LE-1992-2589
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1993-06-07 |
| Publisert: | LE-1992-02589 |
| Stikkord: | Odelsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Eiker, Modum og Sigdal herredsrett Nr. 92-00293 A - Eidsivating lagmannsrett LE-1992-02589 B. |
| Parter: | Saksøker: Marit Haugen (Prosessfullmektig: Advokat Karsten Gjone). Saksøkt: Kjell Arne Grønhovd (Prosessfullmektig: Advokat Per E. Rognerud Bentzen). |
| Forfatter: | Rettens formann: Lagdommer Dag Stousland Skjønnsmenn: 1. Skogbrukssjef Ole Wigen 2. Sivilagronom Bjørg Leret Grøstad 3. Statsaut.eiendomsmegler Benthe Haldorsen 4. Byggmester Sverre Smedsrud |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42 |
I.
Overskjønn:
Saken gjelder odelsovertakst over eiendommen By, gnr. 19 bnr. 4 i Sigdal.
Kjell Arne Grønhovd overtok eiendommen av sin fetter Kjell Thingelstad ved skjøte av 22. januar 1992 for kr 730000. Marit Haugen, søster av Kjell Thingelstad, reiste 17. mars 1992 løsningssak. Kjell Arne Grønhovd har ikke bestridt løsningsretten.
Eiker, Modum og Sigdal herredsrett avhjemlet 21. august 1992 odelstakst med slik slutning:
1. Verdien av eiendommen By, gnr. 19 bnr. 4 i Sigdal settes til kr 375000,- kronertrehundreogsyttifemtusen 00/100 -.
2. I saksomkostninger betaler Marit Haugen til Kjell Arne Grønhovd kr 14420,- - kronerfjortentusenfirehundreogtjue 00/100 - innen 14 - fjorten - dager fra fokynnelsen av denne odelstakst.
Marit Haugen har i rett tid begjært overskjønn. Kjell Arne Grønhovd har tatt til motmæle. Hovedforhandling ble holdt den 25. mai 1993 på Prestfoss. Marit Haugen og Kjell Arne Grønhovd møtte og ga forklaring. Det ble ført ett vitne og foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken. Retten foretok befaring av eiendommen.
Saksforholdet fremgår av herredsrettens takst. Partene er enige i den beskrivelse herredsretten har gitt av eiendommen og bebyggelsen.
Marit Haugen har for lagmannsretten anført at herredsrettens takst på kr 375000 er for høy. Eiendommen skal i følge odelsloven §49 verdsettes etter omsetningsverdien, med de begrensinger i bruken som fremgår av denne bestemmelse. Herredsretten har riktig lagt til grunn at boretten må tas i betraktning ved verdsettelsen av eiendommen. Herredsretten har derimot ikke tatt tilstrekkelig hensyn til at Kjell Thingelstad har eksklusiv bruksrett til våningshuset på eiendommen så lenge han lever. Denne bruksrett innebærer at kjøperen ikke har noe sted å bo på eiendommen. De øvrige rettighetene Thingelstad betinget seg ved overdragelsen og som fremgår av skjøtet, representerer ytterligere verdiminus for eiendommen.
Marit Haugen har nedlagt slik påstand:
1. Odelsovertaksten fremmes.
2. Marit Haugen tilkjennes saksomkostnigner for lagmannsrett.
Kjell Arne Grønhovd, har gjort gjeldende at herredsrettens takst snarere er for lav enn for høy. Eiendommen er så liten at boverdien må få vesentlig betydning. Da kjøpesummen, kr 730000, ble fastsatt, ble jord- og skogbruksdelen vurdert til kr 400000, mens boretten kapitalisert etter arveavgiftsloven regler ble verdsatt til kr 330000. Verdien av eiendommen kan følgelig ikke settes lavere enn kr 400000.
Kjell Arne Grønhovd har nedlagt slik påstand:
1. Odelsovertakst fremmes.
2. Kjell Arne Grønhovd tilkjennes saksomkostnigner for lagmannsretten.
Lagmannsretten bemerker:
Eiendommen skal verdsettes etter prinsippet i odelsloven §49. Retten skal finne frem til omsetningsverdien ut fra naturlig og beregnelig bruk etter forholdene på stedet og som kan forenes med at eiendommen hovedsaklig blir brukt til landbruksformål, jfr. Rt-1980-233.
Eiendommen er et typisk småbruk. Den er på ialt 214 dekar, hvorav 78 dekar innmark og 136 dekar skog. På eiendommen er oppført et bolighus, et Moelven-hus, på ca 75 m2 grunnflate oppført i 1986. Huset er satt opp på grunnmuren til det tidligere våningshuset uten noen form for tilpasning slik at adkomsten til kjelleren er dårlig. Antagelig på grunn av svikt i dreneringen er gulvet fuktig i et av kjellerrommene. Foruten våningshuset er det på eiendommen et stabbur i to etasjer oppført i 1874, låve med fjøs fra ca 1900, bryggerhus i halvannen etasje oppført 1920 med vognskjul og leilighet i første etasje og 2 soverom med tørkeloft i annen etasje. Lagmannsretten viser til herredsrettens beskrivelse av disse bygninger. I tillegg til disse bygninger, men ikke nevnt av herredsretten, er det en gammel smie på eiendommen. Den har en grunnflate på ca 18 m2. Den er nymalt og saksøkte har lagt om taket. Smien har ingen utslagsgivende virkning på verdien av eiendommen.
Som herredsretten finner lagmannsretten at den oppdyrkede delen av jordveien, ca 75 da., er lettdrevet. Jorden er siltholdig leire, og egner seg godt for kornproduksjonproduksjon. Det er påregnlig og lagmannsretten legger derfor til grunn, at hele arealet vil bli anvendt til kornproduksjon. Arronderingen er etter lagmannsretten oppfatning tilfredstillende og er blitt bedre etter at saksøkte har rensket opp bekken som går over deler av innmarken.
Det er ikke fremlagt oppgaver over produksjonsinntektene. Lagmannsretten legger imidlertid til grunn et avlingsnivå på ca 350 kg/da, og antar at en pris av ca 2000 kroner pr. dekar for fulldyrket jord vil være et utgangspunkt for verdifastsettelsen av jordveien.
Skogen består for det meste av furu, med noe gran i den nordøstlige delen. Det er ca 60 % med lav bonitet, ca 25 % med middels og ca 15 % med høy bonitet. Det er i dag lite stående kubikkmasse. Lagmannsretten legger til grunn at det på noen sikt er påregnlig med en gjennomsnittlig tilvekst på 35 kubikkmeter pr. år. Ved den skjønnsmessig beregning av driftskostnadene har retten tatt utgangspunkt i de vanlige kostnader for hugst og kjøring, samt andre vanlige kostnader som utgifter til skogkultur m.v. Retten har lagt til grunn at driften av et slik støttebruk i stor grad vil være basert på egeninnsats.
Bebyggelsen på eiendommen er pent og harmonisk beliggende rundt tunet. Låven er ikke tidsmessig og kan neppe anvendes som lager for annet enn høy. Med forsterkninger kan låven og delvis også bryggerhuset, anvendes for lagring av redskaper, såkorn m.m. Stabburet har mindre verdi med dagens husholdning.
Våningshuset er relativt lite. Det har tilfredstillende standard, men uten påbygg egner det seg dårlig som familiebolig. Som kårbolig er det vel egnet.
Avstanden til Prestfoss, kommunesenteret i Sigdal, er ca 10 km, mens avstanden til Hokksund og Drammen er henholdsvis ca 30 og 50 km. Eiendommen er et eksempel på et mindre bruk med relativt sentral beliggenhet og god kvalitet på våningshuset, slik at avkastningen av jord- og skogbruket bare i liten grad vil kunne forrente verdien av huset. Eiendommen antas å utgjøre ca 0,2 årsverk, slik at eierens inntekter i hovedsak vil måtte komme utenfra. Ved anvendelsen av odelsloven §49 i slike tilfeller skal verdien av boligen slå ut med full verdi. Spørsmålet blir derfor hva en vanlig kjøper som skal drive jord- og skogveien, vil gi for eiendommen med bolig- og uthus og med den avkastning som ligger i jord- og skogbruksdelen.
I likhet med herredsretten, finner lagmannsretten at Kjell Thingelstads eksklusive bruksrett til våningshuset så lenge han lever, reduserer eiendommens verdi betydelig. Kjell Thingelstad er nå 59 år gammel, slik at eieren av eiendommen enten må bygge nytt våningshus til seg selv og sin familie på eiendommen eller leie eventuelt kjøpe bolighus i rimelig nærhet. Det siste medfører slik herredsretten påpekter, høyere driftskostnader og en mer tungdrevet eiendom. De øvrige tinglyste rettighetene som Thingelstad har betinget seg er også verdireduserene, men ikke i like stor grad.
Etter en samlet vurdering kan lagmannsretten i det vesentlige slutte seg til herredsrettens verdivurdering, og finner at eiendommens verdi bør settes til kr 375000.
Overskjønnet er alene begjært av odelsløseren. Hun bør derfor i samsvar med skjønnsloven §42 første ledd erstatte Kjell Arne Grønhovd saksomkostninger for lagmannsretten.
Advokat Bentzen har levert omkostningsoppgave på kr 13920, hvorav salær utgjør kr 13500. Lagmannsretten legger omkostningsoppgaven til grunn for erstatningsfastsettelsen. I tillegg vil Marit Haugen bli pålagt å dekke behandlingsgebyr og utgiftene til skjønnsmennene. Disse forhold holdes derfor utenfor erstatningsbeløpet som etter dette fastsettes til kr 13920.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Taksten ved odelsløsning av eiendommen By, gnr. 19 bnr. 4 i Sigdal settes til 375000 - trehundreogsyttifemtusen - kroner.
2. I saksomkostninger betaler Marit Haugen til Kjell Arne Grønhovd inne 2 - to - uker fra forkynnelsen av dette overskjønn 13920 - trettentusennihundreogtyve - kroner, samt innen tilsvarende frist de lovbestemte utgifter i forbindelse med skjønnet, herunder utgiftene til skjønnsmennene.