LE-1992-3017
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1993-07-07 |
| Publisert: | LE-1992-03017 |
| Stikkord: | Odelsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Nord-Gudbrandsdal herredsrett Nr. 12/92 - Eidsivating lagmannsrett LE-1992-03017 B. |
| Parter: | Saksøker: Edvard Sveine (Prosessfullmektig: Advokat Harald Ø. Schiong, Grua). Saksøkt: Oddbjørg og Arve Marstein (Prosessfullmektig: Advokat Johs. Thallaug, Lillehammer). |
| Forfatter: | Rettens formann: Lagdommer Dag Stousland Skjønnsmenn: 1. Jordbruker Per Stade, Vågåmo 2. Byggmester Ivar Risdal, Vinstra 3. Jordbruker Jon Graffer, Lom 4. Jordbruker Ivar T. Haugen, Vågåmo |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54a |
Saken gjelder odelsovertakst over eiendommene Stasviken nedre, gnr. 92 bnr. 1 og Tuvødegård, gnr. 94 bnr. 6 i Lom.
Ved testament av 17. juli 1987 bestemte Ola P. Sveinhaug at alt han måtte etterlate seg skulle tilfalle Oddbjørg og Arve Marstein. Han eide bl.a. eiendommene Stasviken nedre, gnr. 92 bnr. 1 og Tuvødegård, gnr. 94 bnr. 6 i Lom. Ola P. Sveinhaug døde 8. januar 1992, og Oddbjørg og Arve Marstein overtok eiendommene i henhold til testamentet. Hjemmelsovergang er notert i grunnboken 3. februar 1992. De er etter søknad innvilget konsesjon.
Edvard Sveine, sønn av Ola P. Sveinhaugs eneste søster Live Sveine, reiste 30. april 1992 løsningssak. Oddbjørg og Arve Marstein har ikke bestridt løsningsretten.
Nord-Gudbrandsdal herredsrett avhjemlet 18. september 1992 odelstakst med slik slutning:
Taksten på eiendommene gnr 92 bnr 1 Stasviken nedre og gnr 94 bnr 6 Tuvødegård i Lom fastsettes til kr 550000,- kronerfemhundreogfemtitusen kroner.
Edvard Sveine tilpliktes å betale Oddbjørg og Arve Marstein kr 9000,- nitusen kroner i saksomkostninger innen 2 - to - uker etter forkynnelsen av odelstaksten.
Oddbjørg og Arve Marstein har i rett tid begjært overskjønn. Edvard Sveine har tatt til motmæle. Hovedforhandling ble holdt 8. juni 1993 i Lom. Partene møtte og ga forklaring. Det ble foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken. Retten foretok befaring av eiendommene.
Saksforholdet fremgår av herredsrettens takst. Partene er enige i den beskrivelse herredsretten har gitt av eiendommene og bebyggelsen.
Oddbjørg og Arve Marstein har for lagmannsretten anført at herredsrettens takst på kr 550000 er i snaueste laget. Eiendommen skal ifølge odelsloven §49 verdsettes etter omsetningsverdien med de begrensninger i bruken som fremgår av denne bestemmelse. Herredsretten har riktig lagt til grunn at boretten må tas i betraktning ved verdsettelsen av eiendommen. Eiendommen er så liten at boverdien utgjør selve grunnelementet ved verdsettelsen. I tillegg kommer så verdien av øvrige aktiva, vakker beliggenhet med utstikt over vannet samt inntektene fra jord- og skogbruk.
Herredsretten har ikke tatt tilstrekkelig hensyn til verdien av påstående skog. En vanlig kjøper vil ikke bare ta ut balansekvantumet, men vil hugge så mye som mulig med en gang, anslagsvis 400 m3, for å finansiere kjøpet eller foreta vedlikehold. Slik avvirkning er svært vanlig ved kjøp av støttebruk.
I motsetning til verdien av større landbrukseiendommer, har verdien av støttebruk holdt seg, og noen har endog steget i verdi.
Oddbjørg og Arve Marstein har nedlagt slik påstand:
Odelsovertaksten fremmes, og de saksøkte tilkjennes saksomkostninger.
Edvard Sveine, har gjort gjeldende at herredsrettens takst snarere er for høy enn for lav. Av prosessøkonomiske og andre grunner ønsket han ikke å begjære overtakst. Herredsretten har riktig lagt til grunn at boverdien skal tas i betraktining ved verdsettelsen av eiendommen, men har tillagt den alt for stor vekt. Eiendommen er ikke så liten at boverdien får utslagsgivende betydning. Vurdert som ren boligveiendom er også 550000 kroner for meget. Ved vurderingen av boverdien må den alminnelige nedgangen i prisene på boligmarkedet få innvirkning. Nedgangstidene har også rammet prisene på landbrukseiendommer.
Våningshuset har ikke tilfredsstillende standard og må påkostes anslagsvis 200000 - 300000 kroner for etablering av bad/wc, etterisolering må gjøres, ytterkledning må utbedres m.m.
Sveine akter å avvikle sin næringsvirksomhet når han overtar eiendommen og vil drive den som sin fulltidsbeskjeftigelse slik onkelen også gjorde. Dersom verdien settes for høyt, vil imidlertid eiendommen for alltid være et støttebruk.
Det er neppe i overensstemmelse med forsvarlig drift av skogen å ta ut så meget av trekapitalen som de saksøkte antyder. Dette er heller ikke i overensstemmelse med driftsplanen.
Det bestrides at støttebrukene har holdt seg eller steget i verdi. Det er markedsverdien på eiendommen i det distrikt eindommen ligger som skal fastsettes. Herunder må det tas hensyn til at markedet for slike eiendommer er meget begrenset. En markedspris på 300000 - 400000 kroner antas å være en riktig pris.
Edvard Sveine har nedlagt slik påstand:
1. Odelsovertaksten fremmes.
2. Edvard Sveine tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.
Lagmannsretten bemerker:
Eiendommene har vært drevet samlet som en driftsenhet. Dette legges til grunn ved verdsettelsen. Det er ingen bebyggelse på Tuvødegård som er på 7 daa. . Eiendommene skal verdsettes etter prinsippet i odelsloven §49. Retten skal finne frem til omsetningsverdien ut fra naturlig og påregnelig bruk etter forholdene på stedet og som kan forenes med at eiendommene hovedsakelig blir brukt til landbruksformål, jf Rt-1980-233.
Eiendommen er et typisk småbruk, slik brukene for det meste er i dette distriktet. Arealet er på til sammen 289 daa, hvorav 64 daa er innmark og 225 daa skog. På Stasviken nedre er det oppført et våningshus på ca 56 m2 grunnflate i to etasjer. Det er opprinnelig en tømmerstue som ble ombygget og påbygget i 1955/56. Det er innlagt vann fra egen brønn. På kjøkkenet er det utslagsvask med varmt og kaldt vann. Varmtvannsberederen, som er av nyere dato, er plassert i kjelleren. Avløpsforholdene skal være godkjente. Bad og wc er ikke innlagt, og kjøkkeninnredningen er relativt enkel.
Driftsbygningen ble ombygget i 1965 og har en grunnflate på ca 166 m2. Det har de siste årene vært brukt som sauefjøs. Til dette formål er driftsbygningen fullt ut brukbar, og den er i bra stand. Som herredsretten, finner lagmannsretten at siloen er for liten.
Det mer enn 200 år gamle tømmrete stabburet på gården er oppført i to etasjer og har en grunnflate på ca 16 m2. Det har en uheldig plassering tett ved og foran våningshuset. Det bør derfor flyttes. For øvrig er det rundt tunet oppført et redskapshus på ca 84 m2 grunnflate, vedskjul på ca 35 m2 grunnflate og et lite tømmerhus av nyere dato på ca 12 m2 grunnflate.
I skogteigen ved Kvammen seter er oppført en skogsbu med to rom.
Lagmannsretten viser til herredsrettens beskrivelse av bygningene.
I henhold til arealoppgave fra landbruksnemnda, har eiendommen 29 daa fulldyrket jord og 28 daa overflatedyrket eller gjødslet beite. Tuvødegård er i sin helet bevoskt med bjerkeskog. Arve Marstein har brukt eiendommen fra høsten 1981. Fra august 1987 har han forpaktet jordbruks- og beitearealet samt driftsbygningen med 20 voksne sauer og 10 lam for ett år om gangen. Jordveien har ikke vært drevet særlig intensivt, men er i bra hevd. På beitearealet er det my stor stein. Som herredsretten, legger lagmannsretten til grunn at den påregnelige driftsformen vil være slik Marstein har drevet eiendommen, kjøttproduksjon enten med sauer eller storfe, slik Sveine har antydet, og forproduksjon.
I mangel av oppgaver over produksjonsinntektene legger lagmannsretten som herredsretten, til grunn en pris av ca 2000 kroner pr. daa for fulldyrket jord som utgangspunkt for verdifastsettelsen av jordveien. For avkastningen er det av betydning at eiendommen har tilknytning til vanningsanlegg med naturlig trykk og tilstrekkelig kapasitet. Det hører to spredere til anlegget.
Ifølge driftsplanen utgjør det produktive areal av skogen 189 daa. Resten er skrap- og skogmark, fjell, kraftgater, veier og beite. I planen er det regnet med en total årlig tilvekst i hogstklasse 3, 4 og 5 på netto 38 m3. Den produktive skogen består for øvrig av 62 daa i hogstklasse 2, 65 daa i hogstklasse 3, 27 daa i hogstklasse 4 og 35 daa i hogstklasse 5. Som herredsretten, legger lagmannsretten til grunn at den oppsparte kubikkmasse utgjør ca 280 m3. Balansekvantumet utgjør ca 18 m3.
Skogen består for det meste av furu, i driftsplanen angitt til 76 %, mens gran utgjør 24 %. Det vises for øvrig til driftsplanen. Skogen verdsettes i utgangspunktet etter balansekvantumsprinsippet. Ved den skjønnsmessige beregning av driftskostnadene har lagmannsretten tatt utgangspunkt i de vanlige kostnader for hugst og kjøring, samt andre vanlige kostnader som utgifter til skogkultur m.v. Retten har lagt til grunn at driften av et slikt støttebruk i stor grad vil være basert på egeninnsats.
Bebyggelsen på eiendommen er bortsett fra stabburet pent og harmonisk beliggende rundt tunet. Driftsbygningen er som foran angitt tidsmessig og fullt brukbar til den drift som er påregnelig. Det samme gjelder redskapshuset. For å få våningshuset i tidsmessig stand, bør det påkostes ny kjøkkeninnredning og innredes bad og wc. Vinduene er modne for utskiftning. Skiftes må også den delen av ytterkledningen som er skadet. Det elektriske anlegget er såvidt gammelt at det må etterses, eventuelt omlegges. Stabburet har liten verdi i dagens husholdning.
Eiendommen er beliggende ved Solsidevegen mellom Lom og Vågåmo, ca 10 km fra Lom og ca 20 km fra Vågåmo. Eiendommen er et eksempel på et mindre bruk med relativt sentral beliggenhet og god kvalitet på våningshuset, slik at avkastningen av jord- og skogbruket bare i liten grad vil kunne forrente verdien av huset. Eiendommen antas å utgjøre ca 0,5 årsverk, slik at eierens inntekter i hovedsak vil måtte komme utenfra. Ved anvendelsen av odelsloven §49 i slike tilfeller, skal verdien av boligen slå ut med full verdi. Spørsmålet blir derfor hva en vanlig kjøper som skal drive jord- og skogveien, vil gi for eiendommen med bolig- og uthus og med den avkastning som ligger i jord- og skogbruksdelen.
Etter en samlet vurdering kan lagmannsretten i det vesentlige slutte seg til herredsrettens verdivurdering, og finner at eiendommens verdi bør settes til 475000 kroner. Lagmannsretten finner at kostnadene med å sette i stand våningshuset vil være noe høyere enn herredsretten må ha lagt til grunn, men ikke i en slik størrelsesorden som antydet av Sveine. Den avvirkning som kan foretas umiddelbart er ikke så stor at nettoinntekten representerer noe vesentlig verdipluss for eiendommen. Ved verdivurderingen er det tatt hensyn til den årlige fallerstatning som ved engangsinnløsning idag er oppgitt å utgjøre kr 3230. Videre er tatt hensyn til at medlemsskap i grunneierlaget gir fortrinnsrett til jakt, og at det både i Stastjønne og Ottaelven er mulighet for å fiske.
Overskjønnet er alene begjært av de saksøkte. De har ikke oppnådd en bedre avgjørelse enn ved underskjønnet, og retten finner ikke at underskjønnet lider av slike feil eller at avgjørelsen er så tvilsom at de hadde rimelig grunn til å begjære overskjønn. De saksøkte tilkjennes derfor ikke saksomkostninger, jf skjønnsloven §42, jf §54a første ledd. På den annen side finner lagmannsretten ikke at det var åpenbart urimelig av de saksøkte å begjære overskjønn. De pålegges derfor ikke å erstatte saksøkerens omkostninger. De lovbestemte omkostninger ved overskjønnet samt utgiftene til skjønnsmennene må dekkes av de saksøkte.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Taksten ved odelsløsning av eiendommene Stasviken nedre, gnr. 42 bnr. 1 og Tuvødegården, gnr. 94 bnr. 6 i Lom settes til 475000 - firehundreogsyttifemtusen - kroner.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.