LE-1992-1984

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Dom
Dato:	1993-02-11
Publisert:	LE-1992-01984
Stikkord:	Spm
Sammendrag:
Saksgang:	- Sarpsborg byrett Nr. 230/90 A (EDB 90-00335A) - Eidsivating lagmannsrett LE-1992-01984 A.
Parter:	Ankende part: Kjell Danielsen (Prosessfullmektig: Advokat Helge Skaaraas). Motpart: Sarpsborg kommune (Prosessfullmektig: Advokat Inger-Johanne Lund).
Forfatter:	1. Lagdommer Ola Melheim, formann 2. Lagdommer Eva Nygaard Ottesen 3. Lagdommer Jan Hein Eriksen
Lovhenvisninger:	Byskatteloven (1911) §4, §5, Tvistemålsloven (1915) §180, Forvaltningsloven (1967) §17, §41, Eigedomsskattelova (1975) §8

Saken dreier seg om gyldigheten av takst av 7. mars 1990 av overskattetakstnemnda i Skjeberg kommune over Kjell Danielsens eiendom gnr. 51 bnr. 297 i Skjeberg. Skjeberg kommune er, sammen med Tune og Varteig kommuner, slått sammen med Sarpsborg kommune fra 1. januar 1992. Det er derfor Sarpsborg kommune som nå er part i saken.

Sarpsborg byrett avsa 22. mai 1992 dom med slik domsslutning:

1. Skjeberg kommune frifinnes.

2. Kjell Danielsen tilpliktes å erstatte Skjeberg kommune sakens omkostninger med kr 52580,50 - kronerfemtitotusenfemhundreogåtti 50/100 -. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av dommen.

Kjell Danielsen har i rett tid påanket byrettens dom til lagmannsretten og har nedlagt slik påstand:

1. Overtakst over gnr. 51 bnr. 297 i Skjeberg - nå gnr. 1051 bnr. 297 i Sarpsborg - oppheves.

2. Skjeberg kommune - nå Sarpsborg kommune - tilpliktes å erstatte Kjell Ivar Danielsen sakens omkostninger for Sarpsborg byrett og Eidsivating lagmannsrett.

Sarpsborg kommune har tatt til gjenmæle og har nedlagt slik påstand:

1. Sarpsborg byretts dom av 22.5.1992 stadfestes.

2. Sarpsborg kommune tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.

Ankeforhandlingen ble holdt 27. og 28. januar 1993 i Sarpsborg. Kjell Danielsen møtte og avga forklaring. For kommunen møtte økonomisjef Ragnar Faale, formelt som vitne. Han avga forklaring, og det ble forøvrig avhørt 3 vitner. Rettsboken viser hva som ble dokumentert.

Sakens nærmere sammenheng fremgår av byrettens dom og lagmannsrettens fremstilling nedenfor. Saken står i det vesentlige i samme stilling for lagmannsretten som for byretten.

Kjell Danielsen har ved sin prosessfullmektig, advokat Helge Skaaraas, for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:

Overskattetakstnemndas vedtak om en eiendomsskattetakst på hans eiendom på kr 10 mill. er ugyldig, og kreves opphevet på grunn av uriktig lovanvendelse, feil saksbehandling og fordi taksten er vilkårlig og urimelig høy.

Byretten tok feil når den la til grunn at det var anvendt et korrekt takseringsprinsipp ved taksten.

Verdsettelsesprinsippene i eiendomsskatteloven av 6. juni 1975 nr. 29 er ikke satt i kraft. Det er bestemmelsene i den gamle byskatteloven §4 og §5 som fortsatt gjelder.

Etter byskatteloven §5 skal en eiendoms takstverdi settes til omsetningsverdien under sedvanlige omsetningsforhold ved fritt salg.

Både undertaksten og overtaksten for Kjell Danielsens eiendom er basert på gjenanskaffelsesverdien av bygningen, med fradrag. Dette er en gal fremgangsmåte i dette tilfellet.

En eiendoms substansverdi, jf Rt-1974-332, kan fremkomme på to måter. Enten ved nyverdipris, med fradrag for slit og elde, eller ved kapitalisering av leieinntekter.

Taksten har i dette tilfellet tatt utgangspunkt i forsikringsbransjens normer for fastsettelse av forsikringsverdi. Etter å ha kommet frem til hva det koster å bygge nytt, er det gjort fradrag for slit og elde. En slik måte å se det på har bare betydning i én relasjon, nemlig ved å sette en øvre grense for verdien av en eiendom. Men en slik teknisk verdi vil bare være anvendelig som omsetningsverdi i et marked under press. I et fallende marked vil ikke teknisk verdi gi noe grunnlag for å fastsette omsetningsverdien.

Taksten skal gi uttrykk for eiendommens omsetningsverdi pr. 1. januar 1989. Men på det tidspunkt hadde eiendomsmarkedet kollapset. Utbudet var større enn det det fantes kjøpere til. Det er i en slik situasjon ikke marked for å bygge nytt.

Verdien av et produksjonsanlegg kan ikke være høyere enn nyverdien på taksttidspunktet, med fradrag for slit og elde, og heller ikke høyere enn eiendommens avkastningsverdi. Taksten må settes i samsvar med den laveste av de to verdiberegninger, fordi ingen kjøper vil betale mer enn det det koster å anskaffe et tilsvarende anlegg,og heller ikke mer enn det kapitaliserte, påregnelige overskudd av driften, jf høyesterettsadvokat Bjørn Dalans anførsler i Rt-1974-332. I Rt-1991-98 viderefører Høyesterett sitt resonnement fra 1974-dommen. I dommene har Høyesterett brukt uttrykket "avkastningsverdi" om den subjektive avkastningsverdi i motsetning til objektiv avkastningsverdi, som Høyesterett kaller "substansverdi".

Det avgjørende er imidlertid at man må anlegge en økonomisk betraktning, og i et fallende marked er det galt å fastsette en takst ut fra gjenanskaffelsesbetraktninger.

Takstmennene har i retten opplyst at de på grunnlag av gjenanskaffelsesverdien, som de kom frem til ved bruk av et skjema fra forsikringsbransjen, har foretatt en totalvurdering for å komme frem til eiendommens omsetningsverdi. Men det fremgår ikke hvorledes denne vurdering har foregått, og vurderingen har ikke munnet ut i annet enn en teknisk takst. Det som er protokollert må være uttrykk for det som er gjort, og overtakstnemndas formann har selv opplyst at det fradrag som ble gjort gjaldt slit og elde.

Taksten kommunen har kommet frem til er ikke i samsvar med omsetningsverdien. Kjell Danielsen har fremlagt en oversikt over eiendomssalg i kommunen i de senere år. Den viser at kommunen ikke har noen erfaringsmessig dekning for å fastsette taksten til nyverdi, med fradrag for slit og elde.

Det bygget som overskattetakstnemnda har taksert til kr 10 mill., kostet Kjell Danielsen kr 5,5 mill. i 1985. Totalentreprisen med Block Watne hadde en kontraktssum på kr 4,5 mill. Tomtetekniske arbeider, inntil 2 meter fra ringmur, måtte han ordne med selv. Tomten hadde Kjell Danielsen kjøpt for kr 300000 av Skjeberg tomteselskap.

Kostprisen i 1989, som takstmennene kom frem til, var mer enn en fordobling av Kjell Danielsens erfaringstall fra 1985.

Kjell Danielsen er nå i forhandlinger om å selge eiendommen til Østfold fylkeskommune. Østfold fylkeskommune ønsker å bruke bygget til skole. Kjell Danielsen har akseptert et tilbud på kr 7,1 mill. for eiendommen. Han skal imidlertid foreta visse arbeider før fylkeskommunen overtar, slik at den reelle kjøpesum er kr 6,8 - 6,9 mill. Eiendommen er godt tilpasset fylkeskommunens behov, og den har derfor vært villig til å gi en god pris. Også dette forhold viser derfor at taksten på kr 10 mill. var for høy.

Når det gjelder utviklingen i markedet for denne type eiendommer fra midten av 1980-årene og fremover, viser den ankende part til fremlagte statistikker, samt vitneforklaring fra eiendomsmegler Jon Banggren. Disse viser at det i 1986 var en topp, og at markedet deretter har falt betydelig. Størst fall var det i 1987 og 1988 for denne type eiendommer.

Kjell Danielsen anfører videre at vedtaket må oppheves på grunn av saksbehandlingsfeil.

For det første hevder Danielsen at det er gitt mangelfull begrunnelse for hvorledes man har kommet frem til taksten. Det finnes ingen støtte for at det er gjort fradrag for annet enn slit og elde. Skjeberg kommune har selv opplyst dette i et prosesskrift for byretten. Dette resultatet er i seg selv så ekstraordinært at det krever en særskilt begrunnelse.

Danielsen hadde klaget med to begrunnelser; for det første at taksten var for høy, og dernest at det ikke var gitt noen begrunnelse.

Overskattetakstnemnda måtte i en slik situasjon ha plikt til å begrunne vedtaket grundigere enn det skattetakstnemnda hadde gjort. Den ankende part har vist til en uttalelse fra lovavdelingen i Justisdepartementet til eiendomsskatteloven fra 1987. Ut fra denne uttalelsen mener den ankende part at forvaltningsloven saksbehandlingsregler kommer til anvendelse i denne saken. Selv om Skjeberg kommune har vedtatt vedtekter etter byskatteloven, ville det være oppsiktsvekkende hvis man gjennom dette skulle ha anledning til å fravike lovbestemmelser og overordnede prinsipper innen forvaltningsloven. Det kreves uttrykkelig lovhjemmel for å fravike loven.

Den ankende part er enig i at kravet til begrunnelse må avpasses etter forholdene. En minimumsbegrunnelse etter vedtektene kan imidlertid ikke aksepteres. Det vil hindre domstolene enhver etterfølgende prøving og kontroll.

Den ankende part mener videre at det er en saksbehandlingsfeil at takstmennene ikke har tatt i betraktning fallet i eiendomsmarkedet.

Fallet pr. 1. januar 1989 var så åpenbart at takstmennene pliktet å ta dette i betraktning. Selv om takstmennene ikke var oppmerksomme på dette forhold da takstvedtaket ble truffet, er dette allikevel en saksbehandlingsfeil. Etter forvaltningsloven §17, har forvaltningen plikt til å sørge for sakens opplysning. Selv om man skulle finne at forvaltningsloven ikke gjelder, vil forvaltningen i dette tilfellet allikevel ha plikt til å fremskaffe riktig faktum i saken, fordi det man skal frem til er den objektive omsetningsverdien.

At markedet falt i 1987 og 1988 og siden har fortsatt å falle, har ikke vært vurdert av overskattetakstnemnda, fordi den da ikke hadde kunnet avgi en takst basert på teknisk verdi. Den utvikling man var inne i ble ennå mer åpenbar i 1990, da overskattetakstnemnda traff sitt vedtak.

Gal rettsanvendelse og mangelfull begrunnelse blir derfor to sider av samme sak, som begge må føre til opphevelse av vedtaket.

Overskattetakstnemnda har heller ikke bedt om opplysniger fra Kjell Danielsen om hans egen kostpris. Han ga selv disse opplysningene uoppfordret til takstmennene, men det ble ikke tatt hensyn til disse.

Endelig viser Kjell Danielsen til at hele takstnemnda ikke var til stede på befaringen av eiendommen, og at dette må være en saksbehandlingsfeil som må lede til opphevelse av taksten.

Uansett mener Kjell Danielsen at overtakstnemndas takst er vilkårlig og åpenbart urimelig. Hele takstnemnda var ikke på befaring, noe som trekker i retning av at resultatet er urimelig. Den prøvetaksering som nemnda holdt var meningsløs, fordi den ikke ble holdt opp mot kjente omsetninger. Det resultat nemnda er kommet til er også urimelig, i forhold til markedsnivået for tilsvarende eiendommer.

Sarpsborg kommune har ved sin prosessfullmektig, advokat IngerJohanne Lund, for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:

Byrettens dom er riktig.

Den takst som overskattetakstnemnda kom frem til 7. mars 1990 innebærer ikke noe vilkårlig og urimelig skjønn. Ankemotparten er enig at eiendomsprisene nå er svært lave. Det er ingen uenighet om at eiendomsprisene har sunket betraktelig siden 1988, men det er ikke det saken gjelder.

Det avgjørende er hvilken verdi nemnda skulle frem til, og det var omsetningsverdien pr. 1. januar 1989.

Etter byskatteloven §4 skal ny taksering holdes hvert 10. år. Alle må da akseptere at det i 10-års-perioden skjer svingninger i markedet i forhold til taksten. Taksten skal i dette tilfellet bli stående frem til 1. januar 1999, og man vil da kunne oppleve ytterligere svingninger.

Poenget er at den verdi som overtakstnemnda kom frem til, var eiendommens verdi 1. januar 1989. Eiendomsmegler Jon Banggren har i retten forklart at det i Østfold fortsatt var etterspørsel etter denne type eiendommer i 1988. Takstmennene kunne ikke forutse en total kollaps på eiendomsmarkedet. Etter Banggrens opplysninger har eiendomsprisene for slike eiendommer falt med 50% fra 1988 og til i dag.

De eiendomssalg som Danielsen har vist til ligger godt i samsvar med eiendomsskattetakstene, når man ser på erfaringstallene fra 1987 til 1988. Salgene Danielsen har vist til er hovedsaklig fra 1991 og 1992, og man hadde da et annet marked.

Også når man ser på kostprisen for Kjell Danielsens bygg i 1984 på kr 5,5 mill. og indeksregulerer dette frem til 1989, vil man se at taksten ikke er urimelig høy. En indeksregulering av entreprisen gir kr 7,5 mill. I tillegg kommer tomteprisen. Den pris Danielsen kjøpte tomten for i sin tid var sterkt subsidiert. I den takst han selv har lagt frem, er tomtens verdi satt til kr 2 mill.

Kostprisen i 1985 er uansett ikke avgjørende for omsetningsverdien i 1989.

Subsidiært anfører kommunen at spørsmålet om Kjell Danielsens kostpris ikke er berørt i klagen. Overskattetakstnemnda hadde da ingen spesiell foranledning til å ta dette opp.

Videre anfører ankemotparten at eiendommen nå er solgt for kr 7,1 mill. Etter Banggrens opplysninger er eiendomsprisene falt 50% fra 1988 til i dag og 25% fra 1989 til i dag. Avtalen som er inngått viser at eiendommen 1. januar 1989 i hvert fall var verdt kr 10 mill. Dette viser at det ikke er utøvet noe vilkårlig skjønn.

Endelig anfører kommune at alle eiendommer i Skjeberg er taksert etter de samme prinsipper, og likhetsprinsippet er derfor ivaretatt.

Når det gjelder saksbehandlingen, har den vært grundig. Det er holdt prøvetaksering, og det er foretatt sammenligninger med kjente salg. Medlemmene i begge nemndene var klar over at man skulle frem til omsetningsverdien. Men for så store eiendommer må man bruke hjelpeberegninger.

Man kan ikke se direkte av taksten at det er gjort sammenligninger med markedet. Men takstmennene har forklart seg om dette i retten.

"Etter vurdering" i protokollen knytter seg også til en totalvurdering. Det er ikke grunnlag for å betvile den fremgangsmåte som er angitt.

Eiendomsskatteloven har for øvrig ingen regler om saksbehandling. §8 er ikke satt i kraft, og forvaltningsloven gjelder ikke, i tråd med at forvaltningensloven ikke gjelder for ligning for øvrig. Av den uttalelse fra lovavdelingen som den ankende part har vist til, fremgår det at forvaltningsloven heller ikke gjelder for vedtak etter byskatteloven. Den avgjørelse det der er vist til er også forskjellig fra nærværende sak, idet den kommunen det der gjaldt ikke hadde vedtekter. Skjeberg kommune hadde vedtekter, og disse var stort sett i samsvar med Finansdepartementets normalvedtekter. Det ville være urimelig om det skulle være feil saksbehandling å følge slike vedtekter. Lovavdelingen har også gitt uttrykk for at når det er gitt vedtekter, er disse bindende for kommunen.

I samsvar med vedtektene er forhandlingsprotokoll blitt ført, og det er gitt en kort begrunnelse for vedtaket. Den forvaltningsrettslige begrunnelsesplikt er da overholdt, og det er grunnlag for å gjennomføre domstolskontroll.

Etter ankemotpartens mening er begrunnelse gitt i henhold til lov og vedtekter og de prinsipper man kan trekke ut av forvaltningsretten. Danielsen hadde også hatt anledning til å be om en nærmere begrunnelse av overskattetakstnemndas vedtak. Det har han imidlertid ikke gjort.

Subsidiært gjør ankemotparten gjeldende at hvis det foreligger saksbehandlingsfeil, så har disse ikke hatt betydning for avgjørelsens innhold, jf forvaltningsloven §41. Dette gjelder særlig begrunnelsesplikten, men er også en anførsel vedrørende saksbehandlingsfeil generelt. Det er dessuten vist til at man må forvente at skatteyter anfører i sin klage hva han mener taksten skal bygge på.

Når det gjelder takseringsprinsippene, har bevisførselen vist at det ikke er anvendt gale prinsipper.

Etter høyesteretts praksis, jf Rt-1991-98, kan det benyttes forskjellige fremgangsmåter for å komme frem til en omsetningsverdi. Enten kan verdien fatsettes ut fra en substansverdiberegning med utgangspunkt i kostnadene ved investeringen og med fradrag for slit og elde, eller verdien kan fastsettes ut fra rentabilitetsberegninger. Ankemotparten er ikke enig i den ankende parts forståelse av uttrykket "substansverdi" i dommen fra 1991, uten at dette har betydning for saken her.

Det kan derfor være riktig å bygge på nyverdi, minus slit og elde, hvis dette kan sammenlignes med den alminnelige omsetningsverdi. Takstmennene i denne saken har imidlertid møtt i retten og forklart seg, og retten har derfor hørt hvordan nemnda har arbeidet. Nyverdiskjemaet var en hjelpeberegning for å få med alle enkeltheter i bygget. Deretter vurderte man eiendommens verdi ut fra beliggenhet og anvendelighet, og sammenlignet med andre kjente salg i distriktet. Eiendommens avkastning var også fremme i vurderingen. Etter ankemotpartens mening er de forhold som man mente var relevante, trukket inn. Skatteyterens påstand om at andre takseringsprinsipper skulle vært lagt til grunn, kan derfor ikke tas til følge.

At avkastningsprinsippet skulle legges til grunn for takseringen, er forøvrig heller ikke tatt opp av skatteyter i klagen.

Lagmannsretten bemerker:

Etter lov om eiendomsskatt av 6. juni 1975 nr. 29 kan kommunestyret gjøre vedtak om å skrive ut eiendomsskatt i kommunen. Slikt vedtak fattet Skjeberg kommune i 1987. Regler om beregning av skattegrunnlaget er gitt i loven §8, men disse reglene er inntil videre ikke satt i kraft. Inntil disse reglene blir iverksatt, gjelder reglene i byskatteloven §4 og §5.

Etter byskatteloven §5 skal eiendommens takstverdi fastsettes til det beløp som eiendommen etter sin beskaffenhet, anvendelighet og beliggenhet antas å kunne avhendes for under sedvanlige omsetningsforhold ved fritt salg.

Den ankende part har gjort gjeldende tre grunnlag for at overskattetakstnemndas vedtak skal oppheves:

1. Uriktige prinsipper ved takseringen.

2. Feil saksbehandling.

3. Vilkårlig og urimelig takst.

Retten kan fullt ut prøve overskattetakstnemndas saksbehandling og rettsanvendelse, herunder om det er lagt uriktige prinsipper til grunn for takseringen. Indirekte vil bruk av uriktige prinsipper ved takseringen også være feil saksbehandling.

Det er enighet mellom partene om at taksten skal gi uttrykk for eiendommens alminnelige omsetningsverdi pr. 1. januar 1989.

For å komme frem til den riktige verdi, har både skattetakstnemnda og overskattetakstnemnda benyttet seg av et takstskjema fra forsikringsbransjen, som beregner gjenanskaffelsesverdi av den aktuelle bygning. Lagmannsretten er enig med den ankende part i at beregning av omsetningsverdien alene ut fra dette skjemaet, vil kunne føre til uriktig verdi på eiendommen. Lagmannsretten finner det imidlertid bevist at takstskjemaet kun var en hjelpeberegning for nemnda. Det fremgår av rettspraksis, blant annet Rt-1974-332 og Rt-1991-98, som partene har vist til, at det kan anvendes forskjellige prinsipper for å komme frem til omsetningsverdien. Lagmannsretten kan ikke se at det i dette tilfellet var uriktig å ta utgangspunkt i en nyverdipris, så lenge denne ble brukt som en hjelpeberegning, og var et av flere momenter ved skjønnsutøvelsen. Etter rettens mening er det ikke noen tvil om at overskattetakstnemnda var klar over at det var eiendommens omsetningsverdi nemnda skulle frem til, og at det - etter at gjenanskaffelsesverdien var beregnet - måtte foretas en ytterligere vurdering. Overskattetakstnemndas formann forklarte i retten at nemnda ved denne vurdering tok hensyn til alder, anvendelighet og beliggenhet av eiendommen. Nemnda sammenlignet også med andre kjente salg i distriktet på samme tid. Etter dette finner lagmannsretten det bevist at det i det fradrag som ble gjort i nyverdiprisen på kr 11641266 med kr 1641266, lå mer enn et alminnelig fradrag for slit og elde.

Når lagmannsretten allikevel har vært i tvil om nemnda har anvendt riktige takseringsprinsipper, skyldes dette at det ikke fremgår at nemnda har vurdert eiendommens objektive avkastningsverdi, jfr. Rt-1991-98. I årsskiftet 1988/1989 var det tydelige tegn på at eiendomsmarkedet var i ferd med å falle. I et fallende marked vil en eiendoms objektive avkastningsverdi representere den øvre grense for eiendommens omsetningsverdi, og det ville derfor etter lagmannsrettens syn ha vært riktig å vurdere Kjell Danielsens eiendom også ut fra en slik synsvinkel. Lagmannsretten ser det imidlertid slik at de sammenligninger med andre tilsvarende eiendommer i distriktet, som lagmannsretten har lagt til grunn at nemnda har foretatt, indirekte innebar en vurdering av eiendommens objektive avkastningsverdi.

Lagmannsretten finner etter dette, under tvil, at overskattetakstnemnda ikke har anvendt uriktige takseringsprinsipper ved taksten.

Kjell Danielsen har også påberopt seg at nemndas vedtak er mangelfullt begrunnet. Når det gjelder undertakstnemndas vedtak, har lagmannsretten forståelse for at en vurdering av teknisk karakter, slik nemnda hadde truffet, ikke kunne nærmere begrunnes av administrasjonen. Det skjema som senere ble sendt til Danielsen, som var det forsikringstakstskjema som nemnda hadde benyttet, kan imidlertid ikke sies å ha vært noen tilfredsstillende begrunnelse overfor Danielsen for vedtaket. Det er på det rene at Danielsen ble henvist til å ta kontakt med en av takstmennene, såfremt han ønsket ytterligere begrunnelse og informasjon i forbindelse med nemndas vedtak. Lagmannsretten har forståelse for at dette var en fornuftig måte å gå frem på fra Skjeberg kommunes side, idet - som ovenfor nevnt - administrasjonen selv ikke kunne forventes å gi noen tilfredsstillende redegjørelse overfor Danielsen.

Hverken etter eiendomsskatteloven eller byskatteloven gjelder forvaltningsloven direkte. Skjeberg kommune hadde utarbeidet vedtekter i samsvar med de normalvedtekter som var utarbeidet av Finansdepartementet. Av vedtektenes §6 kan det se ut som om det ikke stilles noen krav til begrunnelse, kfr. fjerde ledd hvorav det synes å fremgå at man i tillegg til dato for taksten og eiendommen, bare skal oppgi takstsummen. En så innskrenkende fortolkning harmonerer imidlertid dårlig med betegnelsen "protokoll". Dette fremgår også indirekte av de øvrige vilkår i §6. Det er her uttalt at eiendommene i alle tilfelle skal besiktiges, samt at særlige omstendigheter bør anføres. Dette gjelder eventuelle servitutter, men også "annet", kfr. §6 tredje ledd. I nærværende sak kunne det således ha vært grunn til kort å angi hvilke andre momenter som ble tillagt vekt ved taksten enn fradrag for slit og elde. Selv dette kriterium fremgår ikke av protokollen. Det har heller ikke kommet helt klart frem under ankeforhandlingen hvilke momenter i sin helhet som er tillagt vekt. Det vises til de noe motstridende vitneprov, som dog ikke har vært avgjørende for lagmannsrettens vurdering. Lagmannsretten legger også vekt på at det forhold at eiendomsmarkedet var fallende og fortsatte å falle frem til overskattetakstnemndas vedtak ble truffet, gjorde at kommunen burde ha sørget for at skatteyteren ble forklart hvorledes taksten var fremkommet. Lagmannsretten finner likevel etter en totalvurdering, men under noen tvil, at den feil som her foreligger ikke har fått betydning for selve taksten.

Når det derimot gjelder spørsmålet om kostpris, finner lagmannsretten at takstnemnda ikke hadde spesiell grunn til å ta opp dette, fordi Kjell Danielsen selv ikke hadde tatt disse forhold opp i klagen.

Kjell Danielsen har også anført at det er en saksbehandlingsfeil at alle nemndas medlemmer ikke var til stede under befaringen. Ankemotparten har protestert mot denne anførsel, idet dette ikke har vært tatt opp fra den ankende part før i prosedyren. Lagmannsretten finner at det ikke er tilstrekkelig grunn til å avvise anførselen. Den ankende part har som ankegrunn generelt anført at det forelå saksbehandlingsfeil, og det forhold at ikke alle nemndas medlemmer var til stede på befaringen ble først klarlagt under bevisførselen for lagmannsretten. Lagmannsretten finner at det var uheldig at ikke alle nemndas medlemmer var til stede under befaringen, kfr. formuleringen i vedtaktenes §6 første ledd. Lagmannsretten forutsetter imidlertid at de av nemndas medlemmer som ikke hadde vært med på befaringen hadde en rimelig grad av lokalkunnskap og kjente eiendommen ut fra dette, og at nemnda derfor hadde tilstrekkelig grunnlag for å fatte vedtak.

Lagmannsretten finner under enhver omstendighet at dette ikke er en feil som har virket bestemmende på overskattetakstnemndas vedtak.

Lagmannsretten finner heller ikke at taksten kan sies å være vilkårlig eller urimelig høy. Eiendomsmarkedet har falt betydelig siden 1986/1987. Den verdi overskattetakstnemnda skulle frem til var imidlertid omsetningsverdien pr. 1. januar 1989. Etter bevisførselen finner lagmannsretten at eiendomsmarkedet i Østfold da ennå ikke hadde falt så mye at man kan trekke slutninger fra 1991-1993-nivå. Flere av de eiendomssalg som Kjell Danielsen har vist til er fra 1991-1992 og markedet var da et annet enn i 1989. Etter forklaring fra vitnet eiendomsmegler Jon Banggren, har fallet i eiendomsprisene fra 1988 til 1993 vært mellom 50 og 25%. Eiendommen er nå i ferd med å selges for ca kr 7 mill. Når man tar i betraktning et fall i eiendomsprisene slik det ovenfor er antydet, kan ikke en takst på kr 10 mill. pr. 1. januar 1989 sies å ha vært vilkårlig eller urimelig høy. Heller ikke hvis man tar utgangspunkt i Kjell Danielsens kostpris i 1985, som var på kr 5,5 mill., og regulerer den opp til kroneverdien pr. 1. januar 1989 og tar hensyn til tomteverdien, kan det sies at den takst som overskattetakstnemnda traff er urimelig høy eller vilkårlig.

Byrettens dom blir etter dette å stadfeste. Siden det er Sarpsborg kommune som nå er part i saken, utformer lagmannsretten ny domsslutning.

Anken har vært forgjeves. Saken har imidlertid etter lagmannsrettens syn budt på tvil slik at Kjell Danielsen hadde fyldestgjørende grunn til å få prøvet saken for retten. Lagmannsretten finner derfor at hver av partene bør bære sine egne omkostninger for byretten. Den foreliggende tvil refererer seg både til faktum og de juridiske spørsmål i saken. Dette gjelder både den tvil som har knyttet seg til spørsmålet om overskattetakstnemnda har anvendt riktige takseringsprinsipper, og det forhold at det må ha vært vanskelig for Kjell Danielsen å orientere seg når nemndas vedtak overhode ikke ble begrunnet. Dette gjør at lagmannsretten finner at det foreligger slike særlige omstendigheter at hver av partene bør bære sine egne omkostninger også for lagmannsretten, jfr. tvistemålsloven §180 første ledd.

Dommen er enstemmig.

Slutning:

1. Sarpsborg kommune frifinnes.

2. Hver av partene bærer sine egne omkostninger for byretten og lagmannsretten.