LE-1992-2394
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1993-06-18 |
| Publisert: | LE-1992-02394 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | - Solør herredsrett Nr. 91-00338 A - Eidsivating lagmannsrett LE-1992-02394 B. |
| Parter: | Saksøker: Håkon Håkensmoen (Prosessfullmektig: Advokat Kay Olav Loftet, Flisa). Saksøkt: Ruth Granlund (Prosessfullmektig: Advokat Jonny Holen, Elverum). |
| Forfatter: | Rettens formann: Lagdommer Eva Nygaard Ottesen Skjønnsmenn: 1. Jordbruker Ole M. Rønaasen, Kirkenær 2. Jordbruker Tormod Arneberg, Kirkenær 3. Jordbruker Ola Korbøl, Arneberg 4. Gårdbruker Astrid Schjellungen, Arneberg |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, §50, Skjønnsprosessloven (1917) §54a |
Odelsovertakst:
I odelsløsningssak mellom Håkon Håkensmoen som saksøker og Ruth Granlund som saksøkt, avsa Solør herredsrett 25. juni 1992 odelstakst med slik slutning:
1. Eiendommen Rydningen gnr. 71 bnr. 8 i Våler i Solør verdsettes til kr 118500,- - etthundreogattentusenfemhundre -.
2. Håkon Håkensmoen tilpliktes innen 2 - to - uker å betale saksomkostninger til Ruth Granlund med kr 12000,- - tolvtusen -.
Sakens nærmere sammenheng fremgår av herredsrettens premisser og lagmannsrettens fremstilling nedenfor.
Ruth Granlund har i rett tid begjært overskjønn og har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
1. Den avsagte odelstakst over eiendommen Rydningen, gnr. 71 bnr. 8 i Våler, forhøyes betydelig.
2. Saksøkeren pålegges å betale de lovbestemte utgifter, herunder godtgjørelse til skjønnsmenn.
3. Saksøkeren pålegges å betale saksøktes omkostninger til juridisk og eventuelt landbrukskyndig bistand.
Håkon Håkensmoen har tatt til gjenmæle og har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
1. Odelstaksten over Rydningen gnr. 71 bnr. 8 i Våler, reduseres.
2. Saksøkte pålegges å betale de lovbestemte utgifter ved overtaksten, herunder godtgjørelse til skjønnsmenn, samt saksomkostninger til Håkon Håkensmoen.
Overskjønnsforhandlingen fant sted 25. mai 1993 i Våler. Håkon Håkensmoen møtte sammen med sin prosessfulllmektig, advokat Kay Olav Loftet, og Ruth Granlund møtte med sin prosessfullmektig, advokat Jonny Holen. Det ble ikke avhørt noen vitner. Eiendommen ble befart i den utstrekning partene ønsket det og retten anså det nødvendig.
Håkon Håkensmoen har for lagmannsretten gjort gjeldende:
Eiendommen skal verdsettes etter prinsippet i odelsloven §49, jfr. den presisering som er gitt av Høyesterett i Rt-1980-233. Det er etter dette en bruksbestemt salgsverdi man skal frem til.
Eiendommen Rydningen, gnr. 71 bnr. 8 ligger i Ranum i Våler. Den grenser til offentlig vei. Eiendommen er totalt på 65 da, hvorav ca 39 da er dyrket mark, ca 21 da er skog og ca 5 da annet areal.
Odelsovertaksten er begjært av Ruth Granlund. Håkon Håkensmoen fant å kunne akseptere taksten på kr 118500, men når det nå er begjært overtakst vil han gjøre gjeldende at taksten er for høy.
Bygningene på eiendommen er saneringsmodne og av ingen verdi. Husene må tvertimot fjernes, og det må gjøres fradrag i taksten for utgiftene til dette.
Håkon Håkensmoen har en tinglyst jordleiekontrakt på eiendommen. Kontrakten gjelder i 25 år fra 1985, og leien er kr 30 pr da pr år. Leien ligger ca kr 120 pr da under normal jordleie. Det må tas hensyn til denne kontrakten når eiendommens verdi fastsettes. Det må sees bort fra at det er saksøker som er leietaker. Odelsloven §50 tredje punktum kommer ikke til anvendelse i dette tilfellet, fordi det ikke dreier seg om en forpaktningskontrakt, men ren jordleie. Håkensmoen fikk denne kontrakten av den tidligere eier Astrid Rønningen fordi han hadde foretatt oppdyrkning av jordareal på eiendommen i 1981 - 82. Hvis det ikke gjøres fradrag i taksten for verdien av denne kontrakten, vil det bety at han må betale to ganger for eiendommen.
Ruth Granlund har for lagmannsretten gjort gjeldende:
Herredsrettens takst er vesentlig for lav. Eiendommen Rydningen er relativt sentralt beliggende på Vålers østside. Eiendommen har vært i familiens eie siden århundreskiftet.
Det er bruken som vil være avgjørende for en tenkt erverver. I Solør har det utkrystallisert seg et prisnivå på ca kr 3000 til kr 3500 pr da bra dyrket mark. Rydningen har ca 40 da dyrket mark, og resten av eiendommen har verdi som dyrkingsareal.
Når det gjelder skogen, må det tas hensyn til at den for en stor del består av hogstmodent virke. Ruth Granlund har fått verdien av skogen vurdert av Glommen Skogeierforening. Nettoprisen før skatt er idag kr 76600. Skogen bør avvirkes nå. Det vil være dårlig økonomi å la den stå særlig lenger. Skogarealet kan også være aktuelt å dyrke.
For mindre bruk har i praksis boverdien hatt en egenverdi. Ruth Granlund er enig i at bebyggelsen på eiendommen er dårlig, og at den muligens bare har verdi som lager. Bebyggelsen kan imidlertid fjernes, og eiendommen vil da kunne være attraktiv som boligeiendom. Den kan konkurrere med en mindre tomt i et boligfelt. Eiendommen er vel arrondert, ligger nær vei, og det er kort vei til barneskole. Det er vist til Ola Rygg: Odelsrett i Den Norske Advokatforenings småskriftserie nr. 52 26.
Jordleieavtalen kan ikke tillegges økonomisk vekt. Odelsløseren kan si opp denne, jf odelsloven §50 tredje punktum.
Lagmannsretten bemerker:
Astrid Rønningen eide eiendommen Rydningen gnr. 71 bnr. 8 i Våler inntil sin død. Hun hadde testamentert eiendommen til sin yngre søster Ruth Granlund. Håkon Håkensmoen som har reist odelsløsningssak er sønn av en eldre søster av Ruth Granlund. Ruth Granlund har akseptert at Håkon Håkensmoen har bedre odelsrett enn henne.
Eiendommen Rydningen har et totalareal på 65 da, hvorav ca 39 da er dyrket mark og 21 da er skog.
Prisen på eiendommen skal fastsettes etter reglene i odelsloven §49 første ledd. Etter teori og rettspraksis innebærer dette at retten skal finne frem til den pris - basert på en naturlig og påregnelig bruk som samtidig er forenelig med at eiendommen hovedsaklig nyttes til landbruksformål - en vanlig kjøper vil være villig til å gi for eiendommen, jfr. Rt-1980-233 og Rygg og Skarpnes: Odelsloven 172 - 173.
Lagmannsretten har befart eiendommens enkelte deler.
Skogen på eiendommen er er en smal teig, med skog på begge sider. Skogen består av noe furu, men vesentlig gran. Det er en spesiell skogsituasjon fordi store deler av skogen er hogstmoden. Dette er det tatt hensyn til ved verdsettelsen. Retten mener allikevel at bare en del av skogen bør avvirkes nå. Skogarealet egner seg ikke etter overskjønnsrettens mening til å dyrkes opp, beliggende som det er mellom to andre skogteiger. Skogen egner seg heller ikke til beite.
Jordveien på ca 39 da er godt samlet og vel arrondert. Jorda er uensartet med noe stein. Det er mangelfull drenering på den nedre delen. Den øvre delen var bare overflatedyrket. Jorda egner seg etter overskjønnsrettens mening best til forproduksjon.
Samtlige hus på eiendommen er gamle og til dels falleferdige, og av liten eller ingen verdi. Lagmannsretten finner derfor ikke grunnlag for å tillegge boverdien av eksisterende bebyggelse noen betydning. Retten gjør imidlertid heller ikke fradrag i taksten for mulige utgifter til riving av bebyggelsen på eiendommen.
Når det gjelder den kontrakt Håkon Håkensmoen har om leie av den dyrkete marken på eiendommen inntil år 2010 for en leie av kr 30 pr da pr år, tillegger ikke lagmannsretten denne noen betydning for eiendommens verdi. Etter odelsloven §50 tredje punktum kan en løsningsmann si opp en avtale om forpaktning for lengre tid enn 5 år. Bestemmelsen er tatt inn i loven for at ikke en løsningsmann skal hindres i å oppfylle de lovbestemte vilkår om bo- og driveplikt. Etter lagmannsrettens syn må derfor "forpaktningskontrakt" i odelsloven §50 også omfatte ren jordleie. Under enhver omstendighet må det være tilfellet i denne saken der all den dyrkete mark på eiendommen er leiet bort. At forpaktningsloven ut fra sine hensyn har en annen avgrensning av begrepet forpaktningskontrakt, kan ikke få betydning ved forståelsen av odelsloven.
Etter en helhetsvurdering finner lagmannsretten at herredsrettens odelstakst må antas å gi et riktig bilde av eiendommens omsetningsverdi på grunnlag av utnytting til landbruksformål. Odelstaksten settes som av herredsretten til kr 118500.
Saksøkte har ikke oppnådd noen bedre avgjørelse ved overskjønnet og må bære sine egne omkostninger for lagmannsretten. Betingelsene etter skjønnsloven §54a første ledd bokstav b finnes ikke å være til stede. Lagmannsretten finner imidlertid ikke at det var åpenbart urimelig av saksøkte å begjære overskjønn, og finner ikke tilstrekkelig grunn til å pålegge saksøkte å erstatte saksøkeren saksomkostninger, jfr, skjønnsloven §54a tredje ledd. Etter dette bærer hver av partene sine egne omkostninger for lagmannsretten.
De lovbestemte utgifter, herunder utgifter til skjønnsmenn, ved overskjønnet må bæres av den som har begjært overskjønnet, d.v.s. Ruth Granlund.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Odelstaksten for eiendommen Rydningen, gnr. 71 bnr. 8, i Våler settes til 118500 - etthundreogattentusenfemhundre - kroner.
2. Hver av partene bærer sine egne omkostninger for lagmannsretten.
3. De lovbestemte utgifter ved overskjønnet bæres av Ruth Granlund.