LE-1992-2639
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1993-10-06 |
| Publisert: | LE-1992-02639 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | - Oslo byrett Nr. 90-01187 A/44 - Eidsivating lagmannsrett LE-1992-02639 K. |
| Parter: | Den kjærende part: Sameiet Sofiesgt. 88, Oslo v/styrets formann Finn Brevik (m.fl.) (Prosessfullmektig: Advokat Harald Hjort). Kjæremotpart: AS Setas (Prosessfullmektig: Advokat Sven Knagenhjelm). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Hans Petter Lundgaard, 2. Lagdommer Dag Stousland 3. Lagdommer Jørgen Fr. Moen |
| Lovhenvisninger: | Eierseksjonsloven (1983) §27, Tvistemålsloven (1915) §179, §68, §91 |
Saken gjelder spørsmålet om vilkårene er oppfylt for at et sameie v/styrets formann kan saksøke en av sameierne etter eierseksjonsloven §27, siste ledd.
Sameiet Sofiesgate 88 v/styrets formann tok ved stevning av 23. oktober 1989 ut søksmål for Oslo byrett mot Hans M. Tjønn og Hans M. Tjønn AS. Selskapet har senere endret navn til AS Setas.
Sameiet omfatter femten eierseksjoner hvorav fire boligseksjoner og en næringsseksjon eies av Setas.
Kravet mot Setas gjelder selskapets angivelige plikt til å dekke utgifter til utbedring av eiendommens tak, til å dekke selskapets andel av eiendommens fellesutgifter og til å refundere forskjellige utlegg sameiet har hatt.
Hovedforhandling ble berammet til 25. februar 1991. De saksøkte møtte ikke og uteblivelsesdom ble avsagt. De saksøkte begjærte oppfriskning. Begjæringen ble tatt til følge.
Ved prosesskrift av 18. mars 1992, nær 2 1/2 år etter stevningen, begjærte de saksøkte saken mot Setas avvist på flere grunnlag. Byretten anså begjæringen for sent fremsatt jfr. tvistemålsloven §91, bortsett fra på det grunnlag at saken var en tvist mellom sameiere. Da hadde sameiet ikke partsevne.
Etter at avvisningsbegjæringen var fremsatt, ble partsbenevnelsen på saksøkersiden endret til "Sameiere i Sameiet Sofiesgate 88, Oslo, Finn Brevik m.fl.".
Oslo byrett avsa den 15. september 1992 kjennelse med slik slutning:
1. U-dom avsagt 12. mars 91 mot Hans A. Tjønn A/S, senere endret til AS Setas, i sak nr. 90-01187 A/44, oppheves. Saken avvises fra videre behandling.
2. AS Setas tilkjennes saksomkostninger med kr 27840,-. Oppfyllelsestid settes til 14 dager fra denne kjennelses forkynnelse.
Oslo byretts kjennelse ble i rett tid påkjært til Eidsivating lagmannsrett. I kjæremålet er som kjærende part oppført Sameiet Sofiesgate 88, Oslo v/styrets formann samt alle sameiere bortsett fra Setas.
De kjærende parter har i kjæremålstilsvaret nedlagt slik påstand:
1. Saken fremmes.
2. Den kjærende part tilkjennes saksomkostninger med kr 9000,-.
I prosesskrift av 3. juni 1993 er omkostningsbeløpet hevet til kr 20000,- og i prosesskrift av 1. oktober 1993 til kr 30000,-. Sistnevnte beløp dekker også omkostningene for byretten.
Motparten, AS Setas, har tatt til motmæle og i prosesskrift av 16. september 93 nedlagt slik påstand:
1. Saken fremmes i forhold til AS Setas forsåvidt gjelder Sameiet Sofies gt. 88s krav om fellesutgifter, samt Sameiets krav om refusjon av utgifter til takreparasjon, utbedring av kjeller, nabogjerde, uteareal og maling av oppgang.
2. Saken avvises i forhold til AS Setas forsåvidt gjelder Sameiets krav om dekning av kostnader ved fremtidig takutbedring samt Sameiets krav på vegne av seksjonseierne 6, 9, 14 og 15 om refusjon av utgifter til sopputbedring.
I prosesskrift av 22. juni 1993 har parten krevet kr 16000 i saksomkostninger.
Partene forhandlet lenge med sikte på forlik. Først i juni 1993 ble lagmannsretten meddelt at dette ikke hadde lykkedes. Partene har deretter utvekslet prosesskrift i saken, senest ved den kjærende parts prosesskrift av 1. oktober 1993.
Når det gjelder sakens nærmere omstendigheter og partenes anførsler henvises til byrettens kjennelse og lagmannsrettens følgende bemerkninger.
De kjærende parter har sammenfatningsvis anført:
Alle kravsposter i saken gjelder sameiets krav mot Setas. Postene gjelder unnlatt betalte fellesutgifter og utlegg sameiet har foretatt for Setas. Dertil gjelder saken sameiets krav om at Setas er forpliktet overfor sameiet til å forestå eller bekoste reparasjon av bygningens tak.
Alle krav i saken har vært gjenstand for behandling i sameiets organer, såvel i styret som sameiemøte. Søksmålet er tatt ut etter beslutning og instruks fra disse organer. Samtlige sameiere, bortsett fra Setas, står bak søksmålet. Det kan derfor ikke være tvilsomt at styrets formann gjennom søksmålet ivaretar sameiets fellesanliggender, jfr. eierseksjonsloven §27.
For en vurdering av avvisningsspørsmålet er det ikke nødvendig å gå i detalj med hensyn til grunnlaget for og omfanget av kravene. For lagmannsretten må det være tilstrekkelig at det pretenderes krav fra sameiet mot Setas. Slike krav må betraktes som fellesanliggender etter eierseksjonsloven §27. Styrets formann kan da etter §27, siste ledd, kunne saksøke med virkning for alle sameierne.
Det henvises til en del nyere rettspraksis som lagmannsretten omtaler under rettens bemerkninger i den utstrekning det anses å ha betydning for saken.
Subsidiært gjøres gjeldende at prosesskrift til byretten av 28. april 1992, dok. nr. 32 fra saksøker var å betrakte som stevning på vegne av sameierne slik at disse er selvstendige parter i saken uten hensyn til sameiets partsevne. Det vises til tvistemålsloven §68.
Kjæremotparten gjorde opprinnelig gjeldende at byrettens avgjørelse om å avvise søksmålet mot Setas var riktig.
I prosesskrift av 16. september 1993 anføres, under henvisning til senere avgjørelser av Høyesterett om boligsameiers partsstilling, at Sameiet må sies å ha partsstilling i alle krav i saken bortsett fra krav om refusjon etter utbedring av soppangrep og krav om utbedring av tak.
Kravet etter soppangrep ble fremmet for byretten på vegne av 4 sameiere. Byrettens avvisning var derfor korrekt.
Når det gjelder takreperasjonen foreligger det ikke noe forfalt krav. Byrettens avvisningsavgjørelse var korrekt.
Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn byretten og skal bemerke:
Ved vurderingen av om saken gjelder sameiernes felles anliggender, jf eierseksjonsloven §27, må tas utgangspunkt i at kravene er reist etter behandling i og beslutning av sameiets organer og at det er Sameiet og ikke en eller flere sameiere som har reist kravene. Om kravene fører frem beror på om de materielt sett er holdbare og på om sameiet kan gjøre dem gjeldende. Lagmannsretten finner at denne pretensjon fra de kjærende parters side er tilstrekkelig til at saken må anses som felles anliggender slik at sameiet v/styrets formann kan saksøke en sameier etter eierseksjonsloven §27, siste ledd.
Dette gjelder også kravet basert på soppskaden. Sameiet har besørget skaden utbedret og bekostet og må etter beslutning i sameiemøte kunne reise refusjonskrav mot den som Sameiet antar er ansvarlig for skaden.
Slik er også situasjonen med hensyn til utbedring av taket.
Det kan imidlertid med hensyn til dette krav være noe tvilsomt om fastsettelses- eller fullbyrdelseskrav kan reises siden takreparasjonen ennå ikke er utført. Dette hensyn synes likevel tilfredsstillende ivaretatt ved at Sameiets daværende prosessfullmektig i sitt prosesskrift for Oslo byrett av 27. april 1990 tok forbehold om justering av påstand avhengig av om og eventuelt av hvem arbeidet ble utført. Det kan da ikke bli tale om avvisning av kravet.
Ved avgjørelsen legger lagmannsretten vekt på at praktiske hensyn sterkt taler for at et sameies organer må kunne beslutte at sak skal reises uten at de enkelte sameiere skal opptre som parter. Retten legger videre vekt på at et annet syn i nærværende sak hvor kravet om avvisning først fremkom nærmere 2 1/2 år etter stevningen, vil kunne medføre omfattende foreldelsesmessige konsekvenser.
Lagmannsretten finner støtte for sin forståelse av eierseksjonsloven §27 siste ledd i avgjørelser fra Høyesterett fattet etter den dom referert i Rt-1991-903 som byretten tillegger stor vekt.
I Rt-1992-388 uttaler Høyesteretts kjæremålsutvalg blant annet følgende på side 390:
Begrunnelsen for bestemmelsen i §27 fjerde ledd fremgår av NOU 1980:6 side 78. Det pekes her på at den alminnelige regel i sameieforhold, som er at alle sameiere må stå som saksøkere eller saksøkte i et tvistemål som angår fellesskapet, vil være en tungvint ordning både for sameierne og motparten, "og utvalget fremmer derfor det nevnte forslag". Forslaget må forstås slik at for de saker som omfattes av §27 fjerde ledd, er det denne bestemmelse og ikke de alminnelige sameierettslige regler som skal gjelde.
Avgjørende for om bestemmelsen skal anvendes, er om søksmålet dreier seg om sameiernes "felles anliggender".
Dette kan etter kjæremålsutvalgets syn være tilfelle også i saker hvor en sameier er part. Sameiets organer, årsmøtet og styret, kan treffe en rekke vedtak av betydning for forholdet mellom fellesskapet og den enkelte sameier. Også iverksettelsen av slike vedtak må etter kjæremålsutvalgets syn høre til de "felles anliggender" hvor styret etter §27 fjerde ledd første punktum skal representere fellesskapet. En annen ordning ville være helt upraktisk. Av siste punktum følger det da at styrets formann kan saksøke med bindende virkning for alle sameiere i slike saker.
Denne oppfatning legges til grunn også i Rt-1992-1639, første avsnitt.
På grunnlag av denne rettsforståelse finner lagmannsretten at de forhold som saken gjelder må betraktes som sameiernes felles anliggender med den virkning at sameiet v/styrets formann etter eierseksjonsloven §27 kan saksøke med bindende virkning for alle sameierne.
Etter det resultat lagmannsretten er kommet til med hensyn til anvendelsen av eierseksjonsloven §27, er det ikke nødvendig for retten å ta stilling til virkningen av den endring i partsbetegnelsen som ble foretatt i dok. 32.
Saken blir etter dette å fremme for byretten.
Avgjørelsen av saksomkostningsspørsmålet finnes å burde utsettes til den dom eller kjennelse som avslutter saken, jfr. tvistemålsloven §179 første ledd if.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Saken fremmes.
2. Avgjørelsen av saksomkostningsspørsmålet utsettes til den dom eller kjennelse som avslutter saken.