LE-1991-1985
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1992-11-16 |
| Publisert: | LE-1991-01985 |
| Stikkord: | Sameie |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo byrett Nr. 1037/89 og 90-546 - Eidsivating lagmannsrett LE-1991-01985 A. Anken nektet fremmet til Høyesterett, HR-1993-00288. |
| Parter: | Ankende part: Ingeborg Haugseth (Prosessfullmektig: Advokat Bente Bendixen, Oslo). Motpart: Jan Brækhus (Prosessfullmektig: H.r.advokat Oluf L. Erlandsen, Oslo). |
| Forfatter: | Lagdommer Johannes Smit, formann. Lagdommer Jan Hein Eriksen. Ekstraord. dommer Trygve Lange-Nielsen |
| Lovhenvisninger: | Sameigelova (1965) §1, §11, §12, Tvistemålsloven (1915) §172, §180 |
Tom O. Oppegaard, som siden 8. juli 1986 var hjemmelsinnehaver og eier til en halvdel av eiendommen Krusesgt. 7 B, gnr. 213 bnr. 241 i Oslo, inngikk den 29. oktober 1986 avtale med Jan Brækhus om overdragelse av en ideell femtepart av eiendommen. Eiendommen omfattet en frittliggende murbygning på 3 etasjer. I henhold til kjøpekontrakten skulle Jan Brækhus overta eksklusiv bruksrett til den største av 2 leiligheter i bygningens annen etasje, samt to boder i kjeller. Videre skulle han få eksklusiv bruksrett til hagen på villaens bakside.
Kort etter overtagelsen av leiligheten ved årsskiftet 1986/87 tok Jan Brækhus opp med Ingeborg Haugseth, som var hjemmelsinnehaver og eier av en halvdel av eiendommen, en del praktiske spørsmål vedrørende forholdet mellom sameierne. Den 7. april 1987 ble det holdt et møte der de tre sameiere, Ingeborg Haugseth, Tom Oppegaard og Jan Brækhus var til stede. Av det referat som Brækhus utarbeidet, fremgår at han blant annet gjorde krav på å tre inn i leieforholdet til den ene av de to garasjene, som Ingeborg Haugseth ikke hadde bruk for etter sitt formål og derfor hadde leid ut til en utenforstående. Ingeborg Haugseth mente seg på sin side berettiget til å disponere garasjen også ved å leie den ut og avslo å stille den til Brækhus' disposisjon, også mot vederlag.
Sameierne kunne ikke bli enige om hvorledes garasjen skulle disponeres i fremtiden, og ved stevning av 24. april 1989 reiste Jan Brækhus sak mot Ingeborg Haugseth med krav om at han skulle ha rett til å tre inn som leietager i den leieavtale som Ingeborg Haugseth hadde om utleie av en garasje i Krusesgt. 7 B. I tilsvar av 22. juni 1989 påsto Ingeborg Haugseth seg frifunnet og reiste samtidig motsøksmål med påstand om at Jan Brækhus ikke skulle ha forkjøpsrett eller innløsningsrett til Ingeborg Haugseths del av Krusesgt. 7 B. Motsøksmålet omfattet også en påstand om at Jan Brækhus ikke skulle være forretningsfører for driften av Krusesgt. 7 B. Oslo byrett avsa den 8. desember 1989 kjennelse for at saken skulle fremmes for så vidt angikk påstanden i motsøksmålet om Brækhus' forkjøpsrett eller innløsningsrett til Ingeborg Haugseths del av eiendommen. Når det gjaldt påstanden i motsøksmålet om at Brækhus ikke skulle være forretningsfører for driften av eiendommen, ble saken nektet fremmet. For begge punkters vedkommende ble byrettens kjennelse påkjært til lagmannsretten, som ved kjennelse av 6. mars 1990 stadfestet byrettens kjennelse såvel i kjæremålet som i motkjæremålet. Oslo byrett avsa den 4. februar 1991 dom i saken med slik domsslutning: I hovedsøksmålet:
Ingeborg Haugseth frifinnes. I saksomkostninger betaler Jan Brækhus til Ingeborg Haugseth kr 12000.- -tolvtusen 0/00innen 2 -to- uker fra dommens forkynnelse.
I motsøksmålet:
Jan Brækhus frifinnes. I saksomkostninger betaler Ingeborg Haugseth til Jan Brækhus kr 10000.- -titusen 0/00- innen 2 -to- uker fra dommens forkynnelse.
Ingeborg Haugseth har i rett tid påanket dommen for så vidt angår avgjørelsen i motsøksmålet, mens Jan Brækhus på sin side i rett tid har påanket dommen for så vidt angår hovedsøksmålet. I det følgende betegnes Ingeborg Haugseth som den ankende part og Jan Brækhus som ankemotpart.
Ingeborg Haugseth har nedlagt slik endelig påstand:
I hovedsøksmålet:
1. Byrettens dom stadfestes.
2. Jan Brækhus tilpliktes å betale saksomkostninger for lagmannsretten.
I motsøksmålet:
1. Jan Brækhus har ikke forkjøpsrett eller innløsningsrett til Ingeborg Haugseths del av Krusesgt. 7 B.
2. Jan Brækhus tilpliktes å betale sakens omkostninger både for byretten og lagmannsretten. Jan Brækhus har nedlagt slik endelig påstand:
I hovedsøksmålet:
1. Jan Brækhus har rett til å tre inn som leietaker i den leieavtale som Ingeborg Haugseth har om utleie av en garasje i Krusesgt. 7 B.
2. Jan Brækhus tilkjennes saksomkostninger for byretten og lagmannsretten.
I motsøksmålet:
1. Byrettens dom stadfestes.
2. Den ankende part dømmes til å betale sakens omkostninger for lagmannsretten.
Saksforholdet ellers og partenes anførsler fremgår av byrettens dom og det som sies nedenfor.
Ankeforhandling ble holdt 15. oktober og 16. oktober 1992 i Oslo. Begge parter møtte med sine prosessfullmektiger og avga forklaring. Videre møtte to vitner og avga forklaring. Det ble foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.
Den ankende part hevder at byretten har tatt feil såvel i rettsanvendelsen som i bevisbedømmelsen og har ved sin prosessfullmektig, advokat Bente Bendixen, i det vesentlige anført:
Thor S. Waitz og Birger Haugseth, som var svogere, kjøpte i fellesskap en tomt i Krusesgate i Oslo og førte i 1937 opp en treetasjers murbygning på tomten til bruk som bolig for deres to familier. I tillegg til to større leiligheter i første og tredje etasje var det to leiligheter i annen etasje, en hybelleilighet og en større leilighet. I annen etasje bodde Birger Haugseths mor i den minste leilighet og Thor Waitz' foreldre i den større. Familiene Waitz og Haugseth drev eiendommen i fellesskap og fordelte oppgavene med nødvendige anskaffelser, betaling av forsikringer, vedlikehold m.v. Hvert år ble det i januar foretatt et oppgjør basert på foreliggende bilag for utlegg i det foregående år. Det var en forutsetning at utgiftene skulle deles med en halvdel på hver, svarende til eierforholdet. Leiligheten i 3. etasje var opprinnelig noe mindre enn leiligheten i 1. etasje. Som det fremgår av brev av 15. juni 1971 fra Waitz til Haugseth var det mellom partene oppstått visse uoverensstemmelser, som blant annet knyttet seg til at Waitz ved påbygg hadde utvidet sin leilighet i tredje etasje. Partene hadde ordnet seg slik at de skulle ha adskilte bruksretter til leilighetene i bygget. I det nevnte brev ga Waitz uttrykk for at han for sin del gjerne fraskrev seg forkjøpsretten til Haugseths del mot at Haugseth gjorde det samme for så vidt angikk Waitz' del. Haugseth ga ikke noe svar på brevet, men noen år senere møttes svogrene og gjorde opp seg imellom. Konklusjonen på dette møtet var at de to ble enige om å gi gjensidig avkall på forkjøpsrett til de deler av eiendommen som gjennom alle år hadde vært disponert av den annen. Enigheten ble bekreftet ved håndslag. Waitz og Haugseth var i den forløpne tid blitt enkemenn og hadde giftet seg på nytt, og den muntlige avtale som ble inngått ble umiddelbart meddelt deres respektive hustruer. Avtalen er bekreftet i Birger Haugseths brev av 21. november 1980 til advokat Einar Blanck, som representerte fru Waitz. Ingeborg Haugseth, som var Birger Haugseths annen hustru, har siden innrettet seg etter den avtale hun slik ble gjort kjent med, og har oppfattet forholdet slik at hun etter sin manns død fritt har kunnet disponere sin del av huset. Denne oppfatning av forholdet har også fått uttrykk i selvangivelsen der halvdelen av eiendommen er ført opp til formues- og inntektsbeskatning som bestemt for eneboliger. Det er således den ankende parts oppfatning at avtalen mellom Waitz og Haugseth er til hinder for at det kan gjøres innløsningsrett gjeldende i medhold av bestemmelsene i sameigeloven.
Ingeborg Haugseth har konsekvent opptrådt i samsvar med sin forståelse av eierforholdene, og da fru Waitz solgte en halvdel av sin andel av eiendommen til sin sønn fra første ekteskap, Tom Oppegaard, anså Ingeborg Haugseth dette som seg uvedkommende. Samme standpunkt inntok hun da fru Waitz i 1986 ønsket å selge sin gjenværende fjerdedel av eiendommen med bruksrett til leiligheten i tredje etasje til Erik Kirkedelen. Det oppsto i denne forbindelse en tvist for namsretten, idet Tom Oppegaard som sameier i eiendommen og i medhold av sameigeloven gjorde forkjøpsrett gjeldende. Oppegaard vant frem i denne tvist og han oppnådde i denne forbindelse å bli eier av en halvdel av eiendommen og fikk slik bruksrett til leiligheten i tredje etasje. Ingeborg Haugseth var for sitt vedkommende ikke engasjert i namsrettssaken.
Oppegaard tok selv leiligheten i tredje etasje i bruk og solgte deretter 2/5 av eiendommen til Brækhus med bruksrett til leiligheten i annen etasje. Det ble i denne forbindelse fremsatt tilbud til Ingeborg Haugseth om å tre inn som kjøper. I brev av 23. oktober 1986 uttalte Ingeborg Haugseth at hun ikke hadde interesse av leiligheten og føyde til at eierne i Krusesgt. 7 B etter hennes oppfatning ikke hadde noen gjensidig forkjøpsrett. I brev av 24. november 1986 til S. R. Sundsten A/S, som foresto salget på vegne av Oppegaard, ga Ingeborg Haugseth på nytt uttrykk for at tilbudet om kjøp av leiligheten i annen etasje ikke interesserte henne da hun i 26 år hadde hatt sine to leiligheter, som til sammen utgjør halvparten av eiendommen. I brevet ga hun for øvrig også uttrykk for at salget ikke vedkom henne av den grunn at det ikke eksisterte noen forkjøpsrett. Samme oppfatning har Mosse Waitz, Waitz' annen hustru, hatt, noe som har fått uttrykk i såvel hennes forklaring for byretten som i den skriftlige uttalelse hun ga 17. august 1991.
Brækhus var da han inngikk avtalen med Oppegaard fullt klar over den diskusjon som hadde funnet sted, og har derfor heller ikke påberopt seg godtroerverv. Han tok i april 1987 i flere sameiemøter opp de spørsmål som knyttet seg til hans pretensjon om å ha forkjøpsrett i egenskap av sameier. Han unnlot imidlertid å gi Ingeborg Haugseth slikt varsel at hun kunne gjort den angivelige forkjøpsrett gjeldende for sitt vedkommende.
Av §1 i sameigeloven følger at bestemmelsene i loven er deklaratoriske. Det er således på det rene at bestemmelsen i §11, som regulerer innløsingsretten, kan fravikes ved avtale. Det er videre på det rene at reglene i loven bare gjelder så langt ikke annet følger av "serlege rettshøve". Subsidiært vil Ingeborg Haugseth anføre at det mellom partene har vært en stilltiende forutsetning at de tidligere bestemmelser etter norsk rett om forkjøpsrett og bestemmelsene i sameigeloven ikke skulle anvendes dem imellom. Forutsetninger av denne art kan jevnstilles med "serlege rettshøve". Sameigeloven tar sikte på å verne sameierne mot utenforstående inntrengere i sameieforholdet. Verken Brækhus eller Oppegaard har noe aktverdig grunnlag for å gjøre innløsningsretten gjeldende overfor Ingeborg Haugseth, dersom hun skulle ønske å selge sin halvpart av eiendommen.
Siden Birger Haugseth døde i 1982 har Ingeborg Haugseth leid ut den ene garasjen, som etter den etablerte ordning mellom de opprinnelige sameiere tilhørte hennes del av huset. På tilsvarende måte har hun leid ut hybelleiligheten i annen etasje og i denne forbindelse sikret seg bistand fra leieboeren til snømåking og annet forefallende arbeid. Hun lagrer hageutstyr i garasjen. Ingeborg Haugseth vil hevde at partene i sameieforholdet har hatt utleierett etter en etablert praksis som sameierne har akseptert. Det forelå således en avtale før Brækhus kom inn i bildet, og han kan derfor ikke i medhold av sameigeloven §12 kreve å tre inn i leieforholdet. Også for garasjens vedkommende vil "serlege rettshøve" være til hinder for at Brækhus kan gjøre kravet gjeldende.
Brækhus tok opp spørsmålet om å tre inn i leieforholdet i april 1987. Han drøyde med å ta ut forliksklage og stevningen forelå først i april 1989. Byretten har således bedømt forholdet riktig når den er kommet til at Brækhus ikke har gjort sin angivelige rett gjeldende "uten tarvlaus drying", jfr. sameigeloven §11. Det er vist til Rt-1971-730 og Rt-1987-10, samt til Falkangers artikkel om det tingsrettslige sameie, inntatt i Tingsrettslige arbeider, 1988 7 f.f. Videre er det vist til Bruvolls artikkel i Lov og Rett, Rt-1973-387, og Ot.prp. nr. 13 (1964-65) og Rådsegn nr. 4 fra Sivillovbokutvalet.
Ankemotparten hevder at byretten har tatt feil i hovedsøksmålet vedrørende retten til å tre inn i leieforholdet omfattende Ingeborg Haugseths garasje. I motsøksmålet vil ankemotparten hevde at byrettens dom er riktig og har for øvrig ved sin prosessfullmektig, h.r.advokat Lützow Erlandsen, i det vesentlige anført:
Thor Waitz og Birger Haugseth var begge klar over at reglene om sameie gjaldt for den bygning de fikk oppført i 1937. Dette innebar at de gjensidig hadde innløsnings-/forkjøpsrett dersom den annen sameier skulle ønske å avhende sin halvpart. Riktignok kan Birger Haugseths brev av 21. november 1980 til advokat Einar Blanck tydes i retning av at svogrene seg imellom skulle ha gitt avkall på forkjøpsrett. Dette er imidlertid ikke nok til at eiendomsforholdet blir unndratt de alminnelige bestemmelser i sameigeloven med virkning for senere eiere. Svogrene eide hver en ideell halvpart av eiendommen, men hadde fordelt bruken. Det er påfallende at en angivelig avtale om et så viktig spørsmål som å gi avkall på forkjøpsretten, ikke er nedfelt skriftlig. Noen muntlig avtale av samme innhold kan heller ikke legges til grunn, all den tid man ikke vet hva som eventuelt ble avtalt og slett ikke rekkevidden av en slik avtale. Under enhver omstendighet må en slik avtale ha vært begrenset til å gjelde disposisjoner over hver sameiers ideelle halvpart i sin helhet. Det er nemlig på det rene at Birger Haugseth stilte seg negativ til forslag om ytterligere oppdeling eller seksjonering.
I relasjon til Kirkedelen vant Oppegaard frem i namsretten med sitt syn at sameierne hadde forkjøpsrett. Diskusjonen i namsretten dreide seg om Oppegaard selv hadde fraskrevet seg sin forkjøpsrett overfor sin mor. Dersom fru Waitz dengang mente at det ikke eksisterte noen forkjøpsrett, inntok hun i denne konflikt et selvmotsigende standpunkt.
Begge sameiere var i sin tid kjent med h.r.advokat Harald Arnkværns P.M. av 6. mars 1969, og Jan Brækhus kunne da han kjøpte sin andel på 1/5 av eiendommen legge til grunn at sameigeloven bestemmelser gjaldt for eiendommen.
Bestemmelsen i sameigeloven §12, jfr. §11 gir Brækhus et selvstendig grunnlag for sitt krav om å tre inn i leieavtalen til Ingeborg Haugseths garasje. De to garasjene var opprinnelig oppført til bruk for sameierne. Bruk av garasjen utenom sitt formål i kombinasjon med utleie til en utenforstående vil utløse de øvrige sameieres innløsningsrett. Byretten har tatt feil når den har avskåret Brækhus fra å tre inn i avtalen basert på en passivitetsinnsigelse. Avtalen med den nåværende leietaker kan sies opp med 1 måneds varsel. Ingeborg Haugseth har ingen aktverdig grunn til å nekte Brækhus å tre inn i leieforholdet, og leietakeren må finne seg i de konsekvenser som følger av bestemmelsene i sameigeloven.
Lagmannsretten er i motsøksmålet kommet til et annet resultat enn byretten og bemerker:
Etter samme systematikk som er fulgt i fremstillingen foran, behandles først det mer omfattende spørsmål som knytter seg til tvisten i motsøksmålet og dermed Ingeborg Haugseths anke. Lagmannsretten finner det klart at det i forbindelse med anskaffelsen av tomten i Krusesgate og oppføringen av murbygningen i 1937 ble etablert et sameie mellom de opprinnelige eiere, Thor S. Waitz og Birger Haugseth. Det må videre anses klart at Waitz og Haugseth allerede fra begynnelsen av oppfattet det som en forutsetning at det skulle være knyttet bruksrettigheter til hver enkelt ideell halvpart slik som beskrevet foran. Det må videre anses klart at denne fordeling av bruksretten til leilighetene og fellesrom i bygget samt til forog bakhage ble fastholdt og respektert av de opprinnelige eiere helt frem til deres bortgang. Det oppsto riktignok visse gnisninger i tilknytning til byrdefordelingen i forbindelse med driften av eiendommen og spesielt fordi Waitz utvidet sin leilighet i tredje etasje. Dette rokket imidlertid ikke hovedtrekkene i den bestående ordning når det gjaldt bruksrettighetene.
I utgangspunktet må det derfor kunne slås fast at det sameie som var etablert, var omfattet av gjeldende rett på området, slik denne blant annet hadde fått uttrykk i NL 5-3-51. Det må således anses klart at forholdet i utgangspunktet ble regulert av bestemmelsene i sameigeloven, som på dette punkt falt i tråd med tidligere rettstilstand på området.
Eiendommen ble ikke på noe tidspunkt seksjonert, og lagmannsretten finner det klart at bestemmelsene i lov om selveierleiligheter ikke kan få anvendelse. Det kan heller ikke trekkes slutninger fra utviklingen av rettigheter knyttet til eierleiligheter, der det er opprettet egne grunnboksblad for den enkelte boenhet.
Det blir etter dette avgjørende om det på noe tidspunkt ble inngått avtale mellom de opprinnelige sameiere om at det ikke skulle være knyttet forkjøps-/innløsningsrett til de enkelte ideelle andeler, eventuelt om "serlege rettshøve" av en slik art foreligger at innløsningsretten må anses bortfalt, jfr. sameigeloven §1 annet ledd. Det må på bakgrunn av brev av 15. juni 1971 fra Waitz til Haugseth anses på det rene at Waitz for sin del var innstilt på å fraskrive seg forkjøpsretten til Haugseths del under forutsetning av at Haugseth for sitt vedkommende ville gjøre en tilsvarende innrømmelse. Av grunner som lagmannsretten ikke finner det nødvendig å gå inn på, ga Haugseth ikke noe formelt, skriftlig svar. Lagmannsretten finner det imidlertid bevist at Waitz og Haugseth på et senere tidspunkt inngikk en muntlig avtale som innebar at de hver for sin andel ga avkall på forkjøpsrett. Waitz og Haugseth var begge blitt enkemenn og begge hadde inngått nytt ekteskap. Avtalen må etter det opplyste forstås på bakgrunn av begges ønske om å gi sine hustruer den friest mulige adgang til å disponere hver sin halvpart av eiendommen på den måte de i sin tid måtte finne mest fordelaktig. Waitz og Haugseth ønsket med andre ord å sikre sine hustruers posisjon etter at de selv var gått bort. Lagmannsretten legger til grunn at både Haugseth og Waitz meddelte sine respektive hustruer innholdet i denne avtale umiddelbart etter at den var inngått. Ingeborg Haugseth har for sitt vedkommende konsekvent holdt fast ved avtalen og har på denne bakgrunn også avstått fra å blande seg inn i de disposisjoner som Mosse Waitz senere foretok vedrørende sin andel.
Inngåelsen av en avtale som nevnt, sannsynliggjøres også av brev av 21. november 1980 fra Birger Haugseth til advokat Einar Blanck, som representerte fru Waitz, sålydende: ....
Efter avtale med Waitz er vi blitt enige om at hver av oss kan selge sin halvpart som en enhet, ikke oppdelt. Vi er også enige om ikke forkjøpsrett. Hvis fru Waitz ønsker å selge må hun gjerne gjøre det. ....
Videre legger lagmannsretten vekt på brev av 11. april 1986 til fru Haugseth og Tom Oppegaard fra Sentrum Eiendomsformidling A/S, som representerte fru Waitz. I brevet heter det: Fru Waitz er av den oppfatning at de øvrige sameiere i Krusesgt. 7 B ikke har noen forkjøps- eller innløsningsrett, men fremlegger kontrakten for ordens skyld.
Mosse Waitz har for sitt vedkommende gitt uttrykk for samme oppfatning i sin forklaring for byretten og har fastholdt denne i den skriftlige uttalelse hun avga 17. august 1981 og som er dokumentert under ankeforhandlingen. Riktignok hefter det noen uklarhet om hvilke standpunkter Mosse Waitz inntok i forbindelse med den sak som verserte for namsretten mellom Erik Kirkedelen som kjøper av hennes daværende andel, og Tom Oppegaard som gjorde forkjøpsrett gjeldende. I følge namsrettens kjennelse skal Mosse Waitz ha gitt uttrykk for den oppfatning at hennes sønn fra tidligere ekteskap, Tom Oppegaard, ikke ønsket å gjøre forkjøpsretten gjeldende. Dette kan etter lagmannsrettens vurdering meget vel føres tilbake til at Mosse Waitz ønsket å gi Tom Oppegaard en forkjøpsrett, som han altså på det daværende tidspunkt ikke ønsket å benytte seg av. Det anses imidlertid ikke nødvendig å gå nærmere inn på dette, idet det bemerkes at verken Ingeborg Haugseth eller Mosse Waitz var parter i den tvist som verserte for namsretten.
Lagmannsretten finner det lite sannsynlig at avtalen mellom Haugseth og Waitz bare skulle gjelde ved salg fra dem eller deres gjenlevende ektefeller. Noen interesse i en slik begrensning i avtalen om opphevelse av forkjøpsretten kunne de ikke ha. Hvis forkjøpsretten skulle gjenoppstå på en eventuell kjøpers hånd, er det mer sannsynlig at det ville presse prisen på sameieandelen enn at det ville heve den. For øvrig synes det ikke å være en rimelig fortolkning av avtalen mellom Waitz og Haugseth at senere suksessorer skulle få en større rett enn de gjenlevende ektefeller hadde. At det ikke ble satt opp noen skriftlig avtale legger lagmannsretten ikke vekt på som tolkingsmoment.
Etter det standpunkt lagmannsretten er kommet frem til, er det ikke nødvendig å gå inn på om det forelå "serlege rettshøve" som ville innebære at innløsningsretten var bortfalt.
Når det gjelder spørsmålet om Brækhus har krav på å tre inn i og overta leiekontrakten til Ingeborg Haugseths garasje, er lagmannsretten enig i byrettens resultat. Det følger av det forestående at en slik rett ikke kan gjøres gjeldende på grunnlag av en generell forkjøpsrett knyttet til Brækhus' posisjon som sameier. Det gjenstående spørsmål blir da om han i medhold av bestemmelsen i sameigeloven §12 har fått en selvstendig rett til å tre inn i leieavtalen. Det avgjørende spørsmål må for så vidt være om en sameiers rett til å tre inn i en leieavtale også gjelder løpende leieforhold eller bare ved ny utleie.
Retten til å tre inn i et leieforhold gjelder "dersom ein sameigar leigar bort eller på annan måte let frå seg heile eller noko av utnyttingsretten til nokon utanom sameiga". Denne formulering passer både på et bestående leieforhold og situasjonen ved ny utleie. Ordlyden gir derfor ikke noe holdepunkt for hva lovgiveren har ment. Forarbeidene gir ingen støtte. Det er alminnelig antatt at det bør vises forsiktighet med å gripe inn i bestående forhold. Man ville lett kunne risikere støtende resultater. Eksempelvis ville det kunne virke klart urimelig om Brækhus eller Oppegaard kunne forlange at leieren av fru Haugseths hybelleilighet skulle flytte, fordi de selv ønsket å overta den.
Videre henvises det i §12 til innløsningsbestemmelsen i §11 som gjelder avhendelse. Denne bestemmelsen tar nettopp sikte på det å tre inn i en ny avtale. Derfor har man også bestemmelsen i §11 fjerde ledd om at innløsningsretten må gjøres gjeldende uten "tarvlaus drying" og senest etter 6 uker. En slik bestemmelse synes det mindre behov for hvis den også skulle gjelde bestående forhold.
Lagmannsretten er etter dette kommet til at de beste grunner taler for å forstå §12 slik at lovgiveren har tenkt i samme baner som i §11 og at innløsningsretten er begrenset til inngåelse av nye avtaler. Fru Haugseths garasje hadde siden 1982 vært utleiet til samme leietager da Brækhus kjøpte sin leilighet og forholdet må anses akseptert av de daværende sameiere. Hans krav om innløsning kan derfor ikke føre frem.
Etter dette blir byrettens dom å stadfeste i hovedsøksmålet, mens Ingeborg Haugseth har vunnet frem med sin anke i motsøksmålet.
Anken i hovedsøksmålet har vært forgjeves. I samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd bør Jan Brækhus erstatte Ingeborg Haugseths omkostninger for lagmannsretten idet lagmannsretten er enig i byrettens avgjørelse av omkostningsspørsmålet for dette søksmåls vedkommende. I samsvar med fremlagt omkostningsoppgave fastsettes omkostningene for lagmannsretten til kr 6000,-, i sin helhet salær.
I motsøksmålet har Ingeborg Haugseths anke vunnet frem. I samsvar med bestemmelsen i tvistemålsloven §180 annet ledd, jfr. §172 første ledd bør Jan Brækhus erstatte Ingeborg Haugseths omkostninger såvel for byrett som lagmannsrett. For byretten fastsettes disse skjønnsmessig til kr 3000,-. For lagmannsretten fastsettes omkostningene til kr 20282,-, hvorav kr 6000,- i salær.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
I hovedsøksmålet:
1. Byrettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Jan Brækhus til Ingeborg Haugseth 6.000 -sekstusen 00/100- kroner.
I motsøksmålet:
3. Jan Brækhus har ikke forkjøpsrett eller innløsningsrett til Ingeborg Haugseths del av Krusesgate 7 B.
4. I saksomkostninger for byrett og lagmannsrett betaler Jan Brækhus til Ingeborg Haugseth 23.282 -tjuetretusentohundreogåttito 00/100- kroner.
5. Oppfyllelsesfristen i henhold til punktene 2 og 4 settes til 2 -to- uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.