LE-1992-2019

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Dom
Dato:	1994-04-15
Publisert:	LE-1992-02019
Stikkord:	Obligasjonsleilighet
Sammendrag:
Saksgang:	- Oslo byrett Nr. 91-08831A/68 (førsteinstans) - Eidsivating lagmannsrett LE-1992-02019 A - LE-1992-02020 A - Se også Høyesteretts avgjørelse HR-1994-00384 K.
Parter:	Ankende part: 1. A (Prosessfullmektig: Hr.adv. Per Faye-Lund, Oslo). 2. Statsautorisert eiendomsmegler D A/S (Prosessfullmektig: Advokat Carsten Roshauw, Oslo). Motpart: B (Prosessfullmektig: Advokat Gunnar-Martin Kjenner, Oslo).
Forfatter:	Lagdommer Johannes Smit Lagdommer Sverre Mitsem - Mindretall: Lagdommer Einar M. Olsen, formann
Lovhenvisninger:	Husleieloven (1939) §11, §49, Prisloven (1953) §18, §59, Straffeloven 1902 ikrafttredelseslov (1902) §12, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Avtaleloven (1918) §36, §32, §38, Husleiereguleringsloven (1967)

Saken gjelder krav fra kjøperen mot selgeren om tilbakebetaling av påstått ulovlig merpris etter prisloven §18 jf §59 ved kjøp av en obligasjonsleilighet i Kirkeveien 45, Oslo, samt krav fra kjøperen mot eiendomsmeglerfirmaet om erstatning.

Den 8 mai 1992 avsa Oslo byrett dom med slik domsslutning:

1. A dømmes til å betale til B kr 214.700 - tohundreogfjortentusensyvhundre kroner - med tillegg av 15% - femten - prosent rente p.a.fra 1. juni 88 til betaling skjer.

2. Statsautorisert eiendomsmegler D A/S dømmes som subsidiært solidarisk ansvarlig overfor B for oppfyllelsen av den forpliktelsen som er nevnt under pkt.1.

3. A og statsautorisert eiendomsmegler D A/S dømmes som solidarisk ansvarlige til å betale saksomkostninger til B med kr 27.770 - syvogtyvetusensyvhundreogsøtti kroner.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.

Både selgeren, A, og meglerfirmaet påanket dommen i rett tid, hver for seg. Lagmannsretten registrerte ankene hver for seg. Ved beslutning av 3 september 1992 ble ankesakene forenet. Kjøperen, B, tok til gjenmæle. Ankeforhandling ble holdt 1 februar 1994. Retten hørte forklaring av partene og av to vitner. Vitnet Dag Holmen var nytt for lagmannsretten. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken. Det ble fremlagt noen nye dokumenter som ikke hadde vesentlig betydning. Saken står i samme stilling for lagmannsretten som for byretten.

Begge de ankende parter nedla påstand om frifinnelse samt tilkjennelse av saksomkostninger for begge retter. Ankemotparten nedla slik påstand:

1. Oslo Byretts dom av 8. mai 1992 stadfestes.

2. A og Statsaut. eiendomsmegler D AS dømmes som solidarisk ansvarlige til å betale sakens omkostninger til B for Eidsivating Lagmannsrett.

Saksforholdet fremgår av byrettens dom og av lagmannsrettens bemerkninger nedenfor. Partene har i det vesentlige gjort gjeldende de samme anførsler for lagmannsretten som for byretten, jf byrettsdommens referat av anførslene.

A ved sin prosessfullmektig, høyesterettsadvokat Per Faye-Lund, har for lagmannsretten særlig anført følgende:

Kjøperen og hennes sønn viste en helt spesiell og uvanlig interesse for nettopp denne leiligheten. Etter å ha vært så aktiv for å få den, var det upassende å komme etterpå med krav om å få penger tilbake. Det var mange som var interessert. Alle fikk full orientering om alle vilkår og forhold. Tilbudene må derfor kunne legges til grunn som markedspris, og det er markedsprisen som gjelder, jf Fløttre-dommen, Rt-1987-750. Det må være avgjørende at kjøpesummen ikke var urimelig i forhold til markedsprisen.

Etter at prisforskriftene ble opphevet i 1982 måtte vurderingene bli annerledes enn før. Avtaleloven §36 må være den bestemmende regel. Det er ikke grunn til å gjøre forskjell i vurderingen etter §36 og prisloven §18, men etter §36 foreligger ikke objektivt ansvar. Selgeren har gått lovlig frem, har skaffet seg ekspertbistand, og bør da ikke få ansvar på objektivt grunnlag. Kjøperens aktive pågåenhet og skriftlige erklæring må telle. Kjøperen var ikke i en tvangssituasjon og var ikke utsatt for press. Hun var fullt ut kjent med konsekvensene av avtalen, og hennes erklæring må være bindende for henne.

Kjøperen opptrådte på en slik måte at hun må anses for i vesentlig grad medansvarlig for en eventuell overtredelse av prisloven §18, jf §59 første ledd. Straffeloven ikrafttredelseslov §12 nr 1 fjerde ledd må også føre til at kjøperen ikke kan kreve tilbake noen såkalt merpris, da hun var minst like kjent med situasjonen på dette punkt som selgeren.

Etter selgerens oppfatning er det egentlig uinteressant i hvilken utstrekning man kan fortolke den enkelte leiekontrakt dithen at den gir en kjøper av en obligasjonsleilighet enkelte særlige fordeler som kan ha en særlig økonomisk verdi. Men i dette tilfelle var det et faktum at man ikke hadde grunn til å regne med at obligasjonsinnskuddet ville bli innløst av gårdeieren. Dette ga innehaveren en særlig posisjon, når man sammenligner med en leieboer i en leilighet som det ikke er knyttet noe leieboerinnskudd til. Gårdeieren er i virkeligheten en velkjent større gårdeier (C) som ikke personlig kunne ha noe behov for å overta leiligheten og bare var interessert i sakens økonomiske side, jf obligasjonens rentefrihet og de svært små mulighetene for å få leieboeren ut av leiligheten selv om obligasjonen ble innløst. Kjøperen kunne regne med at adgangen til å overdra obligasjonsleiligheten sto åpen.

Det fastholdes også for lagmannsretten at advokat Dag Holmen på kjøperens vegne avga en erklæring som var en forpliktende frafallelse av en mulig adgang til å kreve tilbake en merpris. Prisloven §18 var ikke preseptorisk i den forstand at den avskar kjøperen fra å frafalle sitt påståtte tilbakebetalingskrav. Kjøperens langvarige passivitet må tas med i vurderingen.

Statsautorisert eiendomsmegler D A/S ved sin prosessfullmektig, advokat Carsten Roshauw, har for lagmannsretten i det vesentlige anført:

Erstatningskravet mot megleren forutsetter at kjøperen har et tilbakebetalingskrav mot selgeren, men det har hun ikke, jf selgerens anførsler ovenfor, som også megleren gjør gjeldende. Subsidiært må megleren frifinnes, fordi det ikke foreligger ansvarsgrunnlag. Atter subsidiært gjøres gjeldende at det økonomiske tap er vesentlig mindre enn kr 214700.

Det var ikke i strid med god forretningsskikk eller god meglerskikk at megleren averterte leiligheten og lot markedet bestemme etter at alle interesserte hadde fått alle opplysninger - bl.a. om at innfrielse av obligasjonen ville føre til tap av merprisen.

Byretten synes å ha bygget på det synet at dersom det ikke kan fastslås særrettigheter i kontrakten, er enhver pris utover obligasjonens pålydende urimelig. Dette må være uriktig, dersom det konstateres en høyere markedspris. Noe annet ville være å gjeninnføre priskontroll bakveien.

Også en markedspris kan være urimelig, men det var den ikke i dette tilfellet. Man må se hen til hva kjøperen fikk og herunder legge vekt på at boutgiftene var lave sammenlignet med tilsvarende andelsleiligheter eller selveierleiligheter, altså lavere boutgifter enn i markedet for øvrig. Dessuten fikk kjøperen tilleggsverdier - særrettigheter - ved at hun hadde overdragelsesrett så lenge obligasjonen ikke var innløst. Videre fikk hun mulighet for et langvarig og beskyttet leieforhold, jf husleieloven §38, idet saklig og ikke urimelig oppsigelse var upåregnelig. Dertil kommer at leiligheten ligger i et attraktivt strøk, og at markedet var villig til å betale langt over obligasjonens pålydende.

Det må også legges vekt på at kjøperen i kontrakten har fraskrevet seg retten til å gjøre erstatningskrav gjeldende så vel mot selgeren som mot megleren.

Byretten har gitt kjøperen renter fra 1 juni 1988, men det er feil. Renter kan først regnes fra tilbakebetalingskravets fremsettelse.

B ved sin prosessfullmektig, advokat Gunnar-Martin Kjenner, har i det vesentlige anført:

Byrettens dom er riktig. Spørsmålet om markedsnivå er irrelevant, jf Fløttre-dommen som gir anvisning på konkret vurdering av om det medfulgte særrettigheter. Særrettigheter medfulgte ikke, hvilket fremgår av leiekontrakten. De momenter som påberopes av de ankende parter, er ikke annet enn slikt som er nedfelt i vanlig lovgivning, jf husleieloven og husleiereguleringsloven. Rettspraksis er entydig: Uten særrettigheter er verdien ikke høyere enn obligasjonens pålydende, og det gir grensen for hva som er rimelig pris.

Kjøperen har ikke vært i vesentlig grad medansvarlig, jf prisloven §59. Her dreier det seg om preseptoriske lovbestemmelser. Det er ikke anledning til å avtale seg ut av prisloven §18. Kjøperens erklæringer avskjærer henne ikke fra å kreve tilbakebetaling.

Subsidiært må det legges til grunn at markedspris er hva kjøpere er villig til å by i første bud, ikke hva stimulerte aktører kan strekke seg til i en auksjonssituasjon. Det var megleren som både fikk frem det urimelig høye budet på kr 320000 og som også fikk kjøperen til å overta budet. Det lå langt utenfor markedspris.

I forholdet til megleren må det legges til grunn at kjøperen ikke fikk orientering på en slik måte at hun forsto hva konsekvensene kunne bli av de forskjellige dokumenter som hun undertegnet i tillit til megleren. Da er hun heller ikke bundet av dem.

Megleren opptrådte uaktsomt. Hun medvirket til en ulovlig omsetning, ga ikke informasjon om videresalgssituasjonen og skaffet ikke takst. Det var for lettvint å utby leiligheten til høystbydende og overlate prisspørsmålet til "markedet". Det er et gjennomgående trekk at kjøpere er nokså uklare over hva de byr på når objektet er en såkalt obligasjonsleilighet.

Advokat Dag Holmens brev var ikke et dispositivt utsagn på vegne av kjøperen, men i hvert fall kan man ikke gyldig frafalle et krav etter preseptoriske §18, jf §59.

Byrettens avgjørelse av rentespørsmålet er riktig. Hvis kjøperen får medhold i at prisen var urimelig, ville det være urimelig å la kjøper/megler beholde noen rentefordel. Subsidiært anføres at advokat Kjenners brev av 23 januar 1991 var et påkrav og at forfall inntraff en måned senere.

Lagmannsretten bemerker:

Det følger av Fløttre-dommen, Rt-1987-750, at en obligasjonsleilighet kan selges for mer enn obligasjonens pålydende av en leietaker som kan overføre større rettigheter - såkalte særrettigheter - til kjøperen enn det som følger av husleieloven. En utleier kan neppe gjøre det, jf husleieloven §11, sjette og syvende ledd. Slike særrettigheter kan, som i Fløttredommen, være en rett til overdragelse selv om obligasjonen er innløst, en vid adgang til fremleie og en særlig beskyttelse mot oppsigelse. I dommen ble det dessuten lagt vekt på at de ankende parter hadde erkjent at husleien for leieforholdet ikke lå høyere enn hva som var tilfellet for vanlige leiekontrakter som bare gir de rettigheter som følger av husleieloven, og at det således ikke forelå en kontrakt der det var likevekt mellom ytelsene.

Etter rettens mening hadde ikke A slike særrettigheter å overdra til B.

Overdragelsen fant sted våren 1988. Siden 6 november 1983 har utleieren hatt rett til å innløse andelsobligasjonen. Ifølge kontraktens pkt 5 fikk ikke B noen rett til å overdra eller fremleie leiligheten uten gårdeierens samtykke. I tillegg er det bestemt at ved eventuell overdragelse har utleieren fortrinnsrett. Kontraktens pkt 5 kan ikke suppleres med husleieloven §49, hvoretter utleieren bare kan nekte å godkjenne dersom det er en saklig grunn til det. Av kontrakten kan det heller ikke utledes noe bedre vern mot oppsigelse enn det som følger av husleieloven.

Da As bror, Reidar, kjøpte leiligheten i begynnelsen av 1984, inneholdt salgsoppgaven opplysninger om obligasjonen og dessuten var nevnt rentegodtgjørelse ca kr 65000 og "ref. oppussing kr 15000". Reidar A kjøpte leiligheten for kr 175000 pluss omkostninger, til sammen kr 178606. Samme år overdro han leiligheten til A for kr 180000 pluss renter. Det er anført i saken at det må tas hensyn til hvor meget A selv hadde betalt for leiligheten, men det er ikke anført at postene rentegodtgjørelse og oppussing har noen betydning i denne sammenheng. Retten behøver da ikke gå inn på spørsmålet om hva de nevnte poster egentlig sto for, og legger til grunn at de ikke har noe med særrettigheter å gjøre.

Det er videre anført at leien er betydelig lavere enn leien for tilsvarende leiligheter, men det er ikke ført noe bevis for dette, idet konkrete opplysninger bare er gitt om leiligheter med tilknyttede eierrettigheter. Retten må legge til grunn at leien svarer til vanlig markedsleie innenfor rammen av husleiereguleringsloven, og videre at leienivået under enhver omstendighet ikke er en særrettighet slik dette begrepet er fastlagt i Fløttre-dommen, jfr. også Eidsivating lagmannsretts dom i RG-1989-661 (side 665-666).

Etter rettens oppfatning står man dermed i dette tilfellet overfor en ordinær leiekontrakt. I den utstrekning den har en verdi på grunn av strøket, gårdens tilstand m v, er dette en verdi som utleieren, innenfor lovens ramme, har adgang til å utnytte gjennom leiefastsettelsen. Den omstendighet at det her dreier seg om en profesjonell utleier som formodentlig er innstilt på å la sine leieforhold løpe lenge, gir ikke leietageren noen annen rett eller noe annet rettsvern enn det som følger av husleieloven.

Siden selgeren ikke hadde noen særrettigheter å overdra, og det heller ikke foreligger andre forhold som berettiget til en pris utover obligasjonens pålydende, finner retten etter dette at prisen var klart i strid med prisloven §18.

Ikke desto mindre hadde leieretten en ganske betydelig "markedsverdi", hva gjennomføringen av salget viser. Når det ble budt betydelig over obligasjonens pålydende, som var kr 105300, må dette skyldes at leiligheten var svært attraktiv, selv betraktet som et vanlig leieobjekt. For vurderingen av prisens lovlighet etter prisloven §18 er dette imidlertid uten betydning.

Retten bemerker videre at B utvilsomt var pågående for å få handel istand. Retten legger imidlertid til grunn at hverken kjøper eller selger var klar over at prisen var ulovlig, og kjøperen kan ikke betraktes som i vesentlig grad medansvarlig for overtredelsen. Tilbakebetalingskravet er dermed ikke avskåret etter prisloven §59 første ledd. Hennes erklæringer ved kjøpet gjaldt ikke et slikt ulovlig forhold og heller ikke erklæringene avskar henne fra å kreve tilbakebetaling.

Det kreves heller ikke at kjøperen skal reklamere for å bevare retten til tilbakebetaling. Ulovfestede passivitetsvirkninger kan imidlertid føre til at kravet går tapt; det vises til side 366 i Eckhoff/Gjelsviks "Prisloven".

B overtok leiligheten med virkning fra 1 mai 1988 og hadde da betalt kjøpesummen. Via sin daværende advokat tok hun nærmere 1 1/2 år etterpå opp med A og megleren spørsmålet om prisen var ulovlig. Etter det hun har forklart for lagmannsretten, hadde hun på dette tidspunktet forsøkt å selge leiligheten, som hun ikke hadde råd til å bo i, men uten å oppnå en tilfredsstillende pris.

Etter negative svar fra selgerens og meglerens advokater, skrev hennes advokat deretter, i brev av 22 november 1989:

I en situasjon hvor (hennes) krav bestrides ønsker hun ikke å ta rettslige skritt i sakens anledning.

Saken avslutte med dette fra min side.

Deretter ble tilbakebetalingskravet reist på ny, nå ved advokat Gunnar-Martin Kjenner, i brev av 12. januar 1991.

Retten er uenig med A i at brevet av 22 november 1989 i seg selv avskar B fra å forfølge kravet.

Ved den videre vurdering både av tilbakebetalingskravet mot A og erstatningskravet mot Statsautorisert eiendomsmegler D A/S, har lagmannsretten delt seg i et flertall og et mindretall.

Flertallet - lagdommerne Johannes Smit og Sverre Mitsem - bemerker:

Som tidligere nevnt, førte ikke brevet av 22 november 1989 til at B var avskåret fra å forfølge tilbakebetalingskravet. Det ga imidlertid A en begrunnet forventning om at hun ikke ville anfekte gyldigheten av prisen. Selv om han på dette tidspunktet allerede hadde disponert kjøpesummen, forelå det en situasjon som i særlig grad tilsa aktivitet fra B's side hvis hun, brevet av 22 november 1989 til tross, allikevel bestemte seg for å forfølge saken.

Isteden lot hun det gå ytterligere nærmere 14 måneder før hun 12. januar 1991 på ny, nesten tre år etter kjøpet, henvendte seg til A. Da var tilbakebetalingskravet, slik flertallet ser det, tapt ved passivitet. Flertallet legger i denne forbindelse vekt på at det ikke er noen grunn til å tro at A var klar over at prisen var ulovlig.

Flertallet vil legge til at adgangen til å påberope passiviteten ikke kan ansees frafalt ved at han uten forbehold innlot seg på realitetsdrøftelser av tilbakebetalingskravet. A har konsekvent hevdet at kravet var materielt uberettiget, men dessuten fremhevet at adgangen til å reise det var falt bort i og med brevet av 22 november 1989.

Etter dette blir A å frifinne.

Til erstatningskravet mot Statsautorisert eiendomsmegler D A/S bemerker flertallet:

En eiendomsmegler må avholde seg fra å medvirke til ulovlige transaksjoner, herunder transaksjoner i strid med prisloven §18. En motsatt opptreden kan etter omstendighetene gi grunnlag for reaksjoner etter pris- og meglerlovgivningen.

Etter bevisførselen legger flertallet til grunn at eiendomsmegleren var i god tro med hensyn til lovligheten av den prisen leiligheten ble overdratt for. En forutsetning for at erstatningskravet fra B skal gis medhold, er at megleren i så henseende utviste uaktsomhet.

En eiendomsmegler må forutsettes å holde seg orientert om aktuelle prisreguleringer og begrensninger i adgangen til å ta markedsprisen for et salgsobjekt. For spørsmålet om meglerfirmaet kan bebreides noen uaktsomhet, tar flertallet utgangspunkt i den vurdering av rettstilstanden som det var rimelig å foreta, blant annet på grunnlag av rettspraksis, da transaksjonen fant sted.

Prisreguleringen ved overdragelse av andeler, aksjer og obligasjoner med tilknyttet leierett ble opphevet i 1982. Dermed var det åpnet for å ta markedspriser, også for obligasjonsleiligheter. Som tidligere nevnt, forutsetter imidlertid en slik fri prisdannelse at det dreier seg om en obligasjonsleilighet med "særrettigheter" som gir leietageren en bedre rettsstilling enn etter husleieloven.

Flertallet er imidlertid enig med Christian Fr. Wyller, som i boken "Boligrett" (1992), side 47, gir uttrykk for at:

Tolkningen av denne dommen (Fløttre-dommen, flertallets anm.) kan være noe vanskelig og det foreligger en noe motstridende underrettspraksis om hvilke rettigheter kjøperen har hvis han ikke får slike særretter (eller betaler for oppussing mm).

Samme sted viser Wyller til en del trykte underrettsdommer, hvorav tre var avsagt, ved Oslo husleierett, da avtalen mellom A og B ble inngått, dommene inntatt i RG-1986-713, RG-1987-1124 og RG-1988-800, sistnevnte avsagt etter Fløttre-dommen. I disse dommene ble det blant annet lagt til grunn at rettigheter som fulgte direkte av husleieloven kap. 9, og forhold som en regulert og lav husleie, bytterett etter husleieloven §32 punkt a), leilighetens attraktive beliggenhet, og endog leieforholdets subjektive verdi for kjøperen, var omstendigheter som berettiget til å ta priser utover obligasjonens pålydende.

På denne bakgrunn er det ikke grunnlag for å bebreide eiendomsmegleren for at hun mente en pris utover obligasjonens pålydende for den aktuelle leiligheten ikke ville rammes av prisloven §18. Tvertimot måtte det fremstå som berettiget å utføre megleroppdraget ut fra en rettsoppfatning som falt sammen med den nevnte underrettspraksis. Flertallet bemerker forøvrig at det ikke foreligger opplysninger om hvordan rettstilstanden eventuelt ble omtalt i eiendomsmeglerforbundets medlemsblad.

Med dette - uriktige - utgangspunktet kunne den prisen som ble avtalt ikke ansees som urimelig. Flertallet legger til at det, såvel av Fløttre-dommen som av den øvrige rettspraksis, fremgår at det, hvor det er adgang til å ta priser utover obligasjonens pålydende, skal legges stor vekt på markedsprisen ved vurderingen etter prisloven §18.

Den rettsvillfarelsen megleren dermed befant seg i kan, etter flertallets syn, ikke gi grunnlag for et erstatningskrav. B måtte dermed nøye seg med å forfølge det prinsipale kravet, nemlig tilbakebetalingskravet etter prisloven §59, rettet mot selgeren. At dette kravet er tapt, er uten betydning for forholdet til megleren.

Flertallet kan heller ikke se at kjøperen kan kreve erstatning av meglerfirmaet basert på at den orientering hun fikk om salgsobjektet var mangelfull.

I likhet med de øvrige bydere ble hun gjort kjent med hva det innebar at leiligheten var en obligasjonsleilighet, og det må antas at interessentene var klar over hva slags salgsobjekt det dreide seg om. Det sentrale poenget i den redegjørelsen hun fikk var at merprisen utover obligasjonens pålydende ville være "tapt" hvis obligasjonen ble innløst, noe B må ha oppfattet. Flertallet er ikke enig med byretten i at megleren kan bli erstatningsansvarlig fordi B ikke også ble gjort kjent med at hun ikke kunne få overprisen tilbake ved videresalg og viser til det som ovenfor er sagt om uaktsomhetsspørsmålet.

Også Statsautorisert eiendomsmegler D A/S blir dermed å frifinne.

Etter flertallets syn bør partene bære sine saksomkostninger for begge retter etter tvistemålsloven §180 annet ledd, jfr. §172 annet ledd første alternativ.

Mindretallet - rettens formann - er kommet til at byrettens dom bør stadfestes, med de endringer som følger av at renter bare kan kreves fra en måned etter påkravet av 23 januar 1991, og av at saken er en gebyrfri husleiesak.

Mindretallet gir sin tilslutning til byrettens domsgrunner med hensyn til As ansvar for tilbakebetalingskravet slik saken sto for byretten. Så langt er det i realiteten enstemmighet i lagmannsretten, etter mindretallets mening.

Anførselen om passivitet ble ikke fremsatt før under prosedyren for lagmannsretten, og ble da bare gjort gjeldende slik som nevnt i referatet ovenfor. En noe bredere behandling er likevel blitt nødvendig. Mindretallet bemerker i den anledning:

I advokat Holmens brev av 13 oktober 1989, som er nevnt på side 4 i byrettens dom, skrev han bl.a. følgende:

Jeg vil derfor forspørre Dem, før det eventuelt tas videre skritt i saken, om B etter Deres oppfatning ved erleggelse av kjøpesummen også har betalt for forbedringsarbeider som er blitt utført i leiligheten. Jeg vil også forespørre om den leiekontrakt som ble tiltransportert kjøper kan sies å ha inneholdt rettigheter som hun ellers ikke ville ha nytt godt av etter husleieloven tvingende regler i denne lovs kapittel 9.

Lagmannsrettens syn på disse betimelige spørsmål fremgår av den enstemmige del av nærværende dom. Spørsmålene skulle rettelig vært besvart med nei, og brevet burde forøvrig rettelig resultert i full gjeldserkjennelse fra As side. Det vises påny til de enstemmige deler av nærværende dom.

I sitt svarbrev av 20 oktober 1989 lot As advokat de konkrete spørsmål ligge og argumenterte i stedet for at prisen etter hans oppfatning var "klart fullt lovlig" o.s.v. - i det han hevdet synspunkter som en samlet lagmannsrett har funnet uholdbare, jf ovenfor. Han skrev også på vegne av Statsautorisert eiendomsmegler D A/S og brukte ganske sterke ord. Et annet velrenommert advokatfirma fulgte opp med et brev av 25 oktober 1989 på vegne av meglerselskapet.

B motparter duperte henne med de ovennevnte brev slik at hun først senere våget å forfølge sin rett, nemlig etter at hun hadde fått kontakt med og råd fra Oslo leieboerforening og advokat Kjenner. Når passivitetens årsak var som nevnt, kan passiviteten ikke telle i de ankende parters favør.

A (og hans advokat) hadde ikke noen rettslig holdbar grunn til å forvente at han skulle slippe unna sin betalingsforpliktelse. I denne forbindelse peker mindretallet også på As og hans advokat passivitet med hensyn til å bringe på det rene hva det lå i brevet av 22 november 1989, jf avtaleloven 2. kapittel og advokat Holmens vitneforklaring om at han ikke hadde fullmakt til på B vegne å gi avkall på, eller frafalle hennes krav, - og at han heller ikke gjorde det. Mindretallet viser til lagmannsrettens syn på brevet slik det er kommer til uttrykk i de enstemmige deler av nærværende dom.

Mindretallet finner at under disse omstendigheter kunne heller ikke brevet av 22 november 1989 gi grunn til berettigede forventninger om at det hadde lyktes å passivisere B for godt. Det står fast at det var hun som hadde rett. Mindretallet gjentar sin bemerkning ovenfor om passivitetens årsak.

Megleren opptrådte grovt uaktsomt da D sørget for at kjøperen betalte den ulovlige merpris. Meglerens håndtering av salget var i strid med god meglerskikk. Mindretallet gir sin tilslutning til byrettens bemerkninger om dette og om meglerens ansvar, og tilføyer:

Papirene og korrespondansen fra februar-april 1988 tyder på at det for meglerens vedkommende dreide seg om en noe nær bevisst uaktsomhet. Hun lukket øynene for prisloven §18 og fikk handelen i stand til en åpenbart urimelig pris. Det fantes ikke hjemmel eller lovlig grunnlag for å kreve mer enn obligasjonens pålydende. Urimeligheten fremgår allerede av bestemmelsene om tap som kjøperen skulle være forpliktet til å tåle. Under disse omstendigheter er det etter mindretallets mening uholdbart å anta at megleren svevet i en rettsvillfarelse som kunne være frifinnelsesgrunnlag. Anførsel om rettsvillfarelse er forøvrig ikke fremsatt i saken.

Dommen avsies i overensstemmelse med flertallets syn.

Slutning:

1. A frifinnes.

2. Statsautorisert eiendomsmegler D A/S frifinnes.

3. Partene bærer hver sine sakomkostninger for byrett og lagmannsrett.