Rt-1990-94
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1990-01-30 |
| Publisert: | Rt-1990-94 (23-90) |
| Stikkord: | Tvangsfullbyrdelse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr 17/1990, nr 96/1989 |
| Parter: | Birger Larsen (advokat Erling O. Lyngtveit - til prøve) mot 1. Norsk Boligomsetning A/S 2. Realkreditt (advokat Arne Meltvedt). |
| Forfatter: | Smith, Dolva, Aasland, Philipson, Holmøy |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §141, §143, §158, Straffeloven (1902) §401, §155, §119, §121, §162, Avtaleloven (1918) §36 |
Kst. dommer Smith: Saken gjelder gyldigheten av kjennelse om stadfesting av bud ved tredje gangs tvangsauksjon over boligeiendom.
Birger Larsen utstedte 12. august 1985 en pantobligasjon på kr 100.000 i sin eiendom, gnr 63 bnr 162 og ideell 1/50 av bnr 91, 93 og 96 samt 1/100 av bnr 95 i Bærum, til Den østenfjelske bykredittforening. Realkreditt som rettsetterfølger av Den østenfjelske bykredittforening fremsatte 15. desember 1986 begjæring om tvangsauksjon på grunnlag av mislighold av terminbeløp kr 6.476 som forfalt 15. juni 1986. Første og annen gangs tvangsauksjon ble avholdt i samsvar med loven krav. Men det fremkom intet bud ved disse auksjoner. Ved kunngjøringen av tredje gangs tvangsauksjon var Realkreditts navn utelatt så vel i lensmannens kunngjøring som i Norsk Lysingsblad og den stedlige avis. Auksjonen ble likevel avholdt 10. desember 1987. Ved auksjonen ble det avgitt fire likelydende bud på kr 420.000 som høyeste bud. Etter loddtrekning ble budet fra Norsk Boligomsetning A/S antatt, og det ble stadfestet ved kjennelse av Asker og Bærum namsrett 21. desember 1987.
Saksøkte viste fullstendig passivitet overfor alle skrivelser i sakens anledning. Denne passivitet skyldtes etter det som er opplyst, en personlig krise etter hans hustrus sykdom og død. Han møtte ikke fram ved noen av auksjonene, og han gjorde ingen innsigelse mot stadfestelse av budet ved tredje gangs auksjon.
Namsrettens kjennelse har denne slutning:
"1. Bud stort kr. 420.000 - kronerfirehundreogtyvetusen 00/100 avgitt av Norsk Boligomsetning a/s v/Terje Johansen på 3. gangs tvangsauksjon over gnr. 63 bnr. 162, samt 1/50-del av bnr. 91-93 og 96, samt 1/100-del av bnr. 95 i Bærum, stadfestes.
2. De samlede auksjonsomkostninger settes til kr. 6.705 - kronersekstusensjuhundreogfem 00/100."
Kort tid etter stadfestelsen, 14. januar 1988, fikk auksjonskjøperen foretatt en privat låne- og verditakst over eiendommen. Ved denne takst ble eiendommens salgsverdi satt til kr 1.150.000 og dens verdi ved belåning til kr 975.000.
Saksøkte ved tvangsauksjonen, Birger Larsen, påanket 19. februar 1988 namsrettens kjennelse til lagmannsretten. Ved kjennelse av Eidsivating lagmannsrett av 31. august 1988 ble anken gitt oppsettende virkning.
Eidsivating lagmannsrett avsa 21. desember 1988 dom med slik domsslutning:
"1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke."
Det nærmere saksforholdet fremgår av de tidligere instansers avgjørelser.
Birger Larsen har anket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder både bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen. Ved kjennelse av Høyesteretts kjæremålsutvalg av 10. mai 1989 ble fullbyrdelsen av stadfestelseskjennelsen utsatt i påvente av Høyesteretts dom i saken. Ved bevisopptak til bruk for Høyesterett er det avgitt partsforklaringer av Birger Larsen og av daglig leder og styreformann i Norsk Boligomsetning A/S, Jan Terje Johannessen, og det er avhørt ni vitner. Seks av vitnene er nye for Høyesterett.
Den ankende part har for Høyesterett foretatt den endring i sine anførsler at det ikke påstås å foreligge noen uttrykkelig avtale om budgivning mellom de fire bydere ved den tredje gangs auksjon, men bare en stilltiende forståelse.
Saken står for øvrig i den samme stilling for Høyesterett som for lagmannsretten.
Den ankende part har gjort gjeldende to ankegrunner som hver for seg, anføres det, vil føre til at stadfestelsen av auksjonsbudet må oppheves.
Den første ankegrunn er at formkravet i tvangsfullbyrdelseslovens §119 nr 3 ikke er oppfylt ved at kunngjøringene ikke opplyste om rekvirenten. Av denne formfeil følger at auksjonen ifølge loven §121 skulle ha vært omberammet, og at retten under enhver omstendighet ifølge loven §155 av eget tiltak skulle ha nektet stadfestelse. Denne innvending kan ifølge unntaksreglene i loven §162 gjøres gjeldende som ankegrunn selv om den ankende part har unnlatt i rette tid å fremsette innvending mot stadfestelse. Det hevdes at unntakene i både første og annet ledd kommer til anvendelse; det første ledd fordi den ankende part befant seg i en personlig krise; det annet ledd fordi utelatelsen av rekvirentens navn i kunngjøringene kan ha virket hemmende på fremmøtet av kjøpere og derved også prishemmende under budgivningen.
Som den andre ankegrunn anføres at det foreligger sterke indikasjoner på en stilltiende forståelse mellom byderne om ikke å by høyere, og at denne forståelse som er til budgivernes gunst og eierens skade, må tillegges samme virkning som en uttrykkelig avtale. Det vises til at det ble gitt fire like bud, slik at det måtte foretas loddtrekning etter tvangsfullbyrdelsesloven §143, og at disse bud var meget lave i forhold til eiendommens verdi. Dette forhold må rammes av loven §141 som sier at avtale om at noen bare skal by til en viss grense, er ugyldig, og som må kunne anvendes selv om det ikke foreligger noen uttrykkelig avtale. En slik ugyldighet må også føre til at namsretten av eget tiltak skal nekte stadfestelse ifølge loven §155 nr 2.
I Oslo og området rundt byen har det utviklet seg et system ved tvangsauksjon, der profesjonelle kjøpere opptrer ved tredje gangs auksjoner og står sammen om å by lavt. Når det så foretas loddtrekning innen denne begrensede gruppen, vil hver enkelt over tid få en viss andel av eiendommene til priser langt under markedsverdi. Dette system har utviklet seg på basis av regelen i §143 om loddtrekning ved like bud og regelen i §158 om at stadfestelse ikke kan nektes ved tredje gangs auksjon selv om det er et åpenbart misforhold mellom budet og verdien av eiendommen etter gangbar pris.
Det vises i denne sammenheng til at det uken etter den auksjon som denne sak gjelder, ble holdt tvangsauksjon over den samme eiendom etter begjæring fra Husbanken som en foranstående panthaver. Ved denne anledning var det syv bydere som alle bød kr 200.000, og tre av disse var de tre som ved den tidligere auksjon konkurrerte med Norsk Boligomsetning A/S.
Denne form for "brorskap" er et misbruk av auksjonsordningen, og namsrettene bør reagere mot dette ved å nekte stadfestelse av slike auksjonsbud.
Den ankende part har nedlagt slik påstand:
"1. Namsrettens stadfestelseskjennelse oppheves.
2. Birger Larsen tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten og Høyesterett."
Ankemotpartene har i det vesentlige gjort gjeldende:
Hverken Norsk Boligomsetning A/S eller Realkreditt har gjort noe kritikkverdig. Norsk Boligomsetning A/S har møtt fram og avgitt bud på auksjonen på ordinær måte etter loven ordning, uten å være deltaker i noen form for avtale eller forståelse, og Realkreditt har antatt det høyeste bud.
Når det gjelder kunngjøringsfeilen etter loven §119, er lovens krav om å gi opplysning om rekvirenten tatt inn av hensyn til de etterfølgende rettighetshavere. Den saksøkte debitor har ikke noen selvstendig interesse i dette formkrav, og han kan derfor heller ikke påberope det, så meget mer som han i flere brev har fått melding om hvem som var rekvirent. De øvrige rettighetshavere var ved denne auksjon ikke i noen faresituasjon, idet Realkreditt befant seg på siste prioritet. Det var derfor ikke grunn til å utsette auksjonen eller til å nekte stadfestelse. Under enhver omstendighet kan unntakene i loven §162 ikke brukes. Saksøktes personlige vanskeligheter kan ikke frita ham for hans handleplikt. Det kan heller ikke påvises at unnlatt omberammelse av auksjonen har påført den ankende part noen skade.
Det er unødvendig å ta stilling til rekkevidden av loven §141, all den stund det ikke foreligger noe element av en avtale, heller ikke noen stilltiende avtale. Ankemotpartene har opptrådt på vanlig og korrekt profesjonell måte. Norsk Boligomsetning A/S er et eiendomsselskap som kjøper, rehabiliterer om nødvendig, klargjør og selger eiendommer. Det er for øvrig de profesjonelle deltakere i auksjonene som presser prisene opp. Når budene kan synes lave, må man ta hensyn til at opplysningene om eiendommene er sparsomme ved tvangsauksjon, at eiendommene ofte er vanskjøttet, og at det kan ta lang tid før en eiendom kan tiltres. Lovgiveren har ikke gått mot de like bud, men har forutsatt uttrykkelig i loven at denne situasjon kan forekomme. En grunn til at byderne ofte havner på det samme beløp, er at de ser hen til hva de mest innsiktsfulle bydere finner å kunne by. Det er på tilsvarende måte markedspriser i mange forhold blir dannet.
Det påpekes for øvrig, hva det er enighet om mellom partene, at en avtale om begrensning av budene ikke vil rammes av straffeloven §401, slik lagmannsretten legger til grunn, og at lagmannsrettens bedømmelse derfor bygger på en uriktig forutsetning.
Ankemotpartene har nedlagt slik påstand:
"Lagmannsrettens dom stadfestes, dog slik at ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett."
Jeg er kommet til at anken må tas til følge.
Det er etter mitt syn på saken avgjørende at det ble avgitt fire like bud på et for lavt verdinivå ved den tredje gangs auksjon.
Etter de opplysninger som foreligger for Høyesterett, er det ikke grunn til å anta at representanten for Norsk Boligomsetning A/S har inngått noen avtale om bare å by til en viss grense. Heller ikke er det grunn til å anta at denne representant har tatt del i noen form for forståelse som med rimelighet kan anses som en stilltiende avtale. Jeg fremhever dette av hensyn til utsagn i denne saks utvikling. Bestemmelsen i tvangsfullbyrdelsesloven §141 om slike avtalers ugyldighet kommer derfor ikke til anvendelse.
Men selv om det ikke foreligger holdepunkter for noen uttrykkelig eller stilltiende avtale i det foreligende tilfelle, og selv om ankemotpartene i denne sak har handlet i samsvar med en praksis ved tvangssalg, er det en meget uheldig praksis som her har rammet den ankende part.
Det er i bevisopptakene for Høyesterett klarlagt at like bud ved tvangsauksjoner forekommer i betydelig utstrekning. Den dommerfullmektig som stadfestet budet i denne sak, uttaler at i alle de tilfelle der han stadfestet bud etter tredje gangs tvangsauksjon, var det flere høyeste bud. Pensjonert lensmann Olav Andreas Klepp i Bærum uttaler at han i de senere 2-3 år har sett en tendens til at budgivningen kan ende med like bud. Byfogd Per Hauge i Oslo uttaler at det i en årrekke har vært slik at det ofte ender med like bud og loddtrekning. I en høringsuttalelse til Justisdepartementet av 28. desember 1988 angående endringer i tvangsfullbyrdelsesloven skriver han at de mer rutinerte auksjonskjøpere har utviklet en tilbøyelighet til å legge seg på like bud og så håpe på et gunstig utfall av loddtrekning, som i det lange løp gir en noenlunde jevn fordeling av tilslagene. Inkassosekretær i Agder Assuranceselskab uttaler om sine erfaringer i det sentrale østlandsområdet at like bud skjer ofte.
Av bevisopptakene fremgår også at de like bud i betydelig utstrekning er bud på et lavt prisnivå.
Det stadfestede bud var i dette tilfelle på kr 420.000, mens den takst som ble avholdt omtrent en måned senere, som nevnt fastsatte eiendommens salgsverdi til kr 1.150.000 og dens låneverdi til kr 975.000. En av de fire bydere ved tredje gangs auksjon i denne sak har i bevisopptak for Høyesterett forklart at han på forhånd hadde notert at han kunne by opptil ca kr 800.000, men at han sikkert hadde fått følge hvis han hadde budt videre opp utover kr 420.000, og at det ikke er noe poeng å løpe en større risiko enn man må.
Flere grunner kan føre til at de priser som oppnås ved tvangssalg, ligger under det nivå som oppnås ved frivillig salg. Jeg antar likevel på grunnlag av disse opplysninger at kjøpesummen ved den auksjon saken gjelder, ligger langt lavere enn en reell budgivning ved auksjonen skulle tilsi.
En praksis der det ofte forekommer tilfelle av flere like bud, strider mot forutsetningene for selve tvangsauksjonsordningen. Formålet med auksjonene er blant annet å få en realistisk budgivning. Det var fra lovgiverens side forutsatt at tilfelle av like bud ville være rene unntakssituasjoner. Bestemmelsen om like bud og loddtrekning i §143 annet ledd kom inn i loven fra tidligere rett, og det antas i forarbeidene at situasjonen med de like store bud "er vistnok litet praktisk", men at den "kan dog tænkes", jfr. Indst. O. XV (1912) side 206. I tider med maksimalpriser for fast eiendom vil bestemmelsen ha en særlig funksjon. Men når det som nå er en fri prisdannelse, er hensikten med loven auksjonsordning å få fram en reell konkurranse mellom byderne.
Hvis en omfattende bruk av like bud dessuten skjer på et lavt verdinivå, skjerpes denne motsetning til loven formål og forutsetninger. Lovens hovedregel om budets størrelse ved stadfestelse er regelen i §158 annet ledd som pålegger retten å nekte stadfestelse når den finner at det er et åpenbart misforhold mellom budet og verdien av eiendommen etter gangbar pris. Det følger ganske visst av bestemmelsens tredje ledd at retten ved tredje gangs auksjon ikke kan nekte stadfestelse selv om det skulle være et slikt åpenbart misforhold. Men denne regelen, som innebærer en sterk nedprioritering av saksøktes interesser, synes gitt med sikte på mer ekstraordinære tilfelle, der man "engang maa komme til endskap", jfr. Ot.prp. nr 16 (1911) side 71, og der bydere av spesielle grunner holder seg unna og saksøkeren selv ikke makter å by høyt nok, jfr. Indst. O. XV (1912) side 210.
Når bydere som har en sammenfallende interesse i at budnivået er lavt, i vid utstrekning utnytter begge disse spesielle bestemmelser samtidig - så vel bestemmelsen om loddtrekning som bestemmelsen om stadfestelse selv ved åpenbart misforhold - innebærer dette at eiernes interesser blir sterkt skadelidende på en utilsiktet måte. Dette får særlig uheldige konsekvenser når det er boligeiendommer som blir solgt ved tvangsauksjon, men forholdene vil være tilsvarende for annen fast eiendom.
Høyesterett har allerede i sin plenumsdom i Rt-1915-435 lagt til grunn at en panthaver som går til realisasjon av sitt pant, har plikt til å vise aktsomhet så det ikke unødig påføres eieren tap, og at domstolene for å sikre eieren mot slikt tap vil kunne fravike det oppgjør som ellers ville ha fulgt av reglene for tvangsauksjon. Siden den gang har det i stigende grad blitt fastslått i vår rett at det skal være en rimelig balanse mellom det man erverver og det man yter ved de enkelte avtaler i et marked. Jeg viser til den utvikling som på formuerettens område har gitt seg utslag i avtaleloven §36. Spesielle hensyn gjør seg imidlertid gjeldende ved tvangsfullbyrdelse. Jeg går ikke nærmere inn på hvor langt prinsippet i avtaleloven §36 kan få anvendelse ved tvangsauksjon. For jeg antar under enhver omstendighet at den praksis som har utviklet seg i forhold til tvangsfullbyrdelsesloven §143 annet ledd og §158 tredje ledd, med den vidtgående tilsidesettelsen av eiernes interesser i strid med loven formål og forutsetninger, må anses som et misbruk av den formelle rett når denne praksis gir seg utslag i et så klart økonomisk misforhold som i denne sak.
Jeg nevner i denne sammenheng at ved den begrensede revisjon av reglene om tvangsauksjon som ble foretatt ved lovendring 16. juni 1989 nr 62, og som trådte i kraft 1. oktober 1989, ble det i tvangsfullbyrdelsesloven §119 annet ledd innarbeidet regler om at det før tredje gangs tvangsauksjon gjennomføres, skal foretas takst av den eiendom som skal selges.
Når det forelå fire like bud på et nivå som var så lavt som i det foreliggende tilfelle, skulle namsretten etter min mening ha nektet stadfestelse med hjemmel i loven §155 nr 2.
En innvending mot stadfestelse kan i henhold til §162 som hovedregel ikke gjøres gjeldende som ankegrunn når den ankende part har unnlatt i rette tid å fremsette innvending mot stadfestelse. Jeg antar imidlertid at den ankende part kan gjøre gjeldende unntaket ifølge §162 annet ledd for det tilfelle at retten skulle ha nektet stadfestelse etter §155 og at "feilen antages at ha været til skade for den ankende". Jeg er ikke enig med lagmannsretten i at den langvarige passivitet som den ankende part viste overfor påkrav og varsler om tvangsauksjoner, innebærer at en nekting av stadfestelse og en ny auksjon ikke ville ha stilt den ankende part i noen annen stilling, og at dette forhold må avskjære bruk av loven §162 annet ledd. Man må etter min mening ved bedømmelsen av den mulighet eieren ville ha ved en ny auksjon, ikke forutsette at auksjonen ville bli gjentatt på en måte som er å anse som et misbruk av loven. Jeg mener at mulighetene for et høyere bud ved en ny auksjon under disse omstendigheter, selv med den usikkerhet som knytter seg til låne- og verditaksten, ville ha vært så vidt store at feilen må antas å ha vært til skade for eieren.
Etter det standpunkt jeg her har tatt, er det ikke nødvendig for meg også å ta stilling til spørsmålet om virkningen av den formelle feil at kunngjøringen ikke inneholdt opplysning om hvem som hadde begjært auksjonen.
Saken har reist prinsipielle spørsmål av stor praktisk betydning. Den budgivningspraksis som har vært fulgt i denne sak, synes hittil å ha vært godtatt av namsrettene. Jeg antar at saksomkostninger for lagmannsretten og Høyesterett ikke bør tilkjennes.
Jeg stemmer for denne dom:
1. Namsrettens stadfestelseskjennelse oppheves.
2. Saksomkostninger for lagmannsretten og Høyesterett tilkjennes ikke.