LE-1991-2508

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Dom
Dato:	1992-09-11
Publisert:	LE-1991-02508
Stikkord:	Erstatningsrett, Eiendomsmegler
Sammendrag:
Saksgang:	- Drammen byrett Nr. 82 A/1990 - Eidsivating lagmannsrett LE-1991-02508.
Parter:	Ankende part nr. 1: Øystein Andersen (Prosessfullmektig: Advokat Tom Hanekamhaug, Slemmestad). Ankende part nr. 2: Eiendomskontoret Røyken og Hurum A/S (Prosessfullmektig: Advokat Per Haugum, Asker). Ankemotpart: Per Olav og Bente Berg (Prosessfullmektig: Advokat Jan-Erik Grevstad, Høvik).
Forfatter:	1. Lagdommer Egil F. Jensen, formann 2. Lagdommer Jan Villum 3. Kst. lagdommer Karl Eilert Sundt-Ohlsen
Lovhenvisninger:	Plan- og bygningsloven (1985) §50, §67, Eiendomsmeglingsloven (1989) §3-1, Tvistemålsloven (1915) §172, §174, §176, §180, §85, Eiendomsmeglingsloven (1938) §11, §12, §48, §3-6, §3-7, Avhendingslova (1992) §4-14

Dom :

Saken gjelder kjøpers krav mot selger og eiendomsmegler om erstatning/prisavslag for uaktsom opptreden i forbindelse med salg av fast eiendom.

Ved kjøpekontrakt av 24. september 1986 kjøpte Øystein Andersen den ubebygde tomta gnr. 40, bnr. 250, Lyngveien 7 i Røyken, av Thorbjørn Borgen. Tomten var utskilt fra Borgens eiendom gnr. 40, bnr. 100, og kjøpekontrakten inneholdt bestemmelse om veirett over denne eiendom.

Øystein Andersen planla å føre opp en enebolig på tomta. Etter byggemelding meddelte bygningssjefen i brev av 29. april 1988 at byggetillatelse ville bli gitt på nærmere angitte vilkår. Tomta ble deretter utgravd. I 1989 sendte Andersen inn reviderte tegninger som bygningssjefen godkjente. I brev av 29. august 1989 opplyste bygningssjefen imidlertid at vei, vann og kloakkanlegg måtte være opparbeidet i henhold til plan- og bygningsloven §67 før brukstillatelse ville bli utstedt.

I slutten av 1989 fant Øystein Andersen ut at han ville selge tomta. Han tok derfor kontakt med Eiendomskontoret Røyken og Hurum A/S (i det følgende benevnt Eiendomskontoret eller megleren), og ga selskapet i oppdrag å forestå salget. Eiendomskontoret v/styreformann og daglig leder advokat Per Foseid, rykket deretter inn en annonse i begynnelsen av januar 1990 der det ble opplyst at det forelå byggetillatelse for enebolig på tomta.

Ved kjøpekontrakt av 27. mars 1990 ble tomta overdratt til ekteparet Per Olav og Bente Berg. Fra kontrakten gjengis følgende bestemmelser:

2. Eiendommen er en ubebygget byggeklar tomt, delvis utgravet. Selger har intet ansvar for om utgravningen er forskriftsmessig eller anvendelig til kjøpers formål. Selger betaler refusjonskrav for den eksisterende opparbeidede vei, og sørger for at nødvendig erklæring om bruk av denne, samt rett til å føre vann- og avløpsledninger frem til offentlig tilknytningspunkt, foreligger.

3. Kjøpesummen for eiendommen settes til kr 275000,- kronertohundreogsyttifemtusen og gjøres opp kontant den 30. mars 1990. .....

4. Eiendommen overdras til kjøper fri for heftelser av enhver art. Skjøtet signeres av selger og deponeres hos megler ved underskrift av denne kontrakt. .....

5. Risikoen for eiendommen går over på kjøper den 30. mars 1990. Fra dette tidspunkt overtar kjøper de til eiendommen hørende rettigheter og forpliktelser, herunder overtagelse av selgers innbetalte tilknytningsavgift for vann og kloakk.

Ekteparet Berg ønsket å føre opp et noe annet hus enn det Øystein Andersen hadde fått godkjent. De søkte derfor om ny byggetillatelse den 20. april 1990. Bygningssjefen svarte den 10. mai samme år at meldingen kunne godkjennes, men tilføyde at før byggetillatelse formelt ville bli utstedt, måtte blant annet vei, vann og avløp være ferdig opparbeidet til og langs tomta i henhold til foreliggende reguleringsplan, jfr. plan- og bygningsloven §67.

Uten å ha sendt melding eller gitt varsel til bygningskontoret, gikk Per Olav Berg ca 20. mai 1990 i gang med omfattende graveog fyllingsarbeider på tomta. Blant annet ble anlagt en relativt lang tørrsteinsmur i en høyde varierende mellom 4 og 6 meter med nesten loddrett front mot Blåveisveien. Arbeidene skapte uro blant naboene som følte utrygghet om hvorvidt muren var stabil. Samtidig hadde stikkveien fra Lyngveien inn til tomta blitt noe forhøyet i forbindelse med at Berg la ledningsnett med kum i denne veien. Thorbjørn Borgens sønn Arnstein Borgen som eier naboeiendommen gnr. 40, bnr. 246 og som også er avhengig av å bruke stikkveien fra Lyngveien, mente at dette vanskeliggjorde avkjøringen fra stikkveien til hans eiendom.

Den 15. juni 1990 stanset kommunens bygningskontroll de videre arbeider på tomta. Bygningskontrolløren bemerket i denne forbindelse: Vedrørende oppfylling av tomt: Tørrmur ca 5 m høy oppsatt ca 1 m av denne på nabotomt. Videre arbeider stanses inntil muren er anmeldt og godkjent.

Midlertidig sikring av steinblokker må foretas. (utglidning) Byggetillatelse ikke gitt.

Per Olav Berg stoppet arbeidene. Inntil denne dag har tomta i det alt vesentlige ligget urørt. Byggesaken har vært undergitt en omfattende og langvarig behandling i kommunens bygningsadministrasjon, i bygningsrådet og hos fylkesmannen i Buskerud. I denne forbindelse har blant annet vært reist spørsmål om tomta er sikret veirett, dispensasjon fra kravet om veiopparbeidelse og tinglysing av skriftlig erklæring fra ekteparet Berg om å delta i senere opparbeidelse av Lyngveien, samt om tørrmuren er tilstrekkelig sikret mot utglidning. Bygningssjefen ga - på visse vilkår - byggetillatelse den 30. mai 1991, men bygningsrådet kom senere med innvendinger mot steinfyllingen og krevde i utgangspunktet at denne skulle fjernes. Etter klage fra blant annet Per Olav Berg, besluttet fylkesmannen den 31. januar 1992 at byggetillatelsen skulle stå ved lag. Fylkesmannen stilte imidlertid krav om at det måtte gjennomføres tiltak for sikring av fyllingen. Etter ny behandling i bygningsrådet den 22. juni d.å. skal fylkesmannen for kort tid siden ha presisert hvordan sikringskravene er å forstå. Disse er fortsatt ikke utført.

Allerede våren 1990 oppdaget Per Olav Berg at Øystein Andersen - i strid med kjøpekontraktens punkt 5 - hadde fått tilbakeført fra kommunen den innbetalte tilknytningsavgift for vann og kloakk. Dette medførte at kommunen fremmet krav mot Berg om betaling av ny avgift etter forhøyede satser med tilsammen kr 48000. Beløpet ble betalt av Berg som forgjeves gjorde ansvar gjeldende mot Andersen og Eiendomskontoret. Forliksmegling førte ikke frem, og ekteparet Berg tok den 21. august 1990 ut stevning mot Øystein Andersen og Eiendomskontoret med påstand om at de var solidarisk ansvarlige for den innbetalte avgift. Samtidig krevde de erstatning for tap på grunn av forsinkelse i den anledning. Dette tapet ble anslått til kr 25000, tilsammen kr 73000.

Etter initiativ fra de impliserte parter godtok kommunen den 5. november 1990 å tilbakebetale kr 48000 til Berg. Han frafalt deretter dette krav overfor motpartene, men krevde istedet renter av beløpet fra juni til november med kr 3600. I tidligere prosesskrift høsten 1990 hadde Berg for øvrig utvidet påstanden på andre punkter i det han også krevde erstatning som følge av kommunens krav om opparbeidelse av Lyngveien, fordi det ikke forelå kontraktsmessig erklæring om bruksrett over stikkveien fra Lyngveien, samt for innbetalt tilknytningsavgift til Ødegårdskogen Vel. De saksøkte parter tok til motmæle og påsto seg frifunnet, likevel slik at Øystein Andersen under hovedforhandlingen sa seg villig til å betale rentebeløpet.

Drammen byrett avsa den 22. juli 1991 dom med slik slutning:

1. Øystein Andersen dømmes til å betale til Per Olav Berg og Bente Berg kr 3140,- -kronertretusenetthundreogførti00/100- med 15 -femten-prosent rente fra 20. desember 1990.

2. Øystein Andersen og Eiendomskontoret Røyken og Hurum A/S dømmes til en for begge og begge for en å betale Per Olav Berg og Bente Berg kr 55000,- -kronerfemtifemtusen00/100 med tillegg av 15 -femten- prosent rente pro anno for Andersen av kr 30000,- regnet fra 20. desember 1990 og 18 -atten- prosent rente pro anno for Eiendomskontoret av samme beløp regnet fra samme dato, samt henholdsvis 15 -femten- og 18 -attenprosent rente pro anno av kr 25000,- regnet fra oppfyllelsesfristen for denne dom.

3. Øystein Andersen plikter å betale Per Olav Berg og Bente Berg kr 16000,- -kronersekstentusen00/100 i saksomkostninger.

4. Eiendomskontoret Røyken og Hurum A/S plikter å betale Per Olav Berg og Bente Berg kr 14000,- -kronerfjortentusen00/100- i saksomkostninger.

5. Oppfyllelsesfristen er to uker.

Av byrettens premisser fremgår at ekteparet Berg ble tilkjent kr 25000 som erstatning for kommunens krav om opparbeidelse av Lyngveien, kr 30000 for oppstått forsinkelse, og kr 3140 i renter for den innbetalte tilknytningsavgift til kommunen. For øvrig ble de saksøkte frifunnet.

Øystein Andersen har rettidig påanket byrettens dom punkt 2 og 3, jfr. punkt 5, til lagmannsretten på grunn av feil bevisbedømmelse. Eiendomskontoret har påanket punkt 2 og 4, jfr. punkt 5, med den begrunnelse at det foreligger feil bevisbedømmelse og rettsanvendelse. Ekteparet Berg har tatt til gjenmæle, men ikke motanket.

Ankeforhandling ble holdt 26. og 27. august 1992 i Klokkarstua i Hurum. Samtlige parter møtte. Øystein Andersen, Per Foseid og Per Olav Berg avga forklaring. Det ble avhørt 5 vitner, hvorav 2 er nye for lagmannsretten, og tomta ble befart. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

Saken foreligger i noe forenklet form for lagmannsretten ettersom de aktuelle tvistepunkter nå bare refererer seg til mulig erstatning for kravet om opparbeidelse av Lyngveien og forsinkelse av byggesaken.

Den ankende part nr. 1 Øystein Andersen har, ved sin prosessfullmektig advokat Tom Hanekamhaug, i det vesentlige gjort gjeldende:

Øystein Andersen er ikke ansvarlig for kommunens krav om opparbeidelse av Lyngveien. Noe mislighold av kontraktens punkt 4 foreligger ikke. Heftelser refererer seg bare til de som måtte være tinglyst.

Kommunens vilkår kan ikke oppfattes som en kjøpsrettslig mangel. Det er heller ikke dokumentert at eventuell opparbeidelse av Lyngveien vil påføre motpartene noe nettotap. De har fått dispensasjon, og det er ikke gitt at de må stå for veiopparbeidelsen. Ved eventuell refusjon vil betalingsplikten begrenses til verdistigningen på eiendommen, jfr. plan- og bygningsloven §48 og §50 sammenholdt med Rt-1934-997 og Ot. prp. nr. 57 (1985-86) om lov om endringer i plan- og bygningsloven side 42, og punkt 3 i den erklæring av 10. mai 1991 som ekteparet Berg har avgitt.

Subsidiært gjøres gjeldende at Øystein Andersen ikke har brutt sin informasjonsplikt ved kontraktsinngåelsen. Han stilte samtlige byggesaksdokumenter til disposisjon for Per Olav Berg som ikke ønsket å se på dem. Andersen kan heller ikke klandres for ikke å ha forstått betydningen av pålegget som kom i 1989. Han kan i det hele tatt ikke huske pålegget. Uansett kunne det lett misforstås slik at det gjaldt stikkveien fra Lyngveien. Uaktsom fortielse er det ikke tale om.

I tillegg kommer at Per Olav Berg selv burde oppdaget at det var gitt pålegg. Han har bred faglig erfaring med behandling av byggesaker, og han fikk tilgang til samtlige dokumenter. Før kjøpet var han også på tomta. Han burde da ha forstått at Lyngveien ikke var kommunal. Per Olav Berg kunne for øvrig unngått problemet ved å benytte seg av Andersens opprinnelige approbasjon.

Opparbeidelse av Lyngveien er foreløpig bare en mulighet. Et eventuelt tap er ikke beregnet. I denne forbindelse må tas hensyn til verdiøkning og andre fordeler ved at Lyngveien blir kommunal. Velforeningen vil i så fall slippe utgifter til vedlikehold.

Øystein Andersen kan videre ikke være ansvarlig for de forsinkelser som oppsto. Det foreligger ikke årsakssammenheng mellom de innvendinger som er fremsatt mot Andersen og forsinkelsen. Kommunen hadde f. eks. ikke anledning til å kreve tinglyst veierklæring. Kommunen må i tilfelle bære ansvaret dersom saken er blitt forsinket av denne grunn.

Med hensyn til veierklæringen har problemet oppstått som en følge av Bergs opptreden overfor naboen. Berg forandret stikkveien, noe Arnstein Borgen rimeligvis ikke kunne akseptere. Berg må således selv ta ansvaret for at det ikke har vært mulig å fremskaffe noen uttrykkelig erklæring. Men det er ingen tvil om at Berg hele tiden har hatt veirett. Denne følger direkte av kjøpekontrakten mellom Thorbjørn Borgen og Øystein Andersen.

Andersens manglende opplysning om vilkåret om veiopparbeidelse kan heller ikke tillegges noen betydning for fremdriften av byggesaken. Overfor Andersen var vilkåret knyttet til brukstillatelse og ikke byggetillatelse. Berg drøyde også selv i flere faser før han sendte søknad om dispensasjon og avga skriftlig erklæring. Da erklæringen endelig forelå i mai 1991, kom byggetillatelse umiddelbart.

Subsidiært bestrides tapsberegningen. Ekteparet Berg krever egentlig erstatning for tapt bruksutnyttelse, noe det ikke kan være grunnlag for. En rentesats på 15 % er ellers alt for høy. Det vil være riktigere å ta utgangspunkt i markedsrente på innskudd.

Ekteparet Berg er hovedansvarlig for forsinkelsen. De kunne startet bygging i henhold til tillatelsen fra mai 1991, men de er ennå ikke kommet i gang. Det hele har stoppet opp på grunn av fyllingen og muren. Et mulig ansvar må derfor reduseres til null.

Den ankende part nr. 1 har nedlagt slik påstand: Øystein Andersen frifinnes og tilkjennes saksomkostninger i by- og lagmannsrett.

Den ankende part nr. 2 Eiendomskontoret Røyken og Hurum A/S har, ved sin prosessfullmektig advokat Per Haugum, i hovedtrekk anført:

Spørsmålet i forhold til eiendomsmegleren er om han har opptrådt i samsvar med god forretningsskikk i henhold til §11 første ledd, sammenholdt med §12 i eiendomsmeglingsloven av 24. juni 1938 som gjaldt frem til 1. april 1990 da den nye loven av 16. juni 1989 nr. 53 trådte i kraft, jfr. Handelsdepartementets reglement om eiendomsmegling av 2. januar 1978 §3. Eiendomskontoret har helt ut oppfylt sine plikter som megler etter nevnte bestemmelser. Konklusjonen må bli den samme i forhold til §3-1 om meglerens omsorgsplikt, §3-6 angående kjøperens krav på opplysninger og §3-7 om meglerens undersøkelsesplikt i den nye loven av 1989.

Byggesaken kan ha blitt forsinket på grunn av problemer med veiretten, veiopparbeidelsen eller fyllingen. For så vidt angår det første alternativ vises til anførslene fra den ankende part nr. 1. Uansett hadde megleren ikke noe ansvar for å fremskaffe en tinglyst veirett. At Eiendomskontoret faktisk engasjerte seg i dette spørsmålet, må oppfattes som en ekstraservice som ikke kan påberopes som ansvarsgrunnlag. Subsidiært hevdes at kommunen må bære hovedansvaret ettersom den stilte et uhjemlet krav om tinglyst veirett. For øvrig er ekteparet Berg selv å bebreide for at det ikke har vært mulig å fremskaffe noen erklæring.

Fra kjøpekontrakten ble undertegnet til byggetillatelse forelå i mai 1991, gikk det 14 måneder. Hele 8 måneder skyldes Bergs egen handlemåte. Utviklingen ville dessuten blitt den samme om Berg hadde vært klar over at kommunen kom til å kreve opparbeidelse av Lyngveien. Han måtte ha søkt om dispensasjon på samme måte.

Eiendomskontoret kan ikke anses forpliktet til å gi opplysninger om kommunens pålegg. Det ble vist til byggetillatelsen, og det var tilstrekkelig. Per Olav Berg kunne selv ha foretatt nærmere undersøkelser.

Problemene med fyllingen og konflikten med naboene var hovedårsaken til forsinkelsen. Noe tap er heller ikke oppstått. Også på disse punkter slutter Eiendomskontoret seg til anførslene fra den ankende part nr. 1. Det samme gjelder spørsmålet om erstatning for pålegget om opparbeidelse av Lyngveien. Subsidiært anføres at meglerens handlemåte er av såvidt underordnet betydning at eventuelt tap ikke kan anses påregnelig.

Den ankende part nr. 2 har nedlagt slik påstand:

Eiendomskontoret Røyken og Hurum A/S frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett.

Ankemotpartene Per Olav og Bente Berg har, ved sin prosessfullmektig advokat Jan-Erik Grevstad, i det vesentlige gjort gjeldende:

Byggesaken er blitt et mareritt, også økonomisk. Ekteparet Berg har nå liten mulighet for å etablere seg på eiendommen. Selgeren og megleren må bære hovedansvaret for det som har skjedd. Det kreves derfor erstatning, alternativt prisavslag slik byretten har fastsatt. Byrettens dom er korrekt, såvel faktisk som rettslig. De foretatte reduksjoner aksepteres.

Allerede i august 1989 ble Andersen gjort kjent med pålegget om opparbeidelse av Lyngveien. Han kan ikke høres med at han ikke leste kommunens brev, ikke forsto betydningen av det eller glemte det. Pålegget skulle vært meddelt kjøperne. Og det er ikke riktig at Per Olav Berg fikk tilbud om å se gjennom Andersens dokumenter.

Andersens handlemåte grenser til illojalitet i kontraktsforhold, og må i hvertfall anses som uaktsom, jfr. i denne forbindelse Oslo byretts dom av 5. februar 1992. Erstatningsplikt foreligger derfor. Ansvarsgrunnlag kan også utledes av kjøpekontraktens punkt 4. Selgeren innesto for at tomta var fri for heftelser. Med dette menes ikke bare pengeheftelser. Oppmålingssjef Prestrønning har opplyst at han oppfatter kommunens pålegg som en grunnbyrde. Pålegget er nå tinglyst.

Eiendomskontoret har også opptrådt uaktsomt og må kjennes solidarisk ansvarlig med Andersen. Megleren kjente ikke til pålegget, men det burde han ha gjort dersom han hadde foretatt de undersøkelser som følger av god forretningsskikk. Eiendomskontoret utarbeidet også annonsen der det ble opplyst at det forelå byggetillatelse. Dette var ikke korrekt ettersom det i beste fall var gitt en betinget tillatelse.

En megler må forutsettes å kjenne til det nærmere innhold i en byggetillatelse. Megleren er fagkyndig og brukes nettopp for å rydde opp i mulige uklarheter. Han kan ikke fri seg fra sitt ansvar ved å vise til at kjøperen selv kan foreta undersøkelser. Per Olav Berg er nok ingeniør, men han har ikke spesialkunnskap om byggesaksreglene i plan- og bygningsloven.

Eiendomskontoret har også opptrådt kritikkverdig for så vidt angår spørsmålet om veirett. Det fremgår at megleren faktisk påtok seg å fremskaffe en slik erklæring, og han kan ikke unnskylde seg med å hevde at det ble gjort som en ren service. Erklæringen av 12. februar 1990 var knyttet til uriktig eiendom og eier. Det ble megleren gjort oppmerksom på, men han klarte likevel ikke å ordne opp i forholdet.

Det må være uten betydning om Per Olav Berg var kommet i klammeri med Arnstein Borgen. Veirett skulle uansett fremskaffes. Eiendomskontoret hadde mulighet for å løse problemet ved å finne frem den originale kjøpekontrakt mellom Thorbjørn Borgen og Øystein Andersen fra 1986. Dersom megleren ikke hadde tilgang til kjøpekontrakten, burde det vært tatt kontakt med Andersen. Meglerens manglende oppfølging må være i strid med god meglerskikk og således erstatningsbetingende.

Tap har oppstått på grunn av kommunens krav om opparbeidelse av Lyngveien. Pålegget representerer en reell heftelse som nå er tinglyst på eiendommen. Tapet er derfor et faktum, noe enhver senere kjøper vil ta hensyn til. Og salg av tomta er i dagens situasjon eneste alternativ for ekteparet Berg. Det vil i hvertfall være tale om et tap i størrelsesorden en god del tusen kroner, anslagsvis kr 50000.

Fordi forholdet ikke ble opplyst for ekteparet Berg, ble deres bud og kontraktsinngåelse foretatt på sviktende grunnlag. En ekstrabelastning på kr 50000 kunne medført at avtale ikke var kommet i stand.

Ekteparet Berg kunne ikke dokumentere veirett før våren 1991. Da ble byggetillatelse straks gitt den 30. mai. Uklarheten med hensyn til veiretten har derfor vært den avgjørende faktor for forsinkelsen i denne perioden. Den gang kunne fyllingen ikke ha vært av nevneverdig betydning ettersom den lå der nøyaktig som tidligere. Rett nok ønsket kommunen at fyllingen skulle utbedres, men dette kunne lett ha vært ordnet. Byretten har for øvrig allerede redusert erstatningen for forsinkelse under henvisning til problemene med fyllingen.

Det kan ikke være noe poeng at veirett hele tiden forelå og at kommunen eventuelt stilte et uhjemlet krav. Berg kunne ikke dokumentere veirett, og det skyldtes manglende aktivitet fra de ankende parters side. De ankende parter satt med nøkkelen til løsningen, nemlig kjøpekontrakten fra 1986.

Ekteparet Berg har fremlagt en oppstilling som viser samlede investeringer i tomta med kr 353512,60, hvorav kr 350000 er finansiert ved hjelp av byggelån. Ettersom prosjektet stanset opp har det oppstått et rentetap på de foretatte investeringer. Dette tap kreves erstattet.

Det er ellers av betydning at ekteparet Berg, på grunn av Andersens opptreden, helt uventet måtte innbetale kr 48000 i tilknytningsavgift til kommunen. En slik overraskelse vil kunne ødelegge økonomien i prosjektet og også virke som en negativ psykologisk faktor. Først efter ca et halvt år ble beløpet tilbakebetalt.

Lemping av ansvaret utover det byretten allerede har foretatt, er det ikke grunnlag for.

Ankemotpartene har nedlagt slik endelig påstand:

1. Drammen byretts dom i sak 82/1990 A stadfestes så langt den er påanket.

2. Per Olav og Bente Berg tilkjennes sakens omkostninger for lagmannsretten.

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn byretten og finner at begge de ankende parter må bli å frifinne for de punkter i byrettens dom som er påanket. Lagmannsretten skal bemerke:

1. Kravet mot Øystein Andersen.

Etter rettens vurdering har Øystein Andersen opptrådt kritikkverdig overfor ekteparet Berg på flere punkter i forbindelse med inngåelsen av kjøpekontrakten og gjennomføringen av denne. Andersen unnlot å varsle kjøperne om at han hadde fått tilbakeført fra kommunen den innbetalte tilknytningsavgift. Han forholdt seg også relativt passiv da kommunen reiste spørsmål om tomta var sikret veirett. Veiretten fulgte direkte av Andersens kjøpekontrakt med Thorbjørn Borgen fra 1986. Det burde ha vært enkelt for Andersen å finne frem denne kontrakten og dermed bringe klarhet på dette punkt, noe han var forpliktet til etter punkt 2 i kjøpekontrakten med ekteparet Berg.

Lagmannsretten finner videre at Andersen kan bebreides for ikke å ha gitt nærmere informasjon om kommunens vilkår i brevet av 29. august 1989 om opparbeidelsestiltak før utstedelse av brukstillatelse. Andersen kan ikke høres med at han enten hadde glemt, misforstått eller ikke lagt noen vekt på kommunens brev. Salget ble innledet mindre enn ett halvt år etter at brevet kom, og Andersen opplyste både til megleren og kjøperne at byggetillatelse forelå. At han brukte uttrykket byggetillatelse, er det ellers ikke grunn til å laste ham for. Han burde imidlertid uten videre ha forstått at kommunens vilkår fra 1989 var av betydning for en mulig kjøper av tomta. Var han i tvil, skulle han i det minste nevnt dette brevet slik at kjøperne selv kunne foreta nærmere undersøkelser.

Øystein Andersen hevder at han tilbød Per Olav Berg å se gjennom samtlige byggedokumenter som han hadde samlet i en koffert. Berg har bestridt at dette skjedde, og lagmannsretten finner - i mangel av spesielle holdepunkter for at Andersens forklaring på dette punkt er korrekt - ikke å kunne legge til grunn at Berg fikk tilbud om å se gjennom dokumenter som omfattet kommunens brev av 29. august 1989. Andersen kan heller ikke fri seg ved å vise til at ekteparet Berg selv kunne ha tatt kontakt med kommunen og foretatt nærmere undersøkelser i sakens anledning. Først med kjennskap til kommunens brev fra 1989 ville de hatt en særskilt foranledning til å innhente opplysninger fra kommunen.

Lagmannsretten er likevel kommet til at ankemotpartene ikke kan ha krav på økonomisk kompensasjon som følge av Andersens manglende opplysning om kommunens pålegg. Dette gjelder enten en ser forholdet som et spørsmål om erstatning i kontraktsforhold generelt eller som mislighold av selgerens erklæring i kjøpekontraktens punkt 4 om at tomta overdras fri for heftelser, eventuelt som et spørsmål om prisavslag for mangler ved tomta, jfr. §4-14 i den nye loven av 3. juli 1992 nr. 93 om avhending av fast eigedom.

Erstatning forutsetter et økonomisk tap. Tap har foreløpig ikke oppstått ettersom kommunen ennå ikke har krevd at Lyngveien skal opparbeides eller selv tatt initiativ for å gjennomføre opparbeidelsen. I følge kommunens oppmålingssjef Prestrønning foreligger det for tiden ingen konkrete planer om opparbeidelse av Lyngveien i samsvar med gjeldende reguleringsplan. For lagmannsretten opplyste han videre at det er usikkert når dette i tilfelle vil skje, og at det i hvert fall vil gå en "god stund - - - flere år".

Hvordan en eventuell opparbeidelse vil bli gjennomført og om eieren av Lyngveien 7 i så fall vil bli påført noen økonomisk belastning, er også meget usikkert i dagens situasjon. Det er ikke utelukket at kommunen selv vil stå for opparbeidelsen uten å kreve refusjon. Dette har skjedd tidligere. For øvrig må erklæringen av 10. mai 1991 forstås slik at ekteparet Berg bare har forpliktet seg til å svare refusjon i den utstrekning veiopparbeidelsen tilfører eiendommen verdistigning, jfr. planog bygningsloven §50 nr. 2 og de uttalelser i lovforarbeidene som de ankende parter har vist til. Det er ikke gitt at opparbeidelse av veien i samsvar med reguleringsplanen vil gi seg utslag i nevneverdig verdistigning for Lyngveien 7. Lyngveien er i dag asfaltert og i tilsynelatende god stand, om enn i begrenset bredde. Ut fra forholdene i dag og den betydelige usikkerhet med hensyn til hva som vil skje, kan lagmannsretten etter dette ikke se at tap som følge av opparbeidelseserklæringen er sannsynliggjort.

Resultatet må bli det samme ut fra en mer kjøpsrettslig betraktning. Andersen bebreides for ikke å ha nevnt kommunens brev av 29. august 1989. Per Olav Berg har imidlertid opplyst at han ikke la noen særlig vekt på tilsvarende vilkår i bygningssjefens betingede byggetillatelse av 10. mai 1990 fordi han trodde dette bare refererte seg til den private stikkveien fra Lyngveien frem til tomta. Det er følgelig ikke grunn til å anta at forløpet av kontraktsforhandlingene ville utviklet seg annerledes, eller at kjøpesummen ville blitt redusert om ekteparet Berg hadde fått se kommunens brev fra august 1989. Øystein Andersen vil følgelig bli å frifinne for dette erstatningskravet.

Ekteparet Berg har også krevd erstatning for forsinkelse i byggefasen, både på grunn av problemene med kommunens krav om opparbeidelse av Lyngveien, og usikkerheten med hensyn til om det forelå rett til å bruke stikkveien fra Lyngveien frem til tomta. For lagmannsretten er det i denne forbindelse ikke nødvendig å gå nærmere inn på spørsmålet om Andersen har handlet erstatningsbetingende. Retten ser ingen direkte sammenheng mellom nevnte forhold og forsinkelsen fra mai 1990 til mai 1991. Etter rettens vurdering er det helt andre forhold som har utløst denne forsinkelsen.

Uten spesiell melding til eller samtykke fra kommunen utførte Per Olav Berg i mai/juni 1990 omfattende grave- og fyllingsarbeider. Blant annet ble det lagt opp en lang og nesten loddrett tørrsteinsmur som flere naboer av forståelige grunner følte uro overfor. På denne bakgrunn stoppet kommunen den 15. juni 1990 videre arbeider, og arbeidene er senere ikke kommet i gang. Per Olav Berg tok seg dessuten til rette i forhold til naboen Arnstein Borgen ved å heve den private stikkveien slik at Borgen, slik han ser det, fikk vanskeligheter med å kjøre ut på stikkveien. Berg har erkjent at veien er hevet i forhold til tidligere nivå.

En gjennomgang av ekteparet Bergs byggesak, jfr. oppsummeringen i fylkesmannens klageavgjørelse, viser klart at hele byggeprosjektet stanset opp og fortsatt står i stampe på grunn av fyllingen og naboenes uvilje mot de gjennomførte arbeider. Saksdokumentene viser rett nok at behandlingen i mer begrensede perioder tilsynelatende har stanset opp fordi dispensasjon og opparbeidelseserklæring manglet, samt at kommunen stilte spørsmål ved veiretten. Ingen ting tyder imidlertid på at dette var reelle problemer som i praksis kunne skapt nevneverdig utsettelse dersom fyllingen var blitt sikret og forholdet til naboene var blitt løst. Illustrerende i så måte er situasjonen i mai/juni 1991 da veierklæringen og veirettsspørsmålet var avklart, og bygningssjefen hadde gitt byggetillatelse på visse vilkår. Byggeprosjektet ble likevel ikke tatt opp igjen.

Øystein Andersen blir således å frifinne også på dette punkt.

2. Kravet mot Eiendomskontoret.

Allerede av drøftelsen foran under punkt 1 vil fremgå at også Eiendomskontoret må bli å frifinne. Lagmannsretten vil likevel tilføye at den ikke kan se at det er grunnlag for å bebreide megleren for hans befatning med salget eller konstatere at han har handlet i strid med god forretningsskikk. Om bruken av uttrykket "byggetillatelse" i annonsen og meglerens manglende kjennskap til kommunens brev av 29. august 1989 til Øystein Andersen, skal særskilt bemerkes:

Det legges til grunn at Andersen opplyste til megleren at tomta var byggeklar og at byggetillatelse forelå. Dette ble bekreftet i en takst datert 15. november 1988 fra Ing. Kr. Stokker som megleren fikk tilgang til. I denne heter det at "byggetillatelse for enebolig på 140 må er gitt". Megleren ba ikke om å få se byggetillatelsen, men han ringte til bygningsvesenet og fikk opplyst at tomta var byggeklar. Han innhentet også pantattest samtidig som han besiktiget tomta og selv iakttok byggegropa og de omfattende gravearbeider som Andersen hadde utført.

Meglerens plikter er nå nedfelt i eiendomsmeglingsloven av 16. juni 1989 nr. 53 som representerer en videreføring av den tidligere loven av 1938 og etablert praksis. Et sentralt spørsmål i denne sammenheng er meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. I utgangspunktet må megleren kunne stole på at de opplysninger selgeren fremlegger er korrekte. Har han eller bør han ha grunn til mistanke om at opplysningene er uriktige eller ufullstendige, eller forstår han at det er behov for ytterligere avklaring, kan det derimot bli tale om å pålegge ham en nærmere undersøkelsesplikt. Hvorvidt kjøperen ber om supplerende informasjon, vil også være av betydning.

Med henvisning til beskrivelsen foran av situasjonen i 1990 da kontrakten ble inngått og hva megleren faktisk gjorde, kan lagmannsretten ikke se at han hadde spesiell foranledning til å foreta ytterligere undersøkelser. Byggetillatelse - om enn betinget - forelå. Dette fikk megleren bekreftet på forskjellige måter. Han hadde da ingen grunn til å tro at det var fremlagt uriktige eller misvisende opplysninger. Ekteparet Berg ba heller ikke om at forholdet vedrørende byggetillatelsen ble nærmere avklart.

3. Saksomkostninger.

Også ut fra det resultat lagmannsretten er kommet til, må saken i byretten mellom Øystein Andersen og ekteparet Berg anses for dels vunnet og dels tapt, jfr. at Bergs vant frem for så vidt angår punkt 1 som ikke er påanket. Omkostningsspørsmålet for byretten mellom disse parter blir følgelig å avgjøre på grunnlag av bestemmelsene i tvistemålsloven §180 annet ledd, jfr. §174. Lagmannsretten kan ikke se at det er grunn til å fravike hovedregelen i §174 første ledd. Etter byrettens slutning punkt 1 fikk ekteparet Berg tilsynelatende bare medhold på et tvistepunkt av liten betydning, men dette skyldes at kravet om betaling av kr 48000 ble frafalt på grunn av omstendigheter oppstått etter at stevning ble uttatt, noe Bergs ikke kan lastes for. Disse parter vil således måtte bære egne omkostninger for byretten. Det samme gjelder for Eiendomskontoret som i ankesaken ikke har nedlagt påstand om tilkjennelse av saksomkostninger for byretten, jfr. tvistemålsloven §85 og Schei "Tvistemålsloven" bind I 200.

Begge anker har helt ut ført frem. Tvistemålsloven §180 annet ledd, jfr. §172, får følgelig anvendelse hva angår omkostningsspørsmålet for lagmannsretten.

I medhold av tvistemålsloven §172 annet ledd finner lagmannsretten at ekteparet Berg bør fritas for å dekke Øystein Andersens omkostninger ved ankeforhandlingen. Det legges særlig vekt på at Øystein Andersen er å bebreide for at det kom til sak. Om dette vises til drøftelsen foran.

Derimot foreligger det ikke grunnlag for å nytte noen av unntakene i §172 annet ledd i forhold til Eiendomskontoret. Ekteparet Berg må derfor dekke Eiendomskontorets omkostninger for lagmannsretten. Advokat Haugum har fremlagt omkostningsoppgave som viser et samlet krav på kr 51250, hvorav ankegebyret er oppgitt til kr 11250, og det øvrige refererer seg til prosessfullmektigens salær, herunder kr 28000 til forberedende arbeid. Korrekt ankegebyr i denne saken utgjør kr 10500. Videre finnes salærkravet, særlig hva angår forberedende arbeid, å overstige det som etter rettens vurdering var nødvendig for å føre ankesaken på en betryggende måte. Med henvisning til tvistemålsloven §176 første ledd, første punktum fastsettes det samlede salærkrav skjønnsmessig til kr 30000. I tillegg kommer ankegebyr med kr 10500, tilsammen kr 40500.

Dommen er enstemmig.

Slutning :

1. Øystein Andersen frifinnes for så vidt angår de punkter i byrettens dom som er påanket til lagmannsretten.

2. Eiendomskontoret Røyken og Hurum A/S frifinnes.

3. Samtlige parter bærer sine egne omkostninger for byretten.

4. I ankesaken mellom Øystein Andersen og Per Olav og Bente Berg betaler partene sine egne saksomkostninger.

5. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Per Olav og Bente Berg til Eiendomskontoret Røyken og Hurum A/S 40500 - førtitusenfemhundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.