LE-1991-2289
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett |
|---|---|
| Dato: | 1991-11-25 |
| Publisert: | LE-1991-02289 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo namsrett Nr. 91-00639 førsteinstans - Eidsivating lagmannsrett LE-1991-02289 K. |
| Parter: | Den kjærende part: Marit Sagen (Prosessfullmektig: Advokat Sigmund Mjaaland, Oslo). Kjæremotpart: Tone Andresen (Prosessfullmektig: Advokat Johs. Steen, Drammen). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Eva Nygaard Ottesen, formann 2. Lagdommer Odd Jarl Pedersen 3. Lagdommer Jan Martin Flod |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §16, §234, §33, Tvistemålsloven (1915) §180, §15, §2, §3, Husleieloven (1939) §14, §39 |
Det ble avsagt slik Kjennelse :
Saken gjelder utkastelse fra leilighet.
Ved leiekontrakt av 1. juni 1990 leide Marit Sagen en 4-roms leilighet i Nils Bays vei 8 i Oslo av Tone Sloth Andresen.
I kontrakten er det inntatt bestemmelse om utkastelse uten forutgående søksmål ved forsinket betaling av leien, jf. tvangsfullbyrdelsesloven §3 nr. 9.
Utleieren, v/advokat Johs. Steen, sendte 25. april 1991 påkrav til Marit Sagen om innbetaling av utestående leie for tidsrommet november 1990 - april 1991, med i alt kr 55000,-. I påkravet er det varslet om at utleier har rett til å kreve utkastelse dersom leien ikke blir betalt innen 14 dager etter mottagelsen av påkravet.
I brev av 30. april 1991 til advokat Steen fremholdt Marit Sagen at hun ikke skyldte husleie, i hvert fall ikke frem til 31. mars 1991. Det ble anført at utleier hadde ettergitt leiekrav og at hun dessuten hadde misligholdt sine plikter som utleier. Bl.a. ble det vist til at det hadde pågått sjenerende byggearbeider i forbindelse med oppussing.
Begjæring om utkastelse ble fremmet for namsmannen i Oslo 12. juni 1991. Namsmannen antok begjæringen og berammet utkastelsesforretning til 24. juni 1991.
Marit Sagen klaget 19. juli 1991 saken inn for namsretten i Oslo, som 16. august 1991 avsa kjennelse med slik slutning:
1. Klagen tas ikke til følge og Marit Sagen kastes ut av leilighet i Nils Bays vei 18 i Oslo.
2. Marit Sagen betaler i saksomkostninger til Tone Andresen kr 3000,- -kronertretusen- innen 2 -to- uker fra forkynnelse av denne kjennelse.
Advokat Sigmund Mjaaland har på vegne av Marit Sagen påkjært namsrettens kjennelse og for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
1. Namsrettens kjennelse oppheves.
2. Marit Sagen tilkjennes saksomkostninger for Namsretten og Lagmannsretten.
Tone Sloth Andresen har ved sin prosessfullmektig tatt til motmæle og nedlagt slik påstand:
1. Oslo namsretts kjennelse stadfestes.
2. Tone Andresen tilkjennes saksomkostninger for namsrett og lagmannsrett.
Etter begjæring fra Marit Sagen avsa Oslo namsrett 25. september 1991 kjennelse om at kjæremålet ble gitt oppsettende virkning.
Marit Sagen har i kjæremålserklæringen angrepet namsrettens rettsanvendelse og saksbehandling:
Namsretten har begrunnet kjennelsen med at det ikke er adgang til motregning under tvangsfullbyrdelsen, jfr. tvangsfullyrdelsesloven §16, med mindre motkravet er erkjent eller rettskraftig avgjort og betingelsene for motregning forøvrig er tilstede. Den kjærende part har motregnet det krav utleier legger til grunn for sin utkastelsesbegjæring.
Motregningen er fremmet som innsigelse i kjærende parts klagebrev til Namsretten av 19. juli d.å.. Det må hevdes at Namsretten har tatt feil vedrørende henvisningen til tvangsloven §16.
Hovedregelen vedrørende debitors innsigelse mot saksøkerens krav, herunder motregningsinnsigelse, er gitt i tvangsloven §15. Denne bestemmelse forutsetter full adgang fra debitors side til å fremme innsigelser, likevel begrenset til innsigelse som bygger på omstendigheter oppstått i perioden fra avgjørelsen av kravet ved dom m.v. og frem til til og med selve tvangsforretningen. Fra denne hovedregelen om adgangen til å fremme innsigelse gjør tvangsloven §16 unntak for det spesielle tilfellet der motregningsinnsigelsen fremmes først på fullbyrdelsesstadiet. Under selve tvangsforretningen er således motregningsadgangen begrenset til motregning kun med erkjente eller rettslige avgjorte motkrav. Den kjærende part erklærte motregning allerede i april dette år, allerede før saksøker fremmet saken for Namsretten. Som bevis for at motkravet er fremlagt henvises til tilsvar til Oslo forliksråd av 23. august d.å., bilag 4 i forliksklagen, brev fra kjæremotparten til advokat Terje Steen av 25. april 91.
Dette gir et rettsfaktum som på bakgrunn av det overfor anførte ligger langt utenfor anvendelsesområdet til tvangsloven §16. Namsrettens henvisning til tvangsloven §16 som begrunnelse for ikke å ta stilling til motregningsspørsmålet er således ikke holdbar. I denne forbindelse nevnes at den kjærende parts motregningsinnsigelse heller ikke subsummeres av begrensningen i tvangsloven §15.
Denne regel gjelder kun innsigelse mot hovedkrav fastsatt i dom, forlik, voldgiftsdom eller kjennelse.
Nærværende hovedkrav - krav på husleie - bygger imidlertid på kontrakt.
Etter som hverken §15 eller §16 i tvangsloven er anvendelige i denne sak, er det ikke holdepunkter for annen konklusjon enn at retten plikter å ta standpunkt til den motregning som den kjærende part har foretatt, og som hun har påberopt seg. Er motregningen rettmessig faller grunnlaget for utkastelsesbegjæringen bort.
Det må hevdes at det er en saksbehandlingsfeil fra Namsrettens side når det ikke ble innkalt til muntlig forhandling i saken slik at den kjærende part kunne redegjøre for motkravet. Det må imidlertid antas at Lagmannsretten i sin kjennelse kan bygge på tilsvaret til forliksklagen av 23. august d.å.. Det er grundig redegjort for motkravet i dette tilsvaret. På denne bakgrunn bes lagmannsretten også vurdere å beslutte muntlig forhandling.
Tone Sloth Andresen har anført at namsrettens kjennelse ikke lider av saksbehandlingsfeil og at de motkrav som den kjærende part har fremsatt ikke er til hinder for utkastelse. For så vidt gjelder disse heter det i kjæremålstilsvaret:
I nærværende sak har den kjærende part på meget tynt grunnlag påberopt motregningsinnsigelser som virker konstruerte, fordi:
1 den kjærende part ikke har fremsatt sine krav før i forbindelse med at kjæremålsmotparten selv tok kontakt med undertegnede, og undertegnede sendte påkrav til den kjærende part i brev av 250491, jfr. 1. avsnitt i mitt prosesskrift av 1. august 1991, og fordi
2 den kjærende part ikke har dokumentert sine påståtte krav, samt fordi
3 leiekontrakten ikke hjemler slike krav. For å kommentere noen av de mer ekstreme tilfelle: det er egnet til å forbause at den kjærende part krever godtgjørelse for "Istandsettelse av hage", og herunder krever erstatning for alminnelig hageredskap - rive, hagesaks m.v. Under enhver omstendighet påberopes
4 husleieloven §14, sammenholdt med siste avsnitt på side 1 i leiekontrakten. Når den kjærende part ikke har fremsatt klager før etter at undertegnede sendte påkrav til den kjærende part i brev av 250491 har dette betydning som formell innsigelse etter husleieloven §14, foruten at det som nevnt ovenfor bevismessig taler sterkt for at den kjærende parts innsigelser kun er nonsense og forsøk på trenering av saken.
Subsidiært er det anført at leieforholdet er opphørt 31. juli 1991 og at den kjærende part er gitt flytteoppfordring. Videre at kjærende part har misligholdt leieavtalen ved å benytte leiligheten til barnehage.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som namsretten.
Den kjærende part har i leiekontrakten av 1. juni 1990 vedtatt utkastelse uten forutgående søksmål ved manglende betaling av husleie, jf. tvangsfullbyrdelsesloven §3 nr. 9. Til tross for lovlig påkrav etter husleieloven §39 har hun ikke i tide betalt den leierestanse påkravet gjelder for. Det foreligger dermed tvangsgrunnlag, jf. tvangsfullbyrdelsesloven §234 første ledd.
Når tvangsgrunnlag foreligger følger adgangen til å fremsette innsigelser mot fullbyrdelsen av tvangsfullbyrdelsesloven §15 og §16. Den kjærende parts innsigelse - at leierestansen er oppgjort ved motregning - reguleres av tvangsfullbyrdelsesloven §16. Det er uten betydning at motkravene ble gjort gjeldende overfor utleiers prosessfullmektig før begjæring om utkastelse ble inngitt til namsmannen.
Lagmannsretten finner at motregningsinnsigelsen ikke er til hinder for at utkastelsesbegjæringen tas til følge. Det er bare motkrav som er erkjent eller rettskraftig avgjort som kan gjøres gjeldende på fullbyrdelsesstadiet. Av saksdokumentene fremgår det at kjæremotparten, i ettertid, har akseptert en viss reduksjon av den skyldige leie påkravet gjelder for, men for den gjenværende del foreligger verken erkjennelse eller rettskraftig avgjørelse. Denne, ubetalte, del gir følgelig grunnlag for utkastelse, jf. Rt-1962-568. Lagmannsretten tilføyer at det ikke er grunnlag for å fastslå at kjæremotparten åpenbart har misligholdt sine plikter slik at det gjenstående leiebeløp ikke kan kreves dekket av leietageren, jf. Rt-1974-510.
Etter dette er lagmannsretten enig med namsretten i at vilkårene for utkastelse er til stede. Det finnes unødvendig å gå inn på de øvrige anførsler i saken.
Namsrettens kjennelse blir å stadfeste. Det gjelder også saksomkostningsavgjørelsen, som lagmannsretten ikke har bemerkninger til.
Kjæremålet har ikke ført frem og etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd, jf. tvangsfullbyrdelsesloven §2, tilpliktes Marit Sagen å betale saksomkostninger for lagmannsretten. Disse settes skjønnsmessig til kr 1200,-.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Marit Sagen 1200 -ettusentohundre- kroner til Tone Sloth Andresen innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.
Eva Nygaard Ottesen, Odd Jarl Pedersen, Jan Martin Flod
Bekreftes for førstelagmannen