LE-1991-2132
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1992-06-15 |
| Publisert: | LE-1991-02132 |
| Stikkord: | Odelsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | - Eidsvoll herredsrett Nr. 9/1991 B førsteinstans - Eidsivating lagmannsrett LE-1991-02132 B. |
| Parter: | Saksøker: Hans Finstad (Prosessfullmektig: Advokat Olav Sundet, Oslo). Saksøkt: Lars Grani (Prosessfullmektig: H.r.advokat Karl Wahl-Larsen, Oslo). |
| Forfatter: | Rettens formann: Lagmann Nils Erik Lie. Skjønnsmenn: 1. Gårdbruker Odd A. Dønnum, 2090 Eidsvoll 2. Gårdbruker Kari Averstad, 2040 Kløfta 3. Byggmester Geir Linnerud, 2090 Hurdal 4. Tømmermåler Kåre Moen, 2056 Algarheim |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a |
I odelsløsningssak mellom Hans Finstad og Lars Grani avhjemlet Eidsvoll herredsrett 21. juni 1991 odelstakst over eiendommen Grani, gnr. 79, bnr. 2, 3 og 6 i Nannestad. Ved taksten ble eiendommen verdsatt til kr 2250000,-.
Saksøkeren Hans Finstad har i rett tid begjært overskjønn. Overskjønnsforhandlinger er holdt i Nannestad 26. mai 1992. Begge parter har møtt og avgitt forklaring. Eiendommen er befart, og lagmannsretten har mottatt forklaring fra ett sakkyndig vitne. Saken står i det alt vesentlige i samme stilling som for herredsretten. De nærmere opplysninger om eiendommen fremgår av herredsrettens skjønn og lagmannsrettens bemerkninger i det følgende.
I forbindelse med verdsettelsen har saksøkeren Hans Finstad i hovedtrekk gjort gjeldende for lagmannsretten:
Det kan ikke legges til grunn at det kan fradeles og selges tomter fra eiendommen. Det er også tvilsomt at beitearealet utgjør så mye som 140 daa, som herredsretten har lagt til grunn. Det er hugget 501 m3 virke etter at driftsplanen for skogen ble utarbeidet i 1984, og det er i dag svært lite hugstmoden skog på eiendommen. Vedrørende bebyggelsen er det særlig understreket at våningshuset er i svært dårlig forfatning, og ikke har sanitæranlegg.
Den oppstallingsvirksomhet Lars Grani har drevet på eiendommen, har ikke gitt seg utslag i eiendomsverdien. At eiendommen ligger relativt nær Oslo, er også uten betydning.
Det må legges til grunn at en vanlig kjøper av en eiendom som denne, ikke har vesentlig egenkapital. Kredittinstitusjonene stiller nå strengere krav til egenkapitalen enn tidligere, hvilket må gi seg utslag i at eiendomsprisene går ned. Av lånekapitalen må det betales minst 12 % årlig rente. Avkastningen av eiendommen kan derfor vanskelig forrente større gjeld enn ca 1 million kroner. Det må også tas hensyn til at kjøperen må investere et betydelig beløp i maskiner.
Den usikre fremtid i landbruket har generelt gitt seg utslag i at prisene på landbrukseiendommer har sunket i den senere tid. Kornprisene har også sunket, og det er uvisst hvor lenge denne prisreduksjonen vil bli kompensert ved arealtilskudd.
Finstad har nedlagt slik påstand:
1. Overskjønnet fremmes.
2. Eiendommen Grani, gnr. 79 bnr. 2, 3 og 6 i Nannestad, takseres etter reglene i odelsloven §49 og herredsrettens takst reduseres vesentlig.
Saksøkte Lars Grani har i hovedtrekk gjort gjeldende for lagmannsretten:
Ved verdsettelsen må det legges vekt på at eiendommen ligger nær Oslo. Det er lett å transportere dyr hit fra store deler av den sentrale Østlandsregionen. Det må også legges til grunn at det vil bli muligheter for fradeling av tomter. Dette er overensstemmende med den soneplan Nannestad kommune vedtok i 1978, og som bl.a. omfattet eiendommens skog. Kommunen har også vist interesse for å erverve tomter i området. Planene om utbygging av hovedflyplass på Gardermoen vil generelt påvirke prisnivået i området, hvilket også gir seg utslag i dagens omsetningsverdi for den aktuelle eiendom.
Når det gjelder bebyggelsen, er våningshuset verneverdig, og det kan skaffes gunstige lån til modernisering. Nødvendige sanitæranlegg er foreløpig installert i driftsbygningen. Det er også investert betydelige beløp i denne, i anledning av den avlsstasjon for hest Grani driver på eiendommen. Disse investeringene vil også komme en kjøper til gode.
Omsetningsverdien vil alltid være påvirket av konsesjonsreglene, idet den ikke i noe fall kan være høyere enn den høyeste kjøpesum landbruksmyndighetene ville ha godtatt i konsesjonssammenheng. For en attraktiv eiendom som denne vil omsetningsverdien imidlertid ikke være lavere enn konsesjonstakst. Det fall en generelt har sett i eiendomsprisene i de senere år, gjør seg lite gjeldende for denne type eiendommer.
Det må alltid legges til grunn at en kjøper av en eiendom av denne art vil ha egenkapital, og at han også vil være villig til å gi avkall på forrentning av egenkapitalen, i et hvert fall i en overgangsperiode.
Grani har nedlagt slik påstand:
1. Eidsvoll herredsretts odelstakst av 21. juni 1991 stadfestes.
2. Lars Grani tilkjennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett.
Lagmannsretten bemerker:
Etter odelsloven §49 skal verdsettelsen skje "på grunnlag av den bruk av eigedomen som er naturleg og pårekneleg etter tilhøva på staden, og som kan sameinast med at eigedomen hovudsakleg blir nytta til landbruksføremål." Som Høyesterett har gitt uttrykk for i Rt-1980-233 er det en bruksbestemt omsetningsverdi bestemmelsen gir anvisning på. Vurderingstemaet blir med andre ord å finne frem til hva en vanlig kjøper hadde vært villig til å gi for eiendommen slik den fremtrer i dag, og under forutsetning av at den skal brukes slik odelsloven §49 angir.
Etter lagmannsrettens vurdering ville en vanlig kjøper av eiendommen ta sikte på fortsatt bruk av innmarken til kombinert dyrking av korn og gras. Jordveien er velarrondert, med stiv leirjord av god kvalitet, selv om deler av den mangler drenering. Eiendommen har vist seg vel egnet til Granis driftsform - til bruk som avlsstasjon for hest. Denne driftsform krever imidlertid meget gode kunnskaper om og erfaring i hestehold, hvilket det ikke kan legges til grunn at en vanlig kjøper vil ha. Også en vanlig kjøper vil imidlertid tildels kunne basere seg på oppstalling av hest på eiendommen, og utnyttelse av beitet til dette formål. Beliggenheten er for så vidt gunstig - nær større befolkningssentra i Østlandsregionen. Størrelsen av beitet var vært trukket i tvil, idet Finstad har gjort gjeldende at arealet er betydelig mindre enn de ca 140 daa herredsretten har lagt til grunn. Lagmannsretten bemerker at arealangivelsene er basert på planimetermålinger, og fordelingen mellom beite og lauvskog kan enkelte steder ha vært noe tvilsom. Det samme gjelder størrelsen av tunarealet. Det legges til grunn at beitearealet i ethvert fall utgjør ca 120 - 130 daa.
Soneplanen fra 1978 må etter det opplyste anses som uaktuell, og gir ikke grunnlag for å bygge på at det kan selges tomter fra eiendommen. Det kan heller ikke antas at planene om hovedflyplass på Gardermoen vil gi en vanlig kjøper i dag grunn til å regne med muligheter for fremtidig tomtesalg. Etter lagmannsrettens syn er således både soneplanen og en mulig fremtidig flyplassutbygging uten betydning for eiendommens dagsverdi ved verdsettelse etter odelsloven §49.
Da driftsplanen for eiendommens skog ble utarbeidet i 1984, var alderssammensetningen i skogen relativt ujevn, med 41 % av påstående virke i hugstklasse 2 og 25 % i hugstklasse 4 og 5. Tilveksten var beregnet til 78 m3 og balansekvantum til 68 m3. Det har vært hugget tilsammen 501 m3 etter at driftsplanen ble utarbeidet. Dette innebærer at det i dag ikke er noen likviditetsreserve av betydning i skogen. Det bemerkes imidlertid at det vesentlige av skogen er av høy bonitet. Driftsforholdene er gode, og driftsutgiftene må antas å være lave.
Deler av driftsbygningen er innredet for Granis spesielle bruk. Disse kan imidlertid med relativt små omkostninger tas i bruk også til andre formål. Det bemerkes at hesteboksene skal beholdes av Grani, og ikke omfattes av taksten. Det er installert kaldlufts korntørke i bygningen. Selv om den er av eldre dato og ikke lenger har låvebru, er driftsbygningen i god stand. Den representerer et betydelig aktivum for eiendommen. Eiendommen har videre et stabbur, som ikke er nevnt i herredsrettens takst. Dette er etter det opplyste oppført i 1918, men er i god stand. Det ligger som en integrert del av tunanlegget på eiendommen, hvor det representerer en viss tilleggsverdi.
Våningshuset har en takhøyde som ikke stemmer med dagens krav. Det er meget forfallent, og det er opplyst at også fundamenteringen svikter. Etter lagmannsrettens vurdering vil kostnadene med å rehabilitere våningshuset til en tidsmessig standard overstige kostnadene med riving og oppføring av et nybygg. Det kan ikke sees at våningshuset eller noe av den øvrige bebyggelse som er beskrevet i herredsrettens takst, representerer tilleggsverdier av noe slag for eiendommen.
Det bemerkes forøvrig at en vanlig kjøper av enhver landbrukseiendom må påregnes å ha en viss egenkapital, og å akseptere at denne i et hvert fall i en startfase ikke vil gi noen forrentning. Lagmannsretten legger videre generelt til grunn at enhver kjøper av en landbrukseiendom av denne art ville ha basert sine rentabilitetsberegninger på en avkastning som tilsvarer den som er benyttet i Landbruksdepartementets konsesjonsrundskriv av november 1990 - 9 %. Det bemerkes imidlertid at denne rentesats ikke er bindende for rettens vurderinger. Verdsettelsen etter odelsloven §49 skjer også etter andre prinsipper enn de som benyttes i konsesjonssammenheng.
Lagmannsretten er etter dette kommet til at eiendommens omsetningsverdi ved en vurdering etter odelsloven §49 er noe lavere enn herredsretten har kommet til. Etter en samlet vurdering verdsettes den til kr 1900000.
Overskjønnet er begjært av saksøkeren. Saksomkostninger blir følgelig å fastsette etter skjønnsloven §54a, jfr. §54. Saksøktes prosessfullmektig har inngitt omkostningsoppgave og angitt sitt samlede tilgodehavende til kr 12420,-, hvorav kr 12000 utgjør salær. Lagmannsretten har intet å bemerke til oppgaven. Det er videre bedt om at lagmannsretten fastsetter saksomkostningene for herredsretten. Disse er omtalt i herredsrettens premisser, men har ikke kommet med i slutningen. Det er opplyst at beløpet allerede er betalt.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning :
1. Eiendommen Grani, gnr. 79 bnr. 2, 3 og 6 i Nannestad, verdsettes til 1900000 - enmillionnihundretusen - kroner.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Hans Finstad 12420 - tolvtusenfirehundreogtyve - kroner til B.
3. I saksomkostninger for herredsretten betaler Hans Finstad 15863 - femtentusenåttehundreogsekstitre - kroner til B.
4. Oppfyllelsesfrist for pkt. 2 og 3 er 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.