LE-1992-2980
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1992-12-29 |
| Publisert: | LE-1992-02980 |
| Stikkord: | Tvangsfullbyrdelse, Utkastelse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | - Halden byrett Nr. 492 1992 - Eidsivating lagmannsrett Nr. LE-1992-02980 K |
| Parter: | Den kjærende part: A, - - -veien 5, X (Prosessfullmektig: advokat Jan L. Wang, 1752 Halden). Kjæremotpart: B, - - -veien 5, X (Prosessfullmektig: advokat Kari Hartmann, 1751 Halden). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Lars-Jonas Nygard, formann 2. Lagdommer Anders Bøhn 3. Kst. lagdommer Pål Sannerud |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §234, Husleieloven (1939) §38, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §39, §7, §8, Husleieloven (1939), Rettshjelpsloven (1980) §18 |
Det ble avsagt slik
kjennelse :
Saken gjelder begjæring om utkastelse.
Halden namsrett avsa 5. november 92 kjennelse med slik slutning:
1. Saksøkte A, født xx.xx.1946, kastes ut av den leilighet som hun besitter og som tilhører B i - - -veien 5, X.
2. Saksøkte A tilpliktes å betale saksøker B s omkostninger med kr 6950,- -kronersekstusennihundreogfemti - inkludert rettsgebyr på kr 450,- - kronerfirehundreogfemti - innen (fjorten) - 14- - fjorten dager.
Kjennelsen er rettidig påkjært av A som for lagmannsretten har nedlagt slik påstand:
1. Halden Namsretts kjennelse av 09.10 1992 i sak nr. 492/92 D oppheves.
2. B tilpliktes å erstatte A s/det offentliges saksomkostninger.
Det er i kjæremålserklæringen søkt om fri sakførsel i medhold av rettshjelpsloven §18, pkt. 3.
B har tatt til gjenmæle og har nedlagt slik påstand: Halden byretts kjennelse av 5. november 1992 opprettholdes.
I tillegg betaler A (betaler) sakens omkostninger vedr. kjæremålet.
Vedrørende sakens nærmere omstendigheter vises til namsrettens kjennelse og lagmannsrettens merknader nedenfor.
A har ved sin prosessfullmektig i kjæremålet mellom annet anført:
Jeg vil på min oppdragsgivers vegne hevde at nevnte kjennelsen er uriktig både faktisk og juridisk. Når det gjelder det faktiske vil jeg under henvisning til mitt tilsvar i ovennevnte sak av 26. oktober 1992, få påpeke at det ikke er riktig som Namsretten legger til grunn, at A ikke har betalt husleie til B. Tvert imot har hun gjennom den aktuelle periode betalt husleie med kr 1000 pr. måned. Fotokopi av As bilag for de nevnte innbetalinger er vedlagt ovennevnte tilsvar. Derimot er det riktig at den første av de nevnte innbetalinger kom i retur til fru Jensen, fordi B hadde oppgitt feil kontonummer til henne. De øvrige innbetalinger, bortsett fra en, tilsammen kr 5000, er alle blitt returnert A av B . Sakens kjerne synes derimot å være hvorvidt B på korrekt måte og berettiget har forhøyet As husleie fra kr 1000 til kr 2500 pr. måned. I denne forbindelse påberoper B seg udatert "brev" til A, som er fremlagt som bilag til ovennevnte tilsvar. På As vegne vil jeg hevde at nevnte "brev" er såvidt forvirrende og uklart satt opp og formulert, at hun med god grunn måtte kunne føle seg svært usikker på hvorledes nevnte skrivelse skulle oppfattes. Hertil kommer at B etter hva jeg har fått opplyst i den aktuelle periode foretok diverse andre utspill i saken vedrørende husleiebeløpets størrelse overfor A, både muntlig og skriftlig, hvilket ytterligere bidro til å forvirre henne. Hun var således av den oppfatning at hun ikke var forpliktet til å betale mer enn den tidligere omformede leie, kr 1000, inntil B sørget for å meddele henne eventuell husleieøkning på en forståelig og rimelig begrunnet måte. Det vises i denne forbindelse også til at A da hun mottok ovennevnte "brev" fra B, ikke engang var klar over at han hadde overtatt - - -veien 5. Når det gjelder sakens juridiske side vil jeg hevde at B enten burde ha sagt opp A på korrekt måte, jfr. husleieloven §7, eller begjært henne utkastet i medhold av samme lovs §39. Adv. Hartmanns brev til A av 31. august 1992 (vedlegg 3 til utkastelsesbegjæringen) fyller ikke kravene til lovlig oppsigelse av husleieforhold, og heller ikke representerer nevnte brev et påkrav i medhold av samme lovs §39. Etter mitt syn kan en leietager ikke tvinges til å fravike sin bolig på annet grunnlag enn de to ovennevnte. Hertil kommer altså at det som ovenfor nevnt etter mitt syn på ingen måte er på det rene at A ikke har betalt husleie til B, samt at hun ikke mottok ovennevnte brev fra adv. Hartmann. Bakgrunnen for sistnevnte forhold var at A i den aktuelle periode mottok flere rekommanderte brev fra B, som hadde et slikt innhold at hun etter hvert så det hensiktsløs å avhente disse på postkontoret - særlig etter at hun ved to anledninger ikke fikk utlevert de rekommanderte brev hun hadde varslet om, fordi B i mellomtiden hadde avhentet disse. Under enhver omstendighet foreligger det i nærværende sak såvidt mange uklarheter vedrørende både de faktiske og juridiske forhold, at det etter mitt syn vil virke helt urimelig om A, som har to hjemmeværende barn, og som har bodd i den aktuelle leilighet i over 17 år - nå skal bli utkastet. Etter mitt syn bør B henvises til å følge opp saken på korrekt måte ved enten å sende A påkrav i henhold til husleieloven §39, eller si henne opp på korrekt måte.
B har ved sin prosessfullmektig i kjæremålstilsvaret mellom annet anført:
Det er kjæremotpartens oppfatning at byrettens kjennelse skal opprettholdes.
Primært fordi det den 31. august 1992 ble sendt en oppsigelse i rekommandert sending overensstemmende med husleieloven regler. A har ikke reagert på oppsigelsene eller brakt tvisten inn for retten innen fristen som husleieloven setter. Retten har etter kjæremotpartens oppfatning ikke anledning til å vurdere berettigelsen av oppsigelsen. Subsidiært vil det hevdes at A har misligholdt leieavtalen vesentlig da hun ikke har betalt husleie fra februar 1992. Det bekreftes at hun har betalt kr 1000,00 i begynnelsen av hver måned, disse kr 1000,00 ble returnert til henne fordi det var feil beløp. Hun sendte husleien for mars april samlet og disse ble og returnert.
Hun beholdt de returnerte pengene og sendte dem på ny neste måned. Hun har således ikke betalt det beløp motparten hevder. Hadde hun satt de returnerte pengene på sperret konto inntil konflikten med broren var løst, kunne det hevdes at hun hadde betalt den husleien som det påstås at er betalt. A visste hvilken husleie broren forlangte, hun oppsøkte advokat Wang i februar/mars og rådførte seg vedr. overdragelsen av huset og husleieøkningen. Wang tilskrev etter det jeg har fått opplyst Kay Johansen om begge forhold, det er således galt å hevde at man ikke var klar over at Kay Johansen var eier eller hvilken husleie han forlangte. B har i rekommandert brev krevd husleie av Hanne
Jensen, selv om brevene ikke er skrevet av profesjonell utleier eller advokat, må de anses om påkrav. Når husleierestansen utgjør kr 24000,00 hvilket var tilfelle pr. 1. oktober må det anses som et vesentlig mislighold av leieavtalen og leietaker må kunne sies opp. Jeg gjør også retten oppmerksom på at det hverken før eller under rettsforhandlingene er kommet tilbud om å innbetale dette beløp.
Lagmannsretten skal bemerke at tvisten dreier seg om hvorvidt A for sin fortsatte besittelse av leiligheten påberoper seg en åpenbart uholdbar hjemmel, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §234, tredje ledd.
A anfører at de to brev fra utleieren, h.h.v. 27.04 og 31. juli 92 ikke fyller kravene til oppsigelse i husleieloven §7. De oppfyller heller ikke kravene til påkrav etter loven §39, første ledd. Lagmannsretten kan ikke se at disse anførsler er åpenbart uholdbare.
Utkastelsesbegjæringen er også begrunnet i at saksøkte er lovlig oppsagt gjennom advokat Hartmanns brev 31. august 92, og at hun ikke har reist søksmål om oppsigelsens gyldighet, og derved åpenbart ikke lenger lovlig er i besittelse av leiligheten. Lagmannsretten finner imidlertid at nevnte brev ikke tilfredsstiller kravene til lovlig oppsigelse. Etter husleieloven §7 må leieforholdet sies opp med lovlig varsel, som i dette tilfellet var fire måneder, jf §8 nr 3. I brevet fra advokat Hartmann er imidlertid oppgitt at leietakeren sies opp med "øyeblikkelig virkning". Det foreligger altså en hevning fra utleiers side. Det gjelder ingen søksmålsfrist for å angripe en begjæring om hevning, og advokat Hartmanns brev kan på grunn av denne uklarheten ikke subsidiært anses som en gyldig oppsigelse med lovlig varsel. Riktignok er det ikke i seg selv et vilkår for lovformelig oppsigelse at oppsigelsesfristens lengde er angitt korrekt. Men lagmannsretten finner det klart at en feil som dette er til hinder for at oppsigelsen er gyldig. Lagmannsretten viser til avgjørlse i Rt-1953-384. Ettersom oppsigelsen ikke er lovformelig, løper ingen søksmålsfrist.
Som nevnt ovenfor er leietakers innsigelser mot hevningskravet, som bygger på betalingsmislighold, ikke åpenbart uholdbare. At brevet fra utleiers side er ment som et krav om umiddelbar fravikelse, viser også det faktum at utkastelse er begjært før oppsigelsestiden var ute. Allerede av denne grunn må begjæringen forkastes.
Namsrettens kjennelse blir etter dette å oppheve.
Kjæremålet har ført frem. Den kjærende part tilkommer erstatning for saksomkostninger, jfr. tvistemålsloven §180, annet ledd, jfr. §172. Det er ikke inngitt omkostningsoppgave. Lagmannsretten setter omkostningene skjønnsmessig til kr 2900,- hvorav kr 2000,- er salær til prosessfullmektig.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Halden namsretts kjennelse av 09. oktober 92 i sak nr. 492/92 D oppheves .
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler B til A 2900 - totusennihundre - kroner, 2 - to - uker fra forkynnelsen av kjennelsen.