LE-1991-37

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Dom
Dato:	1992-02-17
Publisert:	LE-1991-00037
Stikkord:	Odelsrett, Boplikt
Sammendrag:
Saksgang:	- Sarpsborg byrett Nr. 89-261A (førsteinstans) - Eidsivating lagmannsrett LE-1991-00037A
Parter:	Ankende part: Odd Gundersen (Prosessfullmektig: Advokat Tor Stiklestad, Askim) Motpart: Egil J. Bredholt (Prosessfullmektig: Advokat Børge Rattsø, Lillestrøm).
Forfatter:	1. Lagdommer Ola Melheim, formann 2. Lagdommer Jan Hein Eriksen 3. Ekstraordinær lagdommer Terje Torp
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §27, §28, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Forvaltningsloven (1967), Odelsloven (1974)

Dom :

Saken gjelder krav fra tidligere eier av "Bredholdt" om tilbakesøking, idet det gjøres gjeldende at nåværende eier ikke har oppfylt vilkårene om boplikt, jfr. odelsloven §27 første ledd og §28 annet ledd. Det er ikke bestridt at ankemotparten har oppfylt vilkårene om driveplikt.

Eiendommen "Bredholt", gnr. 80, bnr. 24, 28, 39 og 40 i Rakkestad, har ifølge ankemotparten vært i slekten siden midten av forrige århundre. I 1979 ble gården solgt til Odd Gundersen, som er fra Sarpsborg-distriktet. Ved Tune herredsretts kjennelse av 26. november 1986 ble han tilpliktet å fraflytte eiendommen innen 14. april 1987. Løsningssummen var fastsatt til kr 340.000,-.

"Bredholt" utgjør ca 45 da. innmark og ca 150 da. skog. Ankemotparten driver med korn og tilsår årlig ca 30 da. Arbeidet utføres i ferier og på fritiden. Det foreligger ingen landbruksmessig vurdering av eiendommen. Således er det ikke oppgitt hva avkastningen kan tilsvare i forhold til et årsverk. Gundersen har uttalt at man ikke kan leve av korndyrking alene. Han tok sikte på å drive med dyr, noe han mener kan bli en levevei. Bredholt har uttalt at avkastningen uansett blir for liten, og at han må ha annen inntekt.

Ingen av partene har tidligere drevet aktivt som gårdbrukere. Bredholt er avdelingsingeniør ved Statens telefonforvaltning på Kjeller. Han er ugift og har en leilighet i nærheten hvor han bor på hverdagene og reiser hjem fredag ettermiddag. Bredholt har sitt barndomshjem ca 5 km fra gården. Han har i mange år hatt nær kontakt med foreldrene, som har vært sykelige. Han har besøkt dem hver helg, noe han har fortsatt med etter at han overtok "Bredholt". Han overnatter som oftest i foreldrehjemmet den første kvelden, men ellers i helgen er han på "Bredholt".

Ankemotpartens far er født på "Bredholt", men det var en eldre bror av faren som overtok og senere solgte til Gundersen. I forbindelse med salget ble det innhentet samtykke fra de odelsberettigede, bortsett fra Egil Bredholt og en bror av han.

Odd Gundersen har tidligere bl.a. vært platearbeider ved Sarpsborg mekaniske verksted, hvor han arbeidet i ca 20 år frem til 1988. Han er nå arbeidsledig. Hans kone skal være ansatt i det offentlige.

Bredholt sendte flyttemelding til folkeregisteret med virkning fra 8. april 1987.

Den 31. august 1988 fikk landbrukskontoret i Rakkestad den første forespørsel vedrørende Bredholts boplikt. Etter diverse undersøkelser ble Landbruksdepartementet informert ved brev av 27. september 1988 og 15. mars 1989. Landbruksdepartementet ba i brev av 15. april 1988 til landbruksnemnda om at den og fylkeslandbruksstyret måtte ta stilling til spørsmålet.

Den 1. juni 1989 fattet landbruksnemnda i Rakkestad vedtak slik det fremgår av byrettens dom side 3.

Bredholt har selv gitt en redegjørelse for bospørsmålet i brev av 19. mai 1989, som er sitert i byrettens dom på side 5. Det fremgår ikke av møtebok for landbruksnemnda om Bredholts brev er referert, men dette må antas. Derimot er det i møteboka referert til et notat av 27. april 1989, som er satt opp etter en samtale mellom Gundersen og juridisk konsulent ved fylkeslandbrukskontoret.

Ved brev av 19. juni 1989 tok Gundersen saken opp med fylkeslandbruksstyret i Østfold. Brevet ble oversendt Bredholt så sent at han ikke rakk å kommentere det under saksforberedelsen for styret. Bredholts uttalelse foreligger i brev av 20. august 1989, som samtidig inneholder en søknad om utsettelse med boplikten. Fylkeslandbrukssjefen og fylkesskogsjefen fant imidlertid ikke grunn til å avvente Bredholts svar før de avga innstilling, som er datert 15. august 1989. Dette fordi de to etatsjefene mente at Bredholts uttalelse i det tidligere nevnte brev av 19. mai 1989, var tilstrekkelig for å konstatere at boplikten ikke var oppfylt.

Da fylkeslandbruksstyret traff sitt vedtak den 23. august 1989, forelå Bredholts brev av 20. august 1989. Brevet ble delt ut til medlemmene, som ikke uttalte seg om spørsmålet om utsettelse. Styret fattet derimot vedtak i samsvar med etatsjefenes innstilling. Deres vedtak har denne ordlyd: Saken oversendes Landbruksdepartementet til vurdering av eventuelle reaksjoner.

Ifølge Bredholt ringte han etter dette til departementet og redegjorde for sitt syn på saken. Det er uklart hva som kom ut av dette. Landbruksdepartementet avga skriftlig svar den 30. januar 1990 som lyder: Departementet har fra fylkeslandbruksstyret i Østfold fått melding om at De ikke oppfyller boplikten. En viser til utskrift av fylkeslandbruksstyrets møteprotokoll fra møte 23. august 1989 som De har fått tilsendt. En ber om Deres bemerkninger til meldingen innen tre uker.

En ber videre opplyst om det er andre odelsberettigede til eiendommen og eventuelt deres navn og adresse. Blant sakens dokumenter ligger Deres søknad av 20. august 1989 om utsettelse med å oppfylle boplikten. Departementet har ennå ikke tatt standpunkt til om søknaden skal realitetsbehandles eller om De skal pålegges å søke konsesjon.

Bredholt har under ankeforhandlingen opplyst at han har svart departementet innen fristen. Han skal her ha gjentatt sitt syn på bospørsmålet, slik det fremgår av ankesaken. Brevet skal være innlagt på Bredholts datamaskin, men det er ikke tatt kopi for fremleggelse.

Sarpsborg byrett avsa dom den 28. september 1990 med slik slutning:

1. Egil J. Bredholt frifinnes.

2. Saksomkostninger ilegges ikke.

Om det nærmere saksforhold vises det til byrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.

Odd Gundersen har i rett tid påanket dommen til Eidsivating lagmannsrett. Han har lagt ned slik endelig påstand:

1. Egil J. Bredholt bebor ikke eiendommen Bredholt, gnr. 80, bnr. 24, 28, 30 og 40 i Rakkestad.

2. Egil J. Bredholt tilpliktes å betale alle omkostninger i byrett og lagmannsrett.

Egil Bredholt har tatt til gjenmæle og for lagmannsretten lagt ned slik påstand:

1. Byrettens dom pkt. 1 stadfestes.

2. Ankemotparten tilkjennes saksomkostninger for byretten og lagmannsretten.

Ankeforhandling ble holdt i Rakkestad den 6. februar 1992. Partene møtte og avga forklaring. Det ble avhørt ett vitne. Den ankende parts begjæring om åstedsbefaring ble trukket tilbake. Retten ga i den forbindelse uttrykk for at man ikke fant det nødvendig med åstedsbefaring. Det ble herunder uttalt at man legger til grunn den ankende parts uttalelse om at beboelseshuset på eiendommen har en relativt beskjeden møblering. Ved vurderingen ble det også lagt til grunn at huset, som er fra omkring århundreskiftet, ikke har innlagt vannklosett, men antas ellers å være i rimelig bra stand. Låven m.v. er av nyere dato og i bra stand.

Den ankende part, Odd Gundersen, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Byrettens dom bygger på feil bevisvurdering og rettsanvendelse.

Bredholt har ikke sendt søknad om utsettelse innen fristen 14. april 1988. Først ved brev av 20. august 1989, det vil si ca 2 1/2 år etter at han overtok eiendommen, søkte han. En søknad om utsettelse må anses som bevis for at Bredholt erkjenner at han ikke har oppfylt boplikten. Når det ble søkt så sent, må det sies å foreligge vesentlig mislighold. Landbruksdepartementets brev av 30. januar 1990 er for øvrig basert på et standardformular, som ikke lenger har relevans for saken. Realiteten er at departementet har lagt saken bort, idet det ikke er aktuelt å behandle en søknad om dispensasjon som er fremsatt så sent. Det er her vist til diverse uttalelser i litteraturen og til Landbruksdepartementets rundskriv M-32/84 av 15. februar 1984 punkt 6, side 11 og 12.

Hva realiteten i bospørsmålet angår, har Bredholt aldri oppfylt vilkårene. Det foreligger et gyldig forvaltningsvedtak av fylkeslandbruksstyret, som ikke er påklaget. Siden Landbruksdepartementet i realiteten har sluttet seg til dette, er rettens kompetanse begrenset. Man kan således ikke prøve forvaltningens skjønn, idet det ikke foreligger noen vilkårlighet ved skjønnsutøvelsen.

Når det gjelder tolkningen av odelsloven §27 første ledd, er ordlyden klar. Man skal bosette seg på eiendommen. Kravet er særlig strengt når det gjelder en odelsløser som fordriver en kjøper som har etablert en levevei. Man fyller ikke vilkårene når oppholdet begrenser seg til lørdag - søndag og i ferier som i Bredholts tilfelle. Det er her vist til bl.a. Ot.prfødt xx.xx.72 - 73, NOU 1972 nr. 22 om odels- og åsetesretten, Thor Falkanger: Odelsretten og åsetesretten, Rygg og Skarpnes: Odelsloven med kommentar, samt diverse dommer.

Til nærmere utdypning av sitt syn i overenstemmelse med ovennevnte henvisninger, har den ankende part bl.a. vist til opplysninger fra naboer m.v. slik det fremgår av anførslene for byretten. Det er fremhevet at Bredholt ikke har etablert seg på gården med det utstyr m.v. som er naturlig når boligen skal betjene et gårdsbruk. Det er irrelevant å påberope seg Bredholts omsorgsansvar overfor foreldrene. Han ville lettere oppfylle sine plikter ved å bosette seg på gården. Det kan heller ikke aksepteres at Bredholt får en urimelig byrdefull vei til Kjeller om han tar daglig opphold på gården. Det er mange som har en tilsvarende vei til arbeidsplassen. Det er for øvrig mulig å bruke offentlige kommunikasjoner. Bredholt kan kjøre til Trøgstad, hvorfra det går buss, som tar ca 45 minutter til Kjeller. Det problem som reisetiden måtte medføre, burde Bredholt uansett ha tatt hensyn til da han gitt til løsningssak.

Ankemotparten, Egil Bredholt, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Byrettens dom er riktig. Det er ikke fremkommer noe nytt under ankesaken som tilsier et annet resultat.

Bredholt har oppfylt sin boplikt. Den melding han sendte folkeregisteret om flytting, avspeiler en realitet. Han betaler skatt til Rakkestad kommune som en følge av gjennomført flytting. Det foreligger ikke noe proforma arrangement.

Det må legges avgjørende vekt på at eiendommen er for liten til å leve av. Bredholt trenger andre inntekter, som han får fra sin stilling på Kjeller. Han har gjort diverse forsøk på å få stillinger nærmere Rakkestad, men forgjeves. Det er et urimelig forlangende at han skal måtte reise over 18 mil hver dag, når han likevel fyller vilkårene til driveplikt. Det må da etter omstendighetene være tilstrekkelig at han bor på gården i helgene, i ferier og ved enkelte andre anledninger.

Til den ankende parts anførsel om at det foreligger et bindende forvaltningsvedtak, er det gjort gjeldende at fylkeslandbruksstyrets vedtak ikke er formelt gyldig. Det foreligger bl.a. ikke nødvendig underretning om klagerett. Det foreligger således en saksbehandlingsfeil. Dertil kommer at vedtaket bare går ut på en henvisning til Landbruksdepartementet, som må treffe det endelige vedtak. Dette er ikke gjort, idet departementet har villet avvente domstolenes avgjørelse om loven krav til boplikt er oppfylt.

Dersom retten kommer til at boplikten ikke er oppfylt, er det subsidiært gjort gjeldende at spørsmålet om dispensasjon må vurderes av Landbruksdepartementet. Det svar som foreligger derfra, innebærer ikke at saken er arkivert som avgjort ved landbruksstyrets vedtak.

Søknaden om dispensasjon var for øvrig helt unødvendig, idet Bredholt dengang som nå, mener at han hele tiden har oppfylt vilkårene. Når søknad ble sendt, var det etter anbefaling fra vedkommende saksbehandler ved fylkeslandbrukskontoret, som mente at man derved kunne unngå en tidkrevende prosess. Dette også fordi det var all grunn til å regne med at Bredholt ville få dispensasjon inntil han greide å skaffe seg annet arbeid nærmere Rakkestad.

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten og skal bemerke:

Etter bevisførselen legger man til grunn at Bredholt har forutsatt at han kunne oppfylle vilkårene om bo- og driveplikt ved å innrette seg som han gjorde. Retten finner det således ikke godtgjort at Bredholt har ment å legge opp til et proforma arrangement da han meldte flytting til folkeregister m.v. Ved denne vurdering legger retten til grunn at Bredholt i noen utstrekning har orientert seg gjennom det lokale landbrukskontor, som ikke har funnet at han har overtrådt bestemmelsen om boplikt. Det legges også til grunn at Bredholt har innhentet opplysninger ved fylkeslandbrukskontoret. Selv om det er noe uklart hva som der ble sagt, finner man ikke at Bredholts søknad av 20. august 1989 kan ses som en innrømmelse av at han tidligere ikke har overholdt boplikten. Den rettsvilfarelse som Bredholt eventuelt har vært i når det gjelder mulige alternativer under saksbehandlingen, kan ikke gjøres gjeldende mot han. Man er her på et rettsområde hvor reglene er kompliserte, slik at veiledning fra landbruksmyndighetene får stor betydning for den enkelte søker. Da det som nevnt ikke er klart hvilke råd som ble gitt og hvordan de ble oppfattet, kan man ikke se bort fra at Bredholt kan ha fått det inntrykk at det var mulig å søke om dispensasjon selv om han primært mente å ha oppfylt vilkårene. Det faktum at saken ble forberedt for fylkeslandbruksstyret som et spørsmål om reglene om boplikt var overholdt, må for øvrig være en klar indikasjon på at man ikke oppfattet søknaden om dispensasjon som en innrømmelse. I motsatt fall burde styret ha fremmet saken som en ren søknad om dispensasjon.

Lagmannsretten legger videre til grunn at "Bredholt" er et såpass beskjedent bruk at det vanskelig kan sies å gi en akseptabel årsinntekt. Man finner her ikke grunn til å gå inn på Gundersens anførsel ut fra hans driftsplan, idet det i nærværende sak som nevnt er akseptert at Bredholt oppfyller vilkårene til driveplikt ved kornproduksjon. Partene er enige om at dette ikke er tilstrekkelig til en akseptabel årsinntekt.

Retten finner det videre bevist at Bredholt har gjort forsøk på å skaffe seg arbeid nærmere Rakkestad, slik at han kunne bli i stand til kontinuerlig opphold på gården. Man legger også til grunn at han tar sikte på å forbedre husene på eiendommen dersom han får rett til å beholde gården.

Den ankende parts anførsel om at styrets vedtak av 23. august 1989 er endelig, kan ikke føre frem. For det første går vedtaket bare ut på å oversende saken til Landbruksdepartementet "...til vurdering og eventuelle reaksjoner." Dertil kommer at departementet ikke har tatt standpunkt, verken til spørsmålet om boplikt eller eventuell søknad om utsettelse, jfr. det dokumenterte brev av 30. juni 1990. Det må anses godtgjort at Bredholt har sendt et svar til departementet, selv om dette som nevnt ikke er dokumentert. Det er derfor ikke grunnlag for å hevde at departementet har sluttet seg til fylkeslandbruksstyrets syn om at boplikten ikke er overholdt.Dersom dette skulle ha skjedd ved bare å legge saken bort slik det er anført, ville det være i strid med forvaltningsloven saksbehandlingsregler. Endelig er å bemerke at Bredholt uansett om vedtak skulle være truffet, har anledning til å gjøre gjeldende at det foreligger feil lovanvendelse fra landbruksmyndighetenes side. Etter det standpunkt som lagmannsretten er kommet til, blir det ikke nødvendig å gå inn på spørsmålet om det foreligger saksbehandlingsfeil som anført av Bredholt.

Spørsmålet blir da om odelsloven krav er så strenge at Bredholt må bo på eiendommen så jevnlig at pendlingen i helgene m.v., ikke fyller vilkårene. Det bygges her på at Bredholt har reist til Rakkestad fredag ettermiddag, men at han bl.a. på grunn av foreldrenes sykdom, har overnattet hos dem til lørdag. Videre har han som hovedregel oppholdt seg på "Bredholt" lørdag og søndag og overnattet der. Som oftest har han reist tilbake til Kjeller søndag kveld, men noen ganger først mandag morgen. Han har vært på gården i ferier og noe ellers i fritiden. Det første året drev han gården med leiet hjelp. Senere har han anskaffet redskap og drevet selv.

Etter ordlyden i odelsloven §27 skal man bosette seg på eiendommen. Det fremgår imidlertid av forarbeidene at det kan være plass for unntak etter en helt konkret vurdering. Ved denne vurdering må det legges avgjørende vekt på formålet med boplikten slik den bl.a. er kommet til uttrykk i NOU 1972 nr. 22 side 71 - 72. Det fremgår herav at man i første rekke vil forhindre at folk uten tilknytning til næringen erverver eiendommer som i realiteten blir ferie- og fritidshjem.

Etter lagmannsrettens syn må det også tas hensyn til at det anses å være en akseptert landbrukspolitisk målsetting at odelsløsere som overtar bruk av såpass beskjeden størrelse som i nærværende tilfelle, kan ha nødvendige biintekter. Reglene om boplikt må ikke praktisere slik at en naturlig og nødvendig yrkeskombinasjon er til hinder for odelsløsning, jfr. Ot.prp. nr. 59 (1972 - 73) side 27 og prinsippene i odelsloven §27 tredje ledd, som gjelder for dispensasjonsadgangen. Lagmannsretten vil på dette punkt for øvrig bemerke at avgjørelsen av hvor langt boplikten går etter odelsloven §27, i første rekke må bero på en objektiv tolkning og en konkret totalvurdering, hvor den enkelte odelsløsers subjektive oppfatning og eventuelle rettsvilfarelse ikke er avgjørende, jfr. Rt-1989-447 (454).

I tillegg til disse tolkningsmomenter vil lagmannsretten trekke inn forholdet til driveplikten, selv om den isolert sett ikke er bestridt. Spørsmålet om boplikten kan imidlertid ikke ses helt isolert fra driftsformen. Når landbruksmyndighetene ikke krever en driftsform (dyrehold) som ville nødvendiggjøre daglig opphold på eiendommen, må dette få noen betydning for bospørsmålet. Særlig må dette gjelde når ovennevnte målsetting om nødvendig biinntekt synes akseptert. Det må videre legges vekt på at Bredholt har sitt barndomshjem i nærheten, og at han gjennom slektens mangeårige tilknytning til eiendommen må antas å ha et oppriktig ønske om å beholde den som gårdsbruk. Det er da vanskelig å se at det kan være loven formål at han skal tvinges til en meget ubekvem daglig arbeidsreise, som ikke har noen betydning for å bevare gården som en driftsenhet. Dersom Bredholt skulle oppgi sin stilling på Kjeller,vil det i realiteten innebære en betydelig lønnsreduksjon. Dette antas også å gjelde om han skulle gå over til husdyr, noe myndighetene som nevnt ikke krever. Han ville uansett få reduset sine økonomiske muligheter for å utbedre gården, hvilket vil være av betydning også for fremtidige eiere. Et krav som i realiteten går ut på at Bredholt skal ha tilnærmet løpende overnatting på eiendommen, vil derfor neppe fremme den overordnede landbruksmålsetting som reglene skal ivareta. Disse spørsmål er delvis berørt i Landbruksdepartementets rundskriv M-32/84 av 15. februar 1984 4 hvor det bl.a. er uttalt: Boplikten gjelder hele året, det er ikke tilstrekkelig å bo på eiendommen i vekstsesongen. På den annen side må det aksepteres at man bor på eiendommen og pendler i helgene.

Den som bor på anleggsbrakke eller jobber i Nordsjøen og har familie boende på eiendommen og er hjemme i helger og fritid oppfyller således boplikten.

Det som her er uttalt i annet punktum er noe uklart når det sammenholdes med tredje punktum. Man antar at departementet sikter til den typiske pendlersituasjon, hvor man er borte i uken og bor hjemme i helgene og ikke omvendt. Dette fremgår i hvert fall av tredje punktum.Av rundskrivet fremgår det videre at departementet mener at en slik pendler, f.eks. fra Nordsjøen, fyller vilkårene dersom han har familie som bor på eiendommen.

Lagmannsretten er enig i denne vurdering, men finner ikke at det kan være avgjørende at man har familie som bor på gården. Dette kan være et viktig fortolkningsmoment, forutsatt at eieren har familie som kan bo på stedet. Lagmannsretten er imidlertid enig med byretten i at man ikke kan trekke en annen slutning alene ut fra de forhold at Bredholt er ugift. Det ville være en utilbørlig diskriminering som ikke kan være tilsiktet.

Lagmannsretten finner etter dette at odelsloven intensjon er oppfylt når reglene om bo- og driveplikt ses i sammenheng og ut fra det formål med boplikten som her er nevnt. Avgjørelsen har imidlertid bydd på noe tvil på bakgrunn av loven strenge ordlyd og de øvrige hensyn som fremgår bl.a. av Landbruksdepartementets rundskriv.

Anken har etter dette vært forgjeves, og spørsmålet om saksomkostninger for lagmannsretten blir å avgjøre etter tvistemålsloven §180, første ledd. Lagmannsretten finner at saken er så tvilsom hva den rettslige vurdering angår, at det foreligger slike særlige omstendigheter at den ankende part ikke bør pålegges å erstatte motparten sakens omkostninger for lagmannsretten. Det må da også være grunnlag for å stadfeste byrettens omkostningsavgjørelse, jfr. tvistemålsloven §180, annet ledd og §172, annet ledd.

Dommen er enstemmig.

Slutning:

1. Byrettens dom stadfestes.

2. Partene bærer hver sine saksomkostninger for lagmannsretten.