LE-1991-282

Instans:	Eidsivating lagmannsrett
Dato:	1991-10-18
Publisert:	LE-1991-00282
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	LE-1991-00282 D.
Parter:	Ankende part: A (Prosessfullmektig: Advokat Dag Holmen, Oslo). Motpart: G Borettslag v/styrets formann (Prosessfullmektig: Advokat Tancred Wiggo Tanding, Oslo).
Forfatter:	1. Lagmann Christian Borchsenius, formann 2. Lagdommer Sverre Bjørnsen 3. Ekstraordinær lagdommer Ingrid Solheim (Meddommere: 1. Lærer Iris Haugen Hongrø, Siggerud 2. Adm.dir. Kjell Martin Gjævenes, Oslo 3. Eksp.sjef Jan Madsen, Nesoddtangen 4. Direktør Anne Marie Brændvang, Oslo)
Lovhenvisninger:	Borettslagsloven (1960) §36, Tvistemålsloven (1915) §172, Husleieloven (1939) §22, §51, §22, §34

Dom:

A (heretter kalt A) flyttet 1. oktober 1975 inn i en blokkleilighet i 1. etasje, oppgang A i X-veien 46, i G Borettslag, sammen med sin daværende mann D og to barn, B og C. Ektefellene ble skilt i 1977. Leiligheten var mannens særeie, men ved skilsmissen fikk hustruen bruksrett til leiligheten uten tidsbegrensning. I 1978 flyttet E inn i leiligheten, og han og A inngikk ekteskap. I november 1988 omkom E ved en bilulykke. Ekteparet hadde da fått datteren F. As mor døde i 1989, og hennes far flyttet kort etter inn i leiligheten, hvor han senere har bodd. Den eldste datteren C er senere gift og bor i et nærliggende borettslag.

Styret i G Borettslag sa ved brev av 6. juli 1989 opp leiekontrakten med A. Hun har ikke gjort den innsigelse mot oppsigelsen at hun ikke er eier av leiligheten, men anla søksmål 3. august 1989 med påstand om at oppsigelsen måtte kjennes ugyldig. Begrunnelsen for oppsigelsen var at det var kommet flere klager på hennes sønn B for hærverk og tyverier i borettslaget, og vesentlige brudd på borettslagets husordensregler og leiekontrakten. Oppsigelsen er gjengitt i sin helhet i byrettens dom av 30. november 1990, som hadde slik domsslutning:

1. G Borettslag frifinnes.

2. A dømmes til å betale saksomkostninger til G Borettslag med ialt kroner 12500,- skriverkronertolvtusenfemhundre 00/100.

3. Oppfyllelsesfristen for det i pkt. 2 nevnte beløp er 2 -to- uker etter dommens forkynnelse.

A har i rett tid anket dommen til lagmannsretten og har lagt ned slik påstand:

1. Oppsigelsen av leieforholdet vedrørende leilighet 1036 i G Borettslag av 6/7 1989 kjennes ugyldig.

2. A tilkjennes sakens omkostninger både for Oslo Byrett og Lagmannsretten.

G Borettslag har tatt til gjenmæle mot anken og har for lagmannsretten lagt ned slik påstand:

1. Oslo Byretts dom stadfestes.

2. A dømmes til å betale sakens omkostninger for Eidsivating lagmannsrett til G Borettslag.

Ankeforhandlingen ble holdt i Oslo tinghus 24. og 25. september 1991. A møtte personlig med prosessfullmektig og gav forklaring. Borettslaget møtte ved formannen H, som gav partsforklaring. Retten mottok vitneforklaringer fra 8 vitner, som alle også hadde gitt forklaring i byretten. Bevisføringen og det som ble dokumentert fremgår av rettsboken. For lagmannsretten er som nye dokumenter fremlagt en erklæring av 20. september 1991 fra psykiatrisk sykepleier Tellervo Haavisto om As livssituasjon m.m., og en kopi av rundskriv av 15. juni 1989 fra G Borettslag angående dyrehold. For øvrig vises til saksforholdet slik det er fremstillet i byrettens dom og til lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.

A har i det vesentlige gjort gjeldende:

De forhold som danner grunnlaget for oppsigelsen, er ikke så alvorlige at det foreligger et vesentlig mislighold av leieavtalen. Når det gjelder hennes personlige forhold, har borettslaget hevdet at hun har anskaffet seg hund i strid med borettslagets regler, at det særlig før hennes mann døde, stadig var bråk og spetakkel i leiligheten, og at hun har utskjelt naboer på en ærekrenkende måte. Det er også anført at hun samme dag moren døde, tok med seg faren hjem til seg, og at faren herunder tok frem en revolver som han truet med.

A hevder at hun ikke var oppmerksom på forbudet mot hundehold da hun kjøpte hund. Hunden ble imidlertid levert til datteren, som bor utenfor borettslaget, straks hun ble gjort oppmerksom på forbudet. At datteren hadde hunden med på besøk til henne og at det kan ha forekommet at den ikke ble holdt i bånd eller at det ikke ble fjernet ekskrementer etter den, kan hun vanskelig bebreides for. Det erkjennes at hundehold i strid med vedtektene er mislighold av leieavtalen, men det kan ikke være et vesentlig mislighold, idet forholdet ble brakt til opphør straks det ble påtalt. I så måte skiller denne saken seg meget fra den sak som er omtalt i Rt-1977-97.

A bestrider heller ikke at det har forekommet festing og bråk i leiligheten mens hennes siste mann levde. Dette ligger imidlertid noe tilbake i tid og var heller ikke så vedvarende og sjenerende at det forelå et vesentlig mislighold av leieavtalen av den grunn. Det har ikke vært bråk i leiligheten på lang tid, og det er ikke ført bevis for at noen av naboene har flyttet på grunn av husbråk. Tvert om har hun et godt forhold til mange som bor i samme oppgang som henne.

Det benektes ikke at hun har brukt ord som "møkkakjerring" o.l. overfor en nabo, men hun mener at hun ikke sier den slags uten å være blitt provosert.

Når det så gjelder episoden 3. juni 1989 da hennes far trakk frem en revolver og truet med den, hevder hun at dette skyldes et sammenbrudd hos hennes far, som samme dag hadde mistet sin kone. Hun oppfattet det som et forsøk på å ta sitt eget liv, men bekrefter at hun og barna ble redde, og at dette førte til at noen naboer, som tok hånd om barna, kan ha blitt oppskaket og at politiet ble varslet. Hun kan ikke bebreides for at hun etter morens død tok sin far med seg hjem, idet hun ikke kunne forutse det som skjedde. Faren hadde på det tidspunkt egen bolig og hørte ikke til hennes husstand.

A legger ikke skjul på at hun har hatt store problemer med sønnen B, født xx.xx.1974, både når det gjelder skolegang, småkriminalitet og hasjbruk. Han bor for tiden hos henne og har skikket seg vel etter at han kom hjem fra et opphold på Klokkergården i Flisa, hvor han mistrivdes. Han går nå på et MC-prosjekt i Nittedal og akter å fullføre ungdomsskolen. Barnevernet arbeider fortsatt med å finne et sted, gjerne et kollektiv, for B.

Det er riktig at B har gjort seg skyldig i enkelte rampestreker i borettslaget, bl.a. stjålet en større plante som var plassert i en trappeoppgang. B har overfor henne erkjent tyveri av verktøy fra en kjellerbod som tilhørte en nabo. Det er også riktig at han har stjålet en sykkel i borettslaget, noe han ikke fortalte henne. Han har neppe visst at sykkelen tilhørte et barn med handikap.

Det er ikke bare B som har kjørt motorsykkel på stikkveiene i borettslaget og som har kjørt over blomsterbed m.m. Også andre gutter i borettslaget har gjort dette. Det ville være helt uforholdsmessig å reagere med at en slik forseelse skulle føre til at hun mister boligen. Dette er en politisak.

Skytingen med luftgevær fra balkongen i august 1989, må sees på som en guttestrek. Det var flere med på dette, og de skulle sikkert bare tøffe seg. A mener at episoden ble blåst opp, og at det ikke foregikk noen farlig skyting. Hun var selv bortreist da dette skjedde og har ikke hørt noe fra borettslagets side om denne episoden.

Slik A ser det, har det vært lett å gjøre B til syndebukk for alt galt som har skjedd i borettslaget. B er nå 17 år. Selv om han har gjort seg skyldig i kriminalitet, vil han som andre ungdommer etter hvert slutte med slike ting. Kriminelle må også bo et sted. Det er påstått at B har gjort seg skyldig i bl.a. flere hærverk og stenkasting, men det er ikke ført bevis for at han har gjort det. Hun er som leietaker ansvarlig for at også hennes husstand overholder borettslagets regler. Bs oppførsel er dog et avledet forhold hensett til borettslagsloven regler om vesentlig mislighold. Ser man samlet på de forhold borettslaget har anført som grunnlag for oppsigelsen av leieforholdet, mener A at vilkårene etter borettslagsloven §36 for å si opp leieforholdet ikke er til stede. Det er nå gått 2 år og 3 måneder siden oppsigelsen kom. Forholdene er på alle måter blitt bedre enn tidligere. Det må være adgang til å legge vekt på utviklingen helt frem til i dag.

Når borettslagsloven §36 setter som vilkår for oppsigelse av et leieforhold at det må foreligge et vesentlig mislighold, ligger det i dette at det kreves mer for å gå til oppsigelse enn i vanlige leieforhold utenfor borettslag. Det må foretas en bred, konkret vurdering hvor også følgene for den oppsagte og hennes familie må telle med. Det er vist til Grini og Lilleholt: Borettslovene side 348. Hun har hatt en særlig vanskelig livssituasjon med problematiske familieforhold, flere dødsfall i nær familie og dårlig økonomi. Hun har gått til poliklinisk behandling på psykiatrisk klinikk siden august 1990, og hun har vist til en uttalelse av 20. september 1991 derfra.

G Borettslag (heretter kalt Borettslaget) har i det vesentlige anført:

Oppsigelsen grunner seg på en lang rekke mislighold av leieavtalen, mislighold som er så graverende at de ikke kan settes til side. Borettslaget har opplevet en så vedvarende asosial adferd fra As og hennes families side at beboerne ikke lenger kan overse det. Klagemålene er ikke bare rettet mot henne, men mot barna, særlig sønnen B. Hans forhold er korrekt trukket frem i saken, jf borettslagsloven §34, jf §22 i husleieloven.

Det er ikke riktig at de påklagede forhold ligger tilbake i tid. Forholdene har ikke bedret seg synderlig. Etter at oppsigelsen ble gitt, har A i strid med reglene skaffet seg hund. Politiet er stadig på spaning i borettslaget på grunn av mistanker om tyverier og annen kriminalitet fra Bs side. B har etter at dommen falt i byretten, brukt motorsykkel på borettslagets indre område og kjørt over blomsterrabatter. Han har begått innbrudd og hærverk i en telefonkiosk på lagets område, en kiosk som var plassert der av hensyn til beboere som selv ikke hadde telefon.

Det bestrides ikke at det ved den konkrete vurdering av om et mislighold er vesentlig eller ikke, i en viss utstrekning også kan tas med de vanskeligheter som oppstår for den oppsagte og dennes familie. Men det er ikke noen interesseavveining mellom borettslaget og den oppsagte som retten skal foreta. Det avgjørende er om de mange mislighold enkeltvis eller samlet er så vesentlige at de må sies å innebære en slik belastning for de øvrige beboere at de ikke behøver å finne seg i det. Man vet intet om hvor vanskelig det vil være for A og hennes husstand å finne et annet sted å bo.

Når det gjelder de enkelte klageposter, har borettslaget gjort gjeldende at klagene om krangel, slåssing, skriking og annet husbråk i det vesentlige skrev seg fra den tid As mann levde. Mange av dem som har klaget, har bedt om ikke å bli innstevnet som vitner, fordi de sier at de er redde for represalier i form av hærverk og munnbruk. Uforskammet og ærekrenkende munnbruk har forekommet mer enn én gang og er en del av oppsigelsesgrunnlaget. Også medlemmer av borettslagets styre har vært utsatt for svært nedverdigende tilrop og omtale.

Hundehold har vært forbudt gjennom alle de år A har bodd i borettslaget. Så sent som 15. juni 1989 ble forbudet mot dyrehold innskjerpet overfor alle beboere. Like fullt skaffet A seg etter den tid en rottweiler. Det viser at hun hensynsløst tilsidesetter lagets regler. Det er avsagt dom i Høyesterett for at hundehold i strid med reglene i et borettslag kan være et vesentlig mislighold av leiekontrakten i seg selv.

Episoden 3. juni 1989 med pistoltrusler fra farens side er tatt med fordi barna oppfattet situasjonen som så truende at de nærmest hysteriske søkte tilflukt hos en nabo, som sørget for at politiet ble varslet.

Borettslaget er ikke i tvil om at A selv og datteren F har kalt beboere i borettslaget for "drittkjerring" og det som verre er. Det er overveiende sannsynlig at F har øvet hærverk i oppgangen og i heisen. Sønnen B har voldt særlig store problemer for borettslaget. Det virker som om moren ikke har hatt eller har kontroll med hans atferd og ikke tar sitt foreldreansvar alvorlig. Det er rimelig godt klarlagt at B har vist kriminell atferd ved småtyverier, innbrudd i kjellerbod, tyveri av sykkel og planteoppsats; det siste endog to ganger. Tyveriet av sykkelen anses særlig graverende, fordi det var en spesialbygget sykkel for en funksjonshemmet gutt, og fordi B ødela sykkelen før han satte den fra seg igjen.

Det alvorligste anklagepunktet mot B er imidlertid den skyteepisode som fant sted i august 1989. Flere gutter drev skyting med luftgevær fra As veranda. Politi ble tilkalt, og beredskapstroppen møtte opp. Det ble ikke sett på som en bagatellmesssig guttestrek. Tvert om ble skytingen opplevd som meget dramatisk og farlig inne i et bomiljø. Guttene nektet til å begynne med å overgi seg, og de ble kommandert ut én etter én.

Borettslaget ser det slik at den samlede atferd fra familien As side over lang tid - med sjenerende husbråk og støyende atferd og brudd på det som anses som vanlig folkeskikk og overtredelse av klare regler som forbud mot dyrehold - i seg selv er vesentlig mislighold i loven forstand. Vilkåret for oppsigelse er derfor til stede. Det er vist til Grini og Lilleholt side 361, der mange av de forhold som forekommer i denne saken er nevnt som eksempler på vesentlig mislighold. Hertil kommer da de alvorlige mislighold som knytter seg til sønnen Bs adferd; luftgeværskyting inne på boligområdet, småkriminalitet i borettslaget, hærverk og motorsykkelkjøring. Styret i borettslaget finner ikke å kunne skyve disse problemene ut i fremtiden.

Lagmannsretten har delt seg i et flertall og et mindretall.

Flertallet (Borchsenius, Bjørnsen, Hongrø, Gjævenes og Madsen) er kommet til samme resultat som byretten og slutter seg i det vesentlige til byrettens begrunnelse.

Etter borettslagsloven §36 er det et vilkår for å kunne si opp et leieforhold i et borettslag at andelshaveren har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold av leieavtalen. Det følger dessuten av husleieloven §22, annet punktum og borettslagsloven §34 første ledd at leietakeren er ansvarlig for at vanlige ordensregler blir overholdt også av hans husstand. Det er ingen uenighet mellom partene om dette rettslige grunnlag.

Etter bevisføringen legger flertallet til grunn at det frem til høsten 1988 ofte fant sted festing med bråk og støy utover natten, og at dette var til stor sjenanse for andre leieboere. Det er på det rene at det innkom klager til borettslagets styre, og at politiet ved flere anledninger måtte tilkalles. Det er noe uklart om sjenerende bråk og andre forstyrrelser har forekommet i noen særlig grad etter høsten 1988 da A ble enke, men det legges til grunn at forholdene når det gjelder husbråk, har bedret seg atskillig. I denne forbindelse vil flertallet bemerke at det ikke er lagt vekt på den episode som fant sted sommeren 1989 da As far trakk frem en revolver, slik at barna søkte tilflukt hos en nabo og politi ble tilkalt. Lagmannsretten ser denne episode som en depressiv reaksjon fra farens side da hans kone døde. Verken A eller hennes barn kan lastes for det som da skjedde.

På den annen side legges det til grunn for dommen at A ved flere anledninger har ropt ukvemsord og fremsatt sårende bemerkninger til andre leieboere og omtalt styremedlemmer på en nedsettende måte.

I henhold til husordensreglenes §10 er det i borettslaget ikke tillatt å holde hund som kan føre til sjenanse. Bestemmelsen ble ved borettslagets sirkulære av 15. juni 1989 til leieboerne presisert slik at det var forbudt å holde hund uten styrets skriftlige tillatelse. Til tross for dette anskaffet A hund etter at hun hadde mottatt oppsigelsen av 6. juli 1989. Hun kan ikke høres med at hun ikke var klar over at hundehold var forbudt uten tillatelse. Det foreligger under enhver omstendighet her et klart brudd på husordensreglene, men lagmannsrettens flertall ser det ikke slik at dette mislighold av leiekontrakten isolert sett er så vesentlig at det alene kan føre til at hun og familien må fraflytte leiligheten. Det er her lagt vekt på at A opphørte med hundeholdet etter at hun ble bedt om det. Men det at hun anskaffet seg hund etter at hun hadde fått sitt leieforhold oppsagt, viser at hun ikke tok sine plikter som medlem av et borettslag tilstrekkelig alvorlig.

I oppsigelsesbrevet av 6. juli 1989 vises det bl.a. til sønnen Bs mange og til dels alvorlige brudd på lagets regler. Det legges til grunn som bevist at han har begått tyveri av verktøy fra en kjellerbod tilhørende en nabo, at han har stjålet en spesialsykkel med støttehjul tilhørende en handikappet gutt som bodde i borettslaget, og at han ved to anledninger borttok en større plante fra en av oppgangene i borettslaget, samt at han gjorde innbrudd og hærverk i en telefonkiosk som var plassert på borettslagets område. Sykkeltyveriet er alvorlig, fordi B ikke nøyde seg med å stjele sykkelen, men ødela den etter bruken. Det bemerkes at lagmannsretten ikke har trukket inn i vurderingen at B har pådratt seg en straffedom for kriminalitet begått utenfor borettslagets område, og at politiet ofte har vært på spaning der.

Det alvorligste ankepunkt som borettslaget har trukket frem når det gjelder B, er en skyteepisode som fant sted en gang i august 1989, da han og noen andre ungdommer skjøt med luftgevær mot et skilt fra verandaen i As leilighet. Naboene ble, som rimelig var, sterkt oppskaket av dette. Politiet så så alvorlig på anmeldelsen at de møtte med beredskapstroppen.

Borettslaget har også anført en rekke andre forhold som de mener har betydning for vurderingen av lagets oppsigelse av A i relasjon til borettslagsloven §36, forhold som retter seg mot datteren F og sønnen B. Lagmannsretten finner imidlertid ikke grunn til å gå inn på disse forhold, som ikke finnes fullt ut bevist.

En oppsigelse er et meget klart varsel til leieboeren om å sørge for at ytterligere brudd på borettslagets regler heretter ikke finner sted. Samtidig som det tas hensyn til at husbråket fra leiligheten har avtatt, legges det i motsatt retning vekt på at nye brudd på husordensreglene har skjedd etter at oppsigelsen fant sted. Etter en totalvurdering av de vedvarende og til dels graverende mislighold av leieavtalen finner flertallet at det foreligger et vesentlig mislighold av leieavtalen. Byrettens dom blir for så vidt å stadfeste.

Selv om det i saker av denne karakter bør vises toleranse og overbærenhet, finner lagmannsrettens flertall at de mislighold som har funnet sted, samlet sett går utover det beboere i et borettslag behøver å finne seg i. Det er således grunnlag for å kjenne oppsigelsen gyldig. Etter borettslagsloven §36 er det i prinsippet ikke adgang til rimelighetsbetraktninger ved avgjørelsen av om et mislighold er vesentlig. Men i visse tilfelle kan det muligens tenkes unntak fra denne regel, f.eks. ved at man ser hen til hvor meget vedkommende leieboer personlig er å legge til last, eller hva oppsigelsen vil bety for denne og familien. I nærværende sak ser lagmannsrettens flertall det slik at selv om man trekker inn slike betraktninger, må man ved en samlet vurdering komme til at As mislighold er vesentlig. Når først dette er på det rene, må oppsigelsen godtas, jf Grini og Lilleholt, Kommentar til borettslovene 348.

Mindretallet (Solheim og Brændvang) viser til flertallets redegjørelse for de forhold som anføres som grunnlag for oppsigelsen. Når det gjelder de forhold som anføres mot den ankende part selv - dvs. tidligere husbråk, hennes kortvarige hundehold, hennes omtale av en nabo og episoden 3. juni 1989 med hennes fars håndtering av en revolver, mener mindretallet at disse forhold, verken enkeltvis eller samlet, kan gi tilstrekkelig grunn for oppsigelsen. Det som blir stående igjen, blir da hennes barns, og særlig sønnens, atferd.

Det vises til redegjørelse for hva B har gjort seg skyldig i. Mindretallet ser alvorlig på skytingen med luftgevær fra leilighetens veranda. Mindretallet forstår at beboerne ble oppskaket og at episoden har skapt usikkerhet og frykt, men mener likevel at episoden er overdramatisert ved at den i retten er beskrevet ved opplesing av oppslag i en dagsavis. Det ble av borettslagets advokat lagt vekt på at det var beredskapstroppen i politiet som kom til stede, iført hjelmer og skuddsikre vester, og at episoden derfor ble meget dramatisk for de øvrige beboere. Det hele viste seg tross alt ikke å være så dramatisk, og det skjedde heldigvis ingen ulykke. Episoden, som fant sted for mer enn to år siden, har vært en engangsforeteelse.

Bortsett fra innbrudd i telefonautomat og kjøring med motorsykkel på borettslagets gangveier, har de forhold som anføres mot B, funnet sted i 1989.

Det anses åpenbart at det har vært store problemer med B opp gjennom årene, jf at han allerede i 2. klasse kom i barneverninstitusjon, senere flere ganger ble flyttet til nye skoler og også, så vidt mindretallet forstår, har vært innom Statens senter for barne- og ungdomspsykiatri. Etter et mislykket forsøk i fjor på anbringelse i et ungdomshjem, har han altså siden 8. november 1990 igjen bodd hos sin mor. Mindretallet ser det som positivt at han nå deltar i det såkalte MC-prosjektet, bl.a. med sikte på fullføring av 9. klasse i ungdomsskolen. Men han røker hasj og har fått en betinget straffedom. Imidlertid er det opplyst at det fra barnevernets side fortsatt arbeides med å finne en ordning for gutten, og det er nevnt mulig anbringelse i et kollektiv. Det vises i denne sammenheng til dom i RG-1990-723, særlig 725, der det er anført at man ikke kan legge til grunn en forutsetning om at mislighold vil fortsette.

Når det gjelder F, er klager over hennes atferd ikke nevnt i byrettsdommen. Det er ikke ført bevis for de forhold som anføres mot henne. Hennes påståtte atferd synes etter mindretallets oppfatning å ha sammenheng med oppsigelsessaken. F blir 11 år i november d.å.

Mindretallet vil peke på at mor og barn har hatt vanskelige livsvilkår. A ble separert fra Bs far da gutten var to år gammel, og skilt året etter da hun innledet samboerforhold til mannen hun senere giftet seg med, og som er far til F. Det er ikke bestridt at det under ekteskapet forekom en del husbråk. Som nevnt omkom han i en bilulykke i november 1988. Bare to måneder senere mottok A klage fra borettslaget på B, og mindre enn 6 måneder senere kom oppsigelsen.

Selv om A som leietaker er ansvarlig for at også husstandsmedlemmer overholder borettslagets husordensregler, mener mindretallet at barnas atferd her ikke bør anses som vesentlig mislighold av morens leieavtale. Det er ikke vist til rettspraksis der barns atferd har ført til oppsigelse av leieforhold. Dette var likevel tilfellet i dom i RG-1977-524, nevnt hos Grini og Lilleholt 375, men mindretallet peker på at de to sønner der hadde gjort seg skyldig i langt alvorligere forhold enn de som forekommer i denne saken. Det er ikke bevist at A har noen skyld når det gjelder Bs forgåelser, jf at dette er nevnt som et moment av betydning hos Grini og Lilleholt 348.

Mindretallet mener også at oppsigelsen vil virke hardt for den øvrige familie - noe som kan tas i betraktning ved vurderingen av om mislighold er vesentlig, jf Lilleholt 119 og Grini og Lilleholt 348. Det vises til at A har bodd i leiligheten siden 1975 og til at F har bodd der hele sitt liv. Leiligheten huser også fru As far, og for familien har det tydeligvis betydning at den eldste datteren med barn bor like i nærheten. Selv om familien med dagens boligmarked vel ville kunne skaffe seg annen leilighet, ville det antakelig bety økte utgifter. A er ikke andelseier og har ikke arbeidsinntekt. For F vil flytting muligens også bety ny skole.

Mindretallet forstår at ubehaget for de øvrige beboere fra As husstand til tider kan ha vært frustrerende, men kan ikke se at det er av slike dimensjoner at det samlet kan anses som vesentlig mislighold. Mindretallet mener at man må tolerere at også brysomme og mindre veltilpassede personer skal bo, og at det særlig bør vises en viss toleranse overfor barn og ungdom i tenårene. På bakgrunn av ovenstående er mindretallet blitt stående ved at det ikke kan sies å foreligge vesentlig mislighold av leieavtalen.

- - -

Når det gjelder saksomkostningene, skal disse fastsettes etter regelen i husleieloven §51 femte ledd, jf borettslagsloven §34 første ledd. Dette gjelder også i ankeinstansen. Byrettens omkostningsavgjørelse er truffet under henvisning til tvistemålsloven §172 første ledd. Dette er ikke riktig rettsanvendelse.

Lagmannsretten har, som nevnt, delt seg i et flertall og et mindretall når det gjelder oppsigelsens gyldighet. Spørsmålet om å få beholde en bolig er så sentralt for en part at A må sies å ha hatt fyldestgjørende grunn til å få prøvet saken også for lagmannsretten. Ut fra hennes økonomiske og sosiale situasjon finner lagmannsretten enstemmig av rimelighetsgrunner at ingen av partene bør tilkjennes saksomkostninger for byretten eller lagmannsretten.

Om dissensen vises til bemerkningene foran.

- - -

Domsslutning:

1. Oslo byretts dom av 30. november 1990, domsslutningens punkt 1, stadfestes.

2. Saksomkostninger for byretten og lagmannsretten tilkjennes ikke.

Christian Borchsenius Sverre Bjørnsen Ingrid Solheim

Iris Haugen Hongrø Kjell Martin Gjævenes Jan Madsen

Anne Marie Brændvang

Bekreftes for førstelagmannen: