LE-1992-2976

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1993-10-15
Publisert:	LE-1992-02976
Stikkord:	Tomtefeste
Sammendrag:
Saksgang:	Oslo byrett Nr. 2436/88-15 - Eidsivating lagmannsrett LE-1992-02976 B.
Parter:	Saksøker: Knut Karter v/verge Sølvi Røseid (Prosessfullmektig: Advokat Per Gullik Horgen, Oslo). Saksøkt: Alf Mathiesen Nils Olav Solum Egil Mikkelsen Erik og Trine Nævestad Berit Taranger Solli Lasse J. Knarbo Paul Pettersen Bjørg Haugland og Olaf Kahrs (Prosessfullmektig: Advokat Kjell T. Torkildsen, Oslo).
Forfatter:	Rettens formann: Lagdommer Eva Nygaard Ottesen, formann Skjønnsmenn: 1. Tømmermester Rune E. Gjøen, Oslo 2. Murmester Anfinn Hansen, Oslo
Lovhenvisninger:	Tomtefesteloven (1975) §11, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54, §54a

Ved festekontrakter av 4. desember 1967 festet Knut Karter bort 10 festetomter under gnr. 143 i Oslo. Eiendommen var da blitt oppdelt i tomter, og var bebygget med rekkehus av en entreprenør som hadde festet tomtearealet av Karter. Festerne kjøpte ferdige hus av entreprenøren, og det ble opprettet festekontrakter direkte mellom Karter og kjøperne, etter at festekontrakten for entreprenøren var slettet. Festekontraktene var likelydende, og inneholdt blant annet en bestemmelse om at grunneieren på nærmere angitte vilkår hadde rett til å kreve at festerne innløste tomtene. Krav overfor festerne om innløsning av samtlige tomter ble fremsatt 10. juni 1987. Partene kom ikke til enighet, og Karter begjærte skjønn for fastsettelse av innløsningssummenes størrelse. Ved Oslo byretts skjønn av 6. februar 1989 ble tomtene verdsatt til kr 675 pr m2.

Festerne begjærte overskjønn. Overskjønnsforhandlingen ble utsatt i påvente av Høyesteretts plenumsdom av 22. mars 1990 ( Rt-1990-284). Ved Eidsivating lagmannsretts overskjønn av 15. oktober 1990 ble tomtene verdsatt til kr 525 pr m2.

To av festerne godtok lagmannsrettens avgjørelse, mens de øvrige erklærte anke til Høyesterett. Anken gjaldt rettsanvendelsen og saksbehandlingen - uklare og mangelfulle skjønnsgrunner. Ved Høyesteretts dom av 18. november 1992 ble overskjønnet opphevet, og saken hjemvist til ny behandling i lagmannsretten.

Overskjønnsforhandlingen ble holdt 29. september 1993 i Oslo. For saksøkeren møtte sønnen Knut Erik Karter, med fullmakt fra vergen Sølvi Røseid, sammen med prosessfullmektigen. Av de saksøkte møtte Egil Mikkelsen og Lasse Knarbo, sammen med prosessfullmektigen. Lagmannsretten foretok befaring av de saksøktes eiendommer og beså også andre eiendommer i strøket. Rettsboken viser hva som ble dokumentert.

Saksøkeren har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:

Eiendommene det gjelder er beliggende ovenfor Tveita sentrum, og er bebygget med to rekkehuskjeder med tilsammen 10 rekkehusleiligheter. Rekkehusenes størrelse er 129 m2. Festetomtene varierer i størrelse mellom 165 - 450 m2. I tillegg har hver av tomtene andel i et fellesareal på 1300 m2.

Utgangspunktet for verdsettelsen av festetomtene må tas i Høyesteretts dom av 18. november 1992. Det man skal frem til er dagens verdi av festetomtene. Man skal ikke verdsette hus og tomt sammen og så gjøre fradrag for bebyggelsen, slik festerne gjorde gjeldende for Høyesterett. Tomtene skal verdsettes som ubebygde, men det skal tas hensyn til at tomtene bare kan disponeres slik de var bebygget da festekontraktene ble inngått. Videre har Høyesterett gitt anvisning på at det skal foretas en individuell vurdering av den enkelte tomt, og ikke en samlet vurdering av hele utbyggingsområdet, slik lagmannsretten hadde gjort.

Utbyggingen av eiendommen skjedde i henhold til reguleringsplan som hadde utnyttelsesgrad var 0.35. I praksis var det liten handlefrihet med hensyn til utnyttelse av denne eiendommen. Den utnyttelse som skjedde av området var helt normal og påregnelig ut fra de naturgitte forhold og reguleringsplanen. Den innebærer derfor ikke noen reell reduksjon i verdien av festetomtene.

Det må være forholdene i 1967 som må være avgjørende. Den gang var rekkehusene helt nye. Det er kun hvis bebyggelsen den gang representerte et salgslyte, at det skal gjøres fradrag.

Saksøkeren har vist til en rekke tomtesalg og utbyggingsprosjekter i Hellerudområdet. Han har også anført at boligprisene i den senere tid har vist stigende tendens.

Saksøkeren er enig i at det skal gjøres fradrag for verdiøkning som skyldes festeren. Han har imidlertid i denne forbindelse vist til at eiendommen var bebygget og beplantet da den ble solgt til rekkehusbebyggelse. Vei, vann og kloakk lå frem til tomtegrensen.

De saksøkte har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:

De saksøkte er enige i at det er omsetningsverdien for tomtene idag man skal frem til, men etter Høyesteretts dom skal det foretas en separat bedømmelse av hver enkelt tomt. Det er også forskjell på en råtomt og en bebygget tomt, fordi man ikke kan utnytte en bebygget tomt slik man selv ønsker. Ved vurderingen må retten ta utgangspunkt i en normal råtomtverdi. Det må så gjøres fradrag for den verdireduksjon som bebyggelsen representerer.

Det er dagens situasjon som skal legges til grunn. Det må da legges vekt på at boligene nå ikke er tidsmessige. Dette må det gjøres fradrag for fordi ikke-tidsmessige boliger vil redusere tomtenes verdi for en potensiell kjøper. Husene er nå gammeldagse. Kjøkkenet er lite og husene har ikke kjeller. Takkonstruksjonene er flate, og enkelte av festerne har hatt problemer med lekkasjer.

Tomtene er videre lange og smale. Det er ikke slike tomter folk vil ha idag.

Når det gjelder råtomtprisen i dette strøket idag, viser de saksøkte til at det har vært en kontinuerlig nedgang i boligprisene fra 1987 og helt frem til idag. Dette gjelder også tomtepriser. Det er ikke riktig at det har skjedd en oppgang i det siste. Det har bare skjedd en utflating. De saksøkte har vist til rapport fra OPAK fra juni i år, samt flere avisartikler.

De saksøkte har også dokumentert en rekke tomtesalg i området Hellerud - Godlia.

Når det gjelder vei, vann og avløp, er de saksøkte enige i at dette var i området da husene ble bygget. Men entreprenørens utgifter til tilkobling vann og avløp er belastet kjøperne på vanlig måte. Dette skal derfor ikke Karter ha dekket ved innløsningen.

Lagmannsretten bemerker:

Partene er enige om at verdsettelsen av festetomtene skal skje med utgangspunkt i dagens omsetningsverdi, og i overensstemmelse med retningslinjene i Høyesteretts plenumsdom i Rt-1990-284. Ved behandlingen av nærværende sak i Høyesrett fant imidlertid retten at det var feil å fastsette innløsningssummen ut fra råtomtverdien. Om dette uttalte Høyesterett:

"Slik disse uttalelsene viser, var det en vesentlig forskjell mellom saksforholdet i plenumssaken og i den foreliggende sak ved at festerne i plenumssaken overtok råtomter som de selv oppførte hus på. Dette forhold var da også et viktig ledd i førstvoterendes begrunnelse for å sette innløsningsverdien til verdien som råtomt.

Årsaken til at det kan være forskjell mellom tomtens verdi som råtomt og som bebygget tomt, er at kjøperen av en råtomt ikke er bundet av disposisjoner som allerede er foretatt, men kan utnytte tomten etter egne behov innenfor de rammer som følger av gjeldende regulering og andre rettslige eller naturgitte begrensninger.

I den foreliggende sak har altså festerne overtatt tomtene som bebygde tomter. De har ikke hatt den frihet til selv å treffe avgjørelse om utformingen av bebyggelsen som festerne i plenumssaken hadde. Bortfesteren har på sin side ikke stilt råtomter til disposisjon. Hvis han likevel skulle kunne kreve råtomtverdien, ville han altså få betalt for et formuesgode som han ikke disponerte da festekontraktene ble inngått. Jeg stiller meg tvilende til om det ville være grunn til å respektere en avtalebestemmelse om at bortfesteren skulle kunne kreve innløsning til råtomtverdi i et slikt tilfelle. Under enhver omstendighet måtte en slik forståelse kreve meget klare holdepunkter i avtalen, og slike holdepunkter foreligger ikke.

Jeg finner på denne bakgrunn at det må anses som uriktig rettsanvendelse når lagmannsretten har sett bort fra den forskjell som på dette punkt foreligger mellom vår sak og plenumssaken. Dette leder til at overskjønnet må oppheves.

En korrekt rettsanvendelse tilsier altså at tomtene verdsettes som bebygde. De ankende parter har hevdet at en slik verdsettelse må skje ved at det tas utgangspunkt i den samlede verdi av tomt og hus, og deretter gjøres fradrag for husets tekniske verdi. Imidlertid støter en slik fremgangsmåte, hvor tomteverdien fremkommer som en ren "salderingspost", på vesentlige innvendinger. Således vil det alminnelige fall i eiendomsverdiene ensidig bli belastet tomten. Etter min oppfatning må man i stedet på mer skjønnmessig grunnlag søke å finne frem til hvilken verdireduksjon bebyggelsen fører til i forhold til den rene råtomtverdi. En naturlig spørsmålstilling kan være hva en kjøper ville gi for en ubebygd tomt som bare kan disponeres i samsvar med den bebyggelse som er oppført. Jeg innser at den konkrete verdsettelse i slike tilfelle kan volde problemer, men disse problemene er en uunngåelig konsekvens av at det må anses uriktig å verdsette tomten ut fra råtomtverdi når det ikke er en råtomt som er festet.

Ankemotparten har fremholdt at det i det foreliggende tilfellet neppe er noen forskjell, eller iallfall bare en marginal forskjell, mellom råtomtverdien og verdien av de bebygde tomter, hensett til at tomtene ikke lot seg bygge ut på noen annen måte etter gjeldende regulering. Jeg ser ikke bort fra at dette kan være riktig, men det er ikke denne begrunnelse lagmannsretten har gitt, og Høyesterett kan ikke ved anke over et overskjønn ta standpunkt til en slik rent skjønnsmessig vurdering.

Når tomtene skal verdsettes som bebygde, blir det ikke spørsmål om å ta utgangspunkt i hva hele arealet kunne vært solgt for under ett."

Etter dette legger lagmannsretten til grunn at innløsningssummen skal fastsettes til hva en vanlig kjøper ville være villig til å gi for tomtene, under forutsetning av at de bare kunne bebygges slik det er gjort i nærværende sak. Lagmannsretten antar at reguleringsplanen, utnyttelsesgrad og områdets beskaffenhet tilsier at det mest sannsynlig ville ha blitt bygget småhus/rekkehus på arealet. Lagmannsretten har tatt hensyn til at rekkehusene kunne ha vært bygget med kjeller, uten hensyn til utnyttelsesgraden. Videre er det tatt hensyn til at det ble valgt en planløsning med lite kjøkken, og at takkonstruksjonen er flat, med større mulighet for lekkasjer.

Lagmannsretten har vurdert hver tomt for seg, med tillegg av den andel fellesareal som tilligger hver tomt. Lagmannsretten har imidlertid ikke funnet noen forhold som skulle tilsi at kvadratmeterprisen bør være forskjellig fra tomt til tomt. Det er heller ikke anført noe fra partene som skulle tilsi en slik forskjell. Lagmannsretten fastsetter derfor en ens kvadratmeterpris for alle tomtene. Retten viser i denne forbindelse til at festeavgiften for tomtene utelukkende synes å ha vært bestemt ut fra tomtenes bruttoareal, inklusive andel av fellesarealet.

Lagmannsretten har tatt hensyn til at det allerede før rekkehusene ble oppført på eiendommen, lå vei, vann og avløp til området.

Det er også tatt hensyn til at det har vært fall i eiendomsprisene etter at byretten avsa sitt skjønn, selv om prisnivået nå ser ut til å ha flatet ut, og muligens viser noe stigning. Retten finner det vanskelig å trekke noe entydig ut av de priseksempler som partene har trukket frem, idet de store variasjonene i kvadratmeterpris som eksemplene viser, må henføres til individuelle forhold ved de enkelte tomtene.

Lagmannsretten har tatt hensyn til at tomtene ligger fredelig og solrikt til, nær offentlig kommunikasjon. Adkomsten til friområdene i Østmarka er god.

Lagmannsretten er etter dette kommet til at innløsningssummen for de enkelte tomtene bør fastsettes på grunnlag av en verdi på kr 600 pr m2. Innløsningssummen fastsettes for tomtenes brutto areal med tillegg av 130 m2, som tilsvarer den ideelle 1/10 av fellesarealet som faller på hvert enkelt takstnummer. De enkelte beløp fremgår av slutningen.

Saksomkostningsspørsmålet skal avgjøres etter skjønnsloven §42 jf §54a, jf Rt-1988-912. De saksøkte har gjort gjeldende at saksomkostningsspørsmålet må avgjøres etter skjønnsloven §54. Etter lagmannsrettens syn kan dette ikke være riktig, idet det er de saksøkte som har begjært overskjønn. Etter en totalvurdering finner lagmannsretten at festerne ikke har oppnådd noen bedre avgjørelse i overskjønnet enn i underskjønnet. Byretten har som lagmannsretten bygget på omsetningsverdien, og har ved verdsettelsen tatt hensyn til at de aktuelle tomter var bebygget da de ble festet bort. Forskjellen mellom byrettens og lagmannsrettens skjønnsresultat skyldes etter lagmannsrettens syn prisutviklingen på fast eiendom i tiden mellom underskjønnet og overskjønnet. Prisnedgangen på fast eiendom har i denne perioden vært betydelig, og har ihvertfall vært større enn det differansen mellom byrettens og lagmannsrettens resultat viser. Lagmannsretten viser om forståelsen av skjønnsloven §54a på dette punkt til Dragsten/Vislie: Skjønnsloven 338-339, der det er sitert fra Ot.prp.nr.62 (81-82). Etter dette må hver av partene bære sine egne omkostninger for overskjønnet. De lovbestemte utgifter ved overskjønnet bæres av de saksøkte som har begjært overskjønnet.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Innløsningssummene for nedenstående festetomter i Oslo, hver av dem tillagt en ideell 1/10 - entiendepart - av gnr. 143 bnr. 276, fastsettes slik:

1. Gnr. 143 bnr. 482 - kr 252600 - kronertohundreogfemtitotusensekshundre -.

2. Gnr. 143 bnr. 483 - kr 261600 - kronertohundreogsekstientusensekshundre -.

3. Gnr. 143 bnr. 484 - kr 243000 - kronertohundreogførtitretusen -.

4. Gnr. 143 bnr. 485 - kr 224400 - kronertohundreogtjuefiretusenfirehundre -.

5. Gnr. 143 bnr. 486 - kr 213600 - kronertohundreogtrettentusensekshundre -.

6. Gnr. 143 bnr. 487 - kr 272400 - kronertohundreogsyttitotusenfirehundre -.

7. Gnr. 143 bnr. 488 - kr 184200 - kroneretthundreogåttifiretusentohundre -.

8. Gnr. 143 bnr. 490 - kr 246600 - kronertohundreogførtisekstusensekshundre -.

2. Hver av partene bærer sine egne utgifter for overskjønnet.

3. De søksøkte betaler de lovbestemte utgifter ved overskjønnet.