LE-1992-2448
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1993-07-09 |
| Publisert: | LE-1992-02448 |
| Stikkord: | Odelsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Valdres herredsrett Nr. 91-158 A (førsteinstans) - Eidsivating lagmannsrett LE-1992-02448 B - Anket til Høyesterett - Nektet fremmet, se Høyesterett HR-1994-00048K . |
| Parter: | Saksøker: Palma Wangensteen Hovland, Oslo (Prosessfullmektig: Ingen). Saksøkt: Richard Haugen (Prosessfullmektig: Advokat Sigurd Bang, Fagernes). |
| Forfatter: | Rettens formann: Lagdommer Dag Stousland Skjønnsmenn: 1. Herredsskogmester Nils O. Huset 2. Byggmester Einar Haugli 3. Bestyrer Aage Kjonerud 4. Gårdbruker Mari Louise Sætrang |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42 |
Saken gjelder odelsovertakst over eiendommen Smådalen, gnr. 7 bnr. 10 i Øystre Slidre.
Richard Johan Haugen overtok Smådalen av Olav Jørgen Enger ved skjøte av 6. juli 1989 for kr 225000. Palma Wangensteen Hovland har odelsrett til eiendommen, og reiste den 30. juli 1991 løsningssak. Haugen har ikke bestridt løsningsretten.
Valdres herredsrett avhjemlet den 17. juni 1992 odelstakst med slik slutning:
1. Odelstaksten for eiendommen Smådalen, gnr. 7 bnr. 10 i Øystre Slidre, fastsettes til kr 980000 - nihundre-ogåttitusenkroner.
2. Palma Wangensteen Hovland betaler innen 2 - to - uker saksomkostninger til Richard Haugen med kr 17440 - syttentusenfirehundreogførtikroner.
Palma Wangensteen Hovland har i rett tid begjært overskjønn. Richard Haugen har tatt til motmæle. Hovedforhandling ble holdt 15. juni 1993 på Fagernes. Begge parter ga forklaring. Jordbrukssjefen i Øystre Slidre, Tor Julian Horn, avga forklaring. Det ble foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken. Retten foretok befaring av eiendommen.
Saksforholdet fremgår av herredsrettens takst. Partene er enige i den beskrivelse herredsretten har gjort av eiendommen og bebyggelsen.
Palma Wangensteen Hovland har for lagmannsretten anført at herredsrettens takst på kr 980000 er for høy. Eiendommen skal verdsettes på bakgrunn av den bruk av eiendommen som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet og som kan forenes med at eiendommen hovedsaklig blir nyttet til landbruksformål, jfr. odelsloven §49. Herredsretten må ha lagt større vekt på boverdien enn §49 gir adgang til.
Hun er født på gården og bodde der til hun var 15 år gammel. Etter at faren måtte oppgi driften p.g.a. alderen, har eiendommen vært eiet av forskjellige nevøer og den har vært gjentand for sterkt forfall. Som nest yngst i en søskenflokk på 6 har hun ikke fått anledning til å overta eiendommen før nå, da den ble overdratt til Haugen som er sønn av hennes yngste søster. Hun ønsker å drive gården slik faren drev den.
Hun mener Haugen har forringet eiendommen. Det gamle våningshuset har han revet ned og brent opp. I stedet har han bygget et nytt våningshus. Dette må fjernes derfor skal hun ikke betale noe for det. Hun er bare villig til å betale til Haugen det samme som han ga for eiendommen med tillegg av omkostninger.
Palma Wangensteen Hovland har nedlagt slik påstand:
1. Odelsovertaksten fremmes.
2. Odelstaksten for eiendommen Smådalen, gnr. 7 bnr. 10 i Øystre Slidre, nedsettes vesentlig.
Richard Johan Haugen har gjort gjeldende at herredsrettens takst er riktig. Det er en liten eiendom. 19 dekar av innmarken er fulldyrket og produktivt skogareal utgjør 202 dekar.
Våningshuset har han satt opp etter at han overtok eiendommen. Huset er bra og godt utstyrt, selv om det gjenstår å innrede kjeller og annen etasje. Det er innlagt vann og avløpsforholdet er godkjent.
Avkastningen av jordveien og skogen er så liten at eieren må hente en vesentlig del av sin inntekt utenfor eiendommen. Det er derfor riktig som herredsretten har gjort å legge vesentlig vekt på boverdien.
Landbruksnemnda i Øystre Slidre har godkjent fradeling av tre tomteparseller til boligformål. I tillegg må det være mulig å skille ut hyttetomter i den største skogteigen hvor det tidligere er skilt ut hyttetomter.
Eiendommen har årlige inntekter av en skiløype anlagt av Beitostølen Helsesenter. Det hører jakt og fiskerett til eiendommen.
Richard Johan Haugen har nedlagt slik påstand:
1. Odelsovertaksten fremmes.
2. Richard Haugen tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.
Lagmannsretten skal bemerke:
Eiendommen skal verdsettes etter prinsippet i odelsloven §49. Retten skal finne frem til omsetningsverdien ut fra naturlig og påregnelig bruk etter forholdene på stedet og som kan forenes med at eiendommen hovedsaklig blir bruk til landbruksbruksformål, jfr. Rt-1980-233.
Smådalen er en liten odelseiendom. Jordbruksarealet utgjør 56 da hvorav 19 da er fulldyrket. Det øvrige er overflatedyrket/gjødslet beite. Skog og utmark utgjør 955 da hvorav produktiv skog er 202 da. I tillegg har eiendommen bruksrett til en teig på ca 180 da i Hedalen sameie. Av skoggrunnen er 7 da av middels bonitet og 197 da av lav bonitet. Jord- og skogbruksarealet er fordelt på 6 teiger inklusive bruksteigen. Bebyggelsen, våningshuset og driftsbygning, er beliggende på teig 1. Våningshuset, som er oppført i Haugens eiertid, er i 1 1/2 etasje med kjeller under halve huset. Innredningen av 2. etasje gjenstår, likeledes mangler veranda i 2. etasje og terrasse foran stuen i 1. etasje. Det gjenstår også mindre arbeider på huset utvendig. Lagmannsretten viser til herredsrettens beskrivelse av bygningene og jord- og skogveien.
Eiendommen har jaktrett i almenningen innen Hedalen sameie. Jaktretten gjelder for tiden 5 elger pr. år, og eieren av Smådalen er med i et jaktlag på 7 annet hvert år. Eiendommen har også fiskerett i Hedalsfjorden med 8 net, og i Nedre Hølen uten at omfanget av fiskeretten her er opplyst.
Den 26. februar 1992 godkjente Landbruksnemnda fradeling av 3 parseller hver på ca 1 da som kan benyttes til boligtomter.
Jordveien drives ikke i dag, men lagmannsretten legger som herredsretten, til grunn at den påregnelige driftsformen vil være grasproduksjon i forbindelse med sauehold. Det vesentlige av arealet på stølen, teig 5, antas å være dyrkbart. Uten økonomisk tilskudd er det ikke påregnelig at oppdyrking vil finne sted. Staten gir ikke lenger tilskudd og det er opplyst at Øystre Slidre kommune heller ikke gjør det. Lagmannsretten legger derfor til grunn at oppdyrking ikke vil finne sted innen overskuelig fremtid. Det samme gjelder de øvrige teigene, således også teig 4, som Haugen har gitt uttrykk for kan oppdyrkes.
I mangel av oppgaver over produksjonsinntekter, legger lagmannsretten til grunn en pris av ca 2000 kroner pr. da for fulldyrket jord som utgangspunkt for verdifastsettelsen av jordveien.
Driftsforholdene i skogen er fullt ut tilfredsstillende, selv om den består av flere teiger, fordi det enten går vei gjennom teigene eller inntil teigene. Skogen verdsettes i utgangspunktet etter balansekvantumsprinsippet slik herredsretten har gjort. Lagmannsretten viser også til herredsrettens bemerkninger om anvendelsen av bjørkeskogen. Ved en skjønnsmessig beregning av driftskostnadene har lagmannsretten tatt utgangspunkt i de vanlige kostnader for hugst og kjøring, samt andre vanlige kostnader som utgifter til skogkultur m.v. Retten har lagt til grunn at driften av et slikt støttebruk i stor grad vil være basert på egeninnsats.
Våningshuset er orientert mot vest med en praktfull utsikt mot Slettefjell. Det opprinnelige våningshuset på eiendommen var etter det opplyste så dårlig at det var nødvendig for Haugen å rive det og føre opp nytt for å overholde bo- og driveplikten. Palma Wangensteen Hovland kan derfor ikke få medhold i at Haugen var uberettiget til å føre opp våningshuset. Oppføring av nytt våningshus er som herredsretten bemerker, en lovlig foretatt investering av Haugen som skal tas i betraktning ved verdsettelsen av eiendommen.
Driftsbygningen er ikke brukbar etter dagens krav og har derfor liten verdi.
Teig 1 med bebyggelsen er beliggende ved riksvei 51 mellom Fagernes og Beitostølen, ca 30 km fra Fagernes og ca 4 km fra Beitostølen sentrum. Eiendommen er et eksempel på et mindre bruk med relativt sentral beliggenhet og med god kvalitet på våningshuset, slik at avkastningen av jord- og skogbruket bare i liten grad vil kunne forrente verdien av huset. Eiendommen antas å utgjøre ca 0,3 årsverk, slik at eierens inntekter i hovedsak vil måtte komme utenfra. Ved anvendelsen av odelsloven §49 i slike tilfeller, skal verdien av boligen slå ut med full verdi. Spørsmålet blir derfor hva en vanlig kjøper som skal drive jord- og skogveien, vil gi for eiendommen med bolig- og uthus og med den avkastning som ligger i jord- og skogbruksdelen.
Etter en samlet vurdering finner lagmannsretten at eiendommens verdi bør settes til 790000 kroner. Det er herunder tatt hensyn til eiendommens jakt- og fiskerettigheter. Det er videre tatt hensyn til inntektene av skiløypen over eiendommen. Den årlige inntekt er oppgitt å utgjøre kr 2000 for 1993. Beløpet er gjenstand for årlig inndeksregulering. Lagmannsretten har ikke funnet det påregnelig med utskillelse av flere hyttetomter i teig 4. I kommuneplanen er området avsatt til jord- og skogbruk og lagmannsretten finner det ikke sannsynlig at det vil bli gitt dispensasjon fra denne arealbruk i overskuelig fremtid. Boligtomtene er ikke utskilt, men ligger til privat vei. Beliggenheten er lite attraktiv nedenfor en høy skrent og antas ikke å være salgbare før om minst 10 - 15 år. En neddiskontert verdi for disse er således lagt til grunn.
Overskjønnet er alene begjært av odelsløseren. Hun bør derfor i samsvar med skjønnsloven §42 første ledd, erstatte Richard Haugen saksomkostninger.
Advokat Bang har levert omkostningsoppgave på kr 12089,20. Herav utgjør salæret kr 11500. Oppgaven legges til grunn ved erstatningsfastsettelsen. I tillegg må saksøkeren betale de lovbestemte omkostninger ved overskjønnet samt utgiftene til skjønnsmennene.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Taksten ved odelsløsning av eiendommen Smådalen, gnr. 7 bnr. 10 i Øystre Slidre settes til 790000 - syvhundreog-nittitusen - kroner.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Palma Wangensteen Hovland kr 12089,20 - kronertolvtusenog-åttini 20/100 til Richard Haugen innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet. I tillegg betaler hun de lovbestemte utgifter med overskjønnet samt utgiftene med skjønnsmennene.