LE-1991-1825
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1992-09-04 |
| Publisert: | LE-1991-01825 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Eidsivating lagmannsrett LE-1991-01825 |
| Parter: | Den ankende part: DnB Finans A/S (Prosessfullmektig: Advokat Kai Ness). Ankemotpart: Dag Finsen (Prosessfullmektig: Ingen). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Hans Petter Lundgaard, formann 2. Lagdommer Erik Melander 3. Lagdommer Mary-Ann Hedlund |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §155, §158, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §340, §341, §377, §381, §216, Rettsgebyrloven (1982) §8 |
- - -
Saken gjelder spørsmål om stadfestelse av tvangsauksjonsbud.
Tvangsauksjon over adkomstdokumentene til leilighet nr. 020 i Vennersberg IV Borettslag a/l er begjært av DnB Finans A/S (tidligere A/S Nevi Finans). Grunnlaget for begjæringen er misligholdt gjeldsbrev på kr 660337 og pantsettelseserklæring.
Tredje gangs tvangsauksjon ble avholdt på lensmannskontoret i Kongsvinger den 23. april 1991. Det ble avgitt et bud stort kr 93000. Byder var DnB Finans A/S.
Budet ble antatt og begjært stadfestet. Det fremkom ingen innsigelser mot budet eller begjæringen om stadfestelse.
I tilknytning til begjæringen om 3. gangs tvangsauksjon ble det - på begjæring fra DnB Finans A/S - innhentet takst. Ingeniør Kjell Arne Bukaasen avga takst 18. april 1991. Taksten er avgitt på standardskjema for borettslagsleiligheter. Salgsverdien er angitt til kr 280000, låneverdien til kr 250000,-.
Vinger og Odal namsrett avsa kjennelse 28. mai 1991 med slik slutning:
Begjæring om stadfestelse tas ikke til følge.
Kjennelsen er rettidig påanket av DnB Finans A/S.
Ankeforhandling ble holdt i Oslo tinghus 1. september 1992. For den ankende part møtte advokat Kai Ness. Ankemotparten, Dag Finsen, møtte ikke. Ankende parts prosessfullmektig har krevet uteblivelsesdom og har nedlagt slik påstand:
1. Bud avgitt av DnB Finans A/S på tredje gangs tvangsauksjon, stort kr 93000, stadfestes.
2. Den ankende part tilkjennes sakens omkostninger for namsrett og lagmannsrett.
Dag Finsen har ikke inngitt tilsvar. Han har ikke nedlagt noen påstand for lagmannsretten.
DnB Finans A/S v/prosessfullmektig advokat Kai Ness har i det vesentlig gjort gjeldende:
Det er ikke rettslig grunnlag for å nekte stadfestelse av tvangsauksjonsbudet slik namsretten har gjort.
Ved tredje gangs tvangsauksjon er loven hovedregel at stadfestelse ikke kan nektes med den begrunnelse at det er misforhold mellom budet og verdien etter gangbar pris. Det følger av tvangsfullbyrdelsesloven §158, tredje ledd, jfr. §216a. Det foreligger ikke omstendigheter som gir grunnlag for å fravike hovedregelen i denne sak. Avgjørelsen i Rt-1990-94 - som namsretten viser til - gjelder et helt annet saksforhold, og gir ikke grunnlag for å nekte stadfestelse. Det sentrale ved den saken var flere likelydende bud på lavt nivå og spørsmål om retten på den bakgrunn skulle ha nektet stadfestelse i medhold av tvangsfullbyrdelsesloven §155 nr. 2.
I denne saken er auksjonen fremmet på ordinær måte. Ved første og annen gangs auksjon ble det ikke avgitt noen bud. På tredje gangs auksjon var det bare DnB Finans A/S som bød. Tvangsforfølgningen har fulgt ordinær prosedyre for denne type saker. Hverken budet eller antagelsen inneholder noe misbruk av tvangsauksjonsinstituttet. Budet er antatt og begjært stadfestet for å få avsluttet saken. For DnB Finans A/S har det ikke vært noe poeng å slå til seg leiligheten til en lav pris. I så fall kunne budet vært adskillig lavere, fordi første prioritet (til borettslaget) var på under kr 20000,-.
Subsidiært gjøres det gjeldende at det ikke er slikt misforhold mellom budet og antatt markedsverdi at retten på det grunnlag kan nekte stadfestelse. Det er mulig at budet er noe lavt, men det er likevel ikke holdepunkter for å hevde at det er noe vesentlig misforhold mellom budet og den antatte markedsverdi. Taksten fra ingeniør Bukaasen angir den tekniske, ikke den markedsmessige verdien. Det fremgår uttrykkelig av taksten at leiligheten var svært nedslitt og at det var nødvendig med total oppussing innvendig. Vedlikeholdsmanglene er taksert til kr 200000,-. Leilighetens nettoandel av borettslagets fellesgjeld er oppgitt til kr 88906,-. I et generelt vanskelig marked for omsetning av boliger, er det ikke grunn til å anta at frivillig salg ville gitt særlig mer enn summen av det antatte bud og leilighetens andel av fellesgjelden.
Lagmannsretten bemerker:
Dag Finsen møtte ikke til ankeforhandlingen. Den fremlagte innkalling viser at han er lovlig stevnet. Det er ikke opplyst eller sannsynliggjort at han har gyldig forfall. I innkallingen er Finsen gjort oppmerksom på at hvis en part uteblir, kan uteblivelsesdom bli avsagt etter reglene i tvistemålsloven §381. Lagmannsretten finner etter dette at betingelsene for å avsi uteblivelsesdom er tilstede, jfr. tvistemålsloven §340 og §341, sammenholdt med §377. Det innebærer at den ankende parts fremstilling av sakens sammenheng legges til grunn idet de sentrale elementer i denne er meddelt motparten under saksforberedelsen. Den strider heller ikke mot vitterlige kjensgjerninger, slik disse fremgår av sakens dokumenter, jfr. tvistemålsloven §381, annet ledd.
I følge tvangsfullbyrdelsesloven §158, tredje ledd kan retten ved tredje gangs tvangsauksjon ikke nekte stadfestelse med den begrunnelse at det er " misforhold mellom budet og verdien etter gangbar pris", jfr. annet ledd. Regelen gjelder tilsvarende ved tvangsauksjon over adkomstdokument med tilknyttet leierett til bolig, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §216a.
Ved rene misbruk av tvangsauksjonsinstituttet - og hvor saksøkte av den grunn blir sterkt skadelidende - skal retten av eget tiltak nekte stadfestelse i medhold av tvangsfullbyrdelsesloven §155 nr. 2. Om dette vises til Rt-1990-94 som gjaldt det tilfelle at det var avgitt fire likelydende bud på et nivå som ble ansett svært lavt.
Spørsmålet for lagmannsretten blir om det foreligger slike omstendigheter ved tvangsforfølgningen i denne saken at retten må nekte stadfestelse av eget tiltak, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §155. Lagmannsrettens vurdering er at vilkårene for slik nektelse ikke foreligger.
Forholdene i denne saken ligger anderledes an enn i den saken som er referert i Rt-1990-94. Ved første og annen gangs tvangsauksjon over adkomstdokumentene til leiligheten i Vennersberg Borettslag kom det ingen bud. Eneste bud på tredje gangs tvangsauksjon ble avgitt av rekvirenten. Lagmannsretten er enig med den ankende part i at taksten fra ingeniør Bukaasen ikke gir noen god veiledning om leilighetens markedsverdi. Etter det som er oppgitt i taksten, legger lagmannsretten til grunn at dette dreier seg om en svært nedslitt leilighet, og at potensielle kjøpere måtte regne med nødvendige påkostninger i størrelsesorden kr 200000. En kjøper må også betjene leilighetens andel av borettslagets fellesgjeld, som er oppgitt til kr 88906 pr. taksttidspunktet. I et generelt tungt marked, anser lagmannsretten det mindre sannsynlig at taksten på kr 280000 gjenspeiler leilighetens omsetningsverdi. Den manglende interessen for å gi bud, er en indikator på at det var liten interesse i markedet.
Lagmannsretten finner etter dette at det ikke foreligger noe misbruk av tvangsauksjonsinstituttet som innebærer at retten av eget tiltak må nekte stadfestelse av det antatte budet, selv om dette nok må anses som noe lavt. Uten at det er tillagt vekt i vurderingen skal bemerkes at advokat Ness - på spørsmål fra retten - opplyste at ulike DnB-selskaper praktiserer den ordning at eventuelt overskudd ved videresalg godskrives debitor.
Det avgitte bud blir etter dette å stadfeste.
Anken har ført frem, og Dag Finsen dømmes til å betale motpartens saksomkostninger for namsrett og lagmannsrett etter hovedregelen i tvistemålsloven §180, annet ledd, jfr. §172, første ledd. Advokat Ness har fremlagt omkostningsoppgave, med samlet krav på kr 15500 fordelt med salærkrav kr 12000 for lagmannsrett og samlet krav - inklusive utlegg - for namsrett med kr 3500. Kravet tas til følge. I tillegg kommer ankegebyr. Fullt gebyr er kr 10500. Når uteblivelsesdom avsies, betales halvparten av fullt gebyr, jfr. rettsgebyrloven §8, fjerde ledd. Samlede saksomkostninger for begge instanser fastsettes til kr 20750.
Dommen er enstemmig.
Slutning:
1. Bud avgitt på tredje gangs tvangsauksjon, stort kr 93000, stadfestes.
2. I saksomkostninger for namsrett og lagmannsrett betaler Dag Finsen til DnB Finans A/S 20750 - tjuetusensyvhundreogfemti - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.