LE-1992-2207
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1993-05-27 |
| Publisert: | LE-1992-02207 |
| Stikkord: | Odelsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Hedmarken herredsrett Nr. 91-10643 A - Eidsivating lagmannsrett LE-1992-02207 B. Anket til Høyesterett - Nektet fremmet - HR-1993-00606K . |
| Parter: | Saksøker: Marie Rønnaug Severinsen (Prosessfullmektig: Advokat Johannes Thallaug). Saksøkt: Knut Kaatorp Gudrun Temmen (Prosessfullmektig: Advokat Dyre Østby). |
| Forfatter: | Rettens formann: Lagmann Georg Lund Skjønnsmenn: 1. Gårdbruker Hans Fredrik Hommelstad, Løten 2. Skogbrukssjef Hans Fredrik Haug, Bruvoll |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §34, §42, §54a, §66 |
Odelsovertakst.
Ved kjøpekontrakt 23. august 1989 ble Temmen skog, parsell av gnr. 142 bnr. 1 i Stange kommune, solgt av Gudrun Temmen til Knut Ola Kaatorp for kr 626400. Fylkeslandbruksstyret i Hedmark godkjente fradelingen av skogen i september 1989 og fylkesskogsjefen i Hedmark ga Kaatorp konsesjon for ervervet i januar 1990.
Ved stevning av 21. februar 1990 til Sør-Hedmark herredsrett har Marie Rønnaug Severinsen reist odelsløsningssak som odelsberettiget til den frasolgte skogen. Da skjøtet ennå ikke var utstedt, ble både hjemmelshaveren, Gudrun Temmen, og kjøperen, Knut Ola Kaatorp, stevnet. Den solgte del av eiendommen, har etter fradelingen beholdt gnr. 142 bnr. 1.
Etter at odelssaken var blitt stanset i påvente av avgjørelsen av en søknad om odelsfrigjøring, som ble endelig avgjort ved kgl. resolusjon 11. oktober 1991, ble verdien av eiendommen satt til kr 650000 ved odelstakst avhjemlet 14. mai 1992 av Hedmarken herredsrett.
Så vel saksøker som de saksøkte har begjørt odelsovertakst. Hovedforhandling med befaring av skogeiendommen ble gjennomført 27. april 1993. Rettsboken viser hvem som ble avhørt og hva som ble dokumentert. Lagmannsretten er satt med 2 skjønnsmenn som i herredsretten, jf skjønnsloven §34, tredje ledd.
Marie Rønnaug Severinsen har i det vesentlige anført:
Ved fastsettelse av verdien må det bygges på hva en vanlig kjøper vil gi for skogeiendommen. Det kan da ikke være avgjørende hva en nabo som Kaatorp er villig til å betale for skogen som tillegg til sin eiendom. Det kan heller ikke tas hensyn til høyere pris enn den som kan påregnes godkjent ved en konsesjonsbehandling.
Dette medfører at skogens avkastningsevne vil stå sentralt, og da særlig den kubikkmasse som er hogstmoden fordi denne for en vanlig kjøper vil fremstå som den del av skogen som særlig kan finansiere kjøpet. Med den skjeve bestandsfordeling skogen har, vil en takst på over kr 900 pr. dekar, slik herredsretten kom frem til, ligge vesentlig for høyt.
Objektive signaler viser en drastisk svikt i tømmerprisene som må medføre at skogprisen er på veg nedover. Også redusert skattemessig betydning av lånerenter presser eiendomsprisene. Ellers må en kunne gå ut fra at en kjøper vil kalkulere med en avkastningsrente på 9 % årlig, noe også flere odelstakster har lagt til grunn.
Severinsen har lagt ned slik påstand:
Odelsovertaksten fremmes.
Knut Kaatorp og Gudrun Temmen har i det vesentlige anført:
Den kjøpesum som er avtalt mellom Kaatorp og Temmen i 1989, er en vanlig markedspris basert på fortsatt bruk av eiendommen som skogbrukseiendom. Den avtalte pris viser hva en vanlig kjøper ville gitt i 1989, men den må bare betraktes som laveste grense fordi andre skogkjøp i distriktet viser høyere sammenlignbare priser.
At en skogeiendom har forholdsvis lite hogstmoden skog har ingen vesentlig betydning for prisen, fordi kjøp av skog er en langsiktig investering hvor også yngre hogstklasser er av stor betydning med det balansekvantum skogen derved kan gi på lengere sikt. På denne bakgrunn har herredsretten tatt feil når den som overordnet prinsipp ved verdisettelsen har lagt til grunn at denne "skal skje slik at odelsløseren som hovedregel skal få eiendommen på slike vilkår at han makter å beholde den".
Når det gjelder en avkastningsverdiberegning, må det tas hensyn til den rentenedgang som har skjedd. En kapitaliseringsrentefot i nivået 4 - 6 % synes naturlig å bruke. Med den tidshorisont som bortleien til skytebane har, må denne kunne underkastes en ren kapitalisering med en noe høyere rentefot enn for skogbruksavkastningen.
Kaatorp og Temmen har lagt ned slik påstand:
1. Odelsovertaksten fremmes.
2. Knut Ola Kaatorp og Gudrun Temmen tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.
Lagmannsretten bemerker at taksten gjelder en skogeiendom på 694 dekar, hvorav 28 dekar er ikke tilplantet innmark og 595 dekar er produktiv skogmark, etter fradrag av 44 dekar bortfestet skogareal til skytebane, hvor skogeieren disponerer påstående skog. Resten, 27 dekar, er impediment. Det legges til grunn at skogen har lettdrevet terreng og kort avstand til helårs bilveg. Det er god bonitet (60 % høy bonitet, 40 % middels bonitet) som gir høy produksjon, men som også krever betydelig innsats i skogkultur. Skogen består av gran og furu samt en del bjørk, men hovedtreslaget er gran.
Skogen har en skjev hogstklassefordeling med overskudd av ungskog og yngre produksjonsskog, som får betydning for avvirkningskvantumet i mange år fremover. Mjøsen skogeierforening har i 1986 utarbeidet en skogbruksplan for eiendommen. Denne er ajourført i 1991, og det er her gitt følgende opplysninger om hogstklassefordelingen:
Hogstklasse I 0 dekar 0 %
Hogstklasse II 227 dekar 36 %
Hogstklasse III 255 dekar 41 %
Hogstklasse IV 83 dekar 13 %
Hogstklasse V 59 dekar 9 %
Videre er stående kubikkmasse beregnet til 5249 m3 og balansekvantumet til 187 m3 U.B.
Når det gjelder andre rettigheter og inntektsmuligheter, legger lagmannsretten til grunn herredsrettens faktiske opplysninger om bortfeste til skytebane, jaktrettigheter og forpaktning av dyrket mark.
Lagmannsretten legger odelsloven §49 til grunn for verdsettelsen, slik at retten tar sikte på å finne frem til hva en vanlig kjøper vil gi for eiendommen på overtaksttidspunktet under de forutsetninger med hensyn til bruken av eiendommen som fremgår av paragrafen, jf Rt-1980-233. På denne bakgrunn legger lagmannsretten ved takseringen til grunn en fortsatt bruk av eiendommen til skogproduksjon med de netto fordeler som ligger i bortfestet til skytebane og utøvelsen av jaktrettigheter. Den dyrkede marken, som dels ligger inne i skogen, anses best egnet for gjenplanting med skog.
Lagmannsretten legger til grunn at den pris på kr 900 pr. dekar totalareal som ble avtalt i 1989 mellom Gudrun Temmen og Knut Ola Kaatorp, gir uttrykk for hva en vanlig kjøper da ville gi for eiendommen, selv om det dreier seg om kjøp av tilleggsskog til en etablert landbrukseiendom. Skogen er for liten som selvstendig næringsenhet, og vil ved omsetning nettopp fremtre som tilleggsobjekt til annen landbruksenhet i distriktet. Kaatorps tidligere eiendom grenser ikke mot skogeiendommen, slik at kjøpesummen ikke finnes å reflektere noen arronderingsgevinst.
Det er utført meget skogpleie i den tiden Kaatorp har disponert eiendommen i form av tynning, ungskogpleie, sprøyting og planting. Dette har vært påkrevet arbeid som har øket eiendommens verdi.
Lagmannsretten har også foretatt en vurdering av prisen mot en avkastningsverdiberegning for skog basert på et antatt aktuelt balansekvantum på 170 m3 netto og den langsiktige årlige nettoinntekt og den kapitaliseringsrentefot som den vanlige kjøper vil legge til grunn ved fastsettelsen av den pris han vil kunne tilby. Med den skjeve hogstklassefordeling som foreligger, vil balansekvantumet på sikt kunne økes gjennom aktiv skogpleie hensett til den produksjonsevne eiendommen antas å ha. Denne mulighet er vurdert med den neddiskonteringsrente som en vanlig kjøper forventes å legge til grunn som prisbestemmende omstendighet.
Etter en totalvurdering av ovennevnte og påberopte sammenligningssalg er lagmannsretten kommet til at verdien kan settes til kr 650000.
Da overskjønnet er begjært av så vel saksøker som de saksøkte, medfører skjønnsloven §54a, jf §42, jf odelsloven §66 første ledd at saksøkeren, Marie Rønnaug Severinsen, blir å tilplikte å erstatte de saksøktes saksomkostninger. Advokat Dyre Østby har som de saksøktes prosessfullmektig, inngitt omkostningsoppgave på kr 16000, hvorav kr 15000 i salær. Retten legger oppgaven til grunn for erstatningsfastsettelsen. I tillegg blir saksøkeren å pålegge å dekke de lovbestemte utgifter ved overtaksten, herunder rettens behandlingsgebyr og sideutgifter til skjønnsmenn.
Odelsovertaksten er enstemmig.
Slutning:
1. Odelstaksten over Temmen skog gnr. 42 bnr. 1 i Stange settes til 650000 - sekshundreogfemtitusen - kroner.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten tilpliktes Marie Rønnaug Severinsen å betale til Knut Ola Kaatorp og Gudrun Temmen i fellesskafødt xx.xx.00 - sekstentusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne takst.
3. Marie Rønnaug Severinsen tilpliktes å dekke de lovbestemte utgifter ved odelsovertaksten, herunder rettens behandlingsgebyr og sideutgifter til skjønnsmenn.