LE-1991-2245
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Odelsovertakst og Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1992-05-20 |
| Publisert: | LE-1991-02245 |
| Stikkord: | Odelsovertakst |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Sør-Hedmark herredsrett nr. 61/1990 - Eidsivating lagmannsrett LE-1991-02245 B. |
| Parter: | Saksøker: Olav Gjerstad (Prosessfullmektig: Advokat Eivind Bjøralt, Lillehammer). Saksøkt: Mona og Jon Gjestvang (Prosessfullmektig: Advokat Stein Åge Martinsen, Stange) |
| Forfatter: | Rettens formann: Lagmann Raamund Stuhaug Skjønnsmenn: 1. Byggmester Trygve Skaug, Næroset 2. Gårdbruker Sigurd Hagen jr., Vallset 3. Allmeningsbestyrer Per Berg Eid, Brumunddal 4. Gårdbruker Hans Fredrik Hommelstad, Løten |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §70, §72 |
I odelsløsningssak mellom Olav Gjerstad som saksøker og ektefellene Mona og Jon Gjestvang som saksøkt, avsa Sør-Hedmark herredsrett 16. mai 1991 odelstakst med slik slutning:
1. Odelstaksten over eiendommen Lang-Ree, gnr. 133 bnr. 1, i Stange settes til kr 1350000,- -kroner enmilliontrehundreogfemtitusen.
2. Olav Gjerstad betaler innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne odelstakst saksomkostninger til Mona og Jon Gjestvang med kr 17930,80 - kroner sytten tusen nihundreogtretti 80/100.
Sakens nærmere sammenheng fremgår av herredsrettens premisser og av lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.
Olav Gjerstad har i rett tid begjært odelsovertakst. Mona og Jon Gjestvang har tatt til gjenmæle. De har tidligere akseptert at saksøkeren har løsningsrett og har for lagmannsretten bedt om at det ved kjennelse fastsettes fravikelse fra eiendommen før loven hovedregel.
Olav Gjerstad har for lagmannsretten lagt ned slik påstand:
1. Odelsovertaksten fremmes.
2. Påstand om kjennelse etter odelsloven §72, jfr. §70, tas ikke til følge.
3. Olav Gjerstad tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.
Mona og Jon Gjestvang har for lagmannsretten lagt ned denne påstand:
1. Odelsovertaksten fremmes.
2. Retten fastsetter i fravikelseskjennelse frist for Mona og Jon Gjestvang til å utferdige skjøte til Olav Gjestvang mot at sistnevnte betaler løsningssummen.
3. Mona og Jon Gjestvang tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.
Skjønnsforhandlingene fant sted 5. mai 1992, først med rettsmøte i Fylkeshuset i Hamar, deretter med befaring av eiendommen og avsluttende rettsmøte i et av bolighusene på eiendommen. Partene deltok så vel under rettsmøtene som under befaringen. Ingen av partene ønsket å avgi forklaring, men de fikk fra begge sider anledning til å påvise alt de mente var av betydning. Under det innledende rettsmøte mottok retten forklaring fra et vitne. Vitnet var nytt for lagmannsretten.
Dokumentasjonen går frem av rettsboken.
Olav Gjerstad har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Herredsrettens takst er for høy og bør av den grunn reduseres.
Når herredsretten er kommet til en for høy løsningssum, synes dette blant annet å skyldes at det i for liten grad er tatt hensyn til den usikkerhet som rår i landbruksnæringen. Både spørsmålet om tilknytning til Fellesmarkedet (EF) og på grunn av den omlegging som for tiden skjer i landbrukspolitikken har prisen på landbrukseiendommer i den senere tiden falt.
Når det gjelder den konkrete eiendom fremgår det ikke av beskrivelsen at herredsretten har vært klart over at driftsbygningen mangler gjødselkjeller (gjødselrom). For øvrig er å anføre at på grunn av de utidsmessige og delvis svært dårlig vedlikeholdte bygninger, er det ikke mulig å oppnå tilfredsstillende drifts- eller boforhold på eiedommen, uten meget betydelige investeringer.
Skogen trenger betydelige kultiveringsarbeider for å komme i brukbar hevd, og er dessuten så uthugget at det vil gå 20 til 30 år før den kan gi avvirkning av noen betydning.
Jorden utnyttes i dag til korndyrking, men kan også nyttes til potet- og grønnsaksproduksjon. Det siste forutsetter imidlertid betydelige investeringer i driftsbygningene.
Med et rimelig krav til egenkapital, er det i dag ikke mulig å løse odelseiedommen for den fastsatte takst, og deretter drive den i samsvar med odelsloven forutsetninger, jfr. odelsloven §49. Taksten bør neppe settes høyere enn drøyt kr 1000000.
Motpartens begjæring om kjennelse om fravikelse etter odelsloven §72 kan etter saksøkerens mening ikke føre frem. Saksøkeren samtykker ikke i at det avsies en slik kjennelse. Det kan ikke dokumenteres problemer utover det vanlige om de saksøkte må sitte med eiendommen til vanlig løsningsfrist etter loven.
Mona og Jon Gjestvang har for lagmannsretten vesentlig gjort gjeldende:
De saksøkte er av den oppfatning at herredsrettens takst er for lav. De fikk våren 1990 tilslag på eiendommen for kr 1500000 Det var den gang flere som bød samme beløp. Herredsretten er kommet til et lavere beløp, og det skyldes at det i for stor grad er lagt vekt på prisdempende forhold ved eiendommen. Det er således i for stor grad tillagt vekt at uthusbygningene på eiendommen er utidsmessige. Ved en hensiktsmessig fremgangsmåte kan opprustning av det som herredsretten har kalt driftsbygningen skje gradvis, og uten det helt presserende kapitalbehov dersom bare driften innrettes fornuftig. Det vises i den anledning til den produksjon av smågris de saksøkte nå har etablert.
Selv om skogen er i dårlig hevd og er sterkt uthugget, har den fortsatt en betydelig verdi og vil kunne gi noe virke før det har gått alt for lang tid.
Jorden var tidligere preget av betydelige ugrassangrep. Disse angrepene er slått tilbake og situasjonen må for så vidt vurderes som alminnelig bra. De saksøkte ønsker også å reservere seg mot herredsrettens anførsel om at det i dag er et visst generelt grøftebehov på eiendommen. Bare på mindre areal er dette tilfelle. I det store og hele er situasjonen bra.
Selv med den bygningsmassen eiendommen har i dag, er det mulig å legge noe om på kornproduksjonen, for eksempel ved å dyrke kål.
De saksøkte reserverer seg også mot at prisen på landbrukseiendommer er presset på grunn av EF-forhandlingene, og på grunn av jordbrukspolitikken. Hittil har ikke dette i påviselig grad slått ut i prisnivået.
Til slutt pekes det på at etter herredsrettens takst, er det foretatt opprustning av føderådsbygningen, der de saksøkte for tiden bor. På grunn av flytting av en trapp, innlegging av bad, samt alminnelig oppussing, er det i dag etablert en hybelleilighet i annen etasje som vil kunne leies ut og gi inntekter. Det er satt inn ny inngangsdør i bygningen, skiftet kjøkkeninnredning og satt inn ny varmtvannsbeholder. Samlet er således føderådsbygningen vesentlig forbedret i forhold til situasjonen ved herredsrettens skjønn. Slik forholdene i dag er, må en takst svarende til den pris de saksøkte i 1990 ga for eiendommen, det vil si kr 1,5 millioner, være rimelig og riktig.
De saksøkte har akseptert at saksøkeren har løsningsrett. Dette betyr at de vil måtte fraflytte eiendommen. Fordi det da er en påkjenning fortsatt å bli boende på stedet, ønsker de at retten ved kjennelse gir dem anledning til å fraflytte eiendommen tidligere enn pr. 14. april 1993. Slik forholdene for tiden er, ønsker de å flytte snarest mulig, og finner at det bør være akseptabelt for motparten at de flytter senest 1. september 1992, mot å betale den fastsatte løsningssum.
Lagmannsretten er kommet til at herredsrettens takst må bli å stadfeste og bemerker:
Herredsretten har i odelstaksten gitt en beskrivelse av odelseiendommen. Partene har i det store og hele akseptert denne beskrivelsen. Lagmannsretten viser til beskrivelsen, som den i det alt vesentlige kan tiltre.
Det er riktig at det er foretatt påkostninger/oppussing på føderådsbygningen, slik de saksøkte har anført. Det er også riktig at driftsbygningen mangler gjødselskjeller/gjødselsrom, slik saksøkeren har pekt på. Det kan ellers tilføyes at hovedbygningen hadde dårlige piper over taket og føderådsbygningen er i betydelig grad malingsslitt utvendig. Grisehuset kan i dag neppe brukes vinterstid.
De såkalte andre rettigheter som er nevnt av herredsretten på side 8, kan neppe tillegges noen nevneverdig betydning ved verdsettingen.
Den dyrkede jorden er i brukbar hevd. Den nyttes i dag til kornproduksjon, med betydelig innslag av hvete. Den er også egnet til potet- og grønnsaksproduksjon, noe som imidlertid er betinget av en oppussing av driftsbygningene på gården.
De saksøkte, har etter at de overtok driften, startet en viss begrenset produksjon av smågris. Denne virksomheten kan trolig utvides uten vesentlige omkostninger, men ikke i betydelig grad.
Skogen er betydelig uthugget, jfr. herredsretten. Det vil gå mange år før virke av betydning kan tas ut. En legger som herredsretten til grunn at innestående skogavgift dekker plantebehov etter siste skogsdrift. Det er her visstnok ikke endringer siden herredsrettens vurdering.
Når det gjelder vanntilførsel og kloakkforhold, vises til herredsretten, side 8.
Retten finner at en påregnelig utnytting av den dyrkede jorden er kornproduksjon, som hittil. En endring for så vidt er mulig, men forutsetter ikke uvesentlige bygningsmessige investeringer, jfr. foran. Driftsomlegging kan bare i en begrenset tid og i begrenset utstrekning gjennomføres uten påkostning. På lengre sikt er det nødvendig med betydelige påkostninger på driftsbygningene.
Som boplass må gården vurderes som alminnelig bra, uten at det er noe spesielt å anføre verken i negativ eller positiv retning, bortsett fra at bygningene som nevnt trenger oppussing og påkostninger.
Plikten til vedlikehold av tørrleggingstiltak, vurderes på samme måte som av herredsretten, jfr. side 9.
Retten kan ikke se at spørsmålet om EF-tilknytning, eller omlegging av landbrukspolitikken til nå har manifestert seg i noen alminnelig forandring av prisene på landbrukseiendommer.
Etter en helhetsvurdering settes odelstaksten, i tråd med det som antas å være eiendommens omsetningsverdi på grunnlag av utnyttelse til landbruksformål, til kr 1350000. Det vil si det samme beløp som er fastsatt av herredsretten. Ved verdsettingen har en bygget på de takseringsprinsipper som er fastsatt etter rettspraksis. En nevner særlig det som går frem av Høyesteretts dom i Rt-1980-233. Retten kan ikke se at det er grunnlag for å fastsette fravikelse etter odelsloven §72. Saksøkeren har ikke samtykket i en slik avgjørelse. De saksøktes situasjon for så vidt antas ikke annerledes enn den vanlige ved odelsløsning. Det er da ikke grunnlag for noe unntak fra loven hovedregel.
Saksøkerens overskjønnsbegjæring har ikke ført frem. Da retten ikke har funnet avgjørelsen tvilsom, må saksøkeren erstatte de saksøktes omkostninger for lagmannsretten, samt dekke de lovbestemte utgifter, jfr. skjønnsloven §42.
Begjæringen fra de saksøkte om kjennelse om fravikelse etter odelsloven §72 er ikke tatt til følge. Spørsmålet ble imidlertid først reist under skjønnsforhandlingene og antas ikke å ha påført partene omkostninger av nevneverdig betydning. Retten antar at det da er riktig at saksøkeren dekker de saksøktes omkostninger for lagmannsretten fullt ut. I samsvar med mottatt arbeidsoppgave fra adv. Stein Åge Martinsen, fastsettes at saksøkeren må erstatte saksøktes utgifter for lagmannsretten med kr 10380, hvorav salæret utgjør kr 10200. I tillegg hertil må saksøkeren dekke de lovbestemte utgifter ved etter oppgave fra lagmannsretten.
Lagmannsrettens avgjørelse er enstemmig.
Slutning :
1. Odelstaksten for eiendommen Lang-Ree gnr. 133 bnr 1 i Stange settes til 1350000 - enmilliontrehundreogfemtitusen - kroner.
2. Mona og Jon Gjestvangs begjæring om kjennelse etter odelsloven §72 tas ikke til følge.
3. Olav Gjerstad erstatter Mona og Jon Gjestvang sakens omkostninger for lagmannsretten med 10380 - titusentrehundreogåtti - kroner.
4. De lovbestemte utgifter dekkes av Olav Gjerstad.
5. Oppfyllelsesfristen for de beløp som er nevnt under 3 og 4 foran er 2 - to - uker regnet fra forkynnelsen.