter den 17. oktober 1978 byrettens beslutning om å avhøre Rygg ved bevisopptak og nedla påstand om at Ryggs forklaring skulle avskjæres som bevis i saken. Ved lagmannsrettens kjennelse av 13. september 1979 ble kjæremålet avvist. Avgjørelsen av omkostningsspørsmålet ble utsatt. Kjennelsen ble av Staten påkjært videre til kjæremålsutvalget som ved kjennelse av 11. oktober 1979 opphevet lagmannsrettens avgjørelse og hjemviste saken. Spørsmålet om saksomkostninger ble utsatt. Ved lagmannsrettens nye kjennelse av 2. november 1979 ble Ryggs forklaring avskåret som bevis i saken. Også denne gang ble saksomkostningsspørsmålet utsatt. Retten finner at Staten v/Justisdepartementet skal tilkjennes saksomkostninger i de kjæremålssaker som er referert foran hvor saksomkostninger ikke tidligere er tilkjent. Omkostningene finnes passende å kunne settes til kr. 6.000,-. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Lars Sollesnes, C. H. Endresen og ekstraordinær dommer v/lagmannsretten sorenskriver Harald Hove): - - -

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten, og kan på vesentlige punkt tiltre byrettens begrunnelse.

Som fremhevet fra statens side er det klart at de foreliggende overenskomster har en annen karakter enn en vanlig entreprisekontrakt, som i tilfelle ville innebære at Torjussen som entreprenør skulle utføre opdrag for eiernes regning, uten at Torjussen ville fått noen form for rådighet over eiendommene. En alminnelig entreprisekontrakt ville ikke ha begrenset eiernes rådighet over eiendommene.

Torjussen har sterkt understreket at han utelukkende har en betinget rett til å gjøre arealene byggeklare. I overenskomstene er det herom sagt: «Brødrene Torjussen A/S har ikke rett til å disponere over eller gjennomtvinge noen realisering av utbygningen av området. Hvis eierne beslutter seg til at det ikke skal gjøres noe med området, har Brødrene Torjussen A/S ikke noe annet krav mot eierne enn å få dekket sine utgifter med renter».

Da overenskomstene ble inngått, var det på det rene at kommunen hadde planlagt utbygging av felter på Hundvåg i årene fra og med 1978 til og med 1985, herunder også det vesentlige av de felter som omfattes av overenskomstene. Lagmannsretten finner det lite tvilsomt at grunneierne og Torjussen var kjent med kommunens utbyggingsplaner da overenskomstene ble inngått. Den utbygging som omfattes av overenskomstene, fremstiller seg som et alternativ til kommunens utbyggingsplaner. Uansett de ord som er benyttet i overenskomstene, bør det etter lagmannsrettens oppfatning legges til grunn at alle parters forutsetning var at Torjussens arbeid med å tilrettelegge byggetomter skulle settes i gang og gjennomføres i den utstrekning en slik privat utbyggingsplan kunne la seg gjennomføre.

Etter lagmannsrettens oppfatning inneholder overenskomstene bestemmelser som medfører en begrensning av eiernes adgang til å rå over eiendommene og til å få det økonomiske utbytte av dem.

Lagmannsretten legger for så vidt vesentlig vekt på at eierne ved overenskomstene for et tidsrom av 7 år har fraskrevet seg adgangen til å opparbeide arealene til byggetomter, f.eks. ved å etablere samarbeid med andre entreprenører med henblikk på å gjøre områdene byggeklare. Hertil er innvendt at grunneiernes personlige forhold var slik at det var urealistisk å regne med at noen av dem kunne gjennomføre et slikt arbeid, verken alene eller i samarbeid med andre. Lagmannsretten er enig med staten i at man ikke kan ta hensyn til eiernes rent personlige forhold, så som alder, kjønn, utdannelse og yrke, når man skal bedømme om overenskomstene innebærer en rådighetsinnskrenkning. Etter lagmannsrettens oppfatning må overenskomstenes innhold vurderes uavhengig av hvem som var eier da disse ble inngått. Overenskomstene skulle kunne tinglyses på eiendommene, og det ville ikke være noe til hinder for at eierne overdro sine eiendommer til andre. Spørsmålet om rådighetsinnskrenkning må vurderes på bakgrunn av eiendommenes art og i forhold til en eiers alminnelige mulighet for å utøve rådighet over en eiendom. I de foreliggende tilfeller er det på det rene at det ikke lenger var aktuelt å drive jordbruk som yrke på noen av eiendommene. Lagmannsretten finner det lite tvilsomt at eierne ved å inngå overenskomstene har avskåret seg fra muligheten for å utøve visse former for rådighet over fast eiendom, slik som nevnt ovenfor.

Lagmannsretten finner at meget taler for at overenskomstene ville innebære at Torjussen, dersom han hadde fått mulighet til å gjøre tomtene byggeklare, faktisk ville oppnå enerett til å føre opp hus, slik byretten har lagt til grunn. Lagmannsretten går ikke nærmere inn på dette spørsmål. Etter lagmannsrettens oppfatning synes det lite tvilsomt at grunneierne ved overenskomstene er blitt avskåret fra muligheten for selv å føre opp hus på forretningsmessig basis, enten for egen regning eller i samarbeid med andre byggmestre enn Torjussen. I overenskomstene er sagt at grunneierne skal «henvise» tomtekjøpere til Torjussen. Uttrykket er noe diffust, men det må i alle fall ligge så meget i det at grunneierne har påtatt seg en viss plikt til å medvirke til at Torjussen fikk kontrakt på å føre opp husene som byggmester, og at grunneierne selv hadde avskåret seg fra denne mulighet. For så vidt er deres rådighet begrenset. Det er alminnelig oppfatning at når man gjennomfører et slikt byggeprosjekt som Torjussen tok sikte på, så vil fortjenesten i det vesentlige ligge i oppførelse av salg av hus. Eiernes mulighet for å få økonomisk utbytte av eiendommene må følgelig anses redusert ved de rettigheter som Torjussen er tilsagt.

Det videre spørsmål er om rådighet over eiendommene eller deres adgang til å få det økonomiske utbytte av disse er vesentlig innskrenket, jfr. konsesjonsloven §3, første ledd, annet punktum, slik loven lød da overenskomstene ble inngått.

Lagmannsretten er enig med staten i at når man skal ta standpunkt til vesentlighetsspørsmålet, så må man se rådighetsbegrensningen og begrensningen av adgangen til å få det økonomiske utbytte i sammenheng. På bakgrunn herav er det etter lagmannsrettens oppfatning naturlig å karakterisere de foreliggende overenskomster som utbyggingskontrakter, som etter de nå gjeldende konsesjonsregler utvilsomt er konsesjonspliktige.

Lagmannsretten er videre enig med staten i at gode grunner taler for at konsesjonsloven §3, første ledd, annet punktum, slik den lød i 1977, må oppfattes slik at den gjaldt for alminnelige utbyggingskontrakter, idet slike kontrakter i sin alminnelighet ville medføre en vesentlig innskrenkning av en eiers adgang til å rå over eiendommen eller til å få det økonomiske utbytte av den.

I konsesjonslovkomitéens innstilling av 1966, 47 er det gitt uttrykk for at man ved forslaget til §3 i særlig grad tok sikte på å få kontroll over visse former for negative servitutter. Det synes imidlertid klart at denne bestemmelse ikke kan fortolkes slik at den omhandler utelukkende negative servitutter. Departementet og stortingskomitéen har forutsatt at også andre rettigheter kan være gjenstand for konsesjonsplikt. Stortingskomitéens flertall hadde utbyggingskontrakter i tankene da det foreslo at 10-års begrensningen vedrørende «andre rettigheter» i departementets proposisjon skulle utgå, jfr. komitéens bemerkninger til §9, Innst. O. nr. 22 - 1973-74 10.

Det vises i denne sammenheng også til Ot. prp. nr. 75 for 1976-77 hvor det i bemerkninger vedr. §3 heter: «Endringene i denne paragraf tar bare sikte på en presisering av at utbyggingskontrakter av enhver art går inn under bestemmelsen i første ledds annet punktum siden det er blitt fremkastet tvil om det».

Stortingskomitéens flertall ga i sine bemerkninger til §3 (Innst. O. nr. 40 1977-78) uttrykk for at det ikke så på den foreslåtte forandring som en utvidelse av konsesjonsplikten, men utelukkende som en presisering av det som etter flertallets oppfatning fulgte av §3 slik den lød tidligere. Også under debatten i Odelstinget ga medlemmer av komitéflertallet uttrykk for at endringen av §3 ikke innebar en utvidelse av konsesjonsplikten, men en nærmere presisering av paragrafen fordi det ved enkelte anledninger hadde vært reist tvil om forståelsen av den.

Lagmannsretten er enig med staten i at det ved fortolkning av en noe uklar bestemmelse må ses hen til lovkonsipistenes oppfatning om innholdet i og rekkevidden av bestemmelsen. Bestemmelsen må også ses i lys av den lovforandring som ble foretatt i 1978. Det bør legges vesentlig vekt på at det ved denne lovforandring ikke var hensikten å utvide konsesjonsplikten, men å foreta en presisering av hva som lå i den tidligere gjeldende bestemmelse.

Lagmannsretten oppfatter §3, slik den lød i 1977, slik at vesentlighetskravet er oppfylt når det er tale om utbyggingskontrakter av den karakter som i dette tilfelle er tale om. De foreliggende overenskomster var følgelig konsesjonspliktige.

Byrettens dom blir å stadfeste.

Anken har vært forgjeves. I medhold av tvistemålsloven §180, første ledd, i.f., vil saksomkostninger ikke bli ilagt. Det er tale om anvendelse av en noe uklar bestemmelse, og det finnes å foreligge særlige omstendigheter som gir grunn til å frita den tapende part fra å svare saksomkostninger for lagmannsretten. Det er ikke grunn til å endre byrettens omkostningsavgjørelse i ankesakene.

Når det gjelder saksomkostninger i kjæremålssakene er lagmannsretten enig med byretten, og tiltrer dens begrunnelse. Byrettens omkostningsavgjørelse for så vidt blir å stadfeste.

Dommen er enstemmig. - - -