LE-1991-251
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1992-02-24 |
| Publisert: | LE-1991-00251 |
| Stikkord: | Husleierett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | - Oslo byrett Nr. 142/89 (førsteinstans) - Eidsivating lagmannsrett LE-1991-00251 A |
| Parter: | Ankende part: Steinar Plenby (Prosessfullmektig: Advokat Lars Christiansen, Oslo). Motpart: Ketil Haugsand (Prosessfullmektig: Advokat Anne Fløttre, Oslo). |
| Forfatter: | 1. Lagmann Christian Borchsenius, formann 2. Lagdommer Wilhelm Omsted 3. Ekstraord. lagdommer Trygve Lange-Nielsen |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §11, Tvistemålsloven (1915) §174, §180, §42, §43, Husleieloven (1939) |
Dom:
Saken gjelder tvist om rentebetaling i et fremleieforhold.
Steinar Plenby overtok i 1981-82 en aksje med tilknyttet leierett til en leilighet på vel 120 må i Kirkeveien 123. Da han ikke hadde bruk for leiligheten som egen bolig, fremleiet han den med aksjeselskapets samtykke til Eva Olsvold. Hun betalte til Plenby kr 150000 som lån og fikk som sikkerhet en pantobligasjon for beløpet i Plenbys eiendom, Slemdalsveien 64; obligasjonen skulle etter sin tekst forrentes med 15 % p.a.
Da Eva Olsvold flyttet i 1986, inngikk Plenby en ny fremleiekontrakt med Ketil Haugsand. Etter kontrakten skulle leiligheten overtas av Haugsand den 1. juli 1986 og leie betales med kr 6000 pr. kvartal. I kontraktens §17 var det blant annet bestemt:
4. Til sikkerhet for sine forpliktelser etter leiekontrakten depn leietageren hos advokat Kjell Heiberg en pantobligasjon stor kr 150000 med pant i Slemdalsveien 64.
Det er på det rene at denne bestemmelse har fått en noe uheldig utforming. Pantobligasjonen på kr 150000 skulle tjene som sikkerhet for Plenbys forpliktelser. Obligasjonen ble av Eva Olsvold forsynt med en transportpåtegning til Ketil Haugsand, og den ble fortsatt deponert hos advokat Kjell Heiberg. Haugsand opptok et lån i Sparebanken ABC på kr 150000 i anledning av det han skulle betale for å få overta leiligheten. Eva Olsvold fikk igjen beløpet kr 150000 som hun i sin tid hadde betalt.
Høsten 1988 sa Haugsand opp sitt leieforhold og flyttet 31. oktober til Åsaveien 11 A. I forbindelse med opphøret av Haugsands leieforhold i Kirkeveien 123 oppsto det enkelte tvistepunkter mellom Plenby og Haugsand. Blant annet krevet Haugsand v/advokat Roar Fløttre utbetalt kr 150000 med tillegg av renter.
Oslo byrett avsa den 17. desember 1990 dom med slik domsslutning:
I Hovedsøksmålet:
1. Steinar Plenby dømmes til å betale til Ketil Haugsand kr 92253,- med tillegg av 15% årlig rente fra 4. august 89 til betaling skjer.
2. Steinar Plenby dømmes til å betale saksomkostninger til Ketil Haugsand med kr 10000,-.
3. Oppfyllelsesfristen for kravene etter pkt. 1 og 2 er 2 uker fra forkynnelsen av denne dom.
II Motsøksmålet:
1. Ketil Haugsand dømmes til å betale til Steinar Plenby kr 12000,- med tillegg av 15% årlig rente fra 1. mai 1989 til betaling skjer.
2. Ketil Haugsand dømmes til å betale saksomkostninger til Steinar Plenby med kr 4000,-.
3. Oppfyllelsesfristen for kravene etter pkt. 1 og 2 er 2 uker fra forkynnelsen av dommen.
Dommen er påanket av Steinar Plenby for så vidt gjelder hovedsøksmålet, og Ketil Haugsand har tatt til gjenmæle. Dommen er rettskraftig for motsøksmålets vedkommende.
Dommen i hovedsøksmålet innebar at Haugsand fikk medhold i sin påstand om renter av de kr 150000. Om saksforholdets enkeltheter og partenes anførsler vises for øvrig til byrettens domsgrunner.
Ankeforhandling ble holdt den 11. februar 1992, hvor partene møtte og ga forklaring. Det ble ikke ført vitner. Om dokumentasjon henvises til rettsboken.
Den ankende part nedla slik endelig påstand:
1. Steinar Plenby frifinnes mot å betale Ketil Haugsand kr 6600,- med tillegg av 15% årlig rente fra 1. mai 1989 til betaling skjer.
2. Steinar Plenby tilkjennes saksomkostninger i hovedsøksmålet for begge retter.
Ankemotparten nedla slik endelig påstand:
1. Byrettens dom stadfestes, dog slik at beløpet i domsslutningens pkt. 1 skal være kr 92212,-.
2. Ketil Haugsand tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.
Når den ankende part i sin påstand har erkjent seg ansvarlig for kr 6600, skyldes det at han har frafalt et krav mot Haugsand for mangelfull rengjøring ved leieforholdets opphør. Beløpet har han holdt tilbake ved avregningen av Haugsands tilgodehavende.
I den talloppstilling som lå til grunn for byrettens domsslutning, var det innløpet en regnefeil, og beløpet i dommen ble derved kr 92253, mens riktig beløp er kr 92212, jfr. ankemotpartens påstand. Det kan for øvrig nevnes at Plenby har til sammen betalt kr 131400 kontant. Dessuten godskrives han et halvt års husleie, kr 12000, ifølge dommen i motsøksmålet. Til sammen blir det kr 143400. Når hertil legges de kr 6600 nevnt ovenfor, får man kr 150000. Tvisten gjelder altså rentene, kr 92212.
Den ankende part, Steinar Plenby, har ved sin prosessfullmektig i hovedsak anført:
Byretten har tatt feil når den ikke finner bevis ført for at den reelle husleie var større enn kr 6000 pr. kvartal. Man må nemlig ta hensyn til at det var muntlig avtalt mellom partene at det ikke skulle betales renter av obligasjonen. De 6000 kr pr. kvartal - kr 2000 pr. måned - representerte således en netto leie. Obligasjonen skulle etter sin tekst forrentes med 15% p.a., hvilket vil si kr 1875 pr. måned. Legger man hertil den avtalte leie på kr 2000 pr. måned, får man kr 3875, som var den reelle leie. Haugsand betalte altså denne leie dels ved kr 2000 kontant, dels ved ikke å få renter av sitt lån til Plenby på kr 150000.
Begge parter har hele tiden innrettet seg etter denne avtale, og Haugsand har betalt den stipulerte leie. Han har aldri krevet renter av obligasjonen, før han oppsøkte advokat, ca 2 måneder etter at han var flyttet. At Haugsand ikke nevnte noe om renter i sine brev av 9. oktober 1988, da han sa opp leieforholdet og ba om å få tilbakebetalt de kr 150000, viser klart at han ikke mente å ha noe rentekrav. Ut fra det syn at den avtalte leie på kr 6000 pr. kvartal var nettoleie, kan Haugsand ikke gis medhold i sitt krav om renter.
Fremleiekontrakten ble inngått med assistanse av advokat Kjell Heiberg, som i sin vitneforklaring, avgitt ved bevisopptak, har uttalt at den avtalte husleie på kr 6000 pr. kvartal var å oppfatte som en nettoleie. I følge Heiberg ble det ikke diskutert hva bruttoleien eventuelt ville vært. Det var en del av avtalen mellom partene at Haugsand skulle yte et lån til Plenby på kr 150000. Som sikkerhet for dette beløp ble pantobligasjonen i Slemdalsveien 64 transportert til Haugsand. Avtalen om nettoleie ble gjort av skattemessige årsaker for Haugsand - derved svarte han ikke inntektsskatt av rentene av sitt lån til Plenby.
Plenby betalte selv kr 1100 pr. måned som sin andel av gårdens utgifter. Skulle han ha betalt kr 1875 til Haugsand og bare motta kr 2000 i leie, ville han ha hatt et månedlig tap på nesten kr 1000 (kr 1100 + 1875 = 2975 - 2000 = 975). Også i forhold til den tidligere leieboer, Eva Olsvold, ble systemet med nettoleie praktisert. Bruttoleien var da kr 2500 pr. måned, som ble gjort opp med kr 625 kontant, og differansen, kr 1875, var rentene av obligasjonen, jfr. ovenfor. Husleienivået lå den gang vesentlig lavere enn da Haugsand overtok.
Den ankende part finner det helt klart at husleieloven regler - se særlig §11 og kapittel 9 - ikke kan være til hinder for at man hadde en avtale om nettoleie som nevnt.
Ankemotparten, Ketil Haugsand, har ved sin prosessfullmektig anført at byrettens dom i alt vesentlig er riktig. Den husleie som ble avtalt mellom partene, var kr 6000 pr. kvartal, som fastsatt i husleiekontrakten. Det er uholdbart når Plenby påberoper seg at det var avtalt et muntlig rentetillegg til husleien; noen slik avtale ble ikke inngått. Det eksisterer ingen dokumentasjon for et slikt tillegg. Man må holde seg til det som fremgår av kontraktsdokumentene, og de viser at Haugsand skulle betale kr 6000 i leie pr. kvartal, og at Plenby skulle betale 15% p.a. i renter av pantobligasjonen på kr 150000. På bakgrunn av disse dokumenter kan man ikke legge vekt på advokat Heibergs vitneprov. Å karakterisere de 6000 kr pr. kvartal som en nettoleie, er således ikke riktig. Er man i tvil om de 6000 kr var hele leien (en bruttoleie) eller bare nettoleie, må tvilen gå utover Plenby, som var den mest kyndige i forretningsanliggender av de to parter, og som burde ha skapt klarhet i dokumentene. For eksempel burde rentebestemmelsen i pantobligasjonen vært strøket. Plenbys standpunkt innebar at han reelt sett har fått et rentefritt lån av Haugsand. Haugsand fikk bare se obligasjonen en gang flyktig, i forbindelse med at leiekontrakten ble underskrevet. Obligasjonen burde ha ligget hos Haugsand, ikke hos advokat Heiberg.
Av betydning er videre at den ordning som den ankende part påberoper seg, ville være i strid med husleieloven. Man kan ikke bygge på at partene hadde til hensikt å inngå en avtale som var i strid med loven. Etter husleieloven §11 fjerde ledd kan det avtales at leietakeren skal stille sikkerhet for blant annet krav etter leieavtalen, begrenset til 6 måneders husleie. Depositumet skal settes på sperret konto, og rentene skal godskrives leietakeren (5. ledd). Utleieren kan ikke avtale med leietakeren andre pengeytelser enn bestemt i §11 og i kapittel 9 (6. ledd), og reglene i §11 kan ikke fravikes ved avtale til skade for leietakeren ( 7. ledd). Disse regler gjelder også i fremleieforhold. Derimot får reglene i kapittel 9 formentlig ikke anvendelse i fremleieforhold og får derfor neppe betydning i denne sak.
Etter husleieloven §11 var det ikke adgang til i nærværende tilfelle å avtale en innbetaling fra leietakeren på kr 150000, et beløp som leietakeren heller ikke skulle få renter av. Rettslig sett må de kr 150000 som Haugsand betalte, sees som et depositum, og da skal leietakeren ha renter.
Den tidligere leieboer, Eva Olsvold, betalte kr 625 pr. måned i husleie. Dertil kom kr 1875 som ble avregnet i rentene på obligasjonen. Reell husleie var derfor kr 2500 pr. måned. Når husleien for Haugsand gikk ned til kr 2000, kan dette blant annet forklares med at Plenbys leieforhold begynte å bli utrygt, idet gårdselskapets samtykke til fremleie løp ut den 31. desember 1986 (fristen ble senere forlenget, se brev av 14. oktober 1987 fra gårdselskapet til Plenby, og forlik inngått i Oslo byrett den 8. mars 1990).
I alt vesentlig var leiligheten i samme stand og møblert på samme måte da Haugsand overtok den, som i Olsvolds tid. Leiligheten var nokså nedslitt, og kr 2000 pr. måned var ikke noe påfallende etter markedsleien den gang.
Når Haugsand har opptrådt noe forsiktig og høflig i korrespondansen med Plenby (se brevene av 9. oktober 1988 i forbindelse med oppsigelsen), skyldes det Haugsands natur. Dette forklarte at han ikke poengterte sine rettigheter med hensyn til rentene sterkere, noe som ikke bør komme han til skade nå.
Haugsand regnet selv å ha en husleie på kr 4500 pr. måned. I tillegg til de kr 2000 måtte han nemlig betale Sparebanken ABC, nå Sparebanken NOR, kr 2500 pr. måned i anledning av det lån han hadde opptatt der for å få overta leiligheten.
Av rettspraksis er særlig vist til RG-1990-798 (Kristiansund byrett). Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn byretten og skal bemerke:
Etter bevisførselen legger man til grunn at det var avtalt muntlig mellom partene at de 6000 kr pr. kvartal, eller 2000 kr pr. måned, var en nettoleie, altså slik at i tillegg til de kr 2000 kom et beløp svarende til den månedlige rente av pantobligasjonen, kr 1875. Den reelle leie var dermed kr 3875, hvorav kr 2000 skulle betales kontant og resten ble kompensert i rentene i henhold til obligasjonen.
Man peker på at det ville være en påfallende lav leie for en møblert leilighet på ca 120 må i strøk som nevnt, dersom Haugsand bare skulle betale kr 2000 pr. måned i reell leie. I så fall ville Plenby ha en månedlig utgift på avtalen på nesten kr 1000 i betraktning av at han betalte en andel av fellesutgiftene til gården på kr 1100 pr. måned. Et slikt resultat har all formodning mot seg.
Kontrakten ble underskrevet på advokat Kjell Heibergs kontor, og Heiberg har i sin forklaring ved bevisopptaket uttalt at det var en del av avtalen mellom partene at Haugsand skulle yte et lån til Plenby på kr 150000, at de kr 6000 pr. kvartal var å oppfatte som nettoleie, og at det ikke ble diskutert hva som eventuelt ville ha vært en bruttoleie, og at han (vitnet) ikke hadde kjennskap til det. Det fremgår ikke av bevisopptaket om Haugsand eventuelt hadde sagt noe om leiens størrelse.
Det er på det rene at den tidligere leieboer, Eva Olsvold, betalte en bruttoleie på kr 2500 pr. måned og en nettoleie på kr 625, idet differansen på kr 1875 ble avregnet mot rentene av obligasjonen. En stigning i husleien fra kr 2500 for henne, til kr 3875 for Haugsand må anses relativt rimelig i betraktning av utviklingen på leiemarkedet. At leien skulle gå ned til kr 2000, synes derimot ikke å kunne aksepteres. At Haugsand var innforstått med at lånets rentefrihet var en del av husleien, sannsynliggjøres i høy grad av at han ikke nevnte noe om rentekravet i sine brev av 9. oktober 1988. Om forholdet til husleieloven §11 og kapittel 9 bemerkes:
For så vidt angår §11, handler den blant annet om depositum. Reglene tar sikte på situasjonen hvor leietakeren til sikkerhet for hva han eventuelt blir utleieren skyldig, skal deponere et beløp. Dette kan ikke være mer enn 6 måneders husleie, skal stå på sperret konto og rentene godskrives leietakeren. Etter lagmannsrettens syn er det ikke depositum man har å gjøre med i nærværende tilfelle. Ordet "depositum" er ikke brukt, og Plenby har hatt fri rådighet over de 150000 kr Forholdet faller således utenfor §11. Man henvises imidlertid gjennom §11 sjette ledd til kapittel 9.
Reglene i kapittel 9 gjelder "enhver avtale om retten til leie av bolig og om lån fra leieren når leieretten er betinget av lånet" (§42 første ledd). I og med at reglene i §42 annet ledd om hvilke formål et lån kan ytes til, ikke er fulgt av partene, er avtalen om lånet ikke bindende, og leietakeren kan kreve lånet tilbake, jfr. §42 annet ledd i.f. Noen bestemmelse om rente har paragrafen ikke, og for så vidt må det gjelde avtalefrihet. Tilsvarende gjelder etter §43, som regulerer vilkårene i en låneavtale; etter fjerde ledd skal avtalen blant annet inneholde bestemmelse om det skal betales renter og avdrag. Dette er altså undergitt partenes frie avtalerett, jfr. Kobbe: Husleieloven (6. utg. 1989) side 223 øverst med henvisning til forarbeidene. (Her nevnes at en leietaker kan se seg tjent med at lånet er rentefritt mot at leien til gjengjeld blir lavere).
Etter kapittel 9 foreligger det således ikke noen hjemmel for renter som kan underbygge Haugsands krav. Lagmannsretten kan heller ikke se at man har noen annen hjemmel for renter i det foreliggende tilfelle. For øvrig innskytes at husleieloven kapittel 9 bare kan få begrenset anvendelse på fremleieforhold, da det forutsettes at fremutleieren har adgang til å belåne og pantsette eiendommen, jfr, Kobbe side 219.
Den påberopte avgjørelse i RG-1990-798 gjelder, så vidt man kan se, et forhold som er forskjellig fra nærværende sak. Det samme synes å være tilfelle med avgjørelsen i Rt-1979-1153.
Lånet på kr 150000 forfalt til betaling ved leieforholdets opphør 1. mai 1989. Det ble betalt kr 84400 den 5. juni og kr 47000 den 4. august s.å. Lånet var dermed gjort opp slik det endelige resultat er blitt. Påstanden inkluderer renter for forsinket betaling, og retten har forstått Haugsand slik at dette rentetap kreves dekket. Plenby har hevdet at renter i alle fall ikke kan begynne å løpe før fra 1. juni 1989, da leiligheten ikke ble stillet til disposisjon i den stand den var utleid, før dette tidspunkt. Retten finner at rentene bør betales fra 1. mai 1989.
Haugsand blir følgelig å godskrive 15% renter av kr 131400 fra 1. mai til 5. juni da Plenby betalte kr 84400, og av kr 47000 fra 5. juni til 4 august 1989. Det samlede rentebeløp som følge av forsinket tilbakebetaling blir (avrundet) kr 3100, med 15 % renter p.a. fra 4. august 1989.
Etter dette blir Plenby å frifinne mot å betale Haugsand (a) det tilbakeholdte beløp på kr 6600 og (b) rentebeløpet på kr 3100.
Anken har i det vesentlige ført frem, idet Haugsand bare har fått medhold i punkter av mindre betydning. I medhold av tvistemålsloven §174 annet ledd, jfr. §180 annet ledd, finner man at Plenby bør tilkjennes reduserte saksomkostninger. Han har oppgitt sine omkostninger for byretten til kr 12000 og for lagmannsretten til kr 21450 (saken er gebyrfri). Omkostningsbeløpet som Haugsand skal betale, settes til kr 30000.
Dommen er enstemmig. Domsslutning:
1. Steinar Plenby frifinnes mot å betale til Ketil Haugsand 6600 - sekstusensekshundre - kroner med tillegg av 15 - femten - prosent årlig rente fra 1. mai 1989 til betaling skjer, og 3100 - tretusenetthundre - kroner med tillegg av 15 - femten - prosent årlig rente fra 4. august 1989 til betaling skjer.
2. I saksomkostninger for byretten og lagmannsretten betaler Ketil Haugsand til Steinar Plenby 30000 - trettitusen - kroner.
3. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.