LE-1991-1472
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1992-04-03 |
| Publisert: | LE-1991-01472 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Drammen byrett Nr. 36/89 A - Eidsivating lagmannsrett LE-1991-01472 A. HR-1992-00418 (Kjæremålet forkastet). |
| Parter: | Ankende part: 1. Marit Andersen 2. Børre Andersen (Prosessfullmektig: Advokat Einar Andreas Fuglesang, Drammen). Motpart: 1. Gunnar Sama 2. Tina Laumann (Prosessfullmektig: Advokat Per N. Pedersen, Holmestrand). |
| Forfatter: | 1. Lagmann Raamund Stuhaug, formann 2. Lagdommer Jan Hein Eriksen 3. Kst. lagdommer Sissel Rydman Langseth |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §174, §180 |
Ektefellene Marit og Børre Andersen oppførte i 1976-1978 enebolig på eiendommen Skogliveien 81 B, gnr. 14 bnr. 71 i Drammen. Ektefellene bodde på eiendommen til 1988. Da solgte de eiendommen til Gunnar Sama og Tina Laumann.
Kjøpekontrakten av 17. februar 1988 inneholdt følgende klausul: Kjøper overtar eiendommen som besiktiget og gjennomgått.
Selger har intet ansvar for eventuelle bygningsmessige skjulte feil eller mangler han/hun ikke vet om, herunder sopp, råte og skadeinsekter av enhver art. Selger er ikke kjent med at slike feil/mangler foreligger, og garanterer at det til hans/hennes kunnskap ikke har kommet påbud fra offentlig myndighet som ikke er utført og/eller betalt.
Det ble oppdaget vann og fuktskader m.m. i kjelleren. Murmester Rolf Andersen avga etter foranledning fra kjøperen 26. oktober 1988 rapport til Aktiv Forsikring AS om skadene. Hans konklusjon var at bygningen var i så dårlig forfatning at kjøperne burde søke å få hevet kjøpet. Rapporten medførte at forsikringsselskapet sa opp forsikringen fra 15. november 1988 ut fra en risikovurdering.
Gunnar Sama og Tina Laumann reiste sak mot Marit Andersen med krav om hevning av kjøpet og tilbakebetaling av kjøpesummen, kr 1250000,-, og omkostningene ved overdragelsen, kr 49295,-.
Drammen byrett avsa 5. februar 1991 dom med slik rettet domsslutning:
1. Marit Andersen dømmes til å betale Gunnar Sama og Tina Laumann et prisavslag på kr 150 000,-.
2. Marit Andersen dømmes til å betale saksomkostninger til Gunnar Sama og Tina Laumann med kr 32696,-.
3. Oppfyllelsesfristen er 14 -fjorten- dager.
Det fremgår av byrettens premisser at prisavslaget omfatter renter.
Byrettens omkostningsavgjørelse ble påkjært til lagmannsretten av Gunnar Sama og Tina Laumann, som gjorde gjeldende at utlegg til meddommerne og rettsgebyr, i alt kr 21560,-, ved en feil ikke var medtatt i omkostningsfastsettelsen.
Eidsivating lagmannsrett avsa 11. april 1991 kjennelse med slik slutning:
1. Byrettens dom oppheves så langt den er påkjæret og hjemvises til ny behandling for byretten.
2. Saksomkostninger for lagmannsretten avgjøres i forbindelse med den dom som avslutter saken.
Marit Andersen har i rett tid, 18. april 1991, anket byrettens dom til lagmannsretten. Gunnar Sama og Tina Laumann har tatt til gjenmæle.
Drammen byrett avsa 18. juni 1991 kjennelse i kjæremålssaken med slik slutning:
Marit Andersen dømmes til innen 14 -fjorten- dager å betale saksomkostninger til Gunnar Sama og Tina Laumann i sak nr. 36/89 A ved Drammen byrett, med kr 54256,- -femtifiretusentohundreogfemtiseks 00/100-. Oppfyllelsesfristen er 14 -fjorten- dager.
Ankeforhandling ble holdt 19. og 20. mars 1992 i Drammen. Som det fremgår av rettsboken, er det enighet om at Børre Andersen skal stå som ankepart sammen med Marit Andersen. Børre Andersen, Gunnar Sama og Tina Laumann møtte og ga partsforklaringer. Det ble avhørt to vitner hvorav ett var nytt for lagmannsretten. Retten foretok åstedsbefaring. Det er fremlagt nye prisoverslag for utbedringsarbeider, men saken står for øvrig i samme stilling som for byretten. Det fremgår av rettsboken hva som ble dokumentert.
Om det nærmere saksforhold vises til byrettens dom og fremstillingen nedenfor.
De ankende parter, Marit og Børre Andersen, har gjort gjeldende at byretten tar feil når den har funnet at det er påvist mangler ved eiendommen som gir grunnlag for prisavslag.
Det er ingen mangel at det vår og høst kan komme vann i grovkjelleren. Vanninnsiget skyldes verken mangler ved sålen i kjellergulvet eller dreneringen. Drensledningene er lagt rundt grunnmuren fra 20 til 50 cm under såletoppen. Det er i tillegg lagt en tverrgående drensledning parallellt med grunnmuren i en avstand av 4 meter. At overflatevann har kommet inn i kjelleren, skyldes at kjøper har unnlatt å følge selgers anvisning om å renske dreneringsgrøften. Sprekkene og utbulingen i grunnmuren er bagatellmessige og oppsto kort tid etter oppføringen. Deretter har det ikke vært noen bevegelse i muren. Grunnmuren er lagt med lecablokker på et armert fundament og er avrettet mot fjellknausen. Byggeforskriftene tillater lengder på 9 meter uten avstiving. Det var forutsatt avstiving i forbindelse med oppføring av skillevegg ved senere innredning av kjelleren. Selger har oppfylt sin opplysningsplikt. I salgsoppgaven fremgikk at det dreiet seg om en "stor uinnredet kjeller". I taksten 29. oktober 1987, som ble levert kjøper før kontraktsinngåelsen, fremgikk at det var fukt i kjelleren. Derimot har kjøper, hevdes det, ikke oppfylt sin undersøkelsesplikt. Kjøper besiktiget kjelleren ved to visninger, og burde ha oppdaget mulige feil, som var godt synlige. Det ble videre gjort oppmerksom på sprekken i utvendig terassemur, som sto i forband med grunnmuren og trykket på denne. Kjøper har likevel unnlatt å følge selgers anvisning om å hugge av terassemuren. Det er for øvrig ikke godtgjort at grunnmuren er skadet. Det bestrides at feieluken er i strid med forskriftene. Det forhold at kjøper ikke har søkt fagkyndig bistand ved besiktigelsene, medfører etter rettspraksis og teori at han ikke kan påberope seg mangler.
Ansvarsfraskrivelsesklausulen i kjøpekontrakten er alminnelig benyttet av eiendomsmeglere ved salg av fast eiendom. Det er i rettspraksis og teori akseptert at selger har et rimelig krav på å kunne beskytte seg mot skjulte feil. Selger har verken tilbakeholdt eller gitt uriktige opplysninger som kan medføre at klausulen settes til side.
Byretten tar feil når den legger til grunn at kjøper ved salgsoppgaven og taksten var tilsikret takstein av tegl eller betong. Det er forskriftsmessig lagt eternittplater, som i likhet med vanlig takstein er et alternativ til papp. Takstein er i likhet med takpapp fellesbetegnelser for takbelegg. Taket er for øvrig godt synlig fra innkjørselen til huset, og forholdet burde vært oppdaget av en aktsom kjøper. En mulig mangel medfører ikke verdiforringelse, og kjøper har under ingen omstendighet krav på verdien av nytt tak.
Byretten har satt prisavslaget vesentlig for høyt. Det var feil å beregne prisavslaget forholdsmessig av kjøpesummen, kr 1250000,-. Det riktige må være å ta utgangspunkt i den senere verdi, jfr. taksten av 28. desember 1990, kr 650000,-. Mulige utbedringsarbeider er kostnadsberegnet til kr 56399,- eksklusiv mva., jfr. anbud 18. mars 1991 fra Ole Selvig A/S vedrørende omtekking av tak og pristilbud av 21. mars 1991 fra Arne Engelstad A/S og Lars Schau Entreprenørforretning A/S vedrørende drenering m.v. og oppretting av grunnmur.
Saksomkostningsavgjørelsen i byrettens kjennelse av 18. juni 1991 er feil, idet det ikke er dokumentert noe forlikstilbud fra ankemotpartene. Tilkjent prisavslag ligger beløpsmessig nærmere ankepartenes påstand om frifinnelse enn motpartenes påstand om tilbakebetaling av kjøpesummen og omkostningene.
De ankende parter har nedlagt slik påstand:
Marit og Børre Andersen frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for begge retter. Ankemotpartene, Gunnar Sama og Tina Laumann, har gjort gjeldende at byrettens dom er riktig.
De har særlig fremholdt at manglene er påvist under befaringen og at de er vurdert av fagkyndige meddommere i byretten. Det er videre vist til at forsikringsselskapet sa opp forsikringen på eiendommen ut fra en risikovurdering.
Sålen besto av et tynt lag mager betong og var ikke avrettet mot fjellknausen. Feilen medførte setningsskader i grunnmuren. Den var i strid med forskriftene oppført med lecablokker i 9 meters lengde uten avstiving. Feilen medførte at muren bulet på grunn av utvendig jordtrykk. Vanninnsiget i kjelleren medfører fuktskader i muren og skyldes mangler ved sålen og/eller dreneringen. Det er særlig pekt på at det trenger vann inn ved fjellknausen, som må sprenges vekk. Grunnmursplatene er lagt feil med utsiden inn og med mangelfull overlapping.
Det erkjennes at kjøper var oppmerksom på sprekken i terassemuren. Den skjulte mangel besto i at terassemuren var forankret i grunnmuren, slik at trykket har medført skader på denne. Det var videre en mangel at taket var tekket med eternittplater i stedet for takstein, som var angitt i salgsoppgaven og taksten. Det er vist til at NS 3010 og 3011 skiller mellom tegl- og betongtakstein. Feieluken var ikke forskriftsmessig.
Ansvarsfraskrivelsesklausulen får ikke anvendelse, idet selger kjente til manglene. Ankepartene hadde bodd over 10 år i huset, og Børre Andersen, som var utdannet ingeniør, hadde selv utført grunnarbeidene og oppført grunnmuren. Selger har gitt uriktige opplysninger og har unnlatt å opplyse om manglene. Det er særlig vist til at taksten av 29. oktober 1987 ble levert kjøper etter kontraktsinngåelsen, og at Børre Andersen på forespørsel fra Gunnar Sama opplyste at kjelleren var tørr. Det bestrides at kjøper, som ikke er fagkyndig, har forsømt undersøkelsesplikten.
Prisavslaget skal beregnes forholdsmessig av kjøpesummen, kr 1250000,-. Utbedringsarbeidene overstiger det prisavslag som kreves. Det vises til pristilbud fra Anleggsservice, kr 83620,- vedrørende grunnarbeider m.v., pristilbudet fra Ole Selvig A/S, kr 8000,- vedrørende riving av terrassemuren og prisoverslag av 17. januar 1991 fra Økonomitak A/S, kr 71245,- vedrørende omtekking av taket. Overslagene omfatter ikke mva.
Ankemotpartene har nedlagt slik påstand:
1. Drammen byretts dom av 5. februar 1991 pkt. 1 stadfestes.
2. Marit og Børre Andersen dømmes til å betale saksomkostninger til Gunnar Sama og Tina Laumann for både byrett og lagmannsrett.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten og kan i det vesentlige tiltre byrettens premisser.
Gunnar Sama og Tina Laumann flyttet inn på eiendommen 11. mai 1988. Etter en periode med nedbør, oppdaget Tina Laumann under besøk i kjelleren i juni s.å. at det sto vann der. Under lagmannsrettens befaring påviste entreprenør Magne Andersen vann i gruslaget ved grunnmuren på sydsiden. Muren hadde fuktskader. Den bulet svakt innover, hadde to gjennomgående sprekkdannelser og flere lecablokker i nederste rad var løsnet. I det sydvestre hjørne av kjelleren hvilte muren på fjell som stakk opp over gulvnivå. For øvrig hvilte grunnmuren på et tynt lag mager betong som var lagt på grus.
Det er på det rene at dreneringen i det sydvestre hjørnet var mangelfull og at vann har rent langs fjellet inn i kjelleren. At fjellet ikke var sprengt bort, anser lagmannsretten som en mangel. Hvorvidt vanninnsiget også skyldes mangler ved dreneringen for øvrig og ved kjellergulvet, går lagmannsretten ikke nærmere inn på. Det bemerkes at vannavstøtende plater mot utvendig grunnmur var lagt med utsiden inn og med mangelfull overlapping, men feilen har neppe hatt betydning for vanninnsiget i kjelleren. At tverrgående dreneringsgrøft først ble rensket av Gunnar Sama på et senere tidspunkt, har ikke hatt nevneverdig betydning. Jordtrykket har medført at grunnmuren bulet innover. Forholdet skyldes at muren er oppført med lecablokker i 9 meters lengde uten avstiving. Det er etter lagmannsrettens oppfatning en mangel. Sprekkdannelsene er setningsskader som følge av at muren dels er oppført på fjell, dels på utilstrekkelig såle.
Børre Andersen hadde selv utført grunnarbeidene og oppført grunnmuren. Da salget fant sted, hadde han bodd på eiendommen i omlag 10 år. Lagmannsretten legger til grunn at han var kjent med manglene. I salgsoppgaven og kjøpekontrakten var det ikke nevnt at eiendommen hadde mangler. Det fremgikk av taksten 29. oktober 1987 at det var "noe fukt i bakkant", men lagmannsretten legger til grunn at taksten først ble levert Gunnar Sama etter kontraktsinngåelsen 17. februar 1988. Beskrivelsen for så vidt er dessuten under enhver omstendighet utilstrekkelig idet det er et ikke ubetydelig vanninnsig i kjelleren. Det legges videre til grunn at Gunnar Sama, under en visning i januar 1988, spurte Børre Andersen om det hadde vært fuktighet i kjelleren i forbindelse med nedbør om høsten 1987, men at svaret var benektende på tross av at Børre Andersen må ha visst at dette ikke var riktig.
Det legges således til grunn at Børre Andersen dels har fortiet opplysninger om manglene, som han måtte forstå var av betydning for kjøper, dels har gitt uriktige opplysninger. Lagmannsretten kan ikke se at kjøper i dette tilfelle har forsømt sin undersøkelsesplikt. Det må antas at det ikke var vann i kjelleren da visningene fant sted ved årsskiftet og i januar 1988. Lagmannsretten legger for øvrig til grunn Gunnar Samas forklaring om at kjelleren var mørk under visningene, og at han først i etterhånd har oppdaget at det var en lampe der. Da Børre Andersen som nevnt har kjent til manglene, kommer ansvarsfraskrivelsesklausulen i kjøpekontrakten ikke til anvendelse.
Lagmannsretten er enig med byretten i at det var en mangel at taket var tekket med eternittplater i stedet for takstein som var angitt i salgsoppgaven. Kjøper kan ikke bebreides for at han ikke oppdaget forholdet tidligere. Det vises til byrettens premisser om dette.
Lagmannsretten er enig med byretten i at manglene har forringet eiendommens verdi og at betingelsene for prisavslag således er oppfylt. Etter kjøpsrettslige prinsipper skal prisavslaget gis som et forholdsmessig avslag i kjøpesummen, kr 1250000,-, uten hensyn til at det senere har vært en generell nedgang i markedsverdien for faste eiendommer. Det må legges til grunn at byretten har satt prisavslaget til vel kr 100000,-, idet det resterende beløp er renter. Ankemotpartene har påstått stadfestelse av dommen. Etter de foreliggende opplysninger om manglene og kostnadene vedrørende utbedring, finner lagmannsretten at prisavslaget for verdiforringelsen minst må utgjøre kr 100000,-. Etter dette blir byrettens dom punkt 1 og 3 å stadfeste.
Saken er for byretten dels vunnet, dels tapt, idet ankemotpartene ikke har fått medhold i hevningspåstanden. Etter hovedregelen i tvistemålsloven §174 første ledd bærer hver av partene sine omkostninger. Lagmannsretten finner grunn til å tilkjenne ankemotpartene saksomkostninger for byretten etter unntaksregelen i annet ledd i bestemmelsen. Slike forhold som er nevnt i annet ledds annet punktum er ikke til stede i saken, men regelen er ikke uttømmende. Det fremgår blant annet av Rt-1978-1136 og Rt-1958-254 at også andre forhold enn de som er spesielt nevnt, kan gi grunnlag for unntak fra hovedregelen i første ledd. Retten står temmelig fritt både med hensyn til hvilke forhold det skal legges vekt på og hvilken vekt det enkelte hensyn skal tillegges, se Schei; Tvistemålsloven med kommentarer, 1990, bind I, side 360. Lagmannsretten legger for sin avgjørelse vekt på at ankepartenes brudd på opplysningsplikten ved kontraktsinngåelsen var graverende, at det kan være tvil om manglene kunne ha gitt grunnlag for hevning av kjøpet og at de saksomkostninger som utelukkende gjaldt hevningspåstanden må ha vært ubetydelige. Saksomkostningene settes i samsvar med byrettens kjennelse av 18. juni 1991 til kr 54256,-. Hertil kommer omkostninger for kjæremålssaken med salær kr 500,- og utlegg kr 840,-, i alt kr 1340,-. Disse omkostninger utgjør samlet kr 55596,-.
Anken har vært forgjeves og ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten i medhold av hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd. Prosessfullmektigen har levert omkostningsoppgave for ankesaken med salær kr 12500,- og utlegg kr 2500,-. Omkostningene fastsettes i samsvar med oppgaven til kr 15000,-.
Dommen er enstemmig.
Slutning:
1. Byrettens dom punkt 1 og 3 stadfestes.
2. I saksomkostninger for byretten og i kjæremålssaken betaler Marit Andersen 55596 -femtifemtusenfemhundreognittisekskroner til Gunnar Sama og Tina Laumann.
3. I saksomkostninger i ankesaken for lagmannsretten betaler Marit Andersen og Børre Andersen en for begge og begge for en 15000 -femtentusen- kroner til Gunnar Sama og Tina Laumann.
4. Oppfyllelsesfristen etter punkt 2 og 3 er 2 -to- uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.