LE-1991-60

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Dom
Dato:	1992-03-04
Publisert:	LE-1991-00060
Stikkord:	Erstatningsrett
Sammendrag:
Saksgang:	Oslo byrett Nr. 209/89 - Eidsivating lagmannsrett LE-1991-00060.
Parter:	Ankende part: Liv Alice Asplund (Prosessfullmektig: Advokat Harald Svenneby, Oslo). Motpart: A/S OBOS Forretningsbygg (Prosessfullmektig: Advokat Steffen Torsnes, Oslo).
Forfatter:	Lagdommer Egil F. Jensen, formann. Lagdommer Eva Nygaard Ottesen. Lagdommer Nina Frisak
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Husleieloven (1939) §49, Prisloven (1953) §18

Liv Alice Asplund kjøpte i januar 1988 en obligasjonsleilighet på Karihaugen Senter i Oslo av Ragnhild Augestad. Andelsobligasjonen leieforholdet knyttet seg til lød på kr 25000. Det ble ikke inngått noen skriftlig avtale, men prisen ble avtalt til kr 275000. Den 28. januar 1988 skrev Ragnhild Augestad til A/S OBOS Forretningsbygg, som var utleier, og ba om godkjennelse av overdragelsen. Slik godkjennelse ble gitt 29. januar 1988.

Ett år senere søkte Liv Alice Asplund om tillatelse til å overdra leiligheten til ny eier. I brev datert 27. januar 1989 fra A/S OBOS Forretningsbygg ble Asplund gjort oppmerksom på at selskapet ville innløse andelsobligasjonen med kr 25000, og at leieforholdet fra årsskiftet 1990/1991 ville gå over til å bli et vanlig, oppsigelig leieforhold uten omsetningsverdi.

Etter dette fant Liv Alice Asplund ut at hun ikke kunne overdra leiligheten, og ved stevning av 5. mai 1989 gikk hun til sak mot Ragnhild Augestad og krevde tilbakebetalt ulovlig vederlag ved overdragelsen av obligasjonsleiligheten. A/S OBOS Forretningsbygg ble prosessvarslet og ble 16. august 1989 trukket inn som saksøkt ved siden av Ragnhild Augestad.

Ragnhild Augestad reiste på sin side sak mot Einar Johansen - fra hvem hun i sin tid hadde kjøpt leiligheten - og krevde at han, såfremt hun ble dømt til å tilbakebetale Liv Alice Asplund ulovlig merpris, måtte tilbakebetale henne den ulovlige merpris hun hadde betalt ham. Sakene ble forenet til felles behandling, og under hovedforhandlingen i Oslo byrett 11. oktober 1990 ble det inngått slikt rettsforlik: Av prosessøkonomiske grunner og av hensyn til Ragnhild Augestad og Einar Johansens betalingsevne er Liv Alice Asplund, Ragnhild Augestad og Einar Johansen, enige om at Ragnhild Augestad betaler kr 75 000,- til Liv Alice Asplund og Einar Johansen betaler kr 75 000,- til Liv Alice Asplund, som fullt og helt oppgjør i sak 209/89 og i sak 2859/89.

Beløpet forfaller til betaling innen 30 - tredve - dager fra dato og betales til Harald Svennebys klientkonto 1730-07-21931 senest ved forfall.

Partene begjærer sak 209/89 og sak 2859/89 hevet som forlikt forsåvidt gjelder disse parter.

Hver av partene bærer sine saksomkostninger.

Liv Alice Asplund (sign)

Ragnhild Augestad (sign)

Einar Johansen (sign)

Retten hevet sakene mellom Liv Alice Asplund og Ragnhild Augestad og mellom Ragnhild Augestad og Einar Johansen. Saken fortsatte deretter mellom Liv Alice Asplund og A/S OBOS Forretningsbygg.

Den 5. november 1990 avsa Oslo byrett dom med slik slutning:

1. A/S OBOS Forretningsbygg frifinnes.

2. Hver av partene bærer sine egne saksomkostninger.

Liv Alice Asplund har i rett tid påanket byrettens dom til lagmannsretten og har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:

1. AS OBOS Forretningsbygg dømmes til å betale erstatning til Liv Alice Asplund fastsatt etter rettens skjønn og oppad begrenset til kr 150000,-.

2. AS OBOS Forretningsbygg dømmes til å betale Liv Alice Asplund saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.

A/S OBOS Forretningsbygg har tatt til gjenmæle og har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:

1. Byrettens dom stadfestes.

2. Liv Alice Asplund dømmes til å betale saksomkostninger til A/S OBOS Forretningsbygg for byretten og lagmannsretten.

Ankeforhandlingen ble holdt 20. februar 1992 i Oslo Tinghus. Liv Alice Asplund møtte med sin prosessfullmektig og avga forklaring. For A/S OBOS Forretningsbygg møtte økonomisjef Nils Bøhler, formelt som vitne. Det ble avhørt tre vitner. Rettsboken viser hva som ble dokumentert.

Sakens nærmere sammenheng fremgår av byrettens dom og lagmannsrettens fremstilling i det følgende.

Liv Alice Asplund har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:

Den lovlige pris på den leierett som ble overdratt fra Ragnhild Augestad til henne den 28. januar 1988, var kr 25000 som var obligasjonens pålydende. Prisen på kr 275000 var da klart ulovlig og i strid med prisloven §18.

Det er slått fast i Høyesteretts dom i Rt-1987-750 at en leiekontrakt med tilknyttet obligasjon kan ha en verdi som går ut over obligasjonens pålydende, men i denne saken har leieretten ingen selvstendig verdi utover obligasjonen på kr 25000.

Leiekontrakten var uoppsigelig i tre og et halvt år fra kjøpsdagen. Dette er en rettighet, men den har ingen økonomisk verdi fordi husleien for leiligheten var lik vanlig markedsleie. Det har da ingen selvstendig, økonomisk verdi å kunne overta en uoppsigelig leierett i tre og et halvt år.

Asplund kan heller ikke se at retten til fremleie gir denne kontrakten noen økonomisk verdi, idet dette er en rett hun også har etter loven.

Det oppsigelsesvern en slik leiekontrakt gir utover det vern man har etter loven, er i lignende saker fra byretten og husleieretten satt til kr 11500, kr 15000 og kr 20000. I samtlige av disse tre dommene ble det imidlertid lagt vekt på at husleien lå under markedsleie.

Det er i denne saken ikke opplyst noe om påkostninger ut over vanlig vedlikehold. For øvrig har leietaker etter kontrakten forpliktelse til å foreta innvendig vedlikehold.

Når det gjelder ansvarsgrunnlaget for A/S OBOS Forretningsbygg, er dette dels bygget på at A/S OBOS Forretningsbygg har opptrådt uaktsomt da selskapet godkjente overdragelsen mellom Augestad og Asplund. Dels er det bygget på at A/S OBOS Forretningsbygg har gitt villedende og misvisende opplysninger.

Prisen Asplund skulle betale for leiligheten var opplyst til A/S OBOS Forretningsbygg da det ble søkt om godkjennelse av overdragelsen. I 1988 var det en utbredt oppfatning i OBOS at denne type leiligheter ble solgt for ulovlig høye priser. A/S OBOS Forretningsbygg skulle derfor ha grepet inn i denne saken og nektet godkjennelse. Under enhver omstendighet skulle det ha vært gjort klart for Asplund at hun inngikk en avtale som hun kom til å tape på.

Asplund er enig i at A/S OBOS Forretningsbygg ikke hadde noe megleransvar i denne saken, men selskapet hadde en rolle å spille. Godkjennelsen ble oppfattet av kjøper og selger som en konfirmasjon av avtalen. Asplund viser også til at A/S OBOS Forretningsbygg tar seg betalt for å gi denne type godkjennelser. På det tidspunkt var gebyret kr 1800. A/S OBOS Forretningsbygg er en profesjonell eiendomsforvalter som har betydelige kunnskaper. Det må derfor stilles spesielle krav til selskapet når det godkjenner slike overdragelser.

Da henvendelsene fra henholdsvis Augestad og Asplund ble gjort til Anne Marie Lind, hadde A/S OBOS Forretningsbygg v/Lind plikt til å gi riktige opplysninger om hva kjøp av en obligasjonsleilighet innebar. Dette ble ikke gjort av Lind. Den brosjyren om obligasjonsleiligheter som det senere ble vanlig å sende ut, ble ikke sendt i dette tilfellet, men Lind måtte i hvert fall ha hatt plikt til å gi de samme opplysninger som de som fremgikk av brosjyren.

Lind måtte vite eller forstå at prisen på kr 275000 var et åpenbart brudd på prisloven §18. Liv Alice Asplund ville aldri ha inngått noen avtale dersom hun hadde visst at prisen for atkomstdokumentene var ulovlig. Hun ville heller ikke ha inngått avtalen hvis hun hadde visst at obligasjonen kunne bli innløst 1. august 1991. Hennes forutsetning for å inngå avtalen var at hun når som helst kunne selge videre. Asplunds misforståelse skyldtes de misvisende opplysninger som hun hadde fått i A/S OBOS Forretningsbygg. Det er derfor årsakssammenheng mellom A/S OBOS Forretningsbyggs uaktsomhet og Liv Alice Asplunds tap. Den ulovlige pris som er tatt er 250000. Liv Alice Asplund har fått tilbakebetalt kr 150000 i forbindelse med rettsforliket, som ble inngått med Ragnhild Augestad og Einar Johansen. Kr. 100000 står igjen. I tillegg kommer rentetapserstatning fra 8. februar 1988 til 11. oktober 1990 for kr 250000 og rentetapserstatning for kr 100000 deretter. Erstatningen er begrenset oppad til kr 150000.

A/S OBOS Forretningsbygg har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:

Selskapet har ikke opptrådt erstatningsbetingende. Selskapet slutter seg til byrettens dom og dens begrunnelse på dette punkt.

A/S OBOS Forretningsbyggs adgang til å nekte godkjennelse av overdragelsen følger av husleieloven §49, og det kreves "saklig grunn" for å nekte godkjennelse. Godkjennelsen er en sikkerhetsventil for utleier, for å hindre uønskede leietakere.

Godkjennelsen var en ren formalitet for OBOS. Som det fremgår av det som er dokumentert, ble søknaden om godkjennelse besvart samme dag som den kom inn. Det ble ikke foretatt noen undersøkelser angående prisen, men det hadde selskapet heller ikke plikt eller foranledning til.

A/S OBOS Forretningsbygg er enig i at hvis det hadde vært klart at prisen var ulovlig, og A/S OBOS Forretningsbygg hadde vært kjent med dette, ville selskapet ha kunnet nekte godkjennelse. Men i nærværende sak hadde ikke OBOS forutsetninger for å vurdere dette.

At A/S OBOS Forretningsbygg tar et gebyr for å godkjenne en overdragelse, har alltid vært praktisert. Dette aktiverer ikke noen særlig forpliktelse.

Plikten som utleier er å etterleve leiekontraktens bestemmelser. Utleier har, i motsetning til en megler, ikke noen veiledningsplikt overfor partene. Rettigheter og forpliktelser i leieforholdet fremgår av leiekontrakten. Det må forutsettes at kjøper selv går igjennom kontraktens bestemmelser.

Det var ingen forpliktelse for utleier å orientere om hva som ville skje når leiekontrakten utløp, i dette tilfellet 1. august 1991. Utleier må også ha anledning til ikke å ta stilling til hva som ville skje etter denne dato, hvis det ble spurt om det. Det er ikke opplyst om det ble spurt om dette i nærværende sak. Det styrevedtak som omhandler obligasjonsleiligheter og der man går inn for å innløse obligasjonene, kom over ett år senere.

Utleier har heller ingen veiledningsplikt når det gjelder hva som er lovlig pris. Det ville sette utleier i en svært vanskelig situasjon, idet man lett kan komme i strid med det å være nøytral mellom to parter.

Når det gjelder Augestads og Asplunds henvendelser pr. telefon til Anne Marie Lind, er det uklart om det da ble opplyst hvilket leieforhold det gjaldt. Det må være på det rene at Anne Marie Lind ikke hadde kontrakten for hånden da hun besvarte spørsmål på telefonen. Dette er en lite tilfredsstillende måte å innhente informasjon på, og det kan ikke stilles strenge krav til nøyaktighet ved besvarelse av denne type henvendelser. Det vesentlige ble imidlertid opplyst fra Lind. Det ble opplyst at prisen på obligasjonsleiligheter ikke lenger var underlagt pristakst, og at kjøpesummen var en avtale mellom partene. Det er nå - fire år etter - vanskelig å fastslå hva som ble sagt av Lind, men essensen må være de to punkter som er nevnt ovenfor. Det er heller ikke riktig at Asplund spurte om prisen var ulovlig, idet hun selv har opplyst at prisens lovlighet ikke var i hennes tanker.

Når det gjelder vederlagets lovlighet, gir A/S OBOS Forretningsbygg uttrykk for at det ikke er sannsynliggjort at det foreligger noen ulovlig merpris. Subsidiært overstiger ikke denne merpris de kr 150000 som Asplund allerede har fått.

Liv Asplund overtok en leilighet som representerte et rimelig og trygt boligtilbud. Det var muligens en noe sjansepreget investering, men den var ikke verdiløs.

Det er i lagmannsretten kommet frem at Asplund har faktiske inntekter av fremleie. Dette er relevant ved fastsettelse av den lovlige verdi. Det kan ikke ha betydning at en slik fremleierett også er hjemlet i loven. Ved fastsettelse av lovlig verdi for leiligheten mener ankemotparten at det også er riktig å legge vekt på at det på kjøpstidspunktet var mulig at obligasjonen ikke ville bli innløst. Det var ikke klart i 1988 hva som ville bli situasjonen i august 1991.

Ankemotparten viser også til at Augestad, i de knappe to årene hun hadde leiligheten, hadde foretatt betydelige påkostninger på den.

Når det gjelder årsakssammenhengen, hevder A/S OBOS Forretningsbygg at det er uklart på hvilken måte Asplund var i villfarelse. Det er også uklart hva som ville fått henne til å handle annerledes.

Endelig fremheves det at Asplunds leieinntekter ved fremleie enten må tas hensyn til ved fastsettelse av verdien, eller så må inntektene trekkes fra i erstatningen.

Lagmannsretten bemerker:

Lagmannsretten legger, som byretten, til grunn at både Liv Alice Asplund og Ragnhild Augestad snakket med juristen i OBOS, Anne Marie Lind, over telefon i forbindelse med overdragelsen dem imellom. Det er etter vitneførselen uklart hva som ble opplyst ved disse henvendelser. Lagmannsretten finner imidlertid at Anne Marie Lind i januar 1988 hadde kunnskap om risikoen ved å kjøpe en obligasjonsleilighet, og at hun vanligvis opplyste om dette ved denne type henvendelser. Lind kan ikke nå huske de konkrete henvendelsene. Det må imidlertid legges til grunn at henvendelsene var generelle, og det er uklart om det ble gitt opplysninger om hvilken leilighet det gjaldt. Lind hadde sannsynligvis ikke leiekontrakten til stede da samtalene fant sted. Etter det opplyste ble Anne Marie Lind gjort kjent med overdragelsessummen. Rutinemessig ble det da svart at det ikke lenger var pristakst, og at prisen var OBOS uvedkommende. Lagmannsretten finner det ikke bevist at Lind har gitt noen uriktige eller villedende opplysninger, som kan gi grunnlag for noe erstatningskrav mot A/S OBOS Forretningsbygg.

Det neste spørsmål er om A/S OBOS Forretningsbygg kan komme i erstatningsansvar overfor Asplund ved at selskapet godkjente overdragelsen mellom Augedal og Asplund uten å vurdere nærmere om den avtalte pris var lovlig.

Lagmannsretten er enig med byretten i at A/S OBOS Forretningsbygg ville ha "saklig grunn" til å nekte å godkjenne en overdragelse hvis det var klart at prisen var i strid med prisloven §18.

I motsetning til byretten, finner lagmannsretten at det i et slikt tilfelle også vil foreligge en plikt for selskapet til å nekte godkjennelse, idet selskapet ikke ansvarsfritt kan godkjenne en overdragelse hvis det er på det rene - og kjent for selskapet - at prisen er ulovlig.

Lagmannsretten legger til grunn at da forvaltningssjef Alfred Dahl godkjente overdragelsen mellom Augestad og Asplund 29. januar 1988, var prisen ikke kjent for ham. Lagmannsretten finner heller ikke at han hadde noen plikt til å undersøke prisen nærmere. Uten at lagmannsretten går konkret inn på det, er det mye som taler for at det ble tatt overpris ved overdragelsen i 1988. Selv om prisen hadde vært opplyst for Dahl, kan det imidlertid ikke ha fremstått som klart for ham at den var i strid med prisloven §18. Etter Høyesteretts dom i Rt-1987-750 er det fastslått at en obligasjonsleilighet kan ha en verdi ut over obligasjonens pålydende. En slik verdi ligger etter lagmannsrettens syn blant annet i retten til overdragelse av leiligheten. Denne retten var i henhold til leiekontrakten i behold for Asplund frem til 1. august 1991. Av betydning for verdien og forvaltningssjef Dahls eventuelle vurdering av denne, er det også at OBOS i 1988 ikke hadde praksis for å innløse obligasjonene ved utløpet av kontraktstiden, og at man på det tidspunkt ennå ikke hadde begynt å vurdere dette nærmere. Muligheten for at obligasjonen ikke ville bli innløst i august 1991 var da til stede. Lagmannsretten legger også vekt på at det ikke var kjent for Dahl hvorvidt Asplund skulle betale for eventuelle påkostninger på leiligheten.

Selv om Alfred Dahl hadde blitt gjort kjent med prisen, finner derfor lagmannsretten at det for ham, på det aktuelle tidspunkt, måtte fremstille seg som diskutabelt om prisen kunne sies å være i strid med prisloven §18, selv om den var høy.

Lagmannsretten kan derfor, i likhet med byretten, ikke se at det heller på dette grunnlag er utvist noen erstatningsbetingende uaktsomhet fra A/S OBOS Forretningsbyggs side.

Byrettens dom, punkt 1, blir etter dette å stadfeste.

Liv Alice Asplund har tapt saken fullstendig og må i medhold av tvistemålsloven §180 første ledd og §180 annet ledd, jfr. §172 første ledd betale saksomkostninger til A/S OBOS Forretningsbygg for begge instanser, idet retten ikke finner at det er grunn til å anvende unntaksregelen i tvistemålsloven §172 annet ledd. Advokat Steffen Torsnes har fremlagt omkostningsoppgave som viser et samlet tilgodehavende for lagmannsretten på kr 15000, alt salær. For byretten er det fremlagt omkostningsoppgave på kr 16100 fra advokat H. Iskov, også dette salær. Samlete omkostninger er kr 31100. Omkostningsoppgavene legges til grunn.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Byrettens dom, punkt 1, stadfestes.

2. I saksomkostninger for byretten og lagmannsretten betaler Liv Alice Asplund til A/S OBOS Forretningsbygg 31.100 - enogtredvetusenetthundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelse av dommen.